沈阳乐天世界项目基础研究及总体定

沈阳乐天世界项目基础研究及总体定位思路项目宏观背景研究市场调查与研究本项目总体定位研究目录项目宏观背景研究宏观经济背景研究宏观政策背景研究沈阳市及区域规划研究地块条件研究开发商自身条件分析2003-2008年国内生产总值GDP情况01000002000003000004000002003年2004年2005年2006年2007年2008年亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%GDP增速全国宏观经济背景研究国内生产总值近6年一直持上升态势。并且每年均以至少8%的速度持续上升。08年由于受国际金融危机的影响，GDP的增长速度出现首次下滑。09年上半年国内生产总值上半年同比增长7.1%,达到139,900亿元。这次复苏主要受益于大规模政府支出和天量信贷,使中国经济走出近十年来最低速增长时期。全国GDP连续六年保持8%的增长上升态势，中国整体经济未来发展前景看好全国宏观经济背景研究08年以来CPI、PPI同比涨幅走势09年1-8月份,我国CPI同比下降1.2%,去年同期为上涨7.3%;09年8月份,PPI环比上涨0.8%,同比下降7.9%,同比降幅比上月收窄0.3个百分点,结束了2008年12月以来同比连续8个月降幅逐月扩大之势。全国CPI、PPI走势停止降幅态势，并有开始形成向上拐点，未来上升空间广阔全国宏观经济背景研究2008年环渤海主要城市GDP及增速020004000600080001000012000北京天津石家庄沈阳大连济南青岛太原亿元0%5%10%15%20%GDP增速2008年沈阳市GDP在环渤海主要城市中处于中游水平。2008年沈阳市GDP增速在区域内主要城市中排名靠前，仅次于天津和大连。沈阳城市GDP处于环渤海主要城市中游水平，但后期增涨速度较快。沈阳宏观经济背景研究2003-2008年沈阳GDP与增速1502177338552483208430740%10%20%30%2003年2004年2005年2006年2007年2008年亿元010002000300040005000GDP增速沈阳市GDP在近六年一直呈稳步上升的趋势，年增长均超过15%。并于2008年达到历史最高水平3855亿元。09年上半年，沈阳市全市地区生产总值实现2054.2亿元，增长14%。主要经济指标高于全国及副省级城市平均水平。沈阳近六年GDP整体保持以15%的速度上升，高于全国及副省级城市水平，经济实力不断加强并速增长。沈阳宏观经济背景研究沈阳产业结构比例5%50%45%第一产业第二产业第三产业第二产业的比例达到了50%，说明沈阳是一个以工业生产为主的城市；第三产业的比例仅次于第二产业达到了45%，说明沈阳的服务业在快速增长.沈阳产业结构进一步优化，其中第三产业服务业已进入高速增长阶段，沈阳在资源型与生产型城市基础上来向内聚集第三产业服务业。2008年全国房地产投资和销售面积沈阳排名位列前三甲，超过多数一线城市，第三产业中房地产发展正处于高速成长期。沈阳产业结构比例房地产投资和销售面积排行榜2008年全国包括直辖市的665座主要城市中，沈阳位列房地产投资排名前三甲；在这665座主要城市中，2008年新建商品房销售面积排行中，沈阳仅在重庆、上海之后，高居探花。状元榜眼探花投资销售面积北京上海沈阳沈阳上海重庆沈阳市区在岗职工平均工资05000100001500020000250003000035000400000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%平均工资(元)149651733219895233922823033544增长率(%)15.10%15.80%14.80%17.60%21.10%22.60%2003年2004年2005年2006年2007年2008年沈阳宏观经济背景研究近几年沈阳的职工收入稳步增加并且涨幅较大.同时消费能力也得到了提高,市场需求得到扩大.沈阳城市居民人均可支配收入050001000015000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%人均可支配收入(元)79618923.961009811651.414606.517295增长率(%)12.90%12.10%13.20%15.40%25.40%18.40%2003年2004年2005年2006年2007年2008年沈阳的人均可支配收入显著增加,特别是在2007年涨幅达到25%左右,09年1-4月份城市人均可支配收入为6038.3元，同比增长11.4%。收入的增加而产生的大量需求将有待于进一步释放。沈阳在岗职工平均收入与人均可支配收入的增加，提高了整体消费市场水平，消费需求得到进一步释放宏观经济背景研究小结伟业观点全国宏观经济市场宏观经济总体向好，并保持着快速发展的势头，良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。人们生活水平正在得到迅速提高，对改善居住条件的追求将迅速膨胀，产生大量的住宅需求将有待于释放。沈阳近六年经济走势处于高速增长阶段，在职平均收入不断增长并且涨幅较快，使得人民生活水平不断提高，社会需求增加；随着人民消费水平的增加，消费结构需求进一步扩大，这都将有利于改善社会住房；在一定程度上会刺激房地产市场的发展；沈阳宏观经济市场整体宏观经济的持续增长，给房地产市场稳定发展提供了广阔的空间。宏观经济背景未来走势预测伟业观点中国的经济将会在中长期持续发展，国内生产总值将会以稳健的步代上涨，近两年涨幅会在6.5%至7.5%左右。全国宏观经济市场预测沈阳宏观经济市场预测虽然金融危机已经给我们的实体经济带来较大影响，但沈阳仍处于经济发展的战略机遇期，具有持续发展的潜力。因为沈阳经济外向程度低，经济增长主要靠投资和消费内需拉动，预计未来两年沈阳GDP涨幅会在13%—15%左右。项目宏观背景研究宏观经济背景研究宏观政策背景研究沈阳市及区域规划研究地块条件研究开发商自身条件分析全国宏观政策背景研究放开1997-2000年97年，中国银行开始办理房地产按揭贷款业务，代表个人购房新形式的萌生98年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，代表住房实物分配制度的终结经历亚洲金融风暴之后，由于启动内需政策的需要，国家开始运用财政政策和货币政策，促进房地产业的发展预警2001-2003年01年“195号”：央行《关于规范住房金融业务的通知》03年6月“121号文”：央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》03年8月“18号令”：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》整体经济处于通货紧缩，固定资产投资增长较快。宏观调控政策以风险预警为主。严控2004-2007年04年“71号”：8.31大限05年“国八条”06年“国六条”：90·7007年5月50号文:限外资07年8月“24号文”:保障性住房建设。07年9月，央行、银监会共同发布新的二次房贷政策。房地产投资过热，已影响经济正常运行。通过运用金融、土地、税收等手段调控房地产市场。且调控力度逐年加大。局部放松2008年-2009年08年10月财政部、央行发出通知：减少相关税费，适当降低首付和利率08年12月131号文：适度减免住宅转让营业税、鼓励拓宽开发商融资渠道受国际金融风暴的影响，出口受限，扩大内需成为解救国内经济发展的主要途径，而国内房地产市场也很低迷市场（或房价）发展曲线政策调控方向（+）政策调控方向（-）宏观政策——我国政策发展趋势（长期）全国宏观政策背景研究全国信贷政策积极的货币政策效果显著，二次房贷政策开始收紧2003年-2007年稳健的货币政策社会资金流动性过剩房地产高速发展2007年7月—央行2季度会议稳中适度从紧的货币政策经济增长过热，通货膨胀；房地产市场增长速度回落全球性金融机；房地产市场低迷2008年12月——中央经济工作会议适度宽松的货币政策2008年1月——央行工作会议从紧的货币政策经济运行出现积极变化，但回升基础尚不稳固2009年6月——人民银行货币政策委员会2009年第二季度例会召开；落实适度宽松的货币政策，引导货币信贷合理增长全国宏观政策背景研究1993年国家税务总局就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：要求94年1月1日起开始征收土地增值税，但由于实施的力度和监控和范围较为模糊，一直没有开征。2005-2006年房价快速上涨，企业的高利润备受各界关注2006年12月——房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）：强调以项目或分期项目为清算单位，按照四级超率累进税率计算土地增值税税额经历2008年的市场低迷之后，2009年初市场回涨明显2009年5月——国税总局发布《土地增值税清算管理规程》的通知：新文件明确了征纳双方在清算时的责任和义务。土地增值税有利于抑制房价的快速上涨预期，并继续强调土地增值税的清算工作全国税收政策全国宏观政策背景研究全国个人信贷政策二次房贷政策的“松”与“紧”启动时期2007年9月27日银发[2007]359号文：己利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍2007年12月5日出台补充通知(银发[2007]452号):规定”二套”按家庭来界定。全球性金融危机;房地产市场低迷宽松执行时期2008年12月21日,国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发[2008]131号)明确规定,要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度,对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定.部分地区房地产市场出现较大波动,投资性需求开始抬头从严执行时期2009年6月19日,银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》银监发[2009]59号，坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策从松到紧对刚转暖的市场购房者降低了未来利好预期，影响不容忽视。全国宏观政策背景研究全国土地政策土地政策监管力度逐步放大，规范土地市场，提升控制力。我国关于房地产项目资金政策的变化表全国宏观政策背景研究开发商融资政策日期文件名称政策内容2003年6月5日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%2004年4月26日《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2004年9月2日《商业银行房地产贷款风险管理指引》商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。2007年9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。2008年1月18日《经济适用住房开发展贷款管理办法》建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前己投入项目建设。2008年12月3日《廉租房建设贷款管理办法》新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例，改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。2009年5月25日《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。金融机构在提供信贷支持和服务时，参照国家规定的资本金比例要求，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。国务院下调最低资本金比例，进一步促进开发商投资沈阳宏观政策背景研究政策条文政策影响押旧买新政策2009年3月18日至22日举办的春季房交会上推出，房龄在20年以内、建筑面积50平方米以上的沈阳个人所有住房可以在春季房交会上被抵押作为新房首付。“押旧买新”政策是沈阳市根据自身楼市特点和百