武汉光谷项目商业调研报告

武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司1武汉光谷项目商业调研报告二00五年六月武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司2目录一、武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析……3二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明……5三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析……9四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查……10五、商业收益率调查……11六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析……131、武汉主要复合商圈调研及分析……132、武汉“MALL”商业趋势分析……283、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况……354、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点……345、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套……41七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况……49八、国内外品牌商家商业空间需求特征……53武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司3一、武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。5万方以上商业名单：商场名字闽东·中天国际中商徐东销品茂锦绣龙城汉正街第一大道新武汉龙王庙广场大武汉家装广场万达商业广场商场代码29303132333435商场名字武汉广场世贸广场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物中心金马家居群光广场商场代码36373839404142上表中29-42为目标商场，根据《商业市场项目主要调查资料汇编》，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：1.营业面积图。营业面积图01000002000003000004000002930313233343536373839404142商场代码平方米面积商场分析：可以看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用；29-35（闽东-万达）都属于是新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。2.扣点率比较图。0%5%10%15%20%25%30%2930313233343536373839404142最低扣点率最高扣点率分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42可以看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超过30%，20-25%之间是被采武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司4用最普遍的扣点范围。3.业态比例图。业态比例图0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2930313233343536373839404142商场代码百分比零售餐饮娱乐分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，基本都在10%以下。说明：不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司5二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。主力商业名单（2.5-5万平方米）：商场名字洪山商场世纪中商百货中南商业大楼中商广场凯旋门广场中商徐东平价新世界百货商场代码1234567商场名字新世界时尚广场SOGO庄胜崇光王府井百货家乐福中百仓储易初莲花武商量贩商场代码891011121314商场名字麦德龙沃尔玛南极电脑广场台北商场天丽百货商场建二商场华氏百货商场代码15161718192021商场名字汉阳商场国美电器时尚名都汉商新武展购物广场港澳中心（时尚广场）金凯购物中心亚贸广场商场代码22232425262728商场名字闽东·中天国际中商徐东销品茂锦绣龙城汉正街第一大道新武汉龙王庙广场大武汉家装广场万达商业广场商场代码29303132333435商场名字武汉广场世贸广场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物中心金马家居群光广场商场代码363738394041421.汉口商业。汉口商场样本具体代码：7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。（1）营业面积图。营业面积图030000600009000012000015000018000021000024000027000030000033000036000039000079121518232532343641商场代码平方米商场面积武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司6分析：30000平方米左右的商业分布在汉口的有14个，9-12万平方米之间的有3个15万以上的有四个。（2）扣点率比较图。汉口商场扣点率图0%10%20%30%40%789101214151618212324252632333435363741商场代码百分比最低扣点率最高扣点率分析；32-34（汉正街第一大道-大武汉家装广场）没有开业；扣点率最高的是新世界百货，达到达了30%；20-25%之间的有18个，占整个样本的60%左右。扣点率最低的是港澳中心，不到15%。（3）.业态比例图。汉口业态比例图0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%110%120%789101214151618212324252632333435363741商场代码百分比零售餐饮娱乐分析：零售业的比例远远超过餐饮和娱乐之和，餐饮和娱乐所占比例超过10%的各有两家。汉口的经济是三镇当中最强劲的，娱乐业态与餐饮不分伯仲，暗示了汉口的经济发展水平较高。2.武昌商业。武昌商场样本具体代码：1、2、3、4、5、6、12、15、17、19、20、23、28、31、31、38、39、41、42。武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司7（1）营业面积图。武昌商场营业面积图05000010000015000020000025000012345612151719202328303138394142商场代码平方米面积商场分析：武昌区商业营业面积在5万平方米以下的商场占武昌样本数的73%。（2）扣点率比较图。武昌商场扣点率图0%5%10%15%20%25%30%13512172028313942商场代码百分比最低扣点率最高扣点率分析：比较汉口商场扣点率可看到，武昌商场扣点率整体比汉口要低2-3%。（3）.业态比例图。武昌业态比例图0%20%40%60%80%100%120%12345612151719202328303138394142商场代码百分比零售餐饮娱乐分析：武昌商场业态比例结构很有特点，零售业最低的也占80%以上的比重，餐饮比例明显比娱乐比例要高，相比较汉口的业态比例结构，说明武昌商场的娱乐业还有待发展。武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司83.汉阳商业。汉阳商业代码：11、12、13、14、22、23、27、29、40、41。（1）营业面积图。汉阳商场面积图05000010000015000020000011121314222327294041商场代码平方米面积商场分析：汉阳商场大部分在50000平方米以下，大型综合性商圈基本没有，该区商业配套有待完善。（2）扣点率比较图。汉阳商场扣点率0%5%10%15%20%25%11121314222327294041商场代码百分比最低扣点率最高扣点率分析：汉阳商场扣点率都在15-20%之间，没有区分度，表明产品缺乏差异性。（3）.业态比例图。汉阳商业业态比例0%20%40%60%80%100%120%11121314222327294041商场代码百分比零售餐饮娱乐分析：从业态结构上来看，汉阳与武昌的特点是很相近的，既餐饮的比例与娱乐的有比例明显的区分。武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司9三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析典型商业名称地址商业面积建筑形态开业时间运营状况群光广场珞瑜路88000平方米八层单体2003良好世纪中商百货中南路30000平方米高层底商2004良好百安居武汉店中北路13354平方米单体一层2003一般凯旋门广场徐东大街22000平方米高层底商2002一般中百仓储骆狮路不详高层底商2003良好工贸家电骆狮路不详高层底商2003良好总商业面积合计：153354平方米。运营分析：群光广场：2003年9月开业，该商场产品定位较有特色，业态结构合理，引进了麦当劳、肯德基等快餐店、有特色的美食和儿童游乐场，经营效益稳定。世纪中商百货：该商场集百货、餐饮、健身于一体，平均日销量50万元，2003年完成利税477万元，创造了武汉市同等级商贸企业开业当年销售额和利税最好的业绩。目前，运营情况较稳定。百安居武汉店2003年5月开业。开业至今，该商业负面消息不断，没能很好的树立品牌形象，这对销售业绩有不小的影响。凯旋门广场，地处徐东商圈，浓郁的商业氛围和较旺的人气保证了它的市场份额，虽然不是很有特色，但也能保持平稳的销售业绩。中百仓储与工贸家电都是以普通消费品为主要经营种类，其低价吸引了不少人气。此类商业最适宜在新建的居住组团出现，会在一定程度上满足新居落成的人们的需求。武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司10四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查规划形态名称分布点商业规模描述高层底商顺民大厦阅马场长湖小区48号42271平方米商业配套华城广场青山区友谊大道667号20000平方米商业配套保利文化广场中南路与民主路交汇处1至9层将引进金融、商业、餐饮、影院嘉园大厦中南路中南商业大楼侧后1—3层9430平方米商业配套屯智广场广埠屯26000平方米社区商业街金地·太阳城东湖开发区关山一路369号400米的商业街关山春晓关山一路特一号全长106米步行街保利花园光谷关山一路与南湖北路交汇处4000平方米商业配套五环广场南湖花园城内12715平方米纯商业金地·格林小城武昌珞狮南路10000平方米商业步行街长城·坐标城关山大道与南湖南路交汇处200000平方米商业配套Shoppingmall徐东销品贸徐东200000平方米步行街光谷步行街光谷广场-关山一路150000平方米合计670000平方米武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司11五、商业收益率调查（数据来源：二手房合同备案）。1.武广商圈平均收益率调查成交时间2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度地段万松园路-中山万松园路-中山武胜路-航空路武胜路-航空路细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格850085969100865088369500750078938000755079008030平均租金水平370380400385422453360379400365383410平均收益率4.42%4.78%4.8%4.52%注：万松园路-中山以万松园路为首至中山公园等距离分为首中尾三段武胜路-航空路以武胜路书店为首至航空路长江酒店等距离分为首中尾三段2.中南商圈平均收益率调查成交时间2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度地段中北路-中南路中北路-中南路中南-付家坡中南-付家坡细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格515052315280520055635600520050315100525051005150平均租金水平255279295270326330320318325322326330平均收益率5.3%5.8%6.33%6.4%注：中北路-中南路以家乐福为首至中南建设银行等距离分为首中尾三段中南-付家坡以中南建设银行为首至十五中等距离分为首中尾三段武汉光谷项目商业调研报告福州思锐房地产投资有限公司123.鲁巷广场半径三公里平均商业收益率调查成交时间2004二季度2004三极度2004四季度2005一季度地段鲁巷-街道口鲁巷-街道口鲁巷-地大鲁巷-民院细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格448045365200451046525300445041254200430038214000平均租金水平245253300250261310210189200195178190平均