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沈阳万盛综合楼项目市场报告目目录录第一部分沈阳市简介………………………………………………02~07第二部分沈阳房地产市场综合分析………………………………08~23第三部分沈河区及中街简介………………………………………24~31第四部分区域竞争市场分析………………………………………32~49第五部分项目投资分析……………………………………………50~54第一部分沈阳市简介一、自然概况1、地理位置沈阳（曾名盛京，奉天等）位于中华人民共和国东北部，是辽宁省省会所在地，地处东北三省与关内连接交通枢纽的咽喉要道，界于东经122°25′09″-123°48′24″,北纬41°11′51″-43°02′13″之间,东西宽115公里,南北长205公里,有着极为重要的地理位置。沈阳地处辽东半岛开发区腹地，在半径150公里的范围内聚集着钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、化纤之城辽阳、煤粮之城铁岭，构成以沈阳为中心的经济圈和城市群。以沈阳为轴心，港口城市大连和营口为前沿，以轻工之城盘锦为两翼，组成实力雄厚的辽南经济区，是东北地区出入海关的必经之地，是规划中的东北欧亚大陆桥首站。2、交通状况沈阳是东北地区的交通、通讯枢纽。五条国家级公路，六条省级公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等6条铁路干线从沈阳向四面八方延伸。沈阳桃仙国际机场60多条航线可通往国内各主要城市和香港及俄罗斯、日本、韩国、朝鲜等国家和地区。可与世界上150多个国家和地区进行电话直拨、电传、传真等通信联络。3、土地资源沈阳市土地总面积12980平方公里,除东部偏低的丘陵外,其余皆为辽河等冲积平原。地处北温带属受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，年平均气温6.8℃、8.0℃,夏季最高气温超过30℃，冬季最低气温-20℃以下。全年平均日照时数2600小时，平均降水量650毫米，平均无霜期150天。全市水资源总量可达30亿立米,其中地表水10亿立米地下水20亿立米。主要矿产资源有石油、天燃气、煤、铁、石灰石等。4、城市规划沈阳辖九区一市三县，有中心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家屯区、东陵区、新城子区和于洪区、浑南新区。新民市(县级市)、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行政区。其中中心区面积163.3平方公里。二、经济概况1、经济现状沈阳是中国的历史文化名城，是满族和清王朝的发祥地，至今完好的保存着清王朝满族风格浓重的宫殿等遗迹。以历史文化资源为基础，特有的自然景观为依托，以周边的城市为半径，以观光、购物为主要内容丰富多彩的旅游资源200余处。沈阳是全省的商贸中心，是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。繁华的太原街、中街商业区闻名遐迩，大型的集贸市场遍布全市。中兴沈阳商业大厦、五爱市场等商场和专业市场闻名全国。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心市场作用突出。沈阳是东北地区最大的商品集散地。全市已初步形成了以国家级市场为龙头，区域性市场为骨干，初级市场为基础的商品市场体系。各类消费品批发市场达500余处。生产资料市场有54处，并形成了钢材、木材、煤炭、金色金属、机电和化工等一批具有较强吸引和辐射能力的专业市场。生产要素市场达43处，科技、人才和劳动力市场已成为国家级要素市场。同时，沈阳金融市场已被中国人民银行确认为全国8大城市资金融通中心之一。沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、信息、人材的交流中心。沈阳工业基础雄厚。在全国164个工业行业中，沈阳有142个，其中机床、通用机械、输变电、制药、电子、航空航天等行业在全国均占有明显的优势。沈阳智力资源丰富。沈阳拥有58万科技人员，400多个各类科研院所，30所高等院校。同时，还有150万训练有素的产业大军，综合科技实力仅次于北京、上海，居中国第三位。2、经济发展2002年，全市实现国内生产总值1400亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业实现增加值83.6亿元，增长8%；第二产业实现增加值615.2亿元，增长14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增长12.5%。第二产业对经济的拉动作用增强，三次产业结构进一步优化。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。去年1-12月份，沈阳共实现国内生产总值1600.3亿元,同比增长13.7%，增幅超过14%,成为沈阳市经济发展10年增幅最高的一年。另外，沈阳去年实际利用外资、规模以上工业总产值增幅还在15个副省级城市中名列第一，固定资产投资、出口总额等几个指标也进入了前三名。2003年被沈阳市委、市政府定为“项目年”，全市共引进销售收入500万元以上的国内企业（项目）1143个，总投资977亿元。全市已开工建设的3000万元以上的项目788个，总投资1324亿元。在这些重大项目中，宝马轿车、科希芯片成为领头项目。另外，去年沈阳工业增长对GDP的贡献率达到64.6％，成为沈阳经济增长的主要拉动力。2001~2003年沈阳市GDP（单位：亿元）三、人民生活1、2002年，全市人口出生率为6.62‰，比上年上升0.22个千分点；死亡率为5.77‰，上升0.22个千分点；人口自然增长率为0.85‰，与上年持平。年末全市总人口达688.9万人（户籍人口），比上年减少0.4万人。在总人口中，市区人口488.7万人，县(市)人口200.2万人；农业人口250.6万人，非农业人口438.3万人。2、就业2002年末全市城镇单位从业人员110.9万人，比上年末下降8.2％。在岗职工106.2万人，下降8.1％，其中第一产业1.2万人，比上年下降7.7%；第二产业46.6万人，下降11.6%；第三产业58.4万人，下降5.0%。在岗职工中，国有经济单位65.7万人，减少8.8万人；集体经济单位12.2万人，减少3.3万人；其他经济单位28.3万人，增加2.8万人。年末城镇私营、个体劳动者74.1万人，比上年末增加7.4万人。全年城镇安置就业与再就业人员18.3万人。全市通过实施就业技能培训，加强劳动力市场建设等措施，开发就业岗位12万个。到2002年末，全市离岗职工为37.8万人。据劳动部门统计,年末城镇登记失业人员13.9万人，登记失业率为4.9%。3、居民收支、工资及人均储蓄城市居民收入稳步提高，生活质量明显改善。据抽样调查统计，2002年，城市居民人均可支配收入达7050元，比上年增长10.4%；人均消费支出6074元，增长10.1%。用于吃、穿、用等“生存型”消费支出下降，居住、交通通讯、教育文化娱乐等“发展型”、“享受型”消费支出增长，使恩格尔系数由上年的38.8%下降到2002年的37.3%。农民生活继续改善。2002年，农民人均纯收入达3500元，增长8.4%；人均生活消费支出1978元，增长1.7%。职工工资收入继续提高。全市在岗职工平均工资为13073元，比上年增长16.5%。储蓄稳定增长。全市城乡居民人均储蓄存款余额达17619元，比上年增长14.8%。123814001600020040060080010001200140016002001年2002年2003年4、居住水平城乡居民居住水平得到提高，拆迁安置政策进一步完善。2002年，城镇新建住宅460.3万平方米，增长3.6%，年末人均住宅建筑面积由上年的18.31平方米增至19.12平方米；农民人均住房面积由上年的22.78平方米增至23.02平方米。第二部分沈阳房地产市场简介一、2002年沈阳房地产发展概况1、沈阳房地产市场持续升温近一年来，沈阳房地产市场持续升温，不仅房地产开发投资增幅较大，同时销售速度大于开发速度。这是记者从３月３日沈阳市政府召开的新闻发布会上获悉的。沈阳市政府发言人常明说，２００３年该市固定资产投资实现了高速增长，其中房地产开发投资增幅居首位。全年完成房地产开发投资１７７．３亿元，比上一年增长５２．８％，占全市固定资产投资的比重由上年的２８．８％上升至３０．４％，成为拉动沈阳投资增长的新亮点。据介绍，去年，由于该市利用外资的大幅增长，外来人口大批涌入，以及城市居民收入的增加，住房已成为人们重要的消费热点。同时，沈阳市的商品房价格一直在全国的均价以下，极具增值潜力，因此，房地产市场一直被业内人士看好，市场价格稳中有升。２００３年房地产开发与销售实现了同步快速增长。统计数据表明，去年全市商品房施工面积为１７３８．８万平方米，比上年增长４０．４％；商品房销售和预售面积４０９．９万平方米，增长９６．８％。沈阳市的购房群体正在扩大，由原来的高收入家庭转入中、低收入家庭，普通居民成为购房主体，中、小户型成为市场抢手货。２００３年，沈阳市城镇人均住宅建筑面积已达到２０．１２平方米，比上年增加１平方米。2003年沈阳房地产交易的最大成果是：沈阳市商品住宅和二手房交易面积双双突破了500万平方米大关。据沈阳市房产局统计，2003年，沈阳市商品住宅预售合同备案面积达518.2万平方米，二手房交易面积达553.3万平方米，在沈阳市的房地产市场发展历史上同时首次突破了500万平方米大关。据沈阳房产局介绍：“沈阳房地产交易市场3年来实现了商品房和存量房交易面积一同跳过200万、同时触摸400万、双双突破500万。”另据统计，截至去年底，沈阳市商品房的空置率约为9%，处于一个合理的空间。沈阳市的商品房平均价格为每平方米2915.9元，其中，商品住宅的平均价格为每平方米2752.7元。商品住宅平均涨幅为6%左右。城市居民的房价收入比为9.18?1，居民的购房支付能力与房屋售价保持平稳协调。沈阳房地产交易所呈现商品房与二手房交易并驾齐驱的局面，表明了购房需求总体上处于平衡，房地产二、三级市场实现了有效联动。从中可以看出，沈阳的商品房销售面积已接近南京、成都、大连等同类城市的领先行列；而在存量房交易方面，则远远领先于哈尔滨、长春、大连、郑州、成都等同类城市。2003年，沈阳房地产投资总计177.3亿元，同比增长了53%。国内外开发商大举进入沈阳房地产市场。强劲的投资给住宅市场注入了强大活力，沈阳已成为房地产投资的一片热土。（表一）表一：166.3267.9398.7518.201002003004005006002000200120022003沈阳存量房交易(表一)从商品房的价格上来看，沈阳市商品房价格持续平稳，2000年到2003年我市商品房每平米平均价格分别为2790元、2994元和2908元，价格比较平稳。这种发展趋势是符合市场经济发展规律的，这恰恰是房地产业景气的重要标志之一。（表二）沈阳房价趋势2790299429082905347401000200030004000500020002001200220032004(一季度)单位：元/平方米与此同时，沈阳市城市建设进入新一轮加快改造的发展时期，给住宅建设和消费带来新的机遇；房改不断深入，住房金融信贷的大力支持，使个人购房成为市场主体。这些利好趋势正展现出沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头。2、市场需求概况从住房销售面积看。据2002年底的统计，商品住房销售面积的分档比例是：100平方米以下的占15.6％，101至120平方米的占23％，121至150平方米的占34.8％，151平方米以上的占27.1％；该表表明沈阳房地产市场上，目前以销售大户型占绝对优势，中小户型显得非常缺乏，100平方米以下的户型只占到15.6%，主要原因是此类户型的供应在市场上同样缺乏。从住房销售价格看。商品住房销售面积不同价格的分档结构比例是：每平方米2000元以下的占29.8％，2001元至2500元的占21.8％，2501至3500元的占27.6％，3501元至4500元的占16.5％，4501元至5500元的占2.8％，5500元以上的占1.5％。这些数据表明，每平方米2500元以下的达到51.6％，中档价位2501元至3500元的占27.6％，3500元以上价位所占比例很小。2000元/平米2001-2500元/平米2501-3500元/平米3501-4500元/平米4501-5500元/平米5500元