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1Part2发展设想Part1城市背景Part3战略定位Part4概念方案设计2Part1城市背景区位与交通区域规划城市经济城市资源研究结论3城市功能—区位与交通新津县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，区位优势明显，全县面积331平方公里。新津交通便捷，四通八达，是川西平原重要的交通枢纽和物资集散地。新津属于天府新区规划范围，配套功能的完善有利于天府新区建设的推进。本项目的建设是完善物流配套体系，是促进天府新区发展建设的需要。项目拥有成都三大铁路散货站之一新津铁路货站，具有铁路物流货运的产业优势，同时成昆铁路贯穿新津物流园区，成昆铁路外绕线也与园区连接，物流运输便利。新津县“五横七纵两环”交通路网完善，交通条件便利，有国、省市级公路7条，成乐、成雅高速公路穿境而过。川藏、成乐、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六条公路贯穿全境。4新津物流园城市功能—区域规划本项目地处新津物流园区以北，是未来新津物流园区后期开发的拓展地。另外，作为天府新区西翼中心的新津县将突出物流及配套功能，公铁联运、中转仓储、分拨配送的发展定位，加快建设，西部一流、全国领先的国际性、枢纽型、综合性现代化公铁物流园，形成既融入大成都物流体系、又凸显新津特色的物流业发展态势。区域主要以发展现代物流业为主，将充分利用天府新区及新津物流园区的区位优势，将本项目建设成融“公铁联运、城际专线、货运班车、货运交易、货运保险、信息平台、运价发布、货车监控、仓储配送、物流金融、物流一体化解决方案、商务办公、停车住宿”功能于一体的国家级货运枢纽型示范性物流园区与伟经投资集团样板物流园区。5项目所在地城市功能—城市经济、货运周转量根据2011年度新津统计年鉴数据，2011年新津全县实现生产总值总量146.0亿元，比上年增长15.8%；依据“十二五”规划纲要，到2015年全县生产总值达到200亿元以上，年均增长11%以上；预期全县经济将继续保持稳定快速增长。近年来，新津县交通运输业发展迅速，2008年公路货运量1230万吨，2009年公路货运量1793万吨，2010年公路货运量1920万吨。2011年全县公路货物运输周转量124300万吨公里，较2010年增长61.8%。城市功能—主导产业新津主要以工业和农业为主，尤其是工业的发展给新津的经济增长带来了极大的冲击，新津工业发展快速，集聚程度高，民营经济发展起步早、发展快。全县有四川新津工业园区、台湾农民创业园，以及即将启动建设的双（流）新（津）连片产业园，工业园区承载力强。现已形成以精细化工、硅及光伏、新材料为主的化工产业，以路桥机械为主的机械制造业，以肉类、方便食品为主的食品加工三大产业。今后五年，借助天府新区新津分区建设的东风，新津县将迎来‚产业倍增‛的高速发展期。目前，新津工业园区内已聚集企业260余户，引进和培育上市公司15户，拥有中粮、中国化工等7家世界500强企业，中材、中国兵装等央企8家，希望、纳爱斯等国内民营企业500强4家，美好、新筑、希望饲料等西部行业排名第一企业7户。6一、经济发展提速，铁路、高速的交通优势，新津作为天府新区的交通枢纽及物流中心的地位将逐步呈现；二、项目地块所处地位于新津物流园，肩负着建设西部一流、全国领先的国际性、枢纽型、综合性现代化公铁物流园的使命。结论7Part2发展设想市场容量分析发展现状及趋势发展目标发展设想8通过对新津工农业产品分析得出：区域现代农业产业处于平稳发展阶段，农产品对于区域物流要求不断增加；区域现代工业产业处于高速发展阶段，工业产品对区域物流的需求是十分迫切的。未来随着铁路火车货站的扩建，保守估计远期普兴火车货站将承担成都市区域20%左右的对外产品销售运输和需要调入家畜业生产所需化肥种子等物资。通过对新津县经济和社会发展的分析可以得出：未来相当长的一段时间内，新津仍会保持较快的发展势头，同时该区域的货运量也会继续上升。市场容量分析9新津县2007-2011年生产总值及公路货运周转量新津县2011年主要农畜业和工业产品产量根据区域现状测算，天府新区公路货物周转量达57.73亿吨公里，公路货运量9674.2万吨，在拉动经济的同时便于区域产品转运及进入片区终端市场……区域物流发展现状及趋势新津物流发展现状①物流企业有了初步的发展；②工商企业开始重视物流管理，物流外包需求在不断增加；③政府部门高度重视物流的发展，积极为物流发展创造条件；④缺乏集中物流流转基地，物流流线松散，区域商贸成本缺乏科学性控制；⑤货源不集中，导致社会货运车辆混乱严重影响城市形象，同时与其他临港区域衔接不足，无法形成规划化现代化的物流产业基础。新津物流发展趋势拉动式生产模式对企业物流配送系统提出了很高的要求（表现在物流配送作业的多频度、小批量和供货及时性），生产性企业物流资源的整合成为必然的发展趋势；①生产型企业物流资源整合成为必然趋势②未来将有越来越多的企业采用第三方物流服务随着生产的发展，未来大量的运输、仓储、配送、流通加工工作将由第三方物流公司来承担，采用第三方物流成为必然趋势.10发展目标形成一个符合现代化标准的区域型物流网络，塑造新津现代物流商贸的新形象；通过商流、物流、人流、信息流聚合与流动所形成的资金流，产生最大化的税收，促进区域经济的发展；提升物流园区所在地区（普兴镇）的区域形象与土地价值，使物流园区及周边土地达到最有效的利用；打造核心产业，通过产业聚集模式降低商业成本，推动物流及相关产业的发展。结合新津当前物流业发展现状和未来发展前景，制定出项目发展目标为：11由于成都地区物流产业的快速发展，迫切需要一个整合各个区块功能、交换物流产业信息的“平台”根据我司多年作业经验，以及参照国内外物流发展模式，我们建议，引进“公路港”概念—--打造物流交互平台，统筹新津物流产业发展！改变过去中小物流企业各自为政、单兵作战的松散经营模式为现代化的集成化管理，形成以信息化、集约化为特征的现代物流企业群。同时，通过货源的集聚，进一步集聚起一个庞大的社会货运车辆群体，实现政府、平台建设者、物流企业三赢的格局。发展设想12发展设想园区发展模型——物流资源整合，行业标准细分作为物流平台运营商，传化物流这一平台能实现一体化的管理和系统化的服务。在传化物流园服务内容分三类：基础服务产品、软性服务产品、增值服务产品。客户可在内外网免费刊登物流信息，同时园区还提供营业执照的一体化服务等。参考“传化公路港”模式！13发展设想创新功能组合——物联网全覆盖，产业横向无缝对接！基本模快功能介绍：①信息交互平台：是传化物流基地的主营业务。它是“公路港”模式在效益创造方面优越性的体现。通过网络平台，客户和3PL（第三方物流）自主的在“公路港”构建的信息平台上发布消息。“公路港”通过三大信息交互平台，可以完成物流企业的管理、交易双方信息传递等多重功能。通过交互平台，外界客户可以通过网络平台发布信息，进入部分数据库，选择合适的供应商情况，为生产企业和物流企业提供了集中统一的交易场所和平台。②硬件资源实体：“公路港”中大型配送中心仓库采用先进的物流设施设备与标准化作业体系，提供专业化商品批发、配送、储存、运输、展示与交易为一体的物流服务。③通过与政府机构的合作：引进政府职能部门、中介机构和企业，可为第三方物流企业提供工商、税务、运管、银行、保险、通信、网络、商务、培训、咨询等一条龙、体系化的平台支持服务。“传化公路港”模式14发展设想盈利模式——物业销售与自持经营并行，保证项目前期滚动发展及后期持续健康运营传化物流的盈利模式主要来自几个部分：硬件租赁：①出租营业用房，从场地租金中增加收入；②利用信息透明化管理增加停车场收费；③写字楼及配套服务租赁；④库房租赁等；交割费：园区产生交易后的各项手续费；增值服务收费：①实行会员管理，在业务支持中创收。②拓展信息技术服务功能，提高物流供需链服务水平（电子商务交易平台、主题交易市场平台）③提供专业物流解决方案，协助企业降低物流成本，获取技术收益等；④提供专业物流培训，进行技术及人员输出；“传化公路港”模式15一、本项目应立足于成都天府新区市场，参考传化物流基地的成功经验，立足本地产业优势，吸纳外部资源，发展新津特色的物流公路港；二、针对目前新津物流行业特点，进行产业资源整合，汇集当地物流产业资源，吸引外部产业资源，构建新津物流联合体，实现一、二、三产联动；三、园区构建完善的物联网络，短期内实现物联网络全覆盖，并在后期并入全国网络，实现新津物流产业跨越式发展，接轨全球物流市场；四、学习传化经营模式，以短期现金流保障项目有序开发，以长线收益提升后期园区运营，树新津物流平台标杆。通过对比“传化公路港”得出以下结论：发展设想16发展设想本项目将依托地缘优势，确立在新津及成都天府新区范围内的仓储物流中心地位，打造功能完备的“综合性物流园区”，以物流业为基础平台，依托信息网络技术与物流创新业务，以开拓物流延伸服务与发掘物流金融属性为重心，不断优化城市商业格局，带动城市商业增量，提升城市形象。项目的设立，在仓储物流方面不但可以降低工商企业的运输成本；实现社会资源共享，有效提高物资配送的及时性和市场服务水平。同时也优化了新津地区的商业市场格局，对于繁荣本地商业，改善消费市场有积极的意义。仓储物流展示交易综合配套三大核心版块大型仓库（含货运班车和联运仓储）、城际专线、停车场、汽修汽配场等物流储藏及运输设备的展示和交易等酒店、居住、办公、园区日常生活配套、物流信息中心等因此本项目具体设想如下：17发展设想仓储物流货运班车联运仓储城际专线停车场汽配库汽修场①建设立体化货物仓储库房及零担货物库房，按照货物性质、种类划分区域储存；②同时将本地分散的货运信息部纳入统一管理，实现货运信息的资源共享；③划分发车区、停车区，为不同类型的车辆提供标准停车位；④设立车辆检测站，对进出车辆进行安全检测。安装闭路电视监控系统，对中心进行24小时实时监控。设想一：18根据对成都天府新区的市场调查，综合本项目实际情况，考虑建设物流储存设备、物流运输设备的展示交易中心。根据设备的种类和性质，分区展示；缩短展示与交易之间的流程，打造一个种类齐全、服务便捷的区域性展示交易中心。设想二：①物流储藏设备展示中心②物流运输设备展示中心③物流储藏设备交易中心④物流运输设备交易中心①设置汽车旅馆、商务酒店、办公中心、物流信息中心、园区居住购物等日常生活配套；②为满足物流园区从业人员和往来商人就近居住和消费需求，提供更好的吸引外来创业者的配套设施，同时提升整体物流园的综合素质。设想三：发展设想19Part3战略定位整体定位竞争性分析20智慧公路物流运营中心：①项目位于城市新兴区域核心位置，项目依托区域优势，辅助城市核心功能，成为城市发展增长极；②本项目正是在专项规划的指导下，依托成昆铁路线，通过园区物流产业链的功能延伸、资源集聚和模式创新发展而来，并形成智慧公路物流运营中心。③结合各大物流园区的战略定位、发展空间、规划布局、交通依赖、辐射能力、作业能力、建设进度等方面的综合分析，形成以新津物流园区为成都南部物流枢纽和物流资源整合高地。产业引擎：具备国际化视野的物流平台，以此为核，带动相关产业全面发展；①成都南部物流产业聚集地；②在优化产业形态、经济指标、确保集约节约用地、提高土地经济效益的根底上，为壮大培育本地龙头物流企业提供规范化平台，塑造新津物流品牌；③以标杆引领市场，国内50强物流企业施行定向式、产业链招商，主动对接目的企业，筑巢引凤提升区域产业影响力。整体定位21经济引擎：改善投资环境，促进产业融合，助力区域发展；①促进经济向外向型经济发展，吸引外部经济投资，加速区域经济活动，促进经济交流；②推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。结构构建：一、二、三产联动，调整产业结构，实现经济可持续发展；①促进服务业与新型工业化互动发展，准确定位服务发展格局，以物流产业项目为载体，完善