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金基项目营销推广提案北京大章房地产顾问有限公司市场辑国基路北环路东风渠桑园柳林镇省民族中等专业学校纯水岸度假酒店文文河南电子工业学校文华北水院47中文森国家林公园省文学院文本案省电视台汽车北站汽车配件大世界经三路花园路路马李庄21世纪社区家合万世龙门大酒店建设银行交通银行鑫苑名家世纪联华丹尼斯华北水利学校文汽车配件市场交通银行我们所处的位置区域投放总量多层高层别墅14.0533.0431.0105101520253035区域投放量分析表本次调查区域内在售楼盘供应量共达78.1万平方米，在售住房将近4200套。早几年，北区尤其是花园北路以北和以东地区很荒凉，主要为一些都市村庄分布，107国道作为外环线，交通污染比较严重。随着21世纪拉开房地产开发的帷幕，北区沿北环路、花园北路的汽车、蔬菜、饲料等几大专业市场的建立，紧接着郑州市政府提出城市东移北扩的发展战略等等，都促进了本地块所处区域经济发展。如今本区域房地产市场发展已经相当成熟，区域内分布着鑫苑名家、21世纪社区、家和万世、汉飞城市公园、鹿岗小镇等知名的中高档楼盘，这在一定程度上提升了本区域居住层次和质量。国家森林公园为本区域居住自然环境改善提供了有力保障，成为个楼盘推广中争相宣传的卖点；郑东新区的开发、107国道调整为中州景观大道为区域房地产开发和消费增添了巨大活力。区域物业形态分析区域物业形态分析表多层18%小高层42%别墅40%经过调查发现本区域物业类型为三种，分别是多层、小高层和别墅，小高层和别墅是本区域物业分布的两大亮点和特色，对本地快物业形态开发具有很强的参考价值。本区域产品以小高层、高层和别墅为主，多层体量所占比重相对较小，小高层和别墅在本区域内的大量出现，说明此区域房地产发展已相当成熟，形成了比较成熟的高尚生活氛围。区域楼市户型配比分析区域楼市户型配比分析表3%14%60%14%5%小户型二房三房四房复式分析:三房占60%；两房占14%；四房占14%，复式占5%,其中小户型占3%。中小户型的三室、两房是多层市场的主力户型。周边多层项目主要为21世纪、城市公园和锦绣汇城，三房和两房面积都比较偏小，相反德亿时代城三房面积就高达130—168平米，又加上精装修促使单价提高，为销售造成了很大的抗性。因此，建议本案多层户型设计面积不宜过大，应以比较精致三房和两房为主。三房39%四房34%五房或复式23%两房4%三房四房五房或复式两房区域主力户型为三房，其次是四房户型，以上两种户型加共占总户型配比的73%，五房和复式就占23%（金成国际广场五房就高达46.7%）。金成国际广场的五房主要以商住为主，并且和绿洲银郡、鑫苑名家、达观369都把目标客户定位于具有很强购买力量的城市中坚。而城市公园则以120平米的三房和90平米的两房为主，以区别于北区高层市场大三房和四房的主流户型供应，取得了不菲的市场业绩，相反达观369的四房小首相对迟缓。因为高层大三房和四房总价与别墅价格比较接近，而市场目标客户更青睐于别墅，比如家和万世、鹿岗小镇等，而城市公园高层小户型则打了擦边球。小高层项目户型配比主力户型面积分析120140168136128126145989075190180162140020406080100120140160180200楼中楼鑫苑名家德亿时代城达观369城市公园锦绣汇城湖适三房两房四房调查显示:湖适三房主力面积103、141平方米，两房主力面积75平方米。城市公园三房面积控制在117平方——125平方米，两房90左右平方米。达观369总体户型面积偏大，总价较高，紧邻107国道，目前居住噪音较大等阻碍了产品销售。楼中楼是21世纪产品创新的一大表现，75平米享受115平米的立体空间，虽然单价较高，但总价较低，比较受市场欢迎。德亿时代城因面积偏大、总价偏高和精装修等因素销售迟缓。调查显示：本项目所在区域小高层、高层户型及面积存在同质化现象，面积普遍偏大，尤其在北环路以北市场接受度较低。区域楼市价格分析05001000150020002500300035004000达观369中亨都市花园国际银河湾绿洲银郡锦秀汇城恒升府第城市公园区域楼市平均单价表多层均价小高层均价高层本区域内高层项目平均单价在3100元/m2左右。同时本区域内多层价格参差不齐，相差悬殊较大。如国际银河湾的单价为3300元/m2。户均总价分析28.52928254045425246470102030405060锦绣汇城城市公园湖适楼中楼达观369家和万世绿洲银郡金成国际广场鑫苑名家德亿时代城图表显示：除了别墅和经三路高层项目总价在40万以上，其它多层项目总价都控制在30万以下，21世纪的楼中楼总价最低，湖适、锦绣汇城和城市公园价格相差不大。通过数据分析各楼盘性价比：湖适具有景观、社区规模、开发商品牌等诸多优势；城市公园具有景观和精装修优势；而锦绣汇城相比较前两楼盘优势不明显，在市场竞争中处于弱势。两房总价分布在１8万—２２万之间.区域楼市综合分析物业形态丰富楼市价格整体水平偏高大盘云集区域竞争激烈地块核心价值环境优势——郑州国家森林公园、北区生态园区交通优势——中州大道、郑花路、北环快速路黄金三角区景观优势——中州景观大道规模优势——占地68254m2,建筑面积226100m2。区位优势——郑州最具发展潜力区域我们所面临的严峻形势之一交通不便本宗地处于107国道、郑花路、北环快速路围合的三角形区域内，北边西边是21世纪社区，南临都市村庄桑园，东临107国道。目前本案直达市区的公交车仅有39路公交车和两条通往乡镇的小公交。本案的主要出入口有两个：一个位于桑园村与21世纪交接处的西出口，但都市村庄的人文环境以及此处无市政规划的主要干道，对本案的形象提升有严重影响。另外一个出口位于107国道，但107国道目前的交通功能不仅仅是市内交通,还承担了大量过境车辆的通行,噪音污染严重,存在安全隐患，通行功能不足。人文环境差本案属城市郊区，且南临都市村庄桑园，东有107国道的阻隔，整个区域相对偏避，人文环境差。我们所面临的严峻形势之二我们所面临的严峻形势之三周边配套本案属城市郊区，目前周边市政配套严重不足，如商业、金融、娱乐等配套基本上是空白，对于现代都市生活来讲，配套资源短缺，这也是本案销售中最大抗性所在。我们所面临的严峻形势之四区域竞争激烈与本案相临的在售项目不多，仅有21世纪社区的最后一期——达观369。但是，比本案更靠近市区的北环、郑花路两侧却聚集大量的楼盘，而且这些楼盘从物业形态、品质、规模上，都代表着目前郑州的房地产开发水平,这对于本案存在严重威胁。沙门路北环路东风渠本案经三路花园路家合万世达观36921世纪社区中享都市花园鑫苑名家泰宏项目恒升家园农业路森国家林公园水云华府恒升家园国基路北环路东风渠本案经三路花园路家合万世达观36921世纪社区中享都市花园鑫苑名家泰宏项目恒升府邸锦绣汇城农业路森国家林公园水云华府绿洲银郡汉风城市公园德亿时代城太极项目纯翠领域我们需要解决的问题1、如何快速提高本案产品的知名度、美誉度、进一步提高客户忠诚度，从而提升企业形象，塑造企业品牌？2、如何在众多高品质楼盘中体现自己的差异化，使之脱颖而出，超然出群？3、如何规避风险，实现项目利润的最大化？主题篇国家林业局公布，截止目前，中国森林面积1.75亿公顷，森林覆盖率18.21%。同期，中国森林覆盖率仅相当于世界平均水平的61.52%，居世界130位；人均森林面积1.132公顷，不到世界平均水平的1/4，居世界134位。郑州，一个北方内陆城市，绿色对于我们是何等弥足珍贵。然而，在我们的身边，树木在减少，环境在恶化，森林在微缩。对于绿色，人们充满渴望……曾几何时，我们在春风里沐浴着阳光、夏日中谛听蝉鸣、秋日拨弄莲蓬、冬日里嬉玩瑞雪……而如今，住在钢筋水泥丛中，住在铁笼子里，才发现“远离繁尘，走近自然”却成了一种奢求。对于今天的购房者而言，购房的目的已不仅仅是有一个能够摭风挡雨的处所。们们购买的是一种享受生活的方式，房的概念绝不再仅限于四面墙和一个屋顶，他们更多的把目光投向了窗外，希望拥有花香鸟语、云淡风清。对此，我们提出本案主题定位：打造：中原唯一栖景社区推广名建议根据本项目的主题定位，建议本项目的推广名为：森邻·花溪水“森邻”：以森林相临，与森林为邻；花溪：贵州一地名，地处珠江水系与长江水系的分水岭；这里，有参天的森林，清清的溪水，这里，是真正的纯生态景观，人居的天堂。涓涓细水而为溪、映花溪水而为花溪。水：“有山则名，有水则灵”，社区中加入了水的元素，才有生机，才会充满灵性。森邻.花溪水切合本案主题环境，营造出一幅森林、绿地、花果、溪流的人居美境。案名释义参考案名:森邻·花果苑林海·花溪水核心战略——景观景观是本案的“心脏”以景观来凝集整个社区的精华以景观打造精品社区以景观升华产品形象以景观成就企业品牌核心攻击点之一——中原第一栖景社区以独特的景观魅力打造社区竞争力核心攻击点之二——景观设计升华月月花绽放季季果飘香在小区主题园林绿化中，引入四季果香花开的概念。根据季节的不同，种植不同的花草、果树，让小区中月月有花开，季季有果香：一月梅花二月杏花三月桃花四月牡丹五月石榴六月荷花七月蜀葵八月桂花九月菊花十月木芙蓉十一月山茶十二月水仙“反璞归真，回归自然”对于生活在现代都市的人们来说，已是可望而不可及的理想。在小区的环境设置上，选择每个月每个季节有代表性的花草、果树，让生活在社区中的人们天天闻到花的香味，天天享受丰收的希望；让人们重返大自然的怀抱，体验田园式的生态生活，让恋旧的心绪，成为一种复古的时尚，从而提升社区生活的全新概念。核心攻击点之三——景观桥把森林“领”到家中来建中州大道过街景观桥中州大道阻隔功能挖掘命名权公益性广告收益知名度美誉度森林公园零距离生态社区主题核心攻击点之四——打造“小森林”在小区四周以及第二景观大道上，种植成年树木，将小区围合成一个被树木环抱的“小森林”；小区内花木及果树形成主题景观。在小区东出口至景观桥处，打造社区外的林荫小道，将社区人们走出去，把森林领回家。产品辑品质形象定位这里是城市进化的方向；在中原大地、南河南岸、郑州CBD的旁边，有一块60000余平方米的土地，这里天高云淡、阳光充足，绿树草地环绕之间，简洁流畅的建筑群落有致地排列。这里是科技的王国最先进的技术与最现代的技能被广泛运用，智能与网络的同时呵护，轻松造就简单生活的快乐。这里是温情的社区交流与关怀成为永恒的主题，完美拥有大家庭互扶相助的感触这里是独一无二的精神家园，东北板块耀眼明珠！建筑风格定位现代建筑艺术的完美展现——现代、简洁、明亮、流畅规划总则栖景社区——V.I.E.W社区规划理念:用大社区理念锻造有机的中原第一栖景社区——V.I.E.W社区V.I.E.W社区E-ECOCITY生态城市V-VISION景观I-INTELLIGENCEANDABILITY智能W-WEB网络规划元素排列V——VISION景观。美丽的风景，当然是现代住宅设计中不可缺少的条件之一。但我们必须因循居住心态，营造个性鲜活的差异化特征，才能脱颖而出产生产品的唯一性。I——INTELLIGENCEANDABILITY智能。智能化的社区服务，是每一个新建小区的必备设施。系统的智能化管理，是解除业主基本生活要求的根本。E——ECOCITY生态城市。生态环境是当前世界各国最为关心的问题之一，它直接关系到生活的质量。成熟的社区环境、合理的生态环境，是城市生活的双重保障。W——WEB网络。数码科技，网络时代，有心创造，无心变迁。宽带接入，是数码的网络；是新的人际网络。V.I.E.W的四大组成部分确定了社区不是单纯的“空间住宅”，而是融居住、生态、科技于一体的综合型景观住宅。在这里，社区本身应该被理解为一种生机勃勃的有机体。在现代生活中，饱受了社区冷漠、深刻体会了孤独情绪的人们正可以从温暖的社区中汲取勇气和力量，寻得心灵的守护。“立体花园”概念提出“立体花园”概念，将花园从地面沿着人们的活动路线引入住宅入口、公共走廊、分户