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鑫科槐安路项目产品论证案前言本方案是我们对项目本身以及对本市房地产市场的一贯的研究和了解，结合自身操盘经验，经过资料搜索、分析和讨论，特此制定出此方案。本次提案研究以下几个核心问题二、我们到底有什么？三、我们的客户是一群什么样的人，有何种需求？一、区域市场情况？五、本案产品如何能脱颖而出？四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析区域地图（写字楼及商业分布）本案金源商务基本情况地址槐安路与翟营大街交口东行50米路南工程进度已经动工，打地基物业天河地产自持规模3栋21层框架结构建筑面积5.7万平方米占地---优惠未定交房2012写字楼层数21层高3.5均价未定租金未定开盘未开盘物业费1.5商铺4层为底商，五一推出3套特价商铺，商铺均价15000元/米，面积60—180平米其它自用多，投资比较少。交通：16路、43路、65路、73路、快39路、49路等财库基本情况地址槐安路交翟营大街东北角工程进度接近封顶物业北京十佳物业规模1栋26层建筑面积4万平方米占地10亩优惠---交房2011写字楼层数26层高---均价7000租金1.5开盘2010.5.15车位1：1全地下商铺1-4层为底商，具体均价没有出来其它交通便利，临槐安路，12路、43路、56路、快39路、49路、79路、33路等金马国际基本情况地址槐安路交翟营大街东北角工程进度交房适用规模1栋26层建筑面积3.5万平方米占地7亩优惠---交房2010写字楼层数20物业费1.2均价不卖租金1开盘---层高5.2/3.3商铺1-3层为底商其它交通便利，临槐安路，12路、43路、49路、56路、6路西美第五大道地址槐安路交谈固大街东北角工程进度现房规模7栋建面70万占地12万物业西美自持交房现房面积40-200物业费2.2均价8000-11000（北）容积3开盘2009.8层高2.9商铺：1-3层为底商交通便利，临槐安路，16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等项目名称财库万隆国际汇通国际均价价格7000元/平6800元/平7000元/平价格总体集中在6000-8000之间。财库定价在7000元/平米，在销售过程中明显很吃力。期销售进展不顺的原因不止价格这一个方面，与当前的市场坏境也有很大的关系，大的市场坏境对于地产整体市场都有抑制性。价格体系的合理制定是目前唯一能够突破市场大坏境体系的有效办法。1、写字楼价格分析写字楼小结：2、区域租金及物业分析最少最高写字楼租金1元/平1.5元/平写字楼租金相比市区比较低，一是说明市场的供应量过剩，另一方面也显示出目前供应产品与客户需求存在较大差距，没有得到市场的认可。一部分在销售情况不佳的状况下将商务以出租的方式面向市场，这种方式在处于目前这种楼市淡季的状况下能够稍缓下压力，像金马国际商务等3、户型面积分析：商务楼户型面积一般中小型（90多-100多平米）居多，这样的总房款并不是太大，并且能够在相对较短时间内回收投资，但这样的户型设计不是太好，像金马国际商务内承重墙稍多，使装修设计比较繁琐。槐安路东路作为裕华区新的商业中心正在兴起财库、金马国际、金源商务、金马大厦等商业写字楼集中在槐安东路段。各个项目概念特色明显，但是否能真正做到有待观望。产品宣传基本都走高端市场，低端市场成为空白。槐安路发展新型商业，与东南区域的高端住宅相呼应，发展机会比较成熟，潜在商机比较大。写字楼市场总结交通便利交通的便利性大大的促使商业的进一步繁荣。分布特点相似项目临街，且个别守住是自路口的黄金地段。目前调研的四大商务写字楼分别分布在与谈固大街、翟营大街交汇的地段，位置优越，尽享繁华之美。写字楼产品未形成差异化区域写字楼产品大都宣传为高端商务，且推广概念无新意一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析1、底商价格分析项目名称西美（北）金源商务谈固东街交东岗底商均价价格13000元/平15000元/平18000元/平据市场了解，底商价格基本回旋在12000-18000之间由于市场不够成熟，西美北区的底商成熟，均价在13000/平，金源商务暂定商铺价格在15000元/平，明显高于市场接收程度。区域性价格偏高，商业没有兴起的，投资会有些松弛。2、底商租金及物业分析最小最大底商租金（大商铺）2元/平3元/平之间底商租金（小门脸）1.5元/平1.5元/平物业费1.2元2.5元3、底商一般占整楼最底3层/4层。金源商务4层财库4层金马国际3层西美3层底商一般都占项目的底起3-4层，出租形式基本上是一层单间出租形式比较多，2-4层分割出租或者整层出租形式比较多。交通便利交通的便利性大大的促使商业的进一步繁荣。投资年收益不高按现有最高租金3元/平米，单价15000元/平米来计算，年回报率在7．2%左右（未考虑物业本身升值）商业发展潜力巨大与东南居住区相连接，商业有待于进一部提高。底商小结一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析区域地图（住宅分布）本案开发商河北鑫海天房地产开发有限公司项目地点谈固东街交东岗路建筑面积72万平方米占地面积270亩开盘2009.12.6（16号）入住2011.9.30绿化率40%容积率---首付政策公摊---楼间距40米车位1：1均价4800优惠建筑规模18栋建筑类型小高层、高层面积（平）主打户型两室其它33路、27路、快39路、60路、79路•藏龙福地开发商金马房地产开发公司项目地点槐安楼交谈固大街建筑面积70万占地面积12万开盘2010-5入住2012绿化率30%容积率3首付40%50%全款公摊---楼间距40米左右车位1：1.2均价5700优惠全款9.3折建筑规模15栋建筑类型高层面积（平）90-184主打户型两室其它交通16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等西美第五大道二期开发商万达集团项目地点槐安路交民心河建筑面积183万平方米占地面积40公顷开盘2010.5底入住2011绿化率---容积率---首付30%公摊---楼间距---车位---均价6000左右优惠卡免费，持卡9.9折建筑规模---建筑类型公寓、写字楼、高层面积（平）90-161主打户型三室其它43中，27中、金马小学、裕东小学、翟营大街小，16路、43路、65路等万达广场400045005000550060006500700075001月2月3月4月5月均价（千/平）月份裕华2010年1-5月房价走势世奥湾维多利亚时代卓达书香园III期西美第五大道一期藏龙福地路劲蓝郡新天地自然康城公园首府国大全城⑴.从上表不难看出大部分的楼盘从1月开始一直上涨，个别涨幅比较大⑵四月份作为地产新政出台阶段，以4月尾转折点，有1/3楼盘下调房价，但下调的幅度不是很大；另外有1/3楼盘坚持原来的价格不肯下调，但相对整体来说销量一般化；剩余的1/3楼盘仍然继续上扬价格，至于销量明显小很多，大多来看楼盘的只是观望下还有剩下好的户型没，和看看价格有没有降低⑶.楼盘均价中最低4400米/平，最高7000米./平，在平均下等于5700米/平，整体处于高水准、高档社区，体现出东南地域的楼盘整体特征图3.户型面积分析表050100150200250世奥湾书香园III路劲蓝郡新天公园首府众美风尚水郡项目名称面积（平）最小值最大值面积最小供给面积在51平米，最大供给面积在200平米；共同的供给范围集中100-130平米之间，以较大的两室或者小三室为主。由此可以推测，市场的需求面积范围在90-150平米之间，主力两室三室。一些要结婚的年轻人，该买房子还试要买的，一般的需求是90-120平的两室一厅或者是两室两厅为主，所以中小户型必然是相对于大户型热门。世奥湾远见公园首府万达广场藏龙福地西美一室*两室*****三室******四室*跃层周边竞争对手主力户型分析槐安路是横贯石家庄东西，是联系东部新区、主城区、西部山前区的最长交通主干道，沿线的住宅此起彼伏，便捷的交通，优雅的道路绿地等，促使沿线的住宅市场一直保持较高的增长态势，近期受“新国十条”影响出现量价起跌现象，但是该路沿线生活圈都日渐成熟，其宜居性还是备受市场认可，而随着省会城市三年大变样进行，城中村的改造，住宅的刚性需求始终存在。市场需求户型以两室、三室居多，面积控制在90-150平米之间，性价比高的接受度强，比如藏龙福地。住宅小结：二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略地块分析本案位于槐安路与谈固南大街交口西北角规划将商业、商务、住宅三大城市功能汇聚于此为本案谈固西街槐安东路谈固南大街图中红圈部分为本案项目用地，呈倒L型二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略优势分析（Strength）•东南，城市未来中心所在！•项目坐拥槐安路迎宾大道及谈固南大街两条城市主干道•地处中央生活区（CLD），高端精品楼盘林立•区域内城市配套极为完善•居住人群档次较高•私享110000平米希望绿洲及50000平米丁香园两大主题公园二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略劣势分析（Weakness）•槐安路为快速路，不便于客户驻留•项目地块不规则方正•区域内商务氛围尚未形成•小区地块原因导致车位规划受限，不利于商务办公•项目可用绿化面积较少•商铺为二十年使用权二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略机会分析（Opportunities）•槐安路高架桥下依规划可做成停车场，以弥补本案停车位不足•受“新国十条”政策推动，商业地产焕发生机•区域内在建商务、商业地产增多，未来商圈雏形显现•本案周围尤其商务类项目同质化现象严重，无点睛之作•据规划谈固南大街将北延至滨河新区，形成南北交通动脉•拟将京珠高速公路东迁至良村，槐安路变身迎宾大道，出入市区更加便捷二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略威胁分析（Threats）•宏观政策对房地产市场影响的不可预见性•本案周围项目众多，竞争压力较大•地块周边同质项目将分流部分客源，且已占据先机二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略•Strength优势•Opportunities机会SO优化策略1、以利润最大化为总体战略2、强化槐安路及谈固南大街交通的便捷性3、梳理和细分市场，强化对核心目标群体的营销4、从细节提升产品品质，实现差异化5、深度挖掘区域内强大的客户资源二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略•Threats威胁•Weakness劣势TW规避策略1、充分利用可控资源提升项目竞争力2、以差异化形象定位规避同质化竞争3、通过精准的定位，提升项目卖点，快速回款三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、商业客群分析3、LOFT产品人群分析4、住宅客群分析１、写字楼客群分析投资客户•在股市及普通住宅投资较为低迷时期，投资商务类产品是其现阶段最佳选择小型成长性企业•其