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2010年5月优中选优，与金地共赢，分享上市公司地产开发利润稳盛投资“武汉四新”房地产股权信托计划目录产品的具体条款房地产中长期趋势分析产品结构和特点金地“武汉四新”项目介绍诺亚观点：新政不会影响房地产中长期发展趋势•政策为抑制炒房，防止部分城市过快上涨，而非打压房地产基本市场，因政策的周期性及经济增长性的要求，连同08年“踩刹车”太急而带来的经济下滑都使得国家对于房地产只能调控，不能过快增长，而不会打压；•大周期没有变，人口红利、城镇化进程，人均GDP快速上涨，都使得房地产长期向好，但预防被提前透支；而小周期必须调整，过快增长必然带来泡沬，此时的调控是为了避免将来更大的风险出现。人民币升值预期强烈，升值为大势所趋城市化与新家庭产生的刚性需求数据来源：国家统计局、上海智盈股权投资管理有限公司4006008001,0001,2001,4001,6001990199219941996199820002002200420062008万对05101520253035404550%内地居民结婚登记对数（左轴）城市化率（右轴）城市化率每年增加1个百分点，每年有约1500-2000万人进入城镇由于中国经济仍在高速发展中，因此城市化进程在中国还将长期持续每年全国有800-1000万对结婚由于今后5年的适婚年龄人口（25岁-35岁之间）正好出生于上一个生育高峰，也就预示着我们将迎来又一个新家庭组建及出生的高峰收入增长带动居住水平的提高数据来源：国家统计局、上海智盈股权投资管理有限公司城镇人均住宅建筑面积每年上升近1平方米城镇人均可支配收入名义增速常年保持在10%之上随着人均可支配收入的上升，中国人改善目前居住条件的需求将被进一步激发0.05.010.015.020.025.030.035.01990199219941996199820002002200420062008平方米02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000元城镇人均住宅建筑面积（左轴）城镇人均可支配收入（右轴）2009(E)房价波动与长期趋势数据来源：国家统计局、中国人民银行、上海智盈股权投资管理有限公司02468101214161820199819992000200120022003200420052006200720082009上半%城镇居民可支配收入住宅销售价格住宅销售价格增长趋势住宅售价增速具有在城镇居民可支配收入增速上下波动的规律随着经济的复苏及人均收入增速的回升，房价将保持长期上升趋势房价增速的短期偏离也预期有回归的要求，因此预计房价增速在此次政策调整后将有所放缓土地市场价涨量跌，土地供应不足近三年来我国土地市场有逐步萎缩，虽然2009年地王频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降。2009年全国商品房销售面积同比增长42.1%；普通商品住宅用地供应同比增长36.9%，虽然两者都有增长，但前者增幅远远大于后者，这说明土地仍然稀缺，供应依然偏紧。武汉——典型的成长型城市武汉发展的新方向1234新兴产业的发展人口结构的变化城市快速交通的建设环境及基础设施的改善目录产品的具体条款房地产中长期趋势分析产品结构和特点金地“武汉四新”项目介绍•必须承受未来市场下跌的风险•四处看房，奔波劳累•交易成本高直接购买不动产•长期熊市下缺乏明确的投资机会•可能您已经被套投资股票市场（股票基金）•资金、经验不足•抗风险能力不足自己当开发商房地产还能怎么投？投资房地产，我们还能做些什么？可替代品种：房地产投资基金•专业投资：房地产投资基金是指通过发行基金募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。房地产基金的概念造房还是买房的简单比较•造房还是买房，一目了然房价上涨房价上涨开发增值土地增值开发商获取开发商获取基金、开发商共同分享房屋投资者获取是否专业分界线房地产投资基金的行业发展2004-2008年，全球房地产投资基金取得了快速发展，募集金额从2004年的530亿美元上升为2008年的1240亿美元，取得了23.7%的年均复合增长率。产品结构金地集团全资约4亿投资者300万起金地武汉四新项目投资者LP稳盛基金GP房地产投资基金出资管理投资资金专业+基本框架金地集团金地集团+开发经验合作方——金地集团中国地产四大巨头“招保金万”实力比较下图为2010年4月23日情况，以总量排名金地排名第二，万科第三，保利第五，招商排名11。金地介绍金地集团是一家拥有二十余年历史、以中高端住宅开发为主营业务的、全国化的大型房地产上市企业。公司初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，公司在上海证券交易所正式挂牌上市（代码600383），成为1994年以来首批上市的房地产企业之一。近五年来，金地集团总资产规模增长了4倍；净利润增长7倍。金地介绍－业务组合（融资战略）武汉金地金地集团武汉房地产开发有限公司于2003年9月正式成立，注册资本6000万元，是金地集团所属六个区域性专业房地产开发公司之一，全面负责集团公司在武汉（华中）片区的房地产开发业务。项目名称地点占地面积容积率可售面积项目现状项目获取时间格林春岸东西湖区金银湖1068172.24239111在售2007/6/5格林小城洪山区南湖4511031.50652266竣工2003/8/23国际花园(与ING和HypoRealEstate合作）武昌区积玉桥649003.00194500在售2006/12/21金地名郡江岸区义和巷147934.7570222开工2007/8/15西岸故事洪山区壕沟496373.00149156开盘2009/6/4圣爱米伦洪山区农科院1826201.55283934未开工2009/10/12武汉金地2009.7.9金地·国际花园荣获最佳婚房（热线房产网）2009.7.14金地·国际花园荣膺2009年上半年武汉楼市销售金额、销售套数TOP10（中国指数研究院）2009．12.4金地·格林春岸荣膺“2009CIHAF中国住交会中国名盘”称号（CIHAF中国住交会）2009.12.10金地·国际花园荣获“2009年度武汉地产最具投资价值楼盘奖”（新浪中国房产信息集团（CRIC）新浪乐居联合颁布）2009.12.10金地武汉公司荣膺2009年度武汉地产“品牌地产企业”（新浪中国房产信息集团（CRIC）新浪乐居联合颁布）2009.12.10金地武汉公司荣膺2009武汉房地产开发企业10强（中国房地产测评中心）2009．12.10金地·格林春岸荣获“2009年度武汉地产最具性价比楼盘奖”（新浪中国房产信息集团（CRIC）新浪乐居联合颁布）2009．12.4金地·格林春岸荣膺“2009CIHAF中国住交会中国名盘”称号（CIHAF中国住交会）2009.12.152009年武汉企业100强（排名67位，武汉企业联合会、武汉企业家协会发布）2009.12金地武汉公司荣膺2009年武汉房地产销售十强企业（第五名）2009.12金地·国际花园荣膺武汉市商品房销售套数top10（第七名）2009.12金地·格林小城荣膺2009武汉十佳满意物业服务小区（武汉市消费者协会、长江日报报业集团武汉晨报联合颁发）2010.1.10金地武汉公司荣膺中国购房者大会2009-2010年度网友最认可开发企业。武汉金地金地集团武汉公司于2003年9月正式成立，注册资本6000万元，是金地集团所属六个区域性专业房地产开发公司之一，全面负责集团公司在武汉（华中）片区的房地产开发业务作为金地集团唯一的一家由集团高管出任董事长的分公司，武汉金地的规范管理和项目成本控制做的非常卓越产品特点锁定优质项目，收益稳定，抗风险能力强以信托的低门槛进入，享受地产基金的高回报结构性创新，合理化避税制度制约，保证交易的公开透明作为金地稳盛人民币基金的战略性业务，倾注团队最核心力量确保成功2010年4月22日，武汉全球招标建“方岛”四新生态新城位于武汉新区，是武汉市三大城市副中心之一。包括环湖路围合区域，以及四新大道沿线区域(西至芳草路，东至江城大道)、总面积2179亩的“方岛”，位于四新生态新城主轴线-四新大道“城市之脊”中部，主要由利用低洼地规划的人工湖和岛屿组成，是体现地区“水”特色（区域内有南太子湖、墨水湖、龙阳湖、三角湖）、构建和谐人居环境的重要景观区域，系新城的“绿心”。2010年4月22日，武汉新区发布消息：四新生态新城的城市主轴线四新大道中部“方岛”区域，面向国际招标城市设计方案。新区之魅终看四新本案武汉新区的“方岛”招标将“四新”区域推上武汉最具潜力区域浪尖，在国家重拳调控房地产市场的眼下，“四新”区域被誉为未来武汉最具“抗跌性”的区域。项目地理位置BA本案交通方便：沿江城大道至武广商业圈(A)距离10.8公里，车程16分钟；到水果湖（省政府）(B)距离17.7公里，车程30分钟；沿江城大道上三环线到天河机场距离45.1公里，车程25分钟；项目客户来源本案武汉经济技术开发区规划东风汽配城武汉经济技术开发区简介国家级经济技术开发区，19年发展历史；2000年4月，经国务院批准，在区内设立了中国中部地区唯一的出口加工区目前，已吸引了包括30多家世界500强企业在内的2744家中外企业入区兴业；2009年，工业总产值首次破千亿、财政收入过百亿，在中西部22个国家级经济技术开发区中位列榜首；武汉经济技术开发区简介汽车及汽车零部件产业是开发区的主导产业。1992年由东风汽车公司与法国雪铁龙公司合资组建的神龙汽车有限公司正式成立。2003年9月，东风汽车公司的总部由十堰搬迁至武汉经济技术开发区。截至2009年8月，开发区内集中了神龙汽车有限公司、东风本田汽车有限公司、东风风神、东风渝安、东风电动、三环汽车和3604改装车等7家整车生产企业，还有德尔福、佛吉亚、法雷奥等160多家汽车零部件企业，汽车研发机构也达到33家。地铁U6号线（年内开工，2015年竣工）途经项目所在地项目地理位置土地平整情况武汉金地于2009年10月12日以12.83亿元竞得武汉市汉阳区P（2009）055号土地项目。项目总体鸟瞰图项目鸟瞰图项目总平面图项目规划设计图序号规划指标单位合计指标说明1项目总用地面积平方米3065562总建筑面积平方米6850003容积率1.9可售面积：5742804住宅面积平方米5621104.1其中：联排平方米23750可根据项目具体物业类型划分叠拼别墅平方米53680花园洋房平方米41560高层平方米4431205商业面积平方米12170可根据项目具体配套进行划分街铺平方米0集中商业平方米0公寓式酒店平方米06会所面积平方米50007幼儿园平方米25008小学平方米09车位比（多层、小高层、高层住宅）车位/户0.5610总户数户544111总停车位辆3045项目规划技术指标列表经济测算总金额单位金额（按可售面积）销售收入5,638,518,4119,818.41项目成本4,351,148,4497,576.70土地1,338,546,5002,330.83前期168,094,186292.70建安1,956,242,7883,406.43销售费用140,962,960245.46管理费用73,300,739127.64品牌管理费84,577,776147.28间接费用55,348,07996.38营业税327,034,068569.47土地增值税207,041,353360.52税前利润1,287,369,9622,241.71所得税321,842,490.46560.43税后利润965,527,4711,681.28项目净利润率17.12%项目情况目前销售起步价及涨价方案毛坯销售价格和增幅初始价格20112012CNY/sqm1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q联排1150011,50011,50011,