沈阳保利达_东陵项目规划设计任务书_32P_中地行

中地行东陵项目规划设计任务书第1页共32页“保利达·东陵项目”规划设计任务书一、项目相关技术指标1.规划指标细目参数备注开发建设总用地141.34万平方米农科院绿地占地面积21.39万平方米中小学教育用地面积9.84万平方米需扣除项目回迁房用地面积9.57万平方米实际可供开发用地100.54万平方米规划容积率2扣除后建筑面积201.08万平方米教育节余建筑面积14.04万平方米需补偿建筑面积回迁房节余建筑面积3.16万平方米实际可供开发建筑面积218.28万平方米实际容积率2.17建筑密度≤28%商业比例≤20%绿地率≥30%可以分散设置的集中绿地应不小于7万㎡2.项目限高规划区域位于沈阳东塔机场端净空范围内限高如下图所示，整体规划设计时要充分考虑这一因素（其中控高为空军给出的初步数据）。中地行东陵项目规划设计任务书第2页共32页二、项目地块现状本项目位于东陵区大坝路西侧，西临二环路，东侧及南侧紧邻大坝路，北至东陵路，新开河在区域南部通过，地理位置优越，交通便利，拥有良好的自然景观资源，在沈阳城市“东优”以及“沈抚同城”规划进程当中，将可开发建设为东陵区域具有典范作用的大型居住社区。1.交通条件„项目距离市中心约9公里，距机场约30公里，距棋盘山、世博园等东部旅游区约11公里，距抚顺市区约30公里，交通通达性良好。„项目西侧的二环路及东侧的三环路是目前沈阳市区承载区域交通的主干道，是市区通往沈阳东部、北部的便捷通道学校学校学校学校保留地保留地保留地回迁房回迁房中地行东陵项目规划设计任务书第3页共32页„北侧东陵路则是市区通往世博园、抚顺等地的必经之路；而沈抚东陵段的高速路收费站将于明年撤销；北侧沿东陵路一带分布有3个公交站点„地铁一号线延长线的“马官桥站”位于项目的东北侧。2.城市配套：园区的热网供暖及市政管网（给水、排水、有线、电讯、电力等）另行委托设计及施工。另外要注意几个保留区域（如学校及原有建筑物等）。3.周边环境用地北侧区域主要包括大专院校、科研院所（包括沈阳农业大学、省农科院、省农机所、沈阳炮兵学院、行政学院等），项目西侧的二环路及东侧的大坝路均有良好的生态自然植被，环境宜人。为项目打造高品质舒适居住社区提供了良好的支持。4.区位及项目特征„从区位层面看，项目处于沈阳“东优”发展方向上，介于城市中心区与东部生态旅游度假区之间，是沈抚同城枢纽位置，位于沈抚交通的必经之路。当前本区域配套相对缺乏，区域配套档次较低，主要满足基本生活需求，项目所在区域仍有待发展，尚未形成板块效应。„从项目特征分析，其规模体量庞大，开发建设周期较长，项目拥有良好的生态环境，地势平整，原始植被茂盛、滩涂湿地良好。地块受西南向的东塔（军用）机场影响，有限高要求，项目地块内保留地较多，规划设计过程中须予以分析考虑。中地行东陵项目规划设计任务书第4页共32页三、项目总体规划原则1.产品竞争力原则本案所在区域目前为城市二环外，对于居住而言，目前周边生活配套缺乏，虽然有一定的景观资源优势，但其居住竞争力并不强，项目应从总体规划及单体户型设计上能引起目标客户的兴趣。通过强化产品的竞争力来提供项目的总体竞争优势。根据项目的区位、环境、开发模式及目标客户，强化项目的规划设计，是加强项目竞争力的一个重要措施。2.品牌效应原则保利达是港澳著名的房地产开发公司，有强大的实力，但在房地产开发方面目前在沈阳尚未形成强大的品牌效应，本案应为沈阳保利达地产在高尚居住地产项目中的一个起点，规划设计应高起点、高品位，利于保利达地产品牌在市场的推广，创造长期的无形资产，为保利达地产在市场的后续项目提供品牌积累。3.地标性原则在规划上充分体现项目的差异化和独特创新性，规划形态成与周边的景观资源相互融合及呼应，合理地利用项目周边的市政交通资源（二、三环及东陵路），突出项目的建筑外观形象，项目应有一个地标性的建筑群体形象。重视生态环境的设计及生态理念的应用，把项目规划成为享受城市湿地生态的休闲生活空间。4.价值最大化原则充分考虑地块各部分的价值，通过景观设计、建筑摆布实现项目的最大价值，不仅要实现景观的均好性和景观最大化，更要加强城市生态空间系统及形态的规划，满足多功能、复合化的需要，强化项目对周边生态景观等资源的利用，最终实现项目的销售价值。带格式的:项目符号和编号中地行东陵项目规划设计任务书第5页共32页5.生活便利性原则项目目前周边生活配套并不完善，项目的配套规划布局应能充分体现生活便利性原则，方面居民日常生活的需求，同时，所配套的商业设施亦不应对居民的生活产生干扰。四、总体规划（布局）设计建议1.建筑总平面布置根据建设项目的性质、规模、组成内容和使用要求，因地制宜地结合当地的自然条件、环境关系，按国家有关方针政策、有关规范和规定合理布置建筑，组织交通线路，布置绿化，使其满足使用功能或工艺要求，做到技术经济合理、有利生产发展、方便生活。„总平面布置：应有必要的说明和设计图纸，说明的内容主要应阐述总平面布置的依据、原则、功能分区、交通组织、街景空间组织、环境美化设计、建筑小品和绿化布置等。„环保设计要求：总体规划设计要体现合理的利用资源、环境保护和可持续性的概念，尽可能的利用节能减排系统和再生能源，持续保护生态环境，营造生活宜居氛围，所有的设计和选材应围绕和谐共生的环境展开，同时尊重生态规律并依从国家环境要求。„须切合项目实际：设计顾问公司要深入了解当地消费者的喜好、真实需求及年龄特征，并在设计中有所体现。设计应尽可能的体现可持续原则和经济上的可行性，通过选择正确的材料、设备等方面来实现。竖向布置应根据建设项目的使用要求，结合用地地形特点和中地行东陵项目规划设计任务书第6页共32页施工技术条件，合理确定建筑物、构筑物道路等标高，做到充分利用地形，使设计经济合理。2.居住区住宅建筑和规划设计应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合和空间环境等因素确定。„居住区公共服务设施包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理等设施；■高层（22-26）■小高层（15-18）■多层■叠台、情景洋房■学校■商业保留地保留地回迁户回迁户保留地高层高层类别墅及情景洋房小高层多层多层商业公建农科院绿地高层学校学校学校学校小高层中地行东陵项目规划设计任务书第7页共32页„公共服务设施项目指标应按有关规范规定确定，居住区内绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，道路规划设计应符合有关规范规定；„合理布置公共服务设施，避免烟、气、味、尘及噪声对居民的污染和干扰；„建筑应体现适于地方的优化风格、突出个性，群体建筑与空间层次应在协调中求变化；„对于低层及多层建筑，要考虑太阳能热水系统一体化设计，保持外立面的美观；对小高层及高层建筑，提供可否进行太阳能利用设计的建议及设计方案。3.建筑风格及园林风格：„建筑风格：沈阳市场以欧式建筑风格较受客户欢迎，在一定程度上欧式建筑风格较能体现具有一定档次的居住环境，满足人们对高品质居住水平的追求；中地行东陵项目规划设计任务书第8页共32页„园林风格：针对冬季寒冷气候的园林景观设计。如唯美品格的园林设计，采用铺地柏、扶芳藤、槐树、火炬、银杏、梧桐、白桦、云杉等植物，具有良好的耐寒效果，并能形成独具魅力的北方园林景观。4.景观规划设计„布局和外表形态应富有情趣，园景的特点要与品味生活主题及建筑相辉映。„景观设计要尤其注意停车场和建筑物的出入口及周边的设计，不得留有隐蔽区域，防止犯罪分子利用其做掩护危害他人。„合理设计设置在地面上的地下室通风管井，使整体感观和建筑物的规划布局不受破坏和影响。„植物的选择应体现可持续性的原则，根据项目地形、气候特征进行种植设计，充分发挥植物的多种功能和观赏特点，并突出四季分明的景观设计思路及措施方案。„景观设计要与建筑物周边的管理意向相对应，同时亦要有预期的管理标准。中地行东陵项目规划设计任务书第9页共32页5.残疾人无障碍设计„在区内应充分考虑残疾人的无障碍设计，最低标准必须满足国家规范及无障碍空间的需求。五、项目建筑类型、首期体量规划控制及户型建议1.建筑类型建议拟在地块南侧建设低密度住宅，向北、向东逐渐过渡到多层、小高层、高层等，高层层数要满足限高要求。„其中一期工程小高层9-11（+1）层左右（若建12层则考虑顶上两层做跃层，小高层可部分考虑做两层高的露台设计）；„多层住宅为6层，情景洋房为6层（5层跃6层）；„叠拼别墅为4层，其它别墅类产品地上2-3层。„以上建筑均可考虑设计地下室，以解决停车问题，地下车库及停车位，车位建议住宅按每户0.7个考虑，其中地上地下比例建议为2：5；商业（及公寓）按（每）100平方米设1个车位，地上地下比例建议为5：5。2.首期开发体量建议项目首期开发拟建南侧低密度住宅，地上总开发建筑面积约为14万平方米(含配套设施），参考如下：中地行东陵项目规划设计任务书第10页共32页东陵项目首期指标占地面积100000㎡容积率1.4建筑面积140000㎡多层49080㎡小高层32400㎡洋房情景洋房39960㎡小计121440㎡双拼别墅2240㎡四拼别墅4480㎡联排及叠拼别墅叠拼别墅6840㎡小计13560㎡其中商业配套5000㎡建筑密度22%基底面积22000㎡平均层数6.4层首期开发多层、小高层洋房、情景洋房及类别墅产品。每期产品都考虑不同产品相结合，做到产品类别丰富不单一，设计时应充分考虑气候影响，并考虑不同组团内，设置不同功能的主题会所，首期配套设施及会所等公建要能够成为亮点。3.户型设计建议1)户型设计原则考虑本项目景观资源优势、客户群定位及其喜好，本项目户型设计要遵循以下原则：„通过大客厅、大阳台、空中花园、落地观景窗等设计最大限度的制造观景面。„宽大方正、实用率高；户型适度创新，增加吸引力。„南北通透，采光、通风良好。„赠送阳台、花园、露台等面积，提供超值感。中地行东陵项目规划设计任务书第11页共32页2)户型设计建议¾除起居室（厅）、卧室、厨房、卫生间、贮藏间等基本使用空间外，设置生活阳台、阳光室、入口门斗、步入式衣帽间等其他人性化空间。¾动静分区，并有意控制走道长度，形成短走廊。¾主客分区，住卧与客卧相对分离，更好地保证私密性。¾主次空间分区，主要空间（起居室、主卧、卧室）占据南向有利朝向。¾洁污分区，厨房、生活阳台（放洗衣机、杂物等）、餐厅相对位置关系更有利于日常使用。¾空调机位与住宅立面结合考虑，使其成为立面造型的重要元素，空调滴水集中收集处理。¾住宅首层设置私家庭院。¾顶层阁楼的室内空间应得以有效利用。¾入户花园、阳光室、室外露台、景观洗手间等的设计。¾南北自然通风、控制住宅单元进深、结合空间布局，加强南北通风。¾绿色环保产品的广泛使用。中地行东陵项目规划设计任务书第12页共32页3)户型设计配比建议„整体住宅户型配比建议户型面积区间（㎡）平均面积（㎡）建筑面积（万㎡）面积比户数户数比70-857813.978%179113%2室1厅1卫/2室2厅1卫90-1009526.1915%23%275719%32%100-12011520.9512%182213%120-13012541.9124%335323%3室2厅1卫/3室2厅2卫130-1451388.735%41%6334%41%4室2厅2卫140-16015026.1915%15%174612%12%145-1601484.892.8%3302%135-1501424.892.8%3442%120-1401304.892.8%3763%120-1401304.892.8%3763%情景洋房180-2001904.892.8%14%2572%12%联排及叠拼别墅180-28025012.227%7%4893%3%总计174.62100%100%14275100%100%„整体公寓户型配比建议公寓户型平均面积（㎡）建筑面积（万㎡）面积比户数户数比单身公寓502.108%8%41914%14%1室1厅1卫603.9315%15%65521%21%803