森林故事项目定位及规划设计建议报告

中大●森林故事项目定位及规划设计建议报告2009年9月专业创造增值第一阶段项目整体定位/开发策略/规划建议住宅细化定位与设计建议2009/09/202009/10/20工作最终成果项目定位（物业组合/配比）项体开发策略项目规划设计建议住宅市场及竞争形势细化研究客户研究及典型客户访谈住宅整体及定位研究启动模式研究住宅建筑设计方向研究配套研究本阶段工作2009/12/31下阶段工作第二阶段营销战略及住宅营销执行项目前期工作的阶段划分中大森林故事项目*项目定位之思维逻辑导图1、项目开发目标2、优势条件分析3、限制条件梳理PART-1、本体条件研究*目标/Target1*树立中大企业品牌形象，通过制造精品提升行业地位；目标/Target2*项目规模受限，加快开发节奏，减少投入成本，实现利润最大化；目标/Target3*项目优势明显，限制较多，尽可能发挥优势，突破限制，努力打造精品佳作。本体条件研究项目开发目标优势分析：1.项目距离市中心较近，10分钟车程内即可到达市中心区域。2.项目交通方便，东出口高速以及机场即在附近。通达性高。3.项目存在天然高差坡度，利于项目自然景观打造。4.项目三面环山，背靠森林公园，自然资源良好。5.项目一期业主入驻的良好口碑为项目带来潜在客户。6.规划新区地位和区域高端化前景。图片更改项目一期（已售罄）自建房项目原始山地地貌背靠森林公园天然地貌格局良好交通通路一期口碑效应乐享城市繁华航天城和别墅区本体条件研究优势条件分析项目地块位于机场与主城之中,拥有绝佳的自然资源限制条件：1.区域不是热点板块，区域生活配套档次低且破旧，局限项目档次拉升。2.项目规模小，投入产出比以及开发时间有一定的限制。3.项目地块形状不规则，规划难度大，且项目与外界道路通达性差。4.如何解决地块内部极大的高差。5.地块靠后受遮挡，昭示性较差。地貌复杂，规划难度大用地规模小，受限多外界联系困难位置靠后昭示性差区域非热点本体条件研究限制条件梳理区域板块非热点,地块不规范,规模小,交通辐射通达性不强1、市场背景分析2、区域发展预测3、区域客户研究4、竞争形式分析PART-2、市场环境研究*2010贵阳市城市居民可支配收入、支出预测表贵阳房地产开发展固定资产投资额约3成且呈现逐渐走高的趋势，房地产在贵阳市经济发展中占据举足轻重的地位！贵阳城市居民人均收入超过1万，且呈现逐年递增的趋势，近年消费支占收入的70%以上，消费意识开始觉醒并成熟。贵阳近5年房地产开发/投资走势贵阳城市房地产市场经历08年低谷后强劲反弹回暖。其1~7月份成交366万方，超过08年75%。市场供需两旺局面再次形成。贵阳近5年供求以及09年对比走势市场环境研究市场背景分析快速发展的经济带动贵阳房地产经济的快速成长,2009年以来贵阳房地产市场快速升温贵阳房地产3月随全国大势回暖后迅速提升，呈现“高供应、高销售”的良好格局自08年到09年同比销售面积出现增幅猛超的格局，同时价格保持平稳弱降，市场回归理性！市场环境研究市场背景分析供需市场逐步从供大于求,转为供需平衡,至目前的供小于求,价格逐步回升2009年1-7月份，贵阳商品房供应主要集中在金阳和两城区，分别185万方和95万方，占比为59%和30%。说明该两个区域为贵阳房地产的主要供应区域。2009年1-7月份，两城区价格波动较大，但其他区域价格波动较小。金阳区的价格有所回升，加上其成交占比较大，拉上了全市的均价水平。“双头蛇”格局金阳的作用接近“新城”领导作用，但是传统市中心持续发力，形成“双头蛇”拉动效应。市场环境研究市场背景分析金阳区和两城区主导整个贵阳房地产市场,2009年以来两区价格回升拉动全市价格水平贵阳刚性需求：根据2009年购房者年龄层分析，年轻阶层购房者较多，刚性需求所占比例有所提升。贵阳改善型需求：贵阳房地产主流房源供应面积是中大户型，尤其以120㎡~140㎡之间的大户型为主，可见贵阳市依然是一个改善型需求占主导的市场。根据目前调查数据显示,由于户型结构优化等因素,需求面积已逐步向110~130㎡贵阳未来房地产消费市场趋势：贵阳市房地产消费市场持续扩大并且呈现“刚需猛增，改善型需求稳中有升”的良好态势，将进一步促使房价保持缓慢上升。市场环境研究市场背景分析消费者市场分析和预测贵阳消费者市场需求分析第14页1.供应：市场供应量猛增，但可售产品迅速下降；2.成交：成交量大幅提升，彻底扭转08年局面；3.价格：价格09年内上升明显，但仍低于08年的同期水平，存在价格上涨空间；4.格局：金阳继续领头，两城发力明显。大盘破局扫货搅动楼市，名盘顺市降价抛货跑量；5.需求：需求旺盛，08年被市场压抑的购买力在迅速释放，09年市场需求仍然旺盛。回望08年市场的大幅回落，09年贵阳房地产市场逐步回暖，呈现供需两旺的良好态势。市场环境研究市场背景分析小结项目所处高速路东出口区域，房地产发展较为落后，现除本公司开发的森林故事一期外，只有一个经适房。但是在本项目对门地块有一规划别墅项目即将启动。森林故事一期规划别墅项目经济适用房项目周边配套设施落后，且存在大体量的企业厂房。项目周边还存在两个加油站，大量自建房以及学校。区域居住品质感较差。厂房区市场环境研究项目区域发展预测项目区域配套设施较差，房地产市场发展相对落后，未来城市发展空间较大。两城区（云岩、南明）东部区域东部区域经济发展：城区经济发展随着南明、云岩区的快速发展，贵阳东区区域的城市化进程在近几年开始加快。GDP、人均GDP、第三产业产值及比重、固定资产投资，呈健康快速的上升趋势。“南明核心区—云岩区－贵阳东区板块”随着东线高速的带动和航天城规划的成型而快速发展，区域发展成熟，预计2015年片区将发展成为贵阳东区副中心，项目价值将出现大幅增值。向东南:航空城规划区向西北:东山区向西南:贵阳东站区东部区域地位：贵阳市城市布局为南北轴线长，东西轴线短的“纺锤体”格局，本区域所在的大范围处于“距市中心绝对距离近，但心理距离远”的特殊地位市场环境研究项目区域发展预测板块区域与城市核心区较近，受航空城规划区影响，项目区域有望打造成为城东副中心贵阳东站板块：本区域以贵阳东站为核心，以物流业为主导，以经营性物业（商业、办公、仓储、工业）等为主，未来房地产发展空间有限。整个“贵阳核心区东部”发展态势根据主要城市功能布局的不同，具有有一定差异性。本项目所在区位的相邻板块与本项目具有“共性少，方向各异”的特点，难以共同形成统一的、大范围的共同开发区。本区域未来方向选择多元。向东南:航空城规划区向西北:东山板块向西南:贵阳东站板块航空城规划区：现在房地产处于启动阶段，尚无知名项目。以本区域东南整片未来发土地为基础。由于航空限高等因素，未来发展成为低密、低容的高端生活配套区。东山板块：区域属于市中心范畴，房地产开发处于发展初期。代表性项目为中天世纪新城。本区域由于属于传统主城，其未来房地产规划发展为“高端、品质、城市多元综合体”方向。典型楼盘：中天世纪新城项目名称中天世纪新城物业地址贵阳市南明区水口寺红岩路开发商中天城投集团物业管理中天盛邦物业管理有限公司建筑设计同济大学建筑设计研究院建筑类别多层，小高层，高层，别墅开发周期分为四期开发占地面积约79万方总建筑面积约100万方容积率1.07绿化率35%价格连廊：4000洋房：5000叠拼：6400市场环境研究项目区域发展预测项目区域与相邻区域板块呈现“共性少，方向各异”的特征，项目区域有效的连接了航空城规划区与主城核心区1.整个主城东部除中天世纪新城外，开发体量都较小。2.产品同质化较严重，多为高层、小高层等高密普居产品。户型普遍以大户型为主。3.单价处于5000元/平米以上，总价较高项目名称总体量容积率物业形态产品面积、配比及销售率（㎡）出街价格（元/㎡）销售情况主力户型客户状况龙砚东山10.5万2.3小高层产品:两房:93(25%)房:113-140(75%)均价:4800总982户，一期已销售约540户,目前推出第5号楼,5号楼6月份开盘，两房销售80%，三房销售60%113-140本地客户为主要购房群体占85%兴隆誉峰12万方3.04高层两房：88.73三房：132-145均价：55002008年7月推出（一期4万方，304套）4栋18层高层，总体销售率80%，目前2房销售清空。123-135本地客户60%周边外省40%中天世纪新城100万方1.26花园洋房小高层高层一房：56三房：125-175叠拼：221-254连廊：4000洋房：5000叠拼：6400由十二个组团组成，共分为四期，现一、二期已售罄，三期销售74%125-175本地客户55%周边外省45%春江滴翠4.6万方3.04高层三房：113-158均价：55002栋24层高层，96折130-158-中央公园7万方7高层三房：115-149跃层：166-203未推出7000起价VIP卡发放中（5000元未选中房源可退）115-149-东山美庐3.43万方1.65多层（带电梯）三房：138-155四房：163-244均价：7700目前还剩有两套150平方三房138-155-市场环境研究项目区域发展预测东部区域代表性楼盘分析城市化进程加快客户对产品的需求，但供应产品的单一化，局部限制产品去化量提升楼盘介绍建筑面积：34334.60米2占地面积：16695.50米2栋数：5所含层数：6-9层房屋套数：63套车位个数：216个绿化率：39.00%容积率：1.65住宅均价：7700.00元/米2住宅起价：6800.00元/米2开盘时间：2008-6-7入住时间：2008-8-1医院：省医，中医一附院邮局：--商场：--市场：东山集贸市场公园：东山公园景观：--学校：实验三中，师大，市级机关幼儿园银行：工行，信合，邮政储蓄，商行，农行小区设施游泳池（室内恒温），会所（香提雅分店），保姆公寓云岩区东山扶风路10号东山美庐多层现房市场环境研究项目区域发展预测典型案例东山美庐—成功通过提升品质,树立了贵阳城区新的洋房价格标杆,带动了该区域的房地产市场发展。1、距离主城区核心非常近。2、项目产品以高端为主4、项目周边开发迅速3、项目体量较小市场环境研究项目区域发展预测东山美庐—在一定程度上满足对品质要求的消费心理，该项目是贵阳市通过品质获得市场的成功案例项目所属区域开发潜力较大1.区域内房地产开发处于起步阶段，且周边存在大量生地，开发潜力大。2.区域整体环境较好，城市交通和城市配套较完备，开发可塑性大。3.紧邻中天城投即将开发的渔安片区，未来存在较大的预期。相邻区域联动促成贵阳主城东部发展1.由于城市规划方向和结构问题，整个东部区域内楼盘规模普遍较小。且周边配套设施不完善，生活环境较差。2.贵阳东部的发展潜力巨大，由于其属于传统老城区，其地位以及认同度都远超其他新区。3.贵阳东部的总体定位应该有别于金阳、乌当、花溪等区域，它不仅仅只是城市新版块的一极，而且承载整个主城核心区改造和发展的重任。也就是说，它与主城的关系是休戚与共的。市场环境研究区域发展预测区域内以及相临区域分析结论项目区域及相邻区域有望共同形成“贵阳向东，品质向东”的全新地产格局通过对区域内区域客群分析、类比项目客群分析、区域城市发展可吸引客群分析以及区域内需求客群调研验证的四个维度，对项目的客群进行具象研究。分析验证区域客户分析类比项目分析可吸引客户分析客群调研验证市场环境研究区域客户研究通过“四个纬度”推演客群市场环境研究区域客户研究政府工作人员、企事业人员以及老城区拆迁人员是本区域内主力购房客户群依据产品类型不同，客户的身份属性有显著区别，针对本区域客户群分析看，依托主城区优势，大量的政府工作人员、企事业人员以及老城区拆迁人员是本区域内主力购房客户群。本区域以及相邻区域客户主要以购买普通高层为主，但是存在一定的高端需求。同区域界定：以本板块以及周边板块组成的贵阳核心区东