江阴斯波尔地块项目市场研究及产品定位报告

致：江苏恒天置业有限公司2011年5月江阴斯波尔地块项目市场研究及产品定位报告（初稿）报告目录一．江阴概况二．江阴总体发展规划和相关政策三．江阴房地产市场分析四．项目潜在竞争对手分析五．项目概况和SWOT分析六．项目定位建议第一章江阴概况1.1江阴与苏锡常地级市（市区）城市指标1.2江阴市与昆山、常熟、张家港县级市城市指标1.3江阴市近年主要经济社会指标第一章江阴概况江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，2009年末，江阴市户籍总人口120.35万人，全市登记外来人口88.4万人。2010年，江阴市辖澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道6个街道，璜土、利港、月城、青阳、徐霞客、华士、周庄、新桥、长泾、顾山、祝塘11个镇，65个社区、4个居委会、305个村委会。江阴连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第一。1.1江阴与苏锡常地级市（市区）城市指标指标/城市无锡市区苏州市区常州市区江阴土地面积（平方公里）162316501872988年末总人口（万人）238.12240.21226.67120.35地区生产总值（亿元）2740.612992.331919.421713.36人均生产总值823968665161145142572工业总产值4927.405875.124801.174701.27【城市规模、城市人口、经济产值】就城市规模、城市人口而言，江阴相当于苏州、无锡市区的1/2，江阴的地区生产总值接近常州市区指标；就人均生产总值而言：江阴要明显高于“苏、锡、常”三大都市，根据国家统计局数据显示，2009年江阴人均GDP达到了142,572元，按当年汇率折算超2万美元。如此速度，江阴将在10年达到台湾经济水平。表1、2009年江阴同苏州、无锡、常州市区指标比较（数据来源：江苏省统计局）1.2江阴市与昆山、常熟、张家港县级市城市指标指标/城市昆山常熟张家港江阴年末户籍人口（万人）69.99106.6490.01120.35人口密度（人/平方公里）78697011561213土地面积（平方公里）8561094772988城市从业人员（万人）75.2386.6175.8487.86从事第一产业人口（万人）2.444.794.816.87从事第二产业人口（万人）45.7554.2644.8149.64从事第三产业人口（万人）27.0427.5626.2231.35乡村从业人员（万人）22.4742.9233.4943.64（数据来源：江苏省统计局）【城市人口、人口密度和人口素质】江阴与昆山、常熟和张家港相比，人口总量、人口密度、人口质量（以城市从业人员的总量、从事第三产业人口及乡村从业人员总量为准），为以上三个城市之首。城市人口的密度和人口的质量，将直接影响城市的未来发展水平，江阴应突破县级市行政划区的瓶颈，向更高层次的大都市发展。表22009年江阴市与昆山、常熟、张家港县级市城市指标1.3江阴市近年主要经济社会指标【城市GDP和人均GDP】江阴总体经济总量持续快速增长，2010年GDP突破2000亿元大关，人均GDP持续增长，发展之势迅猛。05001000150020002500020000400006000080000100000120000140000160000180000GDP(亿元)787.97980.171190.5615301713.192000.92人均GDP(元/年)6666882343994901276221425721662582005年2006年2007年2008年2009年2010年1.4江阴市近年主要经济社会指标年指标200520062007200820092010城镇在岗职工平均工资2499828952336883876643282——城镇居民人均可支配收入161131860221013242142711930184农民人均纯收入8580950010641119751317214898【人口购买力指标】江阴城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入指标，从2005年至2010年持续上涨。其中2010年城镇居民人均可支配收入30184元，较上年增长11.3%；2010年江阴农民人均纯收入达到14898元，比上年增长13.1%，名列江苏省第一，连续11年成为江苏农民人均纯收入最多的县级市。（数据来源：江苏省统计局）第一章、江阴概况本章小结1.江阴（县级市），行政属于无锡市（地级市）；2.它与苏常（地级市）的地区生产总值和工业生产总值都较为接近；3.它与昆山、张家港、常熟（县级市）相比，江阴的人口总量、人口密度、人口质量（以城市从业人员的总量、从事第三产业人口及乡村从业人员总量为准），为以上三个城市之首，江阴的经济基础雄厚。4.近年来江阴经济保持着高的增长，城市化加快发展，人民收入水平也快速提高，为城市的发展奠定了坚实的经济基础。第二章江阴总体发展规划和相关政策2.1江阴江阴市城乡统筹规划2.2江阴总体发展规划2.3江阴城市发展215计划2.4经济开发区介绍2.5城市客厅介绍2.6总部经济园介绍2.7国际汽车文化中心介绍2.1江阴市城乡统筹规划城市综合发展板块地区行行政中心，商业服务中心，文化中心和居住位置的中心城区。澄东工业集群板块周庄镇、华士镇和新桥镇集聚以冶金机械、纺织化纤、高档服装、新型建材、机械制造等为主导产业的新型工业城区发展。沿江港口经济板块长泾镇和顾山镇主要以发展机械制造、能源、重化工、船舶制造等临江产业群。澄南生态农业观光旅游板块霞客镇和祝塘镇以重点发展电子机械、汽车配件、食品加工、都市农业和休闲旅游业，建成工业、现代农业与休闲旅游业的协调发展。城南特色产业板块利港镇和璜士镇以发展成为内衣之乡、毛衣针织外贸基地、特种养殖基地。2.2江阴总体发展规划城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。（数据来源：江阴规划局）城市规划用地范围：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。规划期限：近期：2002年至2006年中期：2007年至2010年远期：2011年至2020年远景：本世纪中叶。城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。城市化水平预测：市域总人口：2020年145万人。城镇人口：2020年100万人。城市化水平：2020年69.0%。江阴，已经具备中等城市规模。2.2江阴总体发展规划江阴城市发展主要方向：向西、向南发展，完善东北随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路中心区外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。人民路商圈城市客厅外滩区域总部园区城南商业临港新城2.3江阴城市发展215计划《江阴城市发展“215计划”》，计划突出功能新提升、居住新趋势、生活新理念、生产新模式。“2”即用两年的时间。“1”即实施100余个重大重点建设工程项目。“5”即推进活力工程、低碳工程、和谐工程、魅力工程、生态工程5大工程。江阴215计划特别强调，提升商业服务功能。加强城市综合体的建设：继续推进新梅豪布斯卡、丹芙春城A地块、城市客厅等综合体的建设。加强酒店服务业、商业、办公等商业金融项目的建设,推进江阴长晟豪生大酒店、凯悦国际金融中心、海澜科技大厦等项目的建设。2.4经济开发区概况开发区概况开发区地处中心城区，东长山、香山、凤凰山环抱，西南与城区联为一体，北濒长江。距张家港市区约3公里，张家港市中心20公里。江阴经济开发区成立于1991年，1992年6月启动建设，1993年11月经省政府批准为省级开发区，2002年省委、省政府赋予其国家级开发区的经济审批权和行政级别江阴开发区致力于构建从项目引进→孵化育成→科技加速→产业化得科技企业成长路线，建设“一城六园”扬子江系列创新创意创业（简称三创）载体。至2010年底，累计建成120万平方米。本案2.4经济开发区概况开发区功能布局高新产业园区新兴产业园区生活居住区新城核心区生态景观区本案2.4经济开发区概况江阴开发区致力于构建从项目引进→孵化育成→科技加速→产业化得科技企业成长路线，建设“一城六园”扬子江系列创新创意创业（简称三创）载体。至2010年底，累计建成120万平方米。六园简介：①扬子江国际生物医药孵化园，拥有集研发、中试、生产、营销于一体的公共技术平台，将形成生物医药的研发、孵化、测试基地。②扬子江国际服务外包产业园，主要发展创意、研发和软件外包业务，打造智力密集的创新高地。③扬子江科技企业加速器创智产业园，突出产业孵化功能，主要承接创业成果的产业化。④江阴高新技术创业园，按照“入驻、入孵、入股”的递进式服务思路，重点扶持物联网、环保能源、生物医药等产业企业孵化。⑤扬子江文化创意产业园，以“动漫城”和“设计谷”为依托，打造中国华东地区创意设计产业的高地。⑥扬子江信息软件园，主要突出软件开发、服务外包、文化创意等功能。1654232.4经济开发区概况经济开发区的发展目标：到2013年，江阴经济开发区将着力打造生物医药、新传感器、文化创意、服务外包“四个百亿级、四个国家级”新兴战略性产业基地。经济开发区主导产业的高端化：荷兰DSM公司、比利时贝卡尔特、以色列化工集团、香港中信泰富、中粮等一大批世界著名公司入驻开发区，形成了电子信息、金属新材料、精密机械等主导产业。经济开发区长期发展规划：经济开发区，以创建国家级生态工业示范园区为抓手，大力建设定山山地运动公园、蟠龙山文化生态园、凤凰源生态休闲胜地，着力打造城市东部的生态景观、休闲度假、教育研究、生活居住的理想区域。确立经营城市的理念，大力培育流量经济、消费经济、休闲经济，增强商贸、商业、商务的集聚力，不断丰富与新兴战略性产业相匹配的城市业态元素，加快提升城市国际化水平。2.5江阴城市客厅简介本案城市客厅概念：“城市客厅”约为2.5平方里的区域,分为A、B、C、三个区域,每个区域统筹兼顾、通过天华轴线整体设计构成了“城市客厅”，是以文化娱乐、体育健身、居住、商业购物、金融为主导功能的城市“客厅”，集聚商机与人气，创造了宜居、宜商、宜游的优良城市环境。ABC生活LIFESTYLEA区面积约为50公顷，设置城市公共服务及休闲度假设施，目前有人武部、二中心、高档居住区等。休闲LEISUREB区域面积约为45公顷，设置群众体育运动、休闲娱乐和购物餐饮三大功能。包括体育中心和天华文化中心、符合国际标准的市民水上活动中心以及深国投商业中心沃尔玛、1912特色酒吧街区、魔方时代广场等。商务BUSINESSC区面积约为33公顷，以商业、商务、高级公寓为主导功能。已建成项目有：海澜国贸大厦、行政事业中心、防爆指挥中心、人民检察院等。在建新项目有：丹芙春城、新中心、豪布斯卡等2.5江阴城市客厅简介天华轴线位于锡澄高速公路以东，紧接高速公路江阴市区出入口，毗邻江阴大桥景观绿化带，隔黄山与长江相望。具体是江阴市滨江开发区香山路。天华轴线是连接城市客厅A区、B区和C区的纽带。刚柔相济的天华景观轴线，将沃尔玛购物广场、嘉年华城市广场、魔方时代广场、凤凰城、丹芙春城、芙蓉花体育中心连接在了一起。在景观带天华轴线的沿线，也将规划部分商业，如丹芙春城将于天华轴线旁建造3层约3.4万方的商业广场。2.6总部经济园介绍总部经济园位于江阴城东，紧邻锡澄高速江阴南道口，北至新华路，东至东外环规划用地面积686亩，规划总建筑面积120万平方米，分为A、B、C三块，由新加坡GPG集团设计。一期用地306亩，规划建筑面积约60万平米，投资总额约50亿元人民币。园区建成后将集企业总部、商务办公、星级酒店、酒店式公寓、金融保险、商业服务、文化休闲等业态于一体，形成各类总部企业聚集，资