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吴江市位于苏、浙、沪三省一市的交接的中心，东距上海95公里，西距湖州55公里，南距杭州125公里，北距苏州30公里。目前上海、苏州的经济发展正在向外围扩散，故目前吴江经的济发展也显示出明显的提升趋势。作为吴江市中心的松陵镇，近几年的城市综合发展更是得以快速的增长。城市地理城市阅读本体分析竞争分析客户分析吴江位于大上海经济圈内，其发展潜力巨大行政区划城市阅读本体分析竞争分析客户分析松陵镇作为城市的中心城区。吴江行政分区可以主要分为四大版块：松陵镇是吴江的政治中心。盛泽镇是吴江的经济重镇。汾湖开发区是吴江对外的门户重镇。震泽镇是吴江的城市副中心。松陵同里横扇黎里平望盛泽震泽桃源七都吴江市本地常住人口已达７9万，松陵镇常住人口18万，外来人员达到20万。人口增长稳定，外来人口也迅速增长，也是房地产发展的重要因素之一。目前吴江市场住宅购房客源呈现需求量逐年饱和的趋势，对于未来吴江住宅市场需求拉动的新生力量正逐渐形成。目前松陵镇的人口增长主要是以外来人口为主，但一般外来人口的定居习惯，需经过5年的成长酝酿期。年份户籍人口外来人口200377.2230.92200477.7535.32200578.3139.26200678.8455.92200779.3175.61200879.5265.22外来人口将逐渐成为松陵镇房产市场的重要源泉。人口规模城市阅读本体分析竞争分析客户分析城市化进程城市阅读本体分析竞争分析客户分析2004年32%松陵镇城市化水平1992年57%59%2005年65%2008年2004年30㎡松陵镇城镇人口人均居住面积2000年34㎡35㎡2008年松陵镇城市化进程加快，居民追求大面积居住环境近年来，吴江以及松陵镇的城市化进程加快，非农人口水平由92年时的32%提高至08年的65%，年平均农转非人员1~2万人。经过一轮房地产开发之后，松陵镇人均居住面积达到35平米，属于较高水准。这也说明当地人对于大面积户型有一定的追求。城市产业城市阅读本体分析竞争分析客户分析吴江三大产业主体：电子信息——松陵（吴江经济开发区）丝绸纺织——盛泽光缆电缆——七都新兴成长型产业：铜加工、电梯、日用化工、服装、亚麻、制鞋、汽车配件以及食品加工八个产业（吴江经济开发区内800多家企业中，有75%是IT企业，总投资超过60亿元，企业产品分为计算机及外设、网络通讯、光电子、微电子等几大类。在开发区内，可以配齐一台完整的电脑主机。）松陵镇产业结构以IT企业为主，多为规模企业。吴江市近年来GDP趋势340.1403.2500.8618750.1010020030040050060070080004年05年06年07年08年0%5%10%15%20%25%30%GDP（亿元）增长率吴江市近年来人均GDP趋势437425170063518781499444602000040000600008000010000004年05年06年07年08年0%5%10%15%20%25%人均GDP（元）增长率城市经济城市阅读本体分析竞争分析客户分析吴江是全国十强县级市的常客。近几年吴江经济始终保持较快增长，综合实力不断提升。2008年全年实现地区生产总值750.1亿元，相比04年增长120％多，全市人均GDP达到94446元，相比04年增长116%。经济的发展，居民收入也不断提高，全市城镇居民可支配收入为24869元，比上年增长12.9%。居民收入的增长必然会引发市民消费的增长，房产市场作为市民消费的主体部分之一，必将有新一轮的热潮。松陵镇近年来地区生产总值表（不含经济区）39.148.256.592010203040506070809010005年06年07年08年0%20%40%60%80%100%120%GDP（亿元）增长率松陵镇有500多家工业企业，已逐步形成了电子信息、纺织印染、环境保护、新型建材、食品加工等五大产业群。城市经济城市阅读本体分析竞争分析客户分析镇北——吴江经济开发区松陵镇开发区行政区划面积173平方公里，建成区35平方公里，全区总人口超过20万，其中新吴江人16.2万。目前全区累计引进外资企业800家，注册资本60亿美元，到帐外资35亿美元。2008年，全年完成地区生产总值184亿元。松陵镇与经开区总产值之和占全吴江1/4。交通状况城市阅读本体分析竞争分析客户分析各乡镇到松陵镇的距离更近了！公路交通：苏震桃高速公路、沪苏浙高速公路、227省道（张家港－杭州）和南北快速干线纵贯吴江全境。本项目紧邻227省道，在20分钟车程内，其南向可致平望与盛泽两镇，往北可到苏州。公路交通的大力发展必将给松陵镇的房地产市场带来强大的促进作用，乡镇的高阶层居民也会将购房目标放在松陵镇。故松岭镇的房地产市场的乡镇购房人群数量将会大量增加！项目基地227省道连接平望与盛泽南部新城区松陵城区空间拓展的主要方向是“西进”和“南拓”：“西进”是利用滨太湖优良的景观资源由“运河”时代走向“太湖”时代，建设滨湖城市；“南拓”是在南部城区现有基础上，生活用地顺应向南延展。市域轨道交通系统由苏嘉城际轨道交通、苏沪城际轨道交通和苏州轨道交通那个2号线构成。松陵镇城市规划城市阅读本体分析竞争分析客户分析苏嘉城际轨道交通苏州轨道交通2号线松陵镇2006～2020区域规划规划轨道交通项目地块行政商务区新城区太湖城市空间距离的缩小，将加快人口导入。城市阅读本体分析竞争分析客户分析松岭镇房地产市场分析吴江市近年来房地产开发投资表2737507179010203040506070809004年05年06年07年08年0%20%40%60%80%100%120%140%房地产开发投资（亿元）增长率吴江市近年来房地产开发面积表26842649861165678129109130149589513321286010020030040050060070004年05年06年07年08年施工面积竣工面积商品房销售面积吴江房地产整体概况城市阅读本体分析竞争分析客户分析吴江市房地产投资持续增长,商品房销售波动较大。2008年房地产开发投资79亿元，比上年增长11%；累计施工面积656万㎡,比上年增长7%,竣工面积149万㎡，比上年增长15%；商品房销售面积86万㎡，比上年减少59%，销售金额42亿元，比上年减少53%。2009年，楼市回暖，仅上半年吴江商品房销售面积达到74万平米。预计在2009年吴江商品房市场上可见的供给量达到660万平方米，以吴江每年消化120万平方米的计算，这些供给量足足需要消化5年。单位：万㎡单位：亿元产品客户分析竞争分析板块发展宗地分析普润作为专业的导演将从故事素材（地块）故事结构（产品市场适应性)观众接受度（购房群需求）等角度综合思考这部大片的主题最终确定项目产品的解决方案打造地产项目的整个过程好比拍摄一部即叫座又叫好的大片政策市场竞争分析本体分析客户分析地理位置：地块位置优越，吴江市区南大门，路网系统发达土地性质：住宅用地，使用年限70年地块资源：地块被河道分为两块，有发达的水系资源；既有环境：地块东有省道，北有汽车站和商业中心，西有学校,政府及体育馆基础指标：土地面积约41万㎡容积率：≤2.3项目概述北体育馆震泽中学汽车站建配市场新都会至市中心与苏州至平望与盛泽镇S227省道本案创业科技园政策市场竞争分析本体分析客户分析问题一：如何通过板块现状来挖掘本项目的市场价值？我长袖善舞政策市场竞争分析本体分析客户分析【北部】：经济园区支撑，刚需保证；成功占领园区客户,拥有价格优势.【西部】：近期开发，属于城市西拓部分.着力打造临太湖高档居住区,已开发项目吸引较多苏州客户,板块后继力度强.【南部】：市政府南迁基地，发展逐渐成熟，未来城市CBD，城市发展主方向,市区及周边乡镇客户为主，随着轨道交通引入,未来有机会导入苏州客户.泾渭分明,各板块立足不同客源；吴江经济开发区南部新区滨湖新城板块市场地位解析政策市场竞争分析本体分析客户分析近年来，南部地区作为紧邻市区的板块成为市区城市发展扩散的第一发展方向。预计2020年人口导入约20万。对市区购房购房者有相当的吸引，未来人口对房产的需求旺盛，人口导入成为拉升板块的重要原因。区位优越南部地区是吴江市中心城区的南门户，S227省道从该板块东部穿过，离传统市中心仅几公里的距离。交通便捷南部板块交通便捷，可通过花园路或者长安路到达市中心，且规划中的苏州轨道2号线进一步的拉进了他与外区的距离。区域规划营造现代化新城区南部板块未来发展的功能定位是以吴江政治核心,文体教育中心,CBD商务区,中高档住宅区,直接接受中心城区辐射，重点发展商业中心、体育教育配套、中高档住宅项目。生活配套齐全南部新区商业配套大体量开发，从南至北均规划有大型商业配套。政策市场竞争分析本体分析客户分析松陵镇南部区域特征问题二：如何从区域供应结构、市场热点角度确定本案的市场定位？我有冲击大牌的潜质政策市场本体分析竞争分析客户分析楼盘名称规模容积率物业类型价格（元/m2）阳光现代城市总体量22万方，剩余体量2.5万1.50联排别墅、情景洋房、小高层、高层5300-9000奥林清华园.三区总体量80万方，剩余体量35万方2.9联排别墅、情景洋房、小高层、高层5200-9400新湖明珠城总体量165万方，剩余体量100万方1.50联排别墅、情景洋房、小高层4700-8500政策市场本体分析竞争分析客户分析三个个案整体市场情况相似成交稳定，板块的市场接受度高产品以类别墅+公寓为主，兼顾舒适与实用型需求松陵镇在售代表个案典型竞争个案奥林清华·三区建筑类别联体别墅、洋房、小高层与高层地理位置松陵镇人民路南侧中山南路西侧开发商恒达房产/伟业房产企划营销上海策利公开日期2008年4月占地面积26万平方米建筑面积80万平方米(含30万方商业)建筑风格地中海风格容积率2.9绿化率47％总套数3000户开发分期分三期开发（洋房、别墅、高层公寓）均价洋房5400、双拼9400、多联8400、公寓5200政策市场本体分析竞争分析客户分析经济数据典型竞争个案奥林清华·三区政策市场本体分析竞争分析客户分析沙盘展示典型竞争个案奥林清华·三区政策市场本体分析竞争分析客户分析核心优势地段：位于新区行政中心，紧邻新市政府配套：社区运动会馆、高尔夫练习场、国际双语幼儿园、儿童艺术中心景观：300亩城市生态主题公园、3.5万方大湖景观高层公寓效果图花园洋房实景图别墅区实景图典型竞争个案奥林清华·三区政策市场本体分析竞争分析客户分析推盘次序一08年4月，首推8层花园洋房二09年年初，二推联体别墅与叠加别墅三09年中旬，三推高层公寓户型面积（㎡）户型比例均价（元/㎡）总价（万元）占同类物业去化占同类物业花园洋房83~11713%4%520043.1~60.8128~17887%39%66.5~92.5叠加别墅202~268100%73%5600113.1~150联体别墅228~26842%26%9200209.7~246.5300~38058%15%276~349.6典型竞争个案奥林清华·三区政策市场本体分析竞争分析客户分析户型销售更受市场欢迎去化困难大面积公寓和舒适性别墅类产品更迎合当地需求典型竞争个案奥林清华·三区政策市场本体分析竞争分析客户分析公寓户型B户型：2房2厅1卫89㎡D户型：3房2厅3卫118㎡C户型：4房2厅3卫128㎡09年7月4日，三区新推位于小区东北部与商业体相邻的2栋高层公寓，共4个单元。建筑单体内2梯3户布局，边套赠送8㎡大小入户花园，户型南北通透；中间套为小面积全明设计。该次所推房源中装修与毛坯各半。优惠价格在4600~5400元/㎡之间。典型竞争个案客群分析■客户构成：公寓客：市中心为主别墅客：公务员、企业主■购房因素：自住需求与虚荣体现■年龄段：35~45占主力及市区青年推广策略■推广主题：宽景，宽天下■主要诉求：城市核心宽景视野空中豪宅■推广通路：报广、DM、电视、网络、户外广告个案点评奥林清华共分三区：西区、东区与三区世纪公元，总规模近180万方，为吴江市最大开发体量楼盘，