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句容茅山项目开发计划与成本精算一、开发计划项目占地面积约900亩，60万㎡，地处旅游风景区，依山傍水，水面约5000亩，333万㎡。且地块水岸线较长，有利于临水规划，考虑打造一个集自然山水、民国建筑、道家文化、休闲旅游与户外运动于一身的放松身心、净化心灵、陶冶情性、升华精神的旅游渡假区。综合地块的形状，地块面积、地理位置、市场情况、项目总体定位、经济因素，拟定建独幢、联排、叠拼、渡假公寓等几种产品，初步考虑如下表：类别独栋联排叠拼公寓合计单位容积率0.30.50.70.90.39———每亩建筑面积200333467600——（㎡）总建筑面积135200360002400039000234200（㎡）占地面积6761085165900（亩）450667720003400043333600000（㎡）总套数5201801507801630（套）楼面地价700420300235——（元/㎡）单套面积26020016050——（㎡/套）单价3800300027002400——（元/㎡）单套总价98.86043.212——（万元）单位成本2588230821882123——（元/㎡）每平米利润1212692512277——（元/㎡）每亩利润24.2423.0423.9116.62——（万元/亩）不含地价的总成本25525.766796.84531.27363.244216.96（万元）总销售价格51376108006480936078016（万元）利润（含地价）25850.244003.201948.801996.8033799.04（万元）地价9464151271491012600（万元）总利润16386.242488.711219.411080.321174.66（万元）1、规划建议：四种产品、容积率只是略低于市内项目的原因是，该项目的最大的资源是水，可充分借景与水面，挖掘水的价值，在项目的规划设计时只需充分考虑各组团与各幢之间的合理排布与舒适间距，达到目标客群在生理与心理上的低密度即可。2、对公寓的考虑：相比之下，公寓每亩的收益最低，但公寓的潜在收益较高，受市场利好的影响较大且风险较低，有助于提高项目的人气和活力。受银行及国家宏观政策的影响较小，客户层面较广，有利于快速回笼资金。3、分期开发计划建议：520幢独栋，分三期开发，每期170幢左右。占地450667㎡，676亩，迎湖开发，分区管理；180套联排分三期开发，每期60套，占地72000㎡，108亩；150套叠拼分三期开发，每期50套，占地34000㎡，51亩；780套公寓分三期开发，每期260套，占地43333㎡，65亩。每期开发占地300亩、20万㎡，约540套，建筑面积约77200㎡。通过边开发、边美化、边等待，达到降低项目经营资金与利润最大化的目的。3、规划布局建议：四类产品分圈层开发。迎湖面为第一圈层，开发为独栋别墅；向内为第二圈层，开发为联排别墅；再向内为第三圈层，开发为叠拼；最外层为第四圈层，开发为渡假式公寓。小区内部通过两条主干道路，伸向湖边，分为12个组团，呈扇状布局，达到合理布局，便于管理的目的。二、成本测算序号项目名称按销售面积(元/㎡)总费用（万元）一土地费用538.25126061独栋（0.3）70094642联排（0.5）42015123叠拼（0.7）3007204公寓（0.9）235916.5二前期工程费601405.21规划设计费30702.62钻探勘察费6140.523质检监理费6140.524三通一平15351.35可行性研究、招标、临时设施、预结算审编等费用370.26三各项规费1152693.31基础设施配套费751756.52消防局收费1.535.133发展新墙体专项基金8187.364白蚁防治费1.535.135散装水泥专项基金246.846规划局收费1.535.137气象局收费10234.28地形、管线图纸资料费123.429大样图、定位放线图123.4210施工图、审查费1.535.1311房产交易费、测绘370.2612物价局论证费123.4213特种垃圾管网费1.535.1314环抱监测费246.8415防震抗灾费123.4216防雷审查费2.558.5517档案寄存费123.42四基础设施建设费1934520.061道路广场工程20468.42供水工程5117.13排污工程7163.944供电工程30702.65室外管网370.266水增容费8187.367电增容费25585.58景观绿化431007.069室外照明5117.110有线电视5117.111通讯宽带5117.112智能化30702.613环卫工程246.8414围墙建设370.2615环境设计费246.84五建筑安装工程费800187361基础工程551288.12主体工程62014520.43主体安装801873.64外墙装饰40936.85公共部位装饰5117.1六公共配套设施建设费2558.551居委会用房123.422会所用房20468.43公共厕所123.424消防设备370.26七物业移交费5117.1八销售费用601405.2九管理费用501171十不可预见费801873.6十一税费3007026十二财务费2004684不含地价成本计188844216.961其中独栋含地价成本为258834989.762其中联排含地价成本为23088308.83其中叠拼含地价成本为21885251.24其中公寓含地价成本为21238279.7备注：1、各项规费因当地的取费情况不明，暂按苏州地区标准替代。2、因地处偏远，没有考虑管道气的问题。3、人防按总建面234200㎡的5%考虑,，为11710㎡。4、财务费用的估算较大，是因为项目历时较长，金融风险、销售风险难以把握，以及将来可能要租用大面积水面和购置水上娱乐设施。因此在“资金流出计划表”内的财务成本的安排可能出入较大。附表：项目总投资估算表序号项目名称按销售面积(元/㎡)总费用（万元）一土地取得费538.2512606二投资成本（不含地价）168839532.961前期工程费601405.22各项规费1152693.33基础设施建设费1934520.064建筑安装工程费800187365公共配套设施建设费2558.556物业移交费5117.17销售费用601405.28管理费用5011719不可预见费801873.610税费3007026三财务费2004684四独立核算费21502517.651人防工程费11710×21502517.65附表：计划实施进度表该项目占地900亩、60万㎡，总建筑面积约25.1万㎡，可销售面积约23.42万㎡，分三期、五年半开发完成，建成期内销售完毕。序号工作类别所需要时间时间进度计划1市场调研、整理、分析1222005.5.1—8.302编制可行性研究报告。项目开局策划，项目审批等前期工作302005.9.1—9.303建筑方案、规划方案、招投标初步设计、会所设计及建设及研讨2022005.10.1—2006.4.204综合管网设计482006.4.2—5.205施工图设计712006.5.21—7.316报建，领取规划许可证302006.8.1—8.307（一期）工程开工——2006年9月1日8（一期）工程单体完工1222006.9.1—12.319（一期）交付1532007.1.1—5.3110（一期）回顾（总结分析，调整与纠编）302007.8.1—8.3011（二期）项目审批302007.9.1—9.3012（二期）方案调整、细化、整理302007.10.1—10.3013（二期）施工图设计612007.11.1—12.3114（二期）项目报建，领取规划许可证302008.1.1—1.3015（二期）工程开工——2008年3月1日16（二期）工程单体完工1222008.3.1—6.3017（二期）交付1222008.7.1—10.3018（二期）回顾（总结分析，调整与纠编）302009.1.1—1.3019（三期）项目审批282009.2.1—2.2820（三期）方案调整、细化、整理302009.3.1—3.3021（三期）施工图设计592009.4.2—5.3122（三期）项目报建，领取规划许可证302009.6.1—6.3023（三期）工程开工——2009年7月1日24（三期）工程完工1832009.7.1—12.3125（三期）工程交付1532010.1.1—5.3126项目销售办证等全部完成——2010年12年30日收入部分房屋销售收入合计别墅520×260×3800元/㎡＝51376万元78016万元联排180×200×3000元/㎡＝10800万元叠拼150×160×2700元/㎡＝6480万元公寓780×50×2400元/㎡＝9360万元花园销售收入700户×150㎡×500元/㎡＝5250万元6750万元车库销售收入11710÷39㎡×5万/个＝1500万元总计84766万元销售计划阶段时间进度备注前期阶段2006.3.1销售部人员招聘、培训前5个月，宣传推广、调整方案、前期积累客户2006.5.1销售部进场，并打出广告一期阶段2006.10.8----2008.2.282006.10.8销售开盘17个月，推广、销售、蓄势2006.10.8—2006.12.30销售30%2007.1.1.—2007.6.30销售30%2007.7.1—2007.12.30销售30%2008.1.1—2008.2.28销售10%二期阶段2008.3.1----2009.6.302008.3.1—2008.6.30销售30%16个月，宣传、销售、客服、蓄势2008.7.1—2008.12.30销售40%2009.1.1—2009.6.30销售30%三期阶段2009.8.1----2010.12.302009.7.1—2009.7.30蓄势17个月，宣传、销售、客服2009.8.1—2009.12.30销售30%2010.1.1—2010.6.30销售40%2010.7.1—2010.12.30销售30%备注：以上计划没有能考虑到经济、公关、市场变化等因素的影响。华府国际前期项目组2010.5.14