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2010年6月河北建设集团·保定涞水垒子水库项目初步建设意向及投资方案介绍通过项目本体条件、区域、区域以及旅游市场的深度研究，找准项目在市场中的位置以及项目可行发展方向的研判；提出项目的开发规模、功能板块及体量，以及项目初步规划方案；充分挖掘本项目的社会价值意义，并展示贵司的实力和战略目标。本次汇报所解决的问题本次沟通的主要内容PART1河北建设集团眼中的涞水PART2河北建设集团对本项目的认知PART3本项目初步的开发方案PART4河北建设集团涞水项目的社会价值理解PART5河北建设集团及其涞水城市战略简介PART1河北建设集团眼中的涞水涞水—优质的自然资源和深厚的人文底蕴涞水建制2200多年，古为冀州、幽州城，华北之要地。涞水境内国家级风景名胜区野三坡，以“雄、奇、险、秀、幽”的奇山秀水成就华北的一颗明珠。涞水现存文物古迹中，有1处国家级文物保护单位（庆华寺花塔），有清怡贤亲王墓、西岗古塔等13处省级文物保护单位，文物数量在河北省名列前茅。自然资源历史渊源人文底蕴涞水位处京津保交汇核心，具有优越的区位优势涞水北京天津保定涞水位处京津保三角地带，北距北京市中心90km，东距天津市140km，南距保定市区75km。处于北京一小时经济圈内，同时接受天津和保定的经济文化辐射。涞水在大京津的区位涞水涞水与北京的区位联系大北京经济圈全面辐射保定，“保定北”区域成为最大受益者保定北京保定北区域2010年4月，《京津冀一体化》战略上报国务院，即将批复；以京津为核心的“双核多级”区域城镇规模等级结构即将形成；力争到2020年，使环京津市、县（市、区）达到中等城市规模。保定保定北部区域国家发改委《京津冀都市圈区域规划》涞水位于保定北部，与北京房山接壤，首当其冲成为北京城南行动的第一站。涞水的未来立体化交通格局初具规模涞水位居京昆、廊涿两大交通动脉交汇处；规划中的张涿高速、京昆北沿线和京石第二高速，纵穿涞水，大大提高涞水对外连接的深度；北部的京原铁路与南部的高易铁路提高了涞水对外联系的广度。廊涿高速保定京昆高速京珠高速北京涞水建设中的张涿高速京原铁路廊坊高易铁路京昆北沿线涞水经济总量不大，但每年增长速度相当可观01020300%10%20%30%40%GDP(亿元)14.116.219.823.324.83GDP增长率——13%15%12%12%2005年2006年2007年2008年2009年资料来源：涞水县统计年鉴01020300%20%40%60%80%固定资产投资8.610.51215.228.9增长率——22%14.90%42.40%87%2005年2006年2007年2008年2009年资料来源：涞水县统计年鉴涞水的固定投资总量保持了快速的增长，2009年全县各项固定投资总额为28.9亿元，超过当年的GDP，为区域的发展提供了持续的动力。与河北环京津城市集群的其他县市比较，涞水整体经济总量不大，但近年来呈现加速增长趋势，高于全国平均增长水平10%，其中09年增长率为12%。涞水及周边具有丰富的旅游资源，近年来得到了迅速的发展涞水是京西南的一颗明珠，名胜古迹遍布，旅游资源禀赋极佳;游客以北京、天津、山西和内蒙等具备一定消费能力的中短途游客为主;涞水旅游市场的规模逐年走高，旅游人数保持20%的年均增长，旅游的社会贡献逐年递增.资料来源：涞水县统计年鉴2005-2009年涞水县接待游客数怡贤亲王园寝野三坡野三坡：4A级旅游景区，环京津区域的旅游休闲度假名片自然类•白草畔•东湖港•百里峡•清泉山历史文化类•龙门天关•汉代城堡休闲娱乐类•民族园度假村•苟各庄农庄•拒马河漂流北京近郊最出名的旅游胜地，项目具有良好且相对稀缺的自然资源和历史文化资源；政府大力打造本地为集山水泉谷、林木花草、历史长廊、民俗风情为一体的综合性旅游区。十渡：以特色的自然资源为基础，注重旅游的体验性华北地区唯一以岩溶峰林、河谷地貌为特色的自然风景区，观光、科考价值高。自然景区•孤山寨•仙峰谷•龙仙宫•仙栖洞历史文化景观•六渡西关上古城•张坊大峪沟摩崖石刻造像•春秋古战场、古墓休闲体验•峡谷飞人•十渡蹦极•攀岩•快艇历史遗迹众多，文化底蕴丰厚。休闲体验项目众多，以游乐休闲性质居多。当前的旅游仍以观光游为主，难以满足游客日益提高的需求住宿区域旅游的局限休闲项目住宿交通竹筏、漂流等亲水项目在景区过度发展景点2观光景点众多，但缺乏深度1区内住宿以农家客栈为主，缺乏专业度假酒店设施4对外联系的公路等级偏低，且周边环境有待改善3当前涞水县旅游开发是以初级的观光型为主，区域内的旅游景点面临着软硬件的升级更新和换代的压力。依托当地旅游资源而开发的项目，整体发展水平不高单纯依托涞水的自然景观项目功能客户状况项目定位项目档次旅游、养生休闲人文基础体验乐园第二居所居住功能旅游功能疗养功能休闲配套项目知名度不高项目进展缓慢项目经营惨淡项目对外交通联系不畅北京市区客户保定城区客户项目区域周边客户其他旅游、度假散客除新新小镇和天鹅湖外，区域内其他旅游地产项目的打造仅单纯依托涞水自然景观，知名度和销售情况都不理想。而重点项目存在功能引擎大而全，针对性不够强的问题项目新新小镇天鹅湖规模占地200万方，建面25万方占地56万方，建面325万平方米销售均价100万元-360万元/套，7500—8500元/㎡240万元-390万元/套，8500—12000元/㎡项目配套27洞国际标准高尔夫球场，温泉SPA水疗中心，一渡假日酒店国际会议中心、五星级酒店、环湖观光带、水上乐园、私家农场新新小镇天鹅湖上述重点项目的配套引擎在北京周边很常见，难以突破现有市场的围拢；特色、差异化的功能引擎是北京近郊旅游地产项目后续打造的核心因素。涞水机遇：区位优势、资源优势使其发展后劲十足，前景光明不可替代的区位优势不可再造的自然资源不可多得的人文资源一小时车程位于京津保三角地带，交通优势明显。•白草畔•东湖港•百里峡•清泉山……..•龙门天关•汉代城堡•怡贤亲王园寝•古战道……..河北建设集团眼中的涞水虽然涞水存在一定的现状不足，但河北建设集团长期看好城市空间位置极优交通条件便利依托北京城市强大背景旅游品牌享誉华北经济发展水平有待提升区域内人口购买力有限旅游仍以初级的观光为主旅游地产处于初级阶段PART2河北建设集团对本项目的认知项目本体属性界定：区域规划与发展项目位于涞水县城西北15公里处，距北京仅45分车程涞水在保定的位置涞水垒子水库15km涞水县城北京近郊，项目位于北京西南近郊涞水县永阳镇，通过张涿、京石高速联通北京、保定，项目距北京车程仅45分钟；区位优良，位处环京津旅游休闲带上，涞水县城西北15km处，项目周边的高速路网通达性良好。涞水以自然、人文资源为基础的旅游产业是涞水的重点支柱产业中南部浅山丘陵经济区发展工农业产品、历史文化资源、生态文化旅游业；西北部深山经济区以发展风景区旅游业、畜牧业为主的产业；南部平原经济区主要发展高新技术产业、旅游休闲度假产业。本项目涞水县规划2006—2020涞水中部丘陵旅游开发区发展相对落后，但后续发展潜力巨大涞水县旅游规划2006—2020涞水县的旅游规划分为以下三个区：野三坡旅游开发区丘陵旅游开发区平原旅游开发区当前知名度最高、开发和经营最好的是野三坡旅游度假开发区；丘陵旅游开发区、平原旅游开发区与野三坡旅游区可以求同存异，相互借势和互动。本项目农产品、化工、生态文化产业是涞水中南部区域重点发展目标以发展高效、优质、无公害农产品种植为主；以及建设、化工产业；大力发展文化遗迹资源、生态文化旅游产业。本项目项目所在的中南部区域的政府打造目标：项目所在的永阳镇的政府打造目标：以建材、金属加工和农副产品加工为主。项目区域交通体系融入周边高速路网，未来的通达性很好张涿高速京昆高速北沿线北京保定北京、张家口涿州项目内外部交通干线外部：京昆高速、张涿高速、京石高速内部：S232、G122项目与外部区域的路网联系较紧密，通达性好，10-15分钟即可接驳高速。S232涞水县城垒子水库项目南水北调河易县本项目818基地1.历史文化、生态文化旅游是将来涞水中南部区域重要发展方向之一，垒子水库项目发展旅游契合城市发展战略，未来必然成为拉动涞水区域性发展与转型的引擎；2.在环京津区域中，本项目具有较好的资源优势，政府对区域的发展意愿与决心较大，具有良好的前景与较为充足的发展空间。区域规划与发展角度的结论与思考项目本体属性界定：用地现状解读用地规模充足，用地红线范围内约为9000亩以垒子水库为核心的约3000—5000亩的区域为项目的核心建设区；项目用地红线以内规模约9000亩左右，用地规模充足；整个项目地块内水体资源、山体资源非常丰富，有利于各种引擎的打造。南水北调河北河村南洛平村垒子水库项目用地红线图垒子水库为北京近郊不可多得的一处天然水体资源在大区域缺水的背景下，垒子水库和南水北调河从自然景观、生活保障多个层面为区域发展提供了有利保证。区域内山体资源为项目的规划、环境营造提供最有力支撑项目区域内的山体资源比较丰富，属涞水县境内稀缺性资源，并经过多年的生态恢复以及果树、绿化等建设，拥有优良的自然生态条件。项目紧邻南水北调河，为项目地南侧的一道绿色景观带南水北调中线一期总干渠工程，保定段总长170公里，其中涞水县境内约20.5公里。项目南侧与南水北调渠中线紧邻，在本项目附近约2公里；在南水北调河两侧布设宽度为5米的一级马道和8米的防护林带，且沿河两岸严格控制城市建设。但是，用地现状内外部环境、以及道路等设施尚未修建完毕，区域配套缺乏，开发成熟度亟待提升。综上所述，项目拥有优质的山水资源，可与周边旅游大环境形成借势，为北京近郊不可多得的旅游、休闲、度假、高端住宅区。当前项目内部外交通体系相对不完善项目内现有的道路项目县城项目现有的对外交通当前项目区域范围内道路交通几乎一片空白；项目与外界交通对接，基本上靠232省道一条道路；项目的内部、外部的交通道路和体系急需更新升级。内部道路外部道路S232818航天基地对项目的规划、环境的影响较大本项目区域受818基地影响，造成项目地块形状不规则，且还需退让一定距离的红线，这给规划上带来很大障碍；在视觉上、整体氛围的营造上818基地对本项目的影响还是非常之大。施工现场施工现场施工现场818航天基地项目区域内外部整体环境基本良好，但仍需极大改进和完善整个区域由于发展当地的工业，地块内部以及项目周边水泥厂、采石厂较多，区域内的环境造成不同程度的破坏；尽管项目地内环境整治、绿化工作不错，但环境的成型尚需几年。地块内采石厂污染水泥厂污染地块内的高压线植被欠缺项目周边的水泥厂项目所在地以及周边区域的设施和配套比较缺乏项目距离涞水县城15公里，中间为村落、山体、农田等，整个区域的设施和配套比较缺乏；垒子水库周边采石场、石灰厂众多，区域的整体形象较差。项目周边项目周边本项目村落、山体、农田S232京昆北沿线张涿高速涞水县城南水北调河G112山区用地现状解读角度的结论与思考1、项目拥有山体、水体等优厚的自然资源，且具有约9000亩左右充足用地发展空间；2、项目拥有良好的旅游大环境，可结合周边县市景点重点发展休闲旅游产业，并加以借势与互动；3、包括山体绿化等在内的项目内外部环境整治，以及相关配套（比如对外的交通体系）完善尚需时日，估计整个项目的开发周期至少3-5年。PART3项目的初步开发方案国际旅游发展的三个阶段观光旅游爆炸性增长休闲需求迅猛增长度假需求实质性增长$1000人均GDP$3000$5000国际经验背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时