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国信大港项目整体定位BUY谨呈：江苏国信地产2010年04月06日现状：新区人口发展的增量缓慢人口及需求增量预测模型人口基数太少、人口结构单一人口自然增长指标看，没有意义（万分之五）吸纳周边人口的突变过程（3年左右的时间）市场容量：新区人口增长速度3号地物业类型客户需求经济测算市场需求特征及容量推导产品类型客户调研市场表现5块地整体定位市场容量分析镇江新区下辖3个镇和2个街道丁卯和大港，总面积218.9平方公里，人口21.7万，丁卯和大港之间由镇大公路链接，交通便利，目前大港为新区重点发展区域。项目区位——新区★镇江新区距常州奔牛机场及建设中的苏中机场仅半小时车程，距南京禄口机场及无锡硕放机场仅一小时车程项目区位——交通条件（航空）项目区位——交通条件（城际交通）★镇江大港各出口分车型每小时车流量分析72286052122402202321444646681052236220132020040060080010001200大港-镇江大港-丹阳大港-常州大港-扬中大港-姚桥小汽车大巴士货运车常州、江阴方向扬中方向丹阳方向镇江方向姚桥方向4329161364756364040080012001600大港-扬中大港-丹阳大港-镇江大港-常州大港-姚桥镇江大港各出城路段每小时车流量对比本案项目地块周边交通通达性非常好，往镇江、丹阳、常州方向皆可通达，是新区的南门户。项目区位——交通条件（区内交通）大港城市规划：定位具有极强的超前先导性服务立足新区,辐射扬泰部分区域；构建功能复合与多元发展的综合城市中心。新城规划是以建设多元空间和谐交融的“城市”为理念，为房地产市场的发展提供了重大机会融合空间，实现功能叠加和公共交往镇江新区的经济发展持续有力地均GDP比较工业增加值比较外贸进出口比较社会消费品零售总额比较镇江新区经济密度排名全市第一，经济发展迅猛，主要经济指标6年来年均增长幅度达到30%，09年主要经济指标增幅高达50%，政府充足的资金实力为区域产业升级、配套升级、城市升级提供了坚实基础主要经济指标6年来年均增长幅度达到30%，09年主要经济指标增幅高达50%，政府资金实力雄厚镇江新区09年投资增长迅猛政府业绩，经济飞速增长（2009年1月——8月）全社会固定资产投资125亿元，增长44.9%工商注册合同外资8.95亿美元，增长155.1%工商注册实际到位外资5.7亿美元，增长135.1%新区产业发展重点——明确未来产业发展的方向为新能源、绿色化工、装备制造和现代服务业，构建以先进制造业与现代服务业为支撑的现代产业体系产业新区立项产业港口继续完善配套具备城市结构产业升级1993年——2002年土地拆迁收储，新区产业园区规划立项，基础配套设施建设，产业园区起步阶段发展缓慢。新区大港新规划完成——产业港口联动，互相促进，企业单位批量入驻，产业经济快速发展。立足产业结构，满足就业需求，完善城市配套设施交通环境（景观）商业商务公共设施中央商务区初具规模，城市形象显现，增强新城人口吸纳力。新区房地产业跳跃性发展，需求旺盛第二产业向第三产业升级；劳动密集型产业向高科技产业升级；高职人员明显增多。居住升级满足高职人员需求，城市普通住宅需求导向，向高端物业需求导向跨越。2003年——2009年2010年——2013年2013年——2015年2016年以后镇江新区发展脉络梳理（预测）2009年2010年2011年2012年2013年2009年-2013年累计使用外资55亿元全社会固定投资1000亿元全社会固定投资1000亿元产业收入目标2013年末3大产业销售收入：新能源500亿元，新化工500亿元，装备制造500亿元。万顷良田：总投资33亿元建设周期：2009.6-2012.62千亿资金投入建设镇江新区现届政府班子执行力比较强镇江新区首席“执行官”李小平执政风格：思路清晰、决心大、作风硬朗根据李书记的工作经历及执政风格推测，新区大港未来产业及配套规划将会如期实现，大港新区的化工和轻工电子产业的地位将会进一步突出。大港新城预计2013年起进入快速发展期2010年沪宁城际铁路通车2012年京沪高铁通车2013年常泰高速通车2014年淮扬镇铁路通车苏中机场2010年1月16日奠基镇江新区2009-2013年，固定资产投资2000亿2009年，新城市规划出台，城市配套进入升级阶段，预计2013年初具城市框架格局外部——重大城市配套和市政建设结合城市发展案例分析预计镇江新区大港将在2013年跳跃性发展内部——2003200420052006200720092008201120122014发展年限阶段起步期产业园区快速发展期城市配套升级城市吸纳力加强房地产高速发展期年份第11年第8年第4年第1年增长性分布15-20万㎡20-30万㎡30-40万㎡根据一般新区发展的案例借鉴进行预测，大港新城未来10年内，综合年购房需求量为30万㎡/年转折点大港片区房地产市场需求容量预测注：详见《市场需求容量分析报告》201020132015后年需求量大港片区未来每年房地产市场需求量增长的时序预测——人口自然增长量：镇江的人口增长率仅为万分之九，从大港人口常住6.5万人的基数看，自然增长测算没有意义。——新增就业人口吸纳（老企业增资扩容，新企业入驻）：1）从镇江新区的性质，尤其是大港产业布局的类型而言，其可吸纳的就业人群的来源，一般为大港周边人口为主，其他区域为辅。（金东纸业等少数企业通过班车吸纳镇江市区人员）2）人口容量的增加过程，是一个结合新城发展格局的变化和产业发展周期需要的突变过程（一般从现在新城建设刚刚启动来看，还需要3年左右的时间）人口类型人口增长方式人口增长特点与项目客群关联性现有人口基数自然增长很低关联性弱（前期基础）园区新投资企业入住及企业扩容新就业人口增加具有突发性，新企业从投资到大量招工，一般需要3年时间关联性强（后期开发）新城发展带动三产发展服务人口增加城市格局形成，预计也需要3年时间关联性强（后期开发）客户需求量未来增长的定性分析新区人口及需求增长的对应关系（趋势分析）•大港属于典型“港口及产业（集中区）互动型”新区发展模式；•人口基数太少（6.5万常驻人口，约2.3万户家庭+3万人流动）；人口结构也比较单一（从数据看，大港地区的人口结构：企业员工为主占60%；公务员、三产服务10-15%，城镇其他人口、郊区乡镇务农人口；相对较少20-25%）。提出关键的问题：简单迎合市场需求，还是深层挖掘市场需求？结论:重视市场需求的现实，寻找适合项目持续发展的客群来作为主力客群。购房目的具体描述比例备注改善型二次置业或置换60%求住型首次置业、拆迁30%投资型居住型投资为主、纯投资为辅10%工作关联度大的流动性人口客户类型比例需求分类企业职工80%管理人员15%-20%35-45岁改善为主、投资为辅一般员工60%-65%双职工家庭夫妻两人在不同企业上班35-45岁25-30%改善为主婚房25-30岁20-25%首次置业为主成长型员工30-35岁5-10%改善或首次置业私营业主10%35-45岁改善、投资兼顾公务员5%左右（总量2000人左右较少）35-45岁投资、改善边缘客群5%（工作关联度高的流动人口）（乡镇进城—工作关联）（拆迁—需求现房居住型投资首次置业改善为主，投资为辅物业种类别墅洋房多层小高层高层客户需求比例13.4%5.4%64.1%5.6%11.5%市场调查：2009年大港已购房人群购房目的分类目标客户定位的推导客户购买力允许前提下1、需求容量的基本吻合2、需求特征的基本对应购房群体年龄特征年轻化，是人口结构单一化的结果从家庭结构看，改善性需求的总量属于主要需求；其年龄层次以35-45岁为主。2009年大港已购房人群的物业需求结构家庭结构有小太阳、后小太阳、孩子三代三种改善性需求的增长估算：按现有人口人均增加10㎡面积，累计可产生约6.5*10=65万㎡的市场需求；新增需求的估算：按人均35㎡的居住面积估算，累计可产生约6*35=210万㎡的市场需求；两项合计约可产生60+210=270万㎡的住房需求。投资性需求的估算：按一般新兴市场10%的投资比例测算，约可产生270*10%=27万㎡的投资型需求。现状规划新增大港镇区6.5万12.5万6万三项需求合计累计可达360万㎡在未来人口规划可实现的前提下，大港的潜在住房需求规模巨大市场产品需求分析大港片区房地产市场分成明显的三个板块，从北往南梯度明显，各板块呈现差异化的发展特征老城中心板块生活配套齐全，大港地产开发启动板块。目前主要在售项目：凯悦山庄、吉祥苑等体育公园板块享有大港现在仅有的景观配套资源。规模化开发，主要以海德公园为代表。中央商务区板块生地待开发状态，未来大港高尚居住区。项目名称物业类型总量已上市套数去化套数在售产品面积区间均价后续产品海德公园多层、小高层和别墅41587537多层别墅多层：71-136别墅：160-2403000多层、别墅银山鑫城多层1329572536多层多层：50-149安置房多层金港商业广场高层、小高层18420299高层59-813100高层凯悦山庄双拼和独栋106624双拼228-3335000双拼和独栋旭辉朗香郡多层和退台洋房7760洋房87-143洋房：3600多层：2900多层和洋房逸翠园多层13.21235942多层88-153安置房多层御都花园多层8408282多层100-1402600多层点评：大港已上市楼盘的规划体量普遍较大。项目开发数量较少，尚未完全进入大规模开发时期，市场竞争未到白热化阶段，整体性的市场机会空间仍然存在。主要在售项目概况2009年12月区域物业类型预售面积销售套数销售面积销售均价均价增减平米套平米元/平米%大港住宅114236.682496499.483143.8110.26%商业19600.1848958796.984699.69-3.05%丁卯住宅137943.481817210487.144421.3511.09%商业211421.854483213372.496323.09-1.39%资料来源：镇江市新区房产管理局2010年1月1、2009年，大港片区的住宅年去化量不足10万平米，商业年去化量近6万平米。合计达16.5万平米（备案面积），实际销售量预计达到19万平米。2、住宅成交户数约900套左右，按镇江市区大致的潜在家庭购房比例约为5.621%来评估，大港（2.3万户）房地产住宅成交量略显不足，与市场供应短缺及房地产发展水平不高有关。这与当地的购买力水平很不匹配，因此存在入市引导的机会。住宅均价被别墅拉高。3、商业销售的总量占比较高，说明投资需求比较旺盛，片区内适合消费者投资的品种和渠道不多。而商业售价不高，仅为住宅售价的1.5倍，比市区约2倍以上的商业估价要低很多，说明开发商和消费者对投资潜力的估计并不乐观。开发商业物业时，应持谨慎态度。大港片区房地产市场—2009年销售数据统计分析项目名称物业类型在售产品后续产品海德公园多层、小高层和别墅多层和别墅多层、别墅银山鑫城多层多层多层金港商业广场高层、小高层高层高层和小高层凯悦山庄双拼和独栋双拼双拼和独栋旭辉朗香郡多层和退台洋房洋房多层和洋房逸翠园多层多层多层御都花园多层多层多层主要项目体量集中在10万平米左右，更多项目规模化开发将更进一步带动大港区域整个房地产市场的发展，拉动居民潜在购房需求。在售项目建筑形式主要以多层为主，建筑品类单一，产品线不够丰富。目前大港片区房地产的主力物业类型以多层为主洋房及小高层类型产品供应量小典型项目分析——海德公园成交客户类型1、从客户构成来看主要以周边企业主管阶层、个体商户业主为主；2、值得注意的是投资客也占到了12%的比例。热销户型分析1、其中115平方米的房型销售情况最好。2、从类别墅物业来看，叠加别墅比联排别墅的销售情况要好。3、多层去化较好的产品总价总价在35万以内，以110平米以内的三房产品为主。成交客户分析1、从115平方米的四房两厅两卫的销售情况来看，在已销售的一次性付款比例达到了55%。2、从一次性付款的比例