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•太湖湾区位优越•太湖湾规划合理、发展迅速•太湖湾原生态、健康休闲•太湖湾观太湖、赏太湖•太湖湾坐拥树海、天然氧吧•太湖湾独有的7公里湖岸线•太湖湾山地资源丰富、坡景独特•太湖湾负离子含量20倍于市区无锡燕尾山庄项目地址马山环山东路1号开发商无锡申锡房地产实业有限公司总体量（万㎡）5.3总户数99在售体量（万㎡）4.4开盘日期1期07.92期08.93期09.7均价（元/㎡）双拼15000独栋25000在售户数82在售去化率70%户型面积（㎡）双拼350-550以350为主独栋550-1000，以640为主山景、湖景别墅兼有之，整体档次感强，定位为无锡首席豪宅别墅，包装出色，去化较好。项目实景照建筑风格：现代简约立面建材：白色涂料、铝板、玻璃无锡檀溪湾项目地址马山环山东路8号开发商无锡苏源檀溪湾置业有限公司总体量（万㎡）14在售体量（万㎡）8开盘日期1期05.9均价（元/㎡）1期18000在售户数190在售去化率58%户型面积（㎡）独栋309-5761期410-440为主地块朝向偏离太湖，观湖角度不佳，立面色彩沉闷，客户接受度不高，加之房产开发国企背景，经验不足，前期推广停滞，后期营销重新包装，略有起色，但后续推案量大，销售周期延长项目实景照建筑风格：北美立面建材：褐色石材、米色面砖屋顶建材：砖瓦无锡印象剑桥项目地址无锡市湖滨区马山十里明珠堤西侧开发商无锡灵山房地产投资开发有限公司总体量（万㎡）19在售体量（万㎡）19开盘日期1期05.62期08.33期09.9均价（元/㎡）双拼13000独栋16000在售户数523在售去化率90%户型面积（㎡）双拼以250为主独栋以380为主定位为一居产品，前期定位准确，抓住大批自住客户，加之起步价格不高，去化迅速，后期产品凭借前期销售口碑效应，延续前期推广思路，效果不错项目实景照建筑风格：英伦立面建材：褐色石材、白色面砖、涂料屋顶建材：红色砖瓦无锡圣芭芭拉项目地址无锡马山区梅梁东路南侧开发商香港风水隆国际置业总体量（万㎡）32在售体量（万㎡）18开盘日期1期06.7~6期09.2均价（元/㎡）精装公寓9500花园洋房8500联排12000独栋15000在售户数1016（公寓544、洋房332、联排137、独栋3）在售去化率公寓80%联排34%独栋26%洋房90%户型面积（㎡）洋房140-230公寓40-90联排256-363独栋300-625马山首个综合体项目，集独栋、联排、花园洋房、公寓、酒店于一体，地中海风格，立面造型独特，色彩感强烈，市场反响较好，且地处马山镇中心，生活配套完善，去化较好项目实景照建筑风格：地中海立面建材：褐色石材、米色涂料万泽太湖城一期项目地址太湖湾旅游度假区环湖路东侧开发商常州万泽天海置业总体量（万㎡）64在售体量（万㎡）11开盘日期10.5均价（元/㎡）精装公寓9000联排11000-12000独栋15000在售户数327（公寓216、联排61、独栋48、商业2）在售去化率公寓19%联排3%独栋13%户型面积（㎡）公寓52-84（60-70为主）联排279-382（350-360为主）独栋370-852（550-570为主）别墅面积均含地下室地块原为鱼塘改建，凭借高尔夫球场、马场等配套，首期销售尚可，但后续体量庞大，且无湖景、山景衬托，销售周期将延长项目效果图、实景照建筑风格：现代简约立面建材：白色涂料、铝板竺山湖逸墅·卧龙湾项目地址竺山湖度假村太湖湾旅游度假区开发商常州永丰房地产开发有限公司总体量（万㎡）10在售体量（万㎡）2.3开盘日期06.10均价（元/㎡）挑高公寓8000双拼11000独栋16000在售户数50（双拼16、独栋34）在售去化率公寓售罄双拼13%独栋35%户型面积（㎡）双拼190-260独栋380-550别墅受前排建筑遮挡影响，观湖效果较差，且面积总价较大，加之内部绿化前后差异较大，影响去化项目实景照建筑风格：简约欧式立面建材：米色涂料、石材、褐色面砖屋顶建材：灰色砖瓦太湖湾度假村项目地址常州太湖湾旅游度假区开发商常州太湖湾房地产开发有限公司总体量（万㎡）11在售体量（万㎡）11开盘日期1期06.102期07.5均价（元/㎡）双拼12000独栋20000在售户数97（双拼24、独栋73）在售去化率一期售罄，二期别墅78%户型面积（㎡）联排156双拼245-253独栋276-470太湖湾度假村1期——包括观景公寓、酒店公寓及部分联排叠加产品，总价低、去化速度快。现在到售楼处打听公寓的客户仍然不少，说明度假型公寓仍然是有市场的太湖湾度假村2期——太湖湾目前影响力较大楼盘，山景、湖景效果俱佳，较太湖沿线同类型楼盘去化速度快项目实景照建筑风格：现代简约立面建材：白色涂料、木材屋顶建材：金属板材九洲太湖山庄项目地址常州太湖湾旅游度假区开发商九洲房产总体量（万㎡）5预计开盘日期2011年项目规划37套独栋别墅，10套双拼别墅，20套叠拼别墅以及84套联排别墅预售户数151盘山公路旁，坡地别墅，走高端路线，观湖景观较好，坐拥原生态森林，预计今明年要启动项目名称开盘日期总体量（万㎡）在售体量（万㎡）未推体量（万㎡）在售户数均价（万元/㎡）在售去化率无锡燕尾山庄1期07.92期08.93期09.75.34.40.999独栋1期售罄双拼15000独栋2500070%无锡檀溪湾1期05.91486190独栋1期1.858%无锡印象剑桥1期05.62期08.33期09.919190523（联排、独栋）双拼1.3独栋1.690%无锡圣芭芭拉1期06.7~6期06.113218141016（公寓444、洋房295、联排137、独栋140）精装公寓9500花园洋房8500联排12000独栋15000公寓80%洋房90%联排34%独栋26%万泽太湖庄园1期2010.5641153327公寓216、联排61、独栋48公寓0.9联排1.1-1.2独栋1.5公寓23%联排5%独栋21%竺山湖卧龙湾06.10102.3050双拼16、独栋34公寓0.8双拼1.1独栋1.6公寓售罄双拼13%独栋35%太湖湾度假村1期06.102期08.31111097双拼24、独栋73双拼1.2独栋261%total155.373.773.9——竞争个案销售分析——常州、无锡太湖湾沿线的别墅布局均始于2005年，但近年无锡别墅产品供应与去化都要好于常州，价格也高于常州，目前太湖周边竞争体量155.3万㎡，在售73.7万㎡，未推73.9万㎡后续竞争体量庞大，市场竞争日趋白热化项目名称面积范围㎡主力面积㎡无锡燕尾山庄双拼350-550独栋550-1000双拼350独栋640无锡檀溪湾独栋309-576独栋410-440无锡印象剑桥双拼210-300独栋350-650双拼250独栋380无锡圣芭芭拉联排256-363独栋300-625联排250独栋410万泽太湖庄园联排190-260独栋370-550联排230-240独栋380-400竺山湖卧龙湾双拼190-260独栋380-550双拼230独栋420太湖湾度假村双拼245-253独栋276-550双拼245独栋320面积分析太湖周边联排面积范围在190-550㎡之间，以230-240㎡为主，独栋面积在276-1000㎡之间，以380-420㎡为主联排主力面积控制在240㎡左右，独栋主力面积控制在400㎡左右主力总价市场分析太湖沿线联排主力总价范围在250-525万元不等，独栋在570-1600万元不等项目名称均价（万元/㎡）主力面积主力总价（万元）无锡燕尾山庄双拼1.5独栋2.5双拼350独栋640双拼525独栋1600无锡檀溪湾1.8独栋410-440独栋740无锡印象剑桥双拼1.3独栋1.6双拼250独栋380双拼325独栋608无锡圣芭芭拉联排1.2独栋1.5联排250独栋410联排300独栋615万泽太湖庄园联排1.1-1.2独栋1.5联排230-240独栋380-400联排253独栋570竺山湖卧龙湾双拼1.1独栋1.6双拼230独栋420双拼253独栋672太湖湾度假村双拼1.2独栋2双拼245独栋320双拼294独栋640联排主力总价在250万元左右，独栋主力总价在600万元左右客群分析武进太湖湾区域楼盘以常州客户为主，像太湖湾度假村无锡客户也占一半比例；而无锡马山附近楼盘基本以无锡本地客户为主。项目名称客户来源无锡燕尾山庄无锡客户为主无锡檀溪湾无锡客户为主无锡印象剑桥无锡客户为主无锡圣芭芭拉无锡客户为主太湖湾度假村常州和无锡客户各占一半，最远来自深圳竺山湖卧龙湾以常州客户为主，无锡客户为辅万泽太湖庄园以常州客户为主，无锡客户为辅无锡楼盘以本地客户为主体，常州太湖湾楼盘本地及无锡客户各占一半1、畅销楼盘特征：一居产品，山景、湖景出色，前期定位准确市场小结4、太湖湾度假村、卧龙湾无锡客户占40%以上总体而言，太湖沿线的度假型别墅楼盘，销售速度缓慢，销售周期长，是其共同点2、观景效果的好坏直接决定价格的高低、去化的快慢5、公寓型产品销售周期在12个月之内，联排产品在一年半左右，独栋别墅在两年半到三年左右3、联排畅销面积控制在240㎡左右，总价300万元左右；独栋畅销面积控制在400㎡左右，总价600万元左右等高线分析——直面太湖景观区结合地势的三大区块划分两条纵轴贯穿南北台地实景示意坡地实景示意项目地块小结1、台阶地块——地势越高，观太湖景观越好2、山坡地——前景，直面太湖景观——后景，拥抱原生态山林3、整个地块偏西南约15度，建筑基本东向15度看湖效果较好。地块规划要注意的问题点第二、太湖地标永恒之塔——北侧108米的山上有一个88米的永恒之塔。第三、力争突破15米限高建议突破的区域为西侧区块。一方面，通过提高西区体量，促使东区更舒适，整体小区更能疏密有间、错落有致；另一方面，西侧地块建筑的拔高，更突显本地块的门户特征及地位，且基本不影响其它区块看湖。第四、项目由于南北进深较大，项目腹地内凹相对地势平坦之处，无湖景山景差，产品去化难度较大，需要重点考虑产品设计和规划问题。根据地势细分为七大区块A地块——占地3.2万平米，占总量8%适合产品建议——高密度产品区域•通过高密度公寓房的打造，达到提升容积率的目的；•根据当前规范，建议用足15米限高，如限高有所突破的话，将会对整个项目产生至关重要的影响（先例：太湖湾度假村限高30米，太湖庄园限高近百米）。A地块地形地貌分析•结合地形该区块可划分为两个小区域，即上表中的B1、B2；B1为缓坡区（标高4-12米，纵深约230米）、B2坡度较大（标高12-27米，纵深约120米），整体地势较为起伏。适合产品建议——相对高密度产品区域•B1区块，建议用足或突破15米限高做公寓房，提升项目容积率；•B2区块以不影响C地块视野为考量标准，作为容积率调节区域，可考虑花园洋房，且部分花园洋房可观湖景。B地块——占地6.7万平米，占总量17%B地块C地块——占地1.5万平米，占总量4%地形地貌分析•为本项目的制高点，整体标高约在36-38米，视野开阔，背山面湖；区块占地约1.5万平米，东西长度约220米，南北长度约60-70米。适合产品建议——高端湖景公寓•与A、B区块形成联动，利用现有交通形成A-B-C为一体的高端背山观湖公寓区域。C地块D地块地形地貌分析•坐落于项目最南端，地势平坦，但由于前方无遮挡，视野较为开阔，区块整体标高4-6米。适合产品建议——商业、会所、酒店公寓、MOTEL•前排利用现有水系的自然分割，形成商业区；•打造部分拎包即住的精装小户型公寓；•2层到2层半的高档MOTEL形式的汽车公寓。D地块——占地5.8万平米，占总量15%E地块——占地5.4万平米，占总量14%地形地貌分析•项目腹地区域，虽整体标高达到6-9米，但受前后区块遮挡，既无山景亦无水景；地块自身价值不高，产品去化难度较大。适合产品建议——小面积联排别墅•考虑到后排F、G区块价值的发挥，本地块层高应控制在三层及以下；•产品形式可考虑120-160平米的小联排（可借鉴东渡海派青城）。E地块F地块——占地9.4万平米