池州市清溪苑东侧项目规划设计建议专项提报

池州市清溪苑东侧项目规划设计建议专项提报•一、项目分析；•二、项目总体规划建议；•三、户型平面建议；•四、户型创新建议；•五、住宅外立面设计建议；•六、景观规划建议；•七、智能化配套建议；•八、物业管理建议；•九、配套品质建议.提报目录提报目录一、项目分析竞争项目分析所谓以古见今，同样道理，从竞争项目的分析中，可以为本案的发展思路和竞争战略提供最直接，最有效的参考意义。所以为了科学建立本案的定位，有必要祥细研究相关的各个项目。我们将主要研究一下几个个案。项目分析项目分析项目名称静安新城项目地址南湖新村售楼电话2816555发展商静安集团项目规模6.7万平米工程状况一期交付，二期建成，三期在建建筑形态据介绍新徽派园林风格徽派建筑密度容积率1.65绿化率37.8%周边环境贵池中学，体育馆自身配套无物业管理集团下属物业，高层1.07元/平方，多层4.7元/平方。服务概况智能化标准全封闭；24小时巡更；闭路电视监控。装修标准毛坯推售套数三期共400套左右户型面积82-90；115-121价格体系最高价4700最低价4100均价4300车位面积地面400个价格待定付款方式一次性首付优惠幅度无分期首付无按揭首付无其他费用契税、印花税、产权证税（以国家标准）销售动态三期在售，据介绍可售房源不多。广告主题醉美建筑，无语的知性贵族项目分析项目名称盛世华庭项目地址长江南路与南环路交汇处售楼电话2223333发展商天润投资集团有限责任公司项目规模8万平米左右工程状况局部封顶建筑形态欧式建筑园林风格欧式中庭花园建筑密度容积率4.45绿化率48%周边环境齐山湿地生态公园，体育馆自身配套会所、网球场物业管理自己成立物管公司；1元/平方左右。服务概况智能化标准全封闭；24小时巡更；闭路电视监控，太阳能集中供水。装修标准毛坯推售套数300户型面积价格体系最高价最低价均价3500车位面积价格待定付款方式一次性首付优惠幅度认筹阶段，日进300分期首付按揭首付其他费用契税、印花税、产权证税（以国家标准）销售动态认筹中广告主题观城，观景，观盛世项目分析项目名称碧桂园项目地址齐山大道西侧售楼电话2612888发展商广东碧桂园项目规模46万平米工程状况在建建筑形态现代欧式园林风格欧式建筑密度容积率前期组团0.72绿化率周边环境齐山湿地生态公园，天然湖，齐山风景区自身配套五星级酒店物业管理碧桂园物管，；1元/平方左右。服务概况智能化标准智能门禁，区外监控。装修标准毛坯推售套数户型面积价格体系最高价6000最低价4700均价5100车位面积价格待定付款方式一次性首付优惠幅度9.6折分期首付按揭首付9.8折其他费用销售动态在售，余量不多，花园洋房未开始销售广告主题给您一个五星级的家项目分析竞争焦点：价格？户型？营销？未来的竞争是一个综合性系统性的竞争力体现。性价比所体现的综合性竞争力肯定是很重要的一方面，与此同时我们可以看到池州当地房地产发展营销水平是相对不高，大多营销手法乃常规手法之简单克隆，无甚突出的地方，但却是我们之长处，运用得当，这也许可以成为的竞争突破口。基于这样的分析判断，我们认为项目未来的竞争焦点将集中在以下两方面：产品创新：包括产品风格、园林环境、户型创新、配套服务等。（本提案有详述）营销创新：包括策略制定、广告水平、平面表现、销售技巧等。（详见后期推广策略）总体研判二、项目总体布局建议中心景观项目重点地块布局建议A座B座N详细方案将在下一步合作中具体论证三、户型平面建议户型平面建议住宅基本产品单元分为一房、一房一厅、二房二厅、三房二厅等四种基本户型，其中一房、二房为主力产品。其中针对不同的产品类型构成各面积区间：户型间隔一房一厅二房二厅二房二厅三房二厅二卫四房二厅二卫类型（精装型）（舒适型）（2+1小三房）（经济型）（舒适型）户型面积(销售面积）508590115145户型A1B1B2CD注：根据国家相关规定严格控制户型面积比，具体内容将在后期的合作中呈递。1.规划与产品2.物业类型4.价值的提升3.居住与生活3.大的战略：城市化1.产品定位：产品以高层住宅和精品公寓为主；2.购房关注点：‧看门面：建筑立面‧看实惠：送面积‧注重总价：通过控制面积以控制总价户型平面建议置业需求大气、现代（外立面、会所、大堂等）较高建筑品质创新设计户型科学配比价格服务产品园林提高项目品质，树立企业品牌形象，提高产品性价比大面积集中绿化，出新出奇足够的社区交流空间，彰显人文气息搭配豪华完善配套设施贴心、一站式服务尊崇体验式享受户型平面建议户型平面建议航总体设计原则控制总价合理性户型平面建议国际化、地标性创新户型、面积赠送规划布局结合景观设计户型创新增加让利面积，提高性价比、加强项目竞争力基本设计要求功能分区明显，突出居住的舒适性。结构方正实用。住宅户型（公寓除外）设计的功能要全，入户花园、2个以上阳台、2个卫生间、独立的衣帽间、书房、工人房、超大露台等住宅部件要齐全。根据项目用地特性及小区的景观环境布局可设计一些东西朝向景观房。户型平面建议户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧使用面积（M2）≥16≥14≥12≥8其它卧室使用面积（M2）≥14≥12≥9≥6小卧室使用面积（M2）≥12≥10≥8≥6客厅使用面积（M2）≥30≥25≥12≥10客厅开间（M）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（M）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（M2）≥16≥12≥8≥5餐厅采光通风状况采光通风采光通风--生活阳台进深（M）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2户型平面建议户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（M）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0储藏间使用面积（M2）≥4≥3≥1厨房使用面积（M2）≥8≥6≥4≥3厨房净宽（M）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（M）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单间卫生间使用面积（M2）≥3.5≥2双卫生间总使用面积（M2）≥8≥7≥6.5-三卫生间总使用面积（M2）≥10≥19--层高（M）3.1≥3.0≥2.9≥2.8户型平面建议户型平面建议户型平面建议户型平面建议户型平面建议户型平面建议入户花园入户空间：项目在入户空间上具有一种开放式空间院落感，凸显庭院特色，在同类产品中优势突出，这一要素为项目营销概念上的突破与创新提供了机会。无入花园入户花园项目产品设计建议方向——入户空间起居室空间：具有一种客厅面向阳台、餐厅面向入户庭院的绝对参与性，户型内部空间的交流渗透性比较强，南北通透，在同类产品中有一定个性，但产品可替代性也较高起居室起居室项目产品设计建议方向——起居室空间阳台空间：项目在阳台分布结构上具有一定高品质居家所需的特征，对于生活品质的拉动较大，在同类产品中具有竞争力。在项目设计时可考虑错层阳台。阳台阳台项目产品设计建议方向——阳台空间四、户型创新建议户型创新建议户型功能配置建议户型创新建议户型功能配置建议A1户型------卫生间、厨房、封闭式阳台；B1户型------客厅餐厅跃式、明厨明卫、双阳台设计；B2户型------大阳台设计（“N＋1户型”增大配比面积）、客厅餐厅跃式明厨明卫；C户型------双阳台设计（错层阳台）、明厨明卫、全景落地窗；D户型------双阳台设计、明厨明卫、储物间、全景落地窗。户型创新建议A1户型------可拆凸窗+封闭式阳台（预设上下水管）、嵌入式衣柜；B1户型------自然采光通风、客厅餐厅跃式、双阳台设计；B2户型------大阳台设计（“N＋1户型”）；C户型------入户花园、错层阳台、可拆凸窗、全景落地窗、布局合理；D户型------入户花园、空中院馆、双阳台设计、可拆凸窗、全景落地窗。亮点方向建议户型创新建议阳光花房阳光花房入户花园错层阳台空中院馆凸窗户型创新建议空中院馆不是露台；也不是天台；是空中的庭院；不需要更大的面宽解决了采光难题；更重要是还原了一种生活情态，小高层住户也有了自家的小院入户花园入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”。120㎡120㎡139㎡128㎡入户花园户型创新建议不同角度的空中院馆户型创新建议入户花园赏析户型创新建议全景落地窗大落地窗有利于采光及院落景观的引入，制造项目的卖点。户型创新建议空中大露台可步入式凸窗户型创新建议错层阳台：增大使用面积、保证良好的采光奇数层阳台：高度超过4.8米，开敞实用上方为偶数层凸窗，因此形成错层阳台。户型创新建议“N+1”创新户型设计户型创新建议步入式阳台（凸窗）利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式步入式景观凸窗步入式阳台五、住宅外立面设计建议外立面设计建议现代、时尚的建筑风格区域地标外立面设计建议外立面示意：商业与住宅建筑风格既保持一致性，又有变化外立面设计建议现代欧派外立面铸区域新地标六、景观规划建议景观规划建议纲要在现代小区设计中，生态和人本理念的运用至关重要。在景观设计中应秉承两大理念：“生态理念”和“人本理念”。小区在方案设计阶段、施工图设计阶段以及工程施工阶段一直深入贯彻生态理念，从光环境、通风环境、声环境、温湿度环境、嗅觉环境、视觉环境、景观造雾系统等多方面来打造生态的居住环境。另外，通过景观布置、道路组织、消防通道、儿童游乐场、休息坐椅（室外家具）、信息指示标志、栏杆、扶手和栅栏、坡道和路面、台阶等多方面考虑，体现对人的关怀。景观规划建议集中绿地景观设置，大器天成，弥补追求土地使用最大化造成的负面影响景观规划建议架空层的运用景观规划建议现代风格园林整个小区的布局形成一个以围合点为主的核心景观，将项目一楼底层架空，并在小区内视实际地形情况人为设立坡度，以营造园林景观。再配以适量小品景观，水清木华，构造灵性空间。以小见大，以小巧取胜。架空层运用：a.本项目地块小，为了追求建筑面积导致了小区内部园林面积较小，为弥补本地块外部环境缺乏，内部景观不足的问题，特提出架空层的运用，以增加小区绿化面积和一种空间的延续性。b.一楼较为潮湿，即使一楼满铺也会以最低价格出售，违背了利润最大化的原则；如果架空，营造良好的社区环境之后，可在其他销售单位上追求最大利润。说明景观规划建议建议项目总体设计风格定位于“现代中式园林”风格，将“春、夏、秋、冬”四时植物景致融入到园林造景当中，继承和发扬“琴、棋、书、画、诗”等风雅传统文化的精华，在项目用地打造出春华、秋实两园，实现“春之彩”“夏之茂”“秋之实”“冬之韵”四大季节特色，使小区业主足不出户即可享受四季景致，极大增加项目亮点。植物：造型类、速生类、果木类、水生类植物并重；注重植物的观赏效果，也注重植物的生态效果（放氧量、吸引有害气体量、香味、杀菌、驱害虫等）；不仅要有观赏性，更要有亲和性与参与性，如亲子种植园（种植些易存活生长的植物，可供小孩写观察日记，种植些果树可以亲尝劳动果实），又如耐踩的儿童游戏草坪与老人静休草坪；乔、灌、草相结合，并以高大的乔木为主，这样不仅生态效果好，也强化了居宅的私密性；要营造竹园、棕树园、银杏园、梅花园、玫瑰园、荷花池、巨树林、百花园、百果园（观赏性水果）等多种主题性园林；在必要的区域，要做好水生植物的文章。水：喷泉（雾喷泉、雕塑喷泉、旱地踏泉、间歇喷泉、音乐喷泉）、瀑布（水廉式瀑布、叠水瀑布、流泉石墙）、汀步、浅水滩、戏水池、人工河、人工湖。广场：鸽子广场、喷泉广场、音乐广场、太极广场、下沉式叠泉广场、多功能露天剧场。小品：日本枯山水（海文化主题）、碎石径（旱河川）、沙坑、小桥（木桥、石桥、草桥）、凉亭、帆式休闲亭、石凳、藤廊花架、大型花钟、水车、怪石、假山、雕塑。依托项目用地自然景观，充分开发沿河景观带立体绿化：地面绿化、阳台绿化、屋顶花园、墙面绿化（空心砖垒墙，放进土壤、草籽，定期喷灌，即可形成生态墙，可美化环境，也有降温、降噪音的作用）、架空层绿化、棚架绿化（用环保材料建长廊，两旁栽种爬山虎、紫藤等攀爬植物）、水面绿化等多种绿化形式有机结合。花鸟虫鱼：鸟语林（飞鸟宫）、观鱼池、四季花房。背景音乐：隐藏在艺术