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Contents目录PART3—项目发展定位目标客户群定位发展策略PART4—项目初步规划设计草案PART5—产品力规划设计要点本案之规划建议本案之建筑风格建议本案之户型设计建议PART6—项目可行性分析预估PART7—结束语前提项目初判PART1—市场格局城市大环境区域市场环境具体项目解析综述PART2—项目分析项目概况SWOT分析序这是一块充满活力的土地在信阳房地产迅速发展的时代，开发商都充满着机遇、挑战我们的项目就立足于这里这是一份基于市场变化依据市场和地块实际情况在市场的角逐者中我们的第一感觉是欣喜，我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，我们应该有这样的思考：A、在这样的市场环境中，综合地块特征，是走常规型居家产品定位，还是另辟蹊跷，走创新型和时势型的核心化市场需求产品？B、如何打造具有针对性和时势性的产品？C、怎样做好项目成功运作风险的防范和项目整体产品定位方向的确定？PART1—市场格局项目初判城市——信阳；经济并不发达的三线城市，居民消费力待挖掘；区位——浉河桥南；毗邻浉河，是城市老城区，认知度较高，周边生活配套和商业配套完善，城市地产发展潜力与前景好，但地块周边环境较为嘈杂，购买力相对有制约项目位于三线城市老城区，产品如何突破区域局限、引领市场----必须走差异化特色产品路线8879.561611.要挖掘项目价值化，必需提高容积率，那么如何解决高容积率下的项目品质不弱？2.项目地块小、地价高，项目指标必须大，高层产品必须有，如何解决高层价不高？3.如何解决环境、项目品质、销售力之间矛盾点?项目初判开发目标——本项目的成功开发具体表现在三个层面：市场层面——引领项目层面——赢利社会层面——影响力对这样项目，经验有三：经验1——利用地块资源，做创新型和时势型投资性产品经验2——打造市场最大化需求的产品，并具有亮点、符号性的稀缺产品，地产模范标本经验3——如何最大化的挖掘项目商业价值城市大环境信阳市城市结构中心区：金融、商贸服务、文化娱乐中心平桥区：规划居住和工业功能为主，未来城市区域副中心羊山新区：未来的行政中心、集居住、商业金融、文化娱乐等功能大学城：以科研和旅游为主南湾城：以科研和旅游为主湖东区：以居住为主工业城：以工业和物流为主高铁站中心区：金融、商贸服务、文化娱乐中心平桥区：规划居住和工业功能为主，未来城市区域副中心羊山新区：未来的行政中心、集居住、商业金融、文化娱乐等功能大学城：以科研和旅游为主南湾城：以科研和旅游为主湖东区：以居住为主工业城：以工业和物流为主高铁站房地产市场格局世纪花园泰安第一城隆泉花园盛世华章经典花园府都花园京广线富丽华城馨澳花园浉河平桥羊山新区浉河南浉河北浉河北：配套成熟，商业繁华，多为旧城改造，以综合性物业出现浉河南：楼盘规模大，产品质素高，住宅及部分底商，体现居住品质平桥：区域配套完善，县城形象，整体产品质素一般羊山：新城区，公务员小区为主，多为纯住宅，商业商务发展缓慢金色水岸弘昌运动城怡和名门广场申城花园百年新天地万家灯火书香门第奥星小区茗阳天下区域市场环境区域：浉河区区域成熟，配套完善，商业繁华，开发水平相对较高楼盘数量多，规模大小均有，综合性物业多物业类型由多层逐渐向高层过渡主力户型是115－140m2的三室，也有公寓型小户型客户覆盖面广，市区和八县客户地块稀有，后期供应量少在售项目推广情况受开发节奏等相关影响，推广阶段较长，客户积累期较长推广目的不明晰，缺乏推广主线，且缺乏策略性推广节奏不明显，很多项目出现推广的空白期推广渠道较少，渠道面较窄推广缺乏集中度，节奏乱，效果差，很多项目的知晓率较低项目价值点梳理不精细，项目卖点挖掘不足，传播不到位项目名称规模容积率物业类型主力户型（m2）均价（元/m2）销售情况书香门第总建10万m2其中小户102套1.99多层、高层其中1栋17层公寓一房41.05、两房72、83.1、三房97~128起价2806最高3456均价3050阳光华府总占地：80亩总建面：10万㎡-高层小户型主要为45㎡精装产仅式酒店公寓未定待建弘昌运动城总占地：210亩总建面：30万㎡2.07多层、高层2房95㎡左右3房120~1404房160以上住宅2800商业租18~20元/㎡.月住宅销售接近完毕，商业只租不售奥星小区总建-3栋多层1、2层商业门面2房98、1073房133以上商业56~130住宅2700商业5600车库3000龙跃河山占地：11.3万㎡建面：24.5万㎡商业7882㎡2.27层电梯洋房分4期开发，现为1期盛世华章占地85600m2,总建126600m21.5多层三房（113-120）1800销售约70%•浉河区主要在售楼盘以浉河南作为项目的主要竞争区域，同时结合其他区域离最新的个别项目作为参考项目名称规模容积率物业类型主力户型（m2）均价（元/m2）销售情况万家灯火城市广场总建60万m25.55高层2房863房110~1504房160~26034007月1日开盘百年新天地总建18万m24.5高层未定未定1期商业已运营2期未开盘金色水岸占地：35亩总建：8万㎡3.48栋高层1、2层临街商业3房119~137住宅3000商业5600销售约70%怡和名门广场占地48亩总建12万m23.75高层3房133~14831001期销售70%茗阳天下总占地78万m21.08多层/小高层、联排别墅三房（115-126,135）1900剩余5、6层大单位较多经典花园总建11.9万㎡2.34多层、高层2房95~1103房116~130多层2300高层2900商业已售完，住宅剩余约40%•浉河区主要在售楼盘以浉河南作为项目的主要竞争区域，同时结合其他区域离最新的个别项目作为参考容积率高，高层为主，均价3000元以上，销售较好项目名称项目地址项目定位主题推广语公开入市时间广告诉求点怡和名门广场东方红大道247号(现信阳军分区司令部)新豪门首席公馆生活名人、名门、名宅07年6月份地段、交通、配套、生活品质百年新天地胜利北路与东方红大道交叉口20万平米城市建筑综合集群信阳首席超级复合型商业综合体地段、配套、综合体万家灯火城市广场信阳火车站对面60万平米国际城市综合体一个伟大的mall时代08年3月地段，规模，综合体经典花园浉河南岸滨河南路与行政路交汇处河畔宜居社区河畔首席最适宜居住小区07年3月份环境、居住舒适度金色水岸滨河南路与湖东大道交叉口城市水岸生活打造城市新生活07年5月份环境、居住舒适度•浉河区主要在售楼盘地段与居住舒适度，商业与住宅最为明显的价值诉求点书香门第阳光华府弘昌运动城龙跃河山金色水岸经典花园1~4层商业5~7层酒店8~19层公寓20~29层办公五星级酒店-2层为地下车库，-1~4层为商业，商业体量近20万平米，涵盖餐饮、游乐、文化、艺术、休闲、酒店等8大业态1栋五星级酒店，1栋楼为公寓+酒店+办公混合，其余为29层86~260平米住宅万家灯火城市广场开发商万家灯火实业有限公司规模总建面60万平米物业类型住宅、商业、办公、酒店、公寓价格住宅均价约3400主力户型89平米2房110~200平米3房4房30~50平米公寓评述信阳火车站广场改造项目，融各种物业为一体，打造信阳火车站前超级建筑综合体。具体项目解析万家灯火城市广场主题推广60万平米国际城市综合体一个伟大的mall时代——城市mall第四代商业模式，生活体验式商业中心360°全景街区，8大顶级业态信阳复兴——一个城市的梦想高尚住宅，商战能量聚集地超级城市综合体、城市mall、商战能量聚集地弘昌运动城开发商信阳弘昌房地产开发有限责任公司规模占地260亩，总建35.8万m2物业类型多层、小高层、高层价格在售均价2350元/m2客户市区和周边八县中高端客户为主销售情况06年6月开盘，首期已基本售磬评述奥运城位于浉河南，位置较偏僻，周边形象较杂乱，但凭借运动的主题、较高产品整体素质引领全市市场，实现理想的销售成绩。运动城效果图以康体和运动作为主题，并在产品上得到一定的体现，形成较大的市场轰动以体育运动作为社区的主题，形成较大的市场轰动，收到较好的推广效果产品在一定程度上体现了体育运动和健康的元素，修建了体育广场和体育会所，但体育设施普通，功能相对简单体育广场推广主题设施面积（m2）内容会所2000乒乓球室、羽毛球室、桌球室、棋牌室、健身房体育广场19600足球场、篮球场、网球场、羽毛球场奥运城运动设施及功能弘昌运动城三期二期一期会所临街商业规划设计处于全市的领先水平，但整体配套不足，开发水平不高，可提升空间仍较大规划上摆脱了目前的行列式布局，并实现了后期开发物业类型的提升，但各期之间较混乱，未形成清晰的组团配套设施仅有首期建设的体育会所和临街商业，配套略显不足施工现场混乱，可见开发水平不高在建临街商业在建会所混乱的施工现场户型二室三室四室复式面积（m2）96121－142167200套数481504830比例17.4%54.3%17.4%10.9%奥运城首期户型配比主力户型是舒适三室，户型方正实用，但设计亮点不多，对客户需求考虑不够主力户型是121－142m2的三室户型方正实用，客厅开间4.2-4.5米之间，主人房开间3.9米左右，确保较舒适的居住环境有阳光房等设计，但其他设计亮点不多，且工作阳台的认同度不高客厅落地飘窗对于厨房出去的工作阳台我不喜欢，北阳台没有用的，阴阴的，很难晾衣服。——工商银行翟经理阳光房等创新设计工作阳台销售中心样板房开始重视营销手法，但销售与主题脱节，展示区和样板房的表现力不强，整体水平不高销售中心昭示性好，形象鲜明在销售过程中未能对生活主题大力推广，与体育运动主题脱节设置了展示区和样板房，但样板房表现力不强，整体水平不高开发商河南信阳大地房地产开发有限公司规模占地95亩，总建约9.6万m2物业类型多层、小高层价格多层2100元/m2，小高2600元/m2客户教育系统团购，区域和周边事业单位和生意人，周边矿区老板销售情况小高层销售缓慢，多层剩余顶层复式评述泰安·第一城是目前平桥区内综合素质最高泰安·第一城泰安第一城认筹了4个月，开盘当天销售2000万，1周内3000万，引起了第一次高潮，让全市的人都注意到平桥。——泰安第一城广告策划公司周总产品素质已引领平桥市场，但规划、园林和配套等整体水平较落后，可提升空间巨大规划布局仍是目前主流的行列式布局，没有组团概念，布局缺乏变化园林主要以硬地和草坪为主，配以少量灌木，设计简单幼儿园和会所集中布置，会所功能简单，位置隐蔽，没有昭示性幼儿园和会所园林入口景观户型二室三室四室复式面积（m2）76－105120－145170205－222套数901808830比例23.2%46.4%33.68%7.72%泰安·第一城二期户型配比建筑和户型均有创新元素，主力户型是舒适三室，但户型设计亮点少，实用性较低主力户型是120－145m2的舒适三室首层送花园，二、三层送露台，有情景洋房等创新的元素小高层户型全为170m2，造成销售困难户型方正，但设计亮点不多，且进深大，交通面积多，实用性较低首层花园与二层露台卧室带阳台阳光房交通面积大开发商信阳中远房地产有限公司规模占地1180亩，总建85万m2，首期占地9万m2物业类型多层、小高层、高层、别墅价格2200元/m2客户信高、消防和钢厂团购多，区域内和市中心客户销售情况销售情况良好，剩余5、6层单位评述目前信阳规模最大的在售楼盘，整体物业类型丰富，紧邻浉河，具有优越的景观资源茗阳天下户型二室三室面积（m2）95－99120－136套数120216比例35.7%64.3%茗阳天下在售户型配比主力户型是舒适三室，户型方正实用，但供客户选择不多，且设计亮点少仅有5种户型，供客户选择较少，其中主力户型是120－136m2的舒适三室户型方正实用，每户均能实现南北对流和自然通风采光除双阳台和卧室飘窗台外并无其他设计亮点，户型创新不足双阳台设计卧室飘窗台设计项目分五期开发，规划后期产品升级，但未能充分利用浉河景观资源，整体配套