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武汉商业步行街考察报告2013.4一、楚河汉街武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。中央文化区是史上无法复制的万达产品。没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合，也没有哪个城市受到万达如此关照，在一个城市开10个万达。也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。王健林曾说：楚河汉街是独一无二无法复制的。项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。分别包括：汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿元。万达影城：国内目前规模最大的电影城，总座位数达到4500座。共设有22个影厅，囊括IMAX巨幕厅、3D影院、4D影院，飞行影院、体验影院等。万达广场全国一号旗舰店：19万平方米万达广场。拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。奢华酒店集群：投资30亿，共打造5个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。智能写字楼群：9栋国际一流甲级写字楼，地上总建面45万平方米。高尚御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155万平方米高档住区。汉街：中央文化区的核心是一条1500米中国最长国际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约18万平方米。整个汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300多个国际国内外一流商家，其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区。除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑，并与东沙联通工程相结合（楚河），打造的一条亲水景观休闲街。建筑立面为欧式和民国的建筑风格穿插，一是对武汉传统工业重镇的尊重与回味，二来也满足了当下对社会崇尚欧式建筑的回应，以取得良好的社会认同感。仅在太极广场一侧布置了两栋现代风格的建筑。欧式民国古典风格传统工业建筑的红砖外立面欧式与民国风格建筑之间的过渡欧式风格中的现代元素建筑立面处理手法：大多数不同建筑风格之间是通过玻璃的来处理风格的过渡。在传统和欧式建筑中会运用一些玻璃体等现代的元素来打破建筑的横向重复。古典与现代的结合建筑细部砖砌的凹凸线条精致的入口精致的入口精致的入口总体而言，除了建筑外立面的线条外，建筑的细部不多，且重复率较高，如欧式门头、砖砌的凹凸线条等。商业模式：商业布局考虑为独栋式，采用整租整售的形式，即建筑一至顶层为一个商户。这样避免了二层三层的室外走廊的出现，建筑立面更为干净，且利于建筑风格的营造。街道尺度：建筑高度多为2-3层，局部为4-5层。街道尺度约在1:1—1:2之间，这样就提供了较为宽阔的街道尺度，餐饮可以自由的摆放外摆区桌椅。启示与借鉴1、优点汉街的优势固然明显，品牌吸引力强，业态丰富，建筑颇具特色。汉街试图植入文化元素，利用故楚之地和本地文化为依托，设有5个以湖北地区历史名人命名的节点广场，分别为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”（俞伯牙、钟子期），“药圣广场”（李时珍），“太极广场”（张三丰），每个广场按照主题布置一个名人雕塑。以此纪念湖北这块土地上的历史文化名人，提高项目附庸风雅的文化内涵。2、缺点与不足从实地走访来看，汉街给人的感觉仅仅是披着文化的外衣而已，建筑外立面重复率较高，且街道较长，建筑色彩较为单一与沉闷，使得人在其中很容易产生疲倦感，不易激起消费者的购买欲。另外，项目为抢在国庆前开业，从开工到开业仅仅用了10个月，难免在建筑细节上有诸多瑕疵，这也导致了开业后的一年多时间，汉街局部都在不停的修修补补。开业初期不少铺位空置，后期不断有商户在装修，给人的印象是汉街就像个半成品。缺乏必要的辅助服务设施：在整条1500米长的步行街上，除了几个节点广场，中间没有设置供人休憩的休闲桌椅，整条街逛下来略感疲惫，且广场节点只是在一侧打开，可停留性差，人气较弱。建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是无法让消费者产生共鸣，这也是汉街从开业前期的天天爆满到现在人气大不如前的原因，缺乏互动体验感是不会让人产生下次再来的快感的。建筑外立面材料：由于采用很多的民国和工业建筑的红砖和灰砖作为外立面材料，且施工质量较差，所以商业的品质感整体给人的印象有所打折。3、启示与借鉴比第三代万达，中央文化区在各方面都有大的突破，也有些共同点：以一条商业步行街为灵魂，串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并通过住宅、写字楼等可售物业回笼资金。文化地产和旅游地产概念的引入：楚河汉街是“文化旅游地产”模式的代表之作，这既有发展新兴产业的政绩，又能推动房地产的开发，增加GDP和财政收入。结合泰安新城项目，商业街的模式较为符合本地块所处的区域周边的总体定位，且大理是一个旅游业发达的历史文化古城城市，借鉴汉街文化旅游地产的概念有较好的文脉基础。二、武汉天地项目概况地上总建筑面积5.6万平方米，地下车库总建筑面积2.5万平方米。目前进驻租户90家。业态包括中西特色餐厅、酒吧、清吧、美容、美发、电影院、服装、饰品、游戏厅、国际超市等。商业模式为只租不售的形式，保证的入住商家的可控性和整体品质的可控性。主要业态为休闲娱乐、餐饮和服饰，其中餐饮最多，也是最容易盘活和带动人气的业态，约占50%，休闲娱乐20%，其他30%。上下两层通透橱窗设计，透明和落地式国际流行风格，双层交流视野空阔，更为开放互动，极适宜露天餐饮和时尚聚会，尽显现代商业活力与特色。做旧如旧的红色木窗、步行道的仿古青砖、木质露台、朴素的巨石花盆，都为这里增加了浓浓的怀旧氛围。结合武汉本地人喜欢户外休闲、喜欢美食的特点，武汉新天地修建了美食街，户外空调、屋顶绿化、雨水回收循环系统、喷雾系统、遮阳篷、木制桌椅等设施营造了舒适怡人的休闲生活氛围。20世纪20年代外国租界名邸，西洋古典风格民居，追抚今昔，魅力与时俱进，让凝固的建筑艺术焕发生命色彩，打造今日时尚新标。武汉新天地保留了9栋老建筑，并在其周边新建了一系列与这些老建筑风格基本保持一致的时尚小楼，两者完美融合在一起。商业划分每栋楼都可以理解为“叠拼别墅”，每层都有独立的竖向交通，每层都可以是独立业态。独立且醒目的楼梯可以使二层做到可分可和，完全做到独立经营。街道感的营造通过较多的绿化和景观配置，使得街道尺度更为宜人。同时在商业节点和广场处设置现代感的雕塑，活跃商业氛围。外摆仍然是餐饮业态不可或缺的。启示与借鉴特点文化仍然是本项目的一个重要噱头。建筑层数较低，空间较为开阔。建筑布局更为自由，建筑空间更具变化与趣味。建筑立面处理手法更为成熟，现代与古典风格兼容并蓄。更为人性化的细部处理，通过小品、景观、标牌等营造街道感，亲切感。商业内街之间的互通，以及商业内街与城市街道的互通。餐饮也是带动商业步行街人气的重要商业业态，也是影响整个商业街品质的重要业态。三、武汉光谷步行街光谷步行街总占地41.79万平方米，总建面积约150万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。世界城将街区分为主街、次街和内街三个级别，达到曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的主干道，设置在16—18米之间；次街设置在6—8米之间，主要功能是购物；内街则强调纯粹的购物行为，设置在3—4米之间。主街道是世界城景观的主要展示区，中间将刻意设置一些“障碍”，汇集文化、休憩、展示、饮食等多种功能。有报亭等服务设施、椅和凳等休息设施、哈根达斯小木屋等售卖设施，还有游览的电动火车等娱乐设施。女人街、学生街、电讯数码街等次街上，不同的业态，也将有不同的景观体验。刻意设“障”，不在阻断人流，而在避免一览无余式的平淡，增添曲折有致的趣味和别样风情，让人玩得开心的同时，自然而然消费。作为景观的主要展示区，除供人流通过外，还有各种服务性、供休息、售卖的设施，如：报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等，给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能：以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来，放慢脚步，营造良好的商业氛围。每600-800米设置标志性广场，汇聚人流，同时起到节庆、聚会、表演的功能二、灯光、水景交织出来梦幻景观。项目概况由于总体用地较大，设计中不得不用多条内街来使得商业能够划分为小铺面，设置了一个尺度较大的中庭作为这个综合体的中心，并有其他的一些小中庭。总体而言，商业效果和人气一般。这个项目对我们的可借鉴性较小。项目概况在光谷步行街内部还有一个已经建成的西班牙风情街，后期还有德式风情街和法式风情街（在建）。这是一个纯室外的商业步行街，商业布局采用内廊和外廊相结合的形式，形成多变的商业街道空间。商业街区通过三个广场串联其整个商业街区。建筑风格采用纯在的西班牙风格，通过建筑立面材料、细部处理、铺地、景观和小品雕塑等，共同打造了一个较为纯正、地道的西班牙风情街区，引得很多情侣前来此拍摄主题摄影照。建筑空间采用大量的退台、廊桥、高低错落的建筑屋顶和刻意增加的高差处理等丰富商业街道内部空间。建筑空间由于总体建筑层数较高，大部分建筑为5层及以上，局部建筑空间较为局促，商业人流停留感较差。我们明显感觉北侧部分人气要高于南侧，其中一个主要原因就是南侧步行街空间尺度已经超过了1:2，形成较为瞎唱空间。3层及以上建筑出租和入住率较低，所以这部分物业开发商采用的自持出租的形式。层数增加，虽然增加了总建筑面积，但是大部分为自持物业，且出租率和租金较低，会减少开发商的现金流。根据现场调研，入住商家仅“朝天门”一家生意较好，其他一般，尤其是电器通讯类业态生意。内街的商业经营较为惨淡。启示与借鉴四、本项目思考万达第一代产品：单体店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。案例：欧尚、家乐福、沃尔玛、好又多等超市单体店万达第二代产品：组合店万达第三代产品：综合体万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。案例：成都财富中心、王府井、伊藤洋华堂等纯商业购物中心城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。案例：万达广场、龙湖天街系列、华润万象城系列等城市综合体万达第四代产品：万达城15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。购物旅游文化办公休闲居住观光万达第三代产品迪士尼主题产业+万达城：不仅仅是商业运营，而是结合城市运营的手段，通过文化旅游的内涵来吸引顾客，创造财富价值。相似案例：拉斯维加斯城市运营，新加坡圣淘沙名胜世界大理的古城：历史悠久但却始终无法超越丽江古城大理的老城：商业依然停留在类似万达第一代产品，城市建设十分落后大理的改造：数十万方的商业综合体突然降临拥有不到100万人口的大理，如何承载突如