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新长江国际写字楼提案2009.01.16培根广告此次提案需要解决的问题也就是解决：怎样让培根广告购买新长江国际？有疑问？那就对了，看下去吧，你会找到答案四个篇章：市场分析产品建议产品定位创意表现市场分析篇A.宏观经济与房地产走势（1）次贷危机、经济进入深度调整期美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融，破产……美国第五大投资银行“贝尔斯登”廉价卖给摩根大通……158年的雷曼兄弟破产……★消费者对于经济预期悲观★消费者持币观望情绪浓厚★全球性投资行业严重下挫（2）中国股市、楼市（住宅）严重下挫沪市从6124点下挫至1664点，消灭资金20万亿，大部分中产阶级一蹶难振。自2007年9月份的政策调整以来，加上次贷危机的越演逾烈，全国楼市集体下跌两成左右，局部市场达四至五成。单笔挂牌拍卖用地面积减小，土地成交价格下降，流拍、流标现象频生……★经济大势下行★房地产深度调整刚刚开始（3）政策频繁出台金融危机继续蔓延……央行08年已五次降息，累计216个基点的降息将大大减轻房贷成本，也减轻了开发商的资金成本……从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。降低二手房交易税费、适当放宽二手房信贷、支持合理融资需求，加大对中低价位和中小套型普通商品房建设的信贷支持……★力度前所未有,利好见真尚待时日★一线楼市成交量报复性反弹，但总体看跌（4）4万亿拉动内需政策博弈次贷危机2008年11月中国出台扩大内需10措施2010年底需投资4万亿一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。五是加强生态环境建设。六是加快自主创新和结构调整。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。★政府“保8”决心雄壮★楼市恢复有赖整体经济回暖小结★2009年全国房地产市场形势依旧严峻★买卖双方更加理性★市场话语权逐渐向买方倾斜B.武汉写字楼市场分析当前武汉写字楼市场环境武汉市场目前已有写字楼100余座，其中甲级写字楼约占7.15%，乙级写字楼约占25%。比较全国其它城市来看，武汉写字楼市场整体发展水平较低，优质写字楼太少。07年底全国热点城市写字楼租金水平（元/月/㎡）050100150200250北京上海深圳广州杭州成都天津武汉重庆甲级乙级武汉的租金水平在全国热点城市处于相对落后的位置,但城市升值潜力仍被看好。90年99年01年03年06年08年90年代新世纪初现在泰合广场建成,武汉写字楼起步武汉写字楼陷入低谷,空置率大幅提高商住楼开始出现,并迅速发展商住楼不能满足需求,纯写字楼再度兴起写字楼扎堆显现,CBD效应开始显现武汉经济长足发展,写字楼市场将有新突破武汉写字楼十年走势第1代商务楼第2代商务楼第3代商务楼(3S商住物业)第4代商务楼(城市综合体)无空调，无商务中心，无规范物业管理：公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。典型代表为：政府机关办公楼、单位改建出租商楼。有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间：建筑、装修标准高，有竖向交通安排：但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。典型代表：武汉招银大厦、武汉广场、世贸广场。有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排：24小时全天候开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。住商楼一般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。典型代表为：兆富国际大厦、鹏程时代。2006年开始，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高。典型代表：新世界中心、武汉天地、世茂锦绣长江。武汉写字楼市场由单一功能布局向多元化产品体系升级未来高品质综合体物业将受到中高端客户的青睐武汉写字楼布局情况中南商务圈：中商广场、世纪广场、发展大厦、兆富国际、鹏程国际。钟家村商务圈：汉元中心、闽东国际城徐东商务圈：以东沙大厦、凯旋门广场、中力名居二期、龙源大厦为代表。光谷商务圈：SBI创业街、信息产业大厦、华乐中心、慧谷时空、国企中心。•武广商圈：以泰合广场、世纪贸易大厦和武汉广场为代表。•江汉路商圈：以佳丽广场为代表。建设大道商务圈：以建银大厦、新世界国贸中心为代表。武汉写字楼各区比重片区总量占全市比重甲级占全市比重主要配套（交通、酒店、购物）建设大道金融区15.32%54.55%建设大道、新华路亢龙太子、湖锦酒店、新世界百货武广片14.41%18.18%解放大道、青年路；华美达、长江大酒店、武广、新世界百货江汉路片9.91%9.09%中山大道、江汉路长海大酒店、步行街、佳丽广场中南片11.71%18.18%中南路、武珞路五月花、白玫瑰中商广场、家乐福光谷及其它48.65%0.00%珞瑜路、华美达大洋百货、鲁巷广场写字楼的规划布局及发展和一个城市或一个区域的经济发展有着直接关系，汉口作为武汉商业中心地位的不断巩固将直接促进本区域内商业的进步由于写字楼区域性限制，本案只做汉口片分析汉口写字楼前世今生第一阶段1992—1995写字楼初现市场泰合广场、武汉广场、佳丽广场作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场。后来由于市场发生转移，价格逐步走低。第二阶段1995—1998快速成长阶段建银大厦、招银大厦、瑞通广场新兴的“金融一条街”出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。第三阶段1998年至今调整、完善阶段武汉商业银行、浦发银行大厦、民生大厦从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展，商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。阶段代表作简析已入市项目项目名称建银大厦新世界国贸瑞通广场招银大厦福星商会大厦世贸大厦新世界中心等级甲级甲级甲级乙级乙级甲级甲级楼高208米（52层，其中地下2层）212米（主楼52层，其中地下2层，1-6层为裙楼）28层，分A、B两座，A座被交通银行全部买下33层28层248米（60层，1-10层为大型购物中心）26层，分A、B、C三座租金平均80元/月/㎡平均50元/月/㎡平均45元/月/㎡平均40元/月/㎡平均45元/月/㎡平均45元/月/㎡平均60元/月/㎡物业费20元/月/㎡约22元/月/㎡/约14元/月/㎡4.5元/月/㎡12元/月/㎡23元/月/㎡空置率约20%约12%约25%约20%约15%约20%约20%停车位约60个约500个约500个/地下两层约600个//配套设施会议中心、宴会厅、礼堂、多功能厅等百货、健身房、豪华多功能会议室、商务中心、培训室//游泳池、会议中心、餐厅等商务中心、邮政快递、票务中心、快餐厅、干洗店等商场、酒店、游泳池等电梯10部东芝电梯，1-15层3部，16-28层3部，29—52层4部16部电梯，8-26层6部，28-39层4部，40-50层4部，货梯2部5部三菱电梯，无楼层分流，考虑到残障人士，按钮有特殊实际。电梯的速度较快，候梯时间较短。6部三菱电梯，1-19层3部，20-31层3部。电梯无提示，速度慢。6部，其中单层2部，双层2部，单双层均停2部。候梯区间小，高峰时期人流量大，候梯时间长。13部奥的斯客梯，速度4-6米/秒11部，A座6部，B座3部。C座2部市场分析篇项目名称建银大厦新世界国贸瑞通广场招银大厦福星商会大厦世贸大厦新世界中心标准层单层面积约1500㎡，平均每层分布4-6户。标准层“回”设计，交通动线好。货梯与客梯隔离性也较好。走廊及侯梯空间足够宽阔，电梯速度快。单层面积约2200㎡，标准层“回”设计，交通动线好。主楼16部电梯分层较好，但候梯空间略微狭小，电梯速度也不够快。超大开间而无立柱，布局规整，利于租户重新划分区间。单层面积约500㎡，标准层近似“回”设计，交通动线较好，平层内部有立柱，对租户重新划分区间有影响。公共空间较小，走廊宽度不够，与外观的大气稍显不符。单层最多容纳14户，租户多重新设计了外墙可，风格不尽相同。公共空间面积较小，平层内立柱分布较密。单层最多容纳18户，每个单间面积不等，异性较多。整体圆弧形设计，导致空间利用率不高，卫生间面积太小布局十分方正，净空高2.6米，空间的利用率很高。内空结构无梁无柱，可任意分隔成格式写字间，可满足不同租户的个性化需求项目整体呈一道优美的弧形，A、B、C三座相互联系又相对独立。A座平层10个单间呈回字型分布，B座布局成两排对开的样式，C座引入新世界酒店。弧形的设计使空间布置可以更为灵活，但公共空间稍显不够。项目整体分析建银大厦是一座多功能，智能化的高层建筑，也是中国建设银行湖北省分行的办公、商务中心。项目地上50层，自45层开始逐层收缩至顶层，形成锥形的屋面建构，个性十分鲜明。项目1998年入市，在租赁市场上表现一直较好，是武汉租金最贵、最高档的写字楼之一。新世界国貌大厦造型高大宏伟，外观简洁和谐，深蓝全玻璃幕墙结构的外观十分引人注目。项目内部空间分布比较合理，且正面西北湖，视野开阔，景观极佳。在新世界集团接手后，成为武汉写字楼的经典。瑞通广场外观宏伟，15米“Y“型柱十分新颖独特，特殊材料的外墙凹凸有致，随气候、角度不同呈现出不同颜色，光线效果极好。退让3000㎡的广场，更始令项目分外气势恢弘。整体上说，项目因标新立异而成为金融区的唯一标志性建筑。招银大厦是招商银行在武汉的总部所在地，也是金融区乙级写字楼的代表。除招银外，还聚集了大量国内知名公司。项目外观的昭示性较好，但内部配套，尤其是电梯与高档写字楼仍存在不小差距大弧形玻璃幕墙，结合顶部花架镂空设计，使项目外观充满现代气息，气派壮观。项目的租金相对而言不具备有时，但由于配套较完善，所以在租售方面表现不错。首层前庭后院的设计在武汉写字楼市场也不多见。世贸大厦与武广形成武汉最大的商业综合体，世贸大厦248米的高度曾是华中第一高楼，作为地表更显豪华气派。周边配套十分齐全，价格比金融区更有优势，但商务气氛不及金融区浓厚新世界中心是武汉最新的甲级写字楼之一，简洁明快的玻璃幕墙外立面令人耳目一新，新世界的品牌在武汉具有强大的号召力，内部相对完善的配套及优越的地段，也维系了项目的高端定位和良好的市场吸纳能力。准入市项目项目名称浦发银行大厦民生银行大厦等级乙级甲级楼高1-3层裙楼7米，7-20层3.8米，21-22层6.8米336米，68层，11-66层为写字楼租金对外销售价格13000—15000元/㎡60—120元/月/㎡停车位206个128个配套设施国际商务中心、会议室、精英会所多功能会所、中西餐厅、网球场、游泳池、宴会厅等电梯8部，速度2.5米/秒/评价项目刚刚入市，其中一半已经被浦发银行买下，精英国际大厦也改名为浦发银行大厦。浦发的介入，极大地提升了项目的档次项目已经接近完工，预计近期将会入市。民生银行大厦是目前全国最高的全钢结构建筑，也是武汉目前最高的建筑，项目昭示性极佳汉口写字楼市场需求板块板块特征主要客户建设大道“金融一条街”金融一条街,高档写字楼密集外资及合资企业的驻汉公司和分支机构,本地企业数量少解放大道至武胜路浓厚商业氛围,中高档写字楼外地驻汉机构/知名品牌代理公司及合资企业取水楼至江汉北路CBD辐射区,中档写字楼中小私营企业沿江大道及江汉路步行街浓厚商业氛围,一般写字楼和商住楼销售代理/广告策划武汉的写字楼市场相对集中。在行业上