沂河四组项目可行性研究报告

四川建设发展股份有限公司沂河四组项目分析可行性研究报告二〇一三年十月四川建设发展股份有限公司沂河四组项目分析可行性研究报告总经理：审定：审查：二〇一三年十月沂河四组项目可行性研究报告-1-第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：沂河四组项目（以下简称“本项目”）。1.1.2建设单位：四川建设发展股份有限公司1.1.3项目负责人：江秉金1.1.4项目地址：德阳市天山路与凯江路交汇处东南角地块1.1.5项目建设内容及规模：本项目总占地面积约38,878.60平方米，总建筑面积为244,655.82平方米，建设总容积率为5.0，建设密度为33%,高层电梯住宅面积163,290.12平方米（其中还建住宅面积为55000平方米），1-2层商铺面积24,038.89平方米，其他建筑面积1,200.00平方米，地下停车场面积56,126.81平方米。项目分两期开发建设，一期开发建设总建筑面积为122,327.91平方米，高层电梯住宅面积81,645.06平方米（其中还建住宅面积为27,500平方米），1-2层商铺面积12,019.45平方米，其他建筑面积600平方米，地下停车场面积28,063.40平方米。1.1.6建设工期：2年。1.1.7项目总投资及资金来源：本项目总投资40,000万元，其中：企业自有资金投入20,000万元，银行融资20,000万元。1.1.8项目地块示意图：沂河四组项目可行性研究报告-2-1.2建设单位概况1.2.1公司基本情况简介四川建设发展股份有限公司位于四川省德阳市华山北路6号，注册资本10000万元人民币，是一家以建筑施工、房地产开发、商贸零售、饭店经营为核心产业、集环保工程、汽车贸易、建筑塔机制造、进出口贸易、机械加工、物业管理等综合多产业为一体的大型民营股份制企业。公司前身是1985年8月成立的德阳市开发建筑工程公司，1992年8月经四川省股份制试点联审小组川股审（1992）016号文件批准设立“德阳市建设发展股份有限公司”，成为我国建筑业领域首批股份制试点企业之一。1998年3月更名为“四川建设发展股份有限公司”。截至2012年底，公司共有各类合同用工约3000人，其中各类专业技术和管理人员600余人、二级以上注册建造师86人。公司集团为社会提供就业岗位1万多个。本案沂河四组项目可行性研究报告-3-四川建设发展股份有限公司拥有四川洋洋百货股份有限公司、德阳市旌湖宾馆有限责任公司、成都摩尔物流发展有限公司、德阳市旌东环保燃料有限公司、德阳洋洋君安物业管理有限公司、德阳汇川科技有限公司、德阳兴业混凝土有限公司等多家全资公司及控股（参股）子公司；拥有房地产分公司、建筑分公司、环境工程分公司、金特尔钢构厂、金利家俱厂、装饰工程分公司、城建物资分公司、建材供销分公司、钢结构安装分公司、水处理工程分公司等分支经营机构。建筑施工公司具有房屋建筑工程施工总承包壹级、市政公用工程施工总承包壹级、公路工程施工总承包贰级、机电安装工程总承包二级，建筑装修装饰工程专业承包贰级、消防设施工程专业承包贰级、地基与基础工程专业承包贰级、起重设备安装工程专业承包贰级、钢结构工程专业承包壹级等资质。承接大中型工程项目约300个，许多工程质量优良，获得表彰。如承建的德阳市体育馆工程获“天府杯”金奖，岷江路大桥工程获“天府杯”银奖。公司连续多年被评为“四川省建筑业先进企业”和“德阳市建筑业先进企业”，被市统计局评为“德阳市统计工作先进单位”。公司“房屋建筑施工、公路工程施工、钢结构工程施工、塔式起重（普通）QTZ63、QTZ40、TZ25制造、环境污染防治工程工艺设计及施工等项目通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。沂河四组项目可行性研究报告-4-房地产开发四川建设发展股份有限公司具有房地产二级开发资质，先后成功开发了春锦花园、龙桥广场、旌都苑、彩虹星座、东湖御苑、旌都东苑、阳光摩尔、蓝郡小区、御庭苑、东方明城、御景东苑、凯江新城等多个房地产项目，2006年被四川省统计局评为“2006年四川房地产开发企业综合实力200强”，被四川省房地产协会授予“2004-2005年度四川省房地产开发先进企业”称号。商贸零售公司控股的四川洋洋百货股份有限公司（以下简称“洋洋百货”）位于德阳市长江西路二段，目前股本总额7600万股，以百货零售、管理咨询、商业地产开发为主要经营业务。洋洋百货前身是四川建设发展股份有限公司于1997年7月23日设立的德阳市建设广场有限公司。2009年6月30日洋洋百货由有限公司整体变更为股份公司。洋洋百货致力于连锁百货经营，在成都、德阳、达州、宜宾等地拥有9家直营店，营业面积约15万平方米，为社会提供就业岗位约8000余个。洋洋百货2007～2008年获AAA+银行信用等级；2007～2009年被纳入“四川省现代流通重点联系企业”；2009年、2010年、2011年连续三年被国家统计局德阳调查队评为“居民消费价格调查工作一等奖”；2011年、2012年被省商务局纳入“四川应急保供重点联系企业”；2011年被德阳市国家税务局和德阳市地方税务局评为“A级纳税信用等级企业”；2011年德阳沂河四组项目可行性研究报告-5-市是人民政府命名为“德阳市第二届纳税突出贡献企业”；2012年被德阳市保护消费者权益委员会、德阳广播电视台评为“德阳市消费者最信任商家”；2012年被四川省企业联合会和四川省企业家协会评为“四川百强企业”；2012年入围“德阳市纳税百强企业”。旅游饭店公司投资并管理的旌湖宾馆占地面积1.4万平方米，总建筑面积2.7万平方米，有近150名旅游管理专业技术人才，承担了德阳市主要政务和商务接待活动，2006年经改造后被评为国家四星级旅游涉外饭店、金叶级绿色饭店和金钥匙饭店。2010年公司启动兴建五星级大楼项目，总建筑面积约4.2万平方米。旌湖宾馆连续多年保持着较强的服务竞争优势，2011年从全省500多家星级饭店中脱颖而出，成为我省25家旅游先进单位之一。汽配物流公司于2007年8月合作开发中汽西南汽配物流配送基地项目。该项目位于成都市武侯区，占地面积约350亩，是省、市、区三级重点现代物流项目之一，由公司投资、成都摩尔物流发展有限公司营运。其中一期项目（即摩尔国际汽车文化商贸城•摩尔汽车用品广场）总投资规模约8亿元，建筑面积约21万平方米，其中汽配•汽车用品展示交易区约8万余平方米，其他配套服务功能约4万余平方米。项目规划为商务及配沂河四组项目可行性研究报告-6-套功能包括商务办公区、电子商务交易服务大厅、会议中心、餐饮休闲配套和商务酒店五大商务功能，可满足入驻企业和厂商的业务管理、市场营销、售后服务、技术支持以及开展其他服务业务的需要。公司经营理念：正直诚实全心投入团队精神相互尊重1.2.2股东组成股东名称实收资本（万元）占比（%）德阳硕鸿投资有限责任公司8211.24482.11德阳市国有资产经营有限公司11.1360.11社会公众股东（个人）1777.6217.78合计10000.001001.2.3公司资产状况截止2012年12月31日，公司资产总额2,351,925,370.52元，负债总额1,627,029,925.94元；所有者权益总额724,895,444.58元，其中：资本公积157,499,886.19元，累计未分配利润254,334,487.76元。公司近三年的财务状况如下：公司近三年主要经济指标（母公司数据）单位：万元年度资产总额负债总额收入净利润201076,404.9351,817.8670,999.043,557.02201185,355.2956,841.7968,684.013,926.43沂河四组项目可行性研究报告-7-2012110,219.2575,654.1962,443.431,892.98公司近三年主要经济指标（合并数据）单位：万元年度资产总额负债总额收入净利润2010136,171.6387,078.09211,046.258,997.822011189,543.95125,971.53229,612.066,473.892012235,192.54162,702.99236,331.085,643.661.2.4公司组织结构图及人员沂河四组项目可行性研究报告-8-1.2.5公司管理层公司法定代表人：江秉金，中国国籍，现年61岁。1977年8月参加工作，在德阳市中区建筑一公司先后担任施工员、队长、副经理、经理等职务。1985年5月组建了德阳市开发建筑公司并担任经理职务。1992年9月起，任德阳市建设发展股份有限公司（1998年更名为“四川建设发展股份有限公司”）董事长、总经理、党支书记职务。财务负责人：唐明宗，中国国籍，现年55岁。1986年6月到德阳开发建筑工程公司出任财务科长，1992年起一直担任四川建设发展股份有限公司董事、总会计师、财务部部长。1.3编制依据及范围1.3.1编制依据1）《投资项目经济评价方法与参数》（第二版）；2）《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）；3）《关于做好危旧房棚户区改造调查统计和规划编制工作的通知》（川建发[2013]23号）；4）《关于印发德阳市棚户区改造工程实施方案的通知》（德办函[2009]149号）；5）《关于规范市区城中村及棚户区改造的会议纪要》（德府阅沂河四组项目可行性研究报告-9-[2010]32号）；6）《德阳市城市和国有工矿棚户区改造实施方案》（德建发[2010]295号）；7）《关于市区“城中村”改造进入灾后重建体系的请示》（德建发[2008]629号）；8）国家建设部及德阳市颁布的与房地产相关法律与政策；9）《德阳市城市规划管理技术规定》；10）《德阳市2008-2020城市总体规划》；11）《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》12）四川建设发展股份有限公司《公司章程》；13）同类项目开发的经验和资料；14）德阳市工程造价信息及有关配套文件；15）有关工程造价分析资料；16）德阳市城市规划管理技术规定（2011年修订版）；17）该棚户区改造工程中标通知书及其公示；18）凯江路以南、沂河路以北（沂河四组北地块）规划设计条件通知书（2010）规条字100号1.3.2可行性研究范围沂河四组项目可行性研究报告-10-项目研究的范围包括本项目实施的必要性；项目所在区域的市场研究；项目定位与产品方案；项目开发方案；投资估算；财务评价；不确定分析；社会效益分析及环境影响评价等。1.4结论与建议本项目符合德阳市《“十二五”城市总体规划》，项目的建设可扩大公司经营规模，提升公司品牌形象，并促进地方经济发展。通过市场分析可以看出，项目市场前景看好，能够取得较高的市场占有率。通过财务分析可以看出，本项目有较强的盈利能力和偿债能力。项目建成后可有效提升企业自身品牌价值，推动德阳市大城市建设步伐。沂河四组项目可行性研究报告-11-第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1经济发展概况1）国民经济平稳健康发展2012年四川地区生产总值23849.80亿元，增长12.6%，其中第一产业3297.21,亿元，增长4.5%；第二产业12587.78亿元，增长15.4%；第三产业7964.81亿元，增长14.0%。德阳市国民经济快速增长，2012年，全市实现地区生产总值1280.2亿元，总量居全省第三位，比上年增长13%，增幅分别高于全国、全省5.2和0.4个百分点。数据来源：四川省统计年鉴。（以下同）2）固定资产投资平稳增长四川省2012年固定资产投资18038.92亿元，增长19.3%，其中房沂河四组项目可行性研究报告-12-地产开发投资3266.40亿元，增长15.9%。德阳市2012年固定资产投资730.9亿元，比上年增长12.4%，增速比上年提高4.2个百分点。其中房地产开发投资79.9亿元，比上年增长9.6%。3）城镇居民收入稳步增长2012年四川省城镇居民人均可支配收入20307元，增长13.5%；城镇居民人均消费支出15050元，增长9.9%。沂河四组项目可