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武大科技园国家地球空间信息产业化基地六期用地规划论证一、项目背景二、现状概况与分析三、规划依据与原则四、规划分析五、规划设计要求六、规划方案论证七、论证报告使用的注意事项八、名词解释目录国家地球空间信息产业化基地位于东湖高新区西南部的武大科技园内。项目一至四期已建成，五期在建，六、七期为待建。为推动该项目六期的开发建设，提高土地利用效率，提升项目所在区域的城市景观，我院受武汉武大科技园有限公司委托，编制《武大科技园国家地球空间信息产业化基地六期用地规划论证》，通过区域现状空间形态研究、上位规划控制要求及意向方案核算等多方面的论证，明确项目用地性质和开发强度，并提出相关建设要求和规划设计条件。1.项目背景规划论证地块地块在示范区的位置国家地球空间信息产业化基地六期用地（以下简称“该用地”）位于东湖高新区武大科技园内，武大园一路与武大园四路交接处。项目用地区位交通条件较好，距鲁巷（光谷中心）7公里，距中南路（武汉市江南中心）约23公里，距庙山开发区管委会约3公里。2.1区位条件2.现状概况与分析该用地东、南至万科红郡，西至武大园四路，北接地球空间信息产业化基地五期。用地面积2.61公顷。该用地属于“地球空间信息产业化基地二区”项目，“二区”共分三期建设，即“地球空间信息产业化基地五、六、七期”。目前五期在建，七期已签署土地出让协议，六期为本次规划论证地块。考虑“二区”项目建设的完整性，本次规划论证将五期与七期用地一并纳入规划研究范围，统筹分析建设强度、交通组织、绿化景观格局等规划要素，以利于更合理的建设。2.2规划范围2.现状概况与分析万科红郡万科城市花园地球空间信息产业化基地三期地球空间信息产业化基地二区地球空间信息产业化基地二期五期七期六期（规划论证地块）该用地现状是以水塘为主的未开发用地。2.4用地现状及周边概况2.现状概况与分析该用地为武大科技园用地，权属关系明确。2.3现状权属规划论证地块规划论证地块2.4用地现状及周边概况2.现状概况与分析项目用地周边地区建设较快，已形成高新技术产业（以大学科技产业转化）为主，集学校、居住、办公等多种功能于一体的城市新区。高新技术企业包括：武汉三环发展股份有限公司、武大巨成加固实业有限公司、武汉维奥制药有限公司、华工产业园等为代表的高新技术企业集群。居住项目包括汤逊湖社区、万科城市花园、当代国际花园等为代表的住宅区。规划论证地块2.5市政设施1、电力该用地西南面0.5公里处有110KV的郑桥变电站，沿武大园路有110KV电缆与该变电站相连。2、电信邮政该用地西南面2.5公里处，大学园路以北有现状汤逊湖通信局（交换机容量为20万门），规划有汤逊湖邮政支局（服务人口约为3.1万人）。3、给排水给水：该用地西南面2.8公里处有庙山自来水厂，规模为2万吨/日，东南面沿滨湖路有DN600给水管廊与之相连。污水：该用地南面1.7公里处有汤逊湖污水处理厂，规模为20万立方米/天，沿滨湖路-武大园路有d500的污水管网与之相连。雨水：该用地所在区域属于汤逊湖雨水系统。4、燃气该用地北面关山大道东面有现状调压站一处，该用地内有DN400中压燃气管网。2.现状概况与分析2.6现状评价2.现状概况与分析1、区位条件较好项目用地邻近三环线及大学园路，与鲁巷（城市副中心）、中南路（武汉市江南中心）联系方便。2、周边建设已基本成熟项目用地周边居住区、商业酒店餐饮等生活设施及办公教育等设施齐全，已建设为成熟的城市地区。3、周边市政设施网络已基本形成项目用地周边电力、电信、给排水、燃气设施及管网等市政设施完善。3.1规划依据1、《武汉科技新城总体规划》（2006-2020年）2、《武汉市主城区关山组团分区规划》（2008-2020年）3、《武汉市主城区（关山组团）控规导则（2008—2020年）》4、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（市人民政府143号令）5、《关于执行新的建筑物配建停车位指标的通知》6、勘测院提供1：2000地形图7、其它相关法规、规范、规定3.规划依据与原则3.2规划原则3.规划依据与原则1、符合规划，因地制宜区域建设应遵循上位规划的宏观指导，同时结合地区实际情况，体现本地区的建设特点。2、综合利用，统筹兼顾该地区处于城市的重点建设区域，土地价值高，应综合利用，提高土地的使用效率。3、强度适中，景观协调对用地进行开发强度控制，其建设强度应与已建设用地及周边环境相结合，保证土地资源的合理利用，达到经济效益、社会效益和环境效益的兼顾统一。4、合理布局，美化环境建筑空间景观应注意与周边建筑保持统一风格，塑造武大科技园和谐的景观效果，形成优美的城市环境。4.规划分析4.1区域发展状况光电子创新中心中冶南方技术有限公司华工科技园武大科技园项目用地所在区域为东湖高新区的大学产业园，是以武汉大学、武汉理工大学、华中科技大学、华中师范大学等大学科研成果转化为主的高新产业园区，已发展成以光电子、电子通讯、创新企业等高新技术产业为主导的工业园区。同时，其离鲁巷城市副中心约7公里，庙山开发区管委会3公里，周边公共服务设施齐全，居住配套完善，市政设施网络已基本构建成熟。总体而言，该区域工业氛围浓厚，配套服务设施完善，具有较大的发展潜力。规划论证地块4.规划分析4.2用地性质分析1、《武汉科技新城总体规划（2006—2020年）》依据《武汉科技新城总体规划（2006—2020年）》，该用地控制为居住用地，位于汤逊湖产业园。2、土地使用权武汉武大科技园有限公司于2010年取得该用地使用权，地类（用途）为工业用地。规划论证地块4.规划分析4.2用地性质分析3、《武汉市主城区（关山组团）控规导则（2008—2020年）》依据《武汉市主城（关山组团）控规导则（2008—2020年）》，项目用地位于A120501管理单元内，用地性质控制为居住用地。综上分析，鉴于武汉武大科技园已取得土地使用权，项目用地处于武大科技园内，其周边均为工业用地，为形成较好的产业集群形成规模效应，规划建议该用地用地性质控制为工业用地。规划论证地块4.规划分析4.3建设强度分析根据《武汉市主城区用地建设强度管理暂行规定（试行）》，该用地所属区域为工业、仓储用地强度区。国家地球空间信息产业化基地属研发类项目，根据该《规定》，研发类工业用地基准容积率参照办公用地容积率，建筑密度D≤30％。规划论证地块4.规划分析4.3建设强度分析参照办公用地容积率，该用地属强度四区，基准容积率为1.8。指标类型用地类型强度一区强度二区强度三区强度四区强度五区基准容积率居住（不含中小学）用地2.72.52.32.11.5商业、金融（含贸易咨询、服务建筑以及商务写字楼）用地4.0～4.5（与居住混合时取4.0）3.532.41.7办公、旅馆（办公主要为行政办公）用地3.53.02.31.81.5其他公共服务设施（含中小学、文化、体育、教育、医疗及其他公益性服务设施）用地2.62.42.11.81.5规划论证地块4.规划分析4.3建设强度分析根据上述分析，“地球空间信息产业化基地二区”项目用地基准容积率为1.8。考虑到“二区”分三期建设，各期的建设要求不一，建设强度也有所不同，结合建设方的要求与规划的合理性，本次规划论证将考虑分期建设地块间的容积率转移与建设总量平衡。“二区”总用地面积7.46公顷，按基准容积率1.8计算，“二区”总建筑面积约为134280平方米，其中：“五期”为已批在建项目，总用地面积2.96公顷，容积率为1.5，总建筑面积为44400平方米；“七期”为待建项目，建设方建设意向为核心广场、停车场及配套设施，总用地面积1.89公顷，意向容积率为1.6，总建筑面积为30240平方米。根据上述分期建设的安排，以“二区”总建筑面积134280平方米总量平衡为原则，则“六期”总建筑面积为59640平方米，容积率约为2.3。万科红郡万科城市花园地球空间信息产业化基地三期地球空间信息产业化基地二期地球空间信息产业化基地二区五期七期六期（规划论证地块）4.规划分析4.4建设高度分析1、周边建筑高度分析从项目所在地周边建筑高度看:武大科技园内以多层、小高层建筑为主，国家地球空间信息产业基地二期9-14层，国家地球空间信息产业基地三期6层，国家地球空间信息产业基地五期9-13层，武大吉奥5-7层，科技园紧邻的万科城市花园6-18层高度不等，其它区域多为低多层建筑。规划论证地块4.规划分析4.4建设高度分析2、沿湖地区空间形态分析从汤逊湖邻近地区的空间形态分析，该区域已形成以汤逊湖为中心，向外建筑高度逐步递增的空间形态。具体如下：离汤逊湖500米范围内形成了视线较为开敞的低多层区域；500-1500米范围内形成了以武大GEO写字楼（12层）、武大吉奥（5-7层）等为代表的多层小高层区；1500米以上临近大学园路及三环线区域，形成了以万科城市花园（18层）为代表的中高层区。该用地位于汤逊湖以北1.5公里处，处于多层、小高层区与中高层区交界处，规划建议建筑高度控制在50米以内。规划论证地块5.1土地使用要求1、规划用地总面积：1.37公顷；2、规划用地性质：工业用地；3、建筑所属区域：工业、仓储用地强度区；4、容积率：2.3；5、总建筑面积：59640平方米以内；6、建筑密度：不高于30%；7、建筑高度：不大于50米；8、绿地率：不低于30%；9、停车位：不少于596个，其中地面不少于60个。5.规划设计要求1、出入口沿路规划机动车出入口1处；结合5期、7期用地，设置道路对接通道3处。3、建筑后退根据《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（政府143号令），该项目建筑后退武大园四路道路红线距离控制为6米。2、停车位参照二环线外其他办公标准每100平方米建筑面积1个车位进行核算，控制该项目用地内停车位不少于596个，其中地面停车位不小于总停车位的10%，地下车库出入口不少于2个。同时需安排足够的自行车停车。5.2交通、建筑后退及市政规划设计要求5.规划设计要求建筑类别计量单位机动车二环线内二环线外办公行政办公停车位/100㎡建筑面积11.2其他办公停车位/100㎡建筑面积0.81会议中心停车位/每户585.规划设计要求5.2交通、建筑后退及市政规划设计要求4、公建配套设施按照相关规范该用地应配建物业管理、水泵站、配电房、垃圾收集点等配套设施。5、建筑设计及其他要求针对用地要进行总平面布局和环境布局设计，室外台阶、坡道、地下室、地下车库坡道、花坛等构筑物均不许占用城市道路。建筑平面布局应满足功能、日照、朝向、通风、消防、绿化等方面的要求。报审城市规划行政主管部门的规划设计方案所附图纸及相关内容要求：区位图、总平面规划图、立面图、表现图、说明书和主要经济技术指标。报审图纸比例：总平面规划图1/500、1/1000，其他图件比例以能准确反映设计意图为宜。建筑规划设计方案应满足消防、人防、抗震、供电、供水、市政、交通、环保、环卫、通信、防汛、园林等相关部门的规范要求。5.规划设计要求5.3城市设计要求1、建筑风格方面，应与国家地球空间信息产业基地五期建筑风格相协调，形成武大科技园的特色。2、建筑色彩方面，应注重与周围环境的协调统一，建筑立面以灰色调为主。3、环境设计方面，应充分结合周边的自然环境要素建造宜人的环境景观。4、观湖视线方面，应结合水塘及道路绿化，适当控制开敞空间，构建观湖视线通廊。6.规划方案论证6.1规划布局平面布局上，沿保留的水塘布置围合式建筑，结合地形底层架空，形成观景露台。在武大园四路形成主入口节点。建筑布局与五期建筑相呼应统一，中间通过建筑的错落，构建绿化景观走廊贯穿南北。空间形态上，整体为6-13层的建筑，可利用架空层布置停车场。国家地球空间信息产业基地六期国家地球空间信息产业基地七期国家地球空间信息产业基地五期6.规划方案论证6.2交通组织本论证方案规划在武大园四路设置1个车行出入口，在用地内形成环形交通系统，同时与五期和七期用地内道路对接，形成“二区”完整交通系统。对接通道共3处。本论证方案配建停车位596个。采用地面和地下停车相结合的模式，其中地面停车位60