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驻马店爱克集团乐山大道项目初步提案第一部分区域研判驻马店城市发展方向：受城市现状的制约，城市的发展方向为向西和向北发展，既“北移西扩”城市发展战略。驻马店“北移西扩”的城市发展与郑州“东移北扩”的发展战略有相似之处。所以驻马店地区发展的未来前景可类比郑州的相应地区。驻马店市概况驿城区市委市政府市人大市政协驻马店房地产发展现状北：高速发展经过15年的快速发展，高新区已经初步完成了相应的市政配套，地产行业发展也随着新区的发展而兴起。东：缓慢前行东区作为最早发展的区域随着城市发展方向及力度的变动区域发展缓慢。西：稳步提升随着城市发展的向西移动区域发展速度稳步提高。地产行业也是水涨船高。南：步步为营由于经济经济发展及政策扶持等因素发展潜力很大，但产业规划及产业特点制约了区域地产的快速发展。高新技术产业区概况在“十一五”规划中，驻马店高新区将以招商引资为重点，进一步加强规划管理与基础建设，全面推进各项建设。以及伴随着市委、市政府新址的入主高新区，高新区将是全市发展潜力最大，发展最快，前景最好的区域。高新技术产业区作为驻马店市改革开放的窗口，驻马店高新区承担着市委、市政府“五个定位”的发展目标：驻马店市改革开放的试验区，现代化多功能综合型的新城区，发展潜力最大、最活跃、最强劲的经济增长区，驻马店知名企业、高新技术产业的集中区，城市建设、城市管理的示范区。高新技术产业区市委市政府市人大市政协新址高新技术产业区房地产现状市委市政府市人大市政协金雀路雪松路新址高新区管委会东高国际森林半岛翡翠城置地华庭随着驻马店城市规划的发展，已经建成的置地华庭等项目与正在建设的森林半岛、翡翠城、东高国际等高端项目在高新区的规划建设，为高新区高端、先进、现代化的形象奠定了基础。同时也为以后入主高新区的项目奠定了基础。城市发展，区域发展，行业发展•城市发展：–驻马店作为河南省20个经济发展中心之一，城市发展优势显著，前景美好，潜力巨大。•区域发展：–高新技术产业区做为驻马店市的“郑东新区”，在多方支持下发展迅速，前景可见。•行业发展：–随着城市的发展，区域定位及区域建设的实施，高新区内的地产行业必定会如雨后春笋一样茁壮成长。现阶段伴随着建业·森林半岛，东高国际等高端产品的出现，地产行业已经兴起。城市的发展推动着区域和行业的发展，行业的发展同样支撑着区域和城市的成长。建业·森林半岛、东高国际、置地华庭的开发建设提升了乐山大道与置地大道周边区域的区域价值。区域发展总结：个案分析－建业森林半岛（概况）建业森林半岛总占地面积398亩，规划总建筑面积34万平方米，是迄今为止驻马店最大规模的大盘社区。项目分5期开发，现在售3期，均价3000元/㎡绿化率达32％以上，容积率仅为1.09。建业在07年完成1.9亿销售额。个案分析－建业森林半岛（入住情况）建业森林半岛销售一期、二期已经入住，入住率达到80%建业森林半岛对于区域价值的影响力研判建业森林半岛前期充分利用公司品牌价值造势，得到了市场的认可，并以建业的品牌奠定了高新区的高端形象。从城市发展的界面上来看，建业森林半岛的运营模式，在长期的实践发展促成一个新区的兴起。个案分析－置地华庭（概况）金色置地广场项目位于乐山大道与置地大道交汇处路南，对面是天中广场和新市委、市政府。该地段成为驻马店市的观景大道。该项目占地面积60亩，总建筑面积16万㎡，容积率：2.82，绿化率：32%。置地华庭对于区域价值的影响力研判置地华庭在建筑形态、产品多样化、产品细节以及绿化等方面的把握明显弱于建业森林半岛，但由于价格相比建业森林半岛较低，销售速度快于森林半岛。置地华庭借助建业森林半岛提升起来的区域价值，在此区域内成长为仅次于建业森林半岛的大盘。&个案分析－东高国际花园（概况）东高国际花园位于文明大道与金雀路交叉口西南角，北靠金淮花园，东邻国土资源局，南接八中，西连文祥路。占地100亩，净规划建筑面积40万平方米。是驻马店唯一一个纯高层高档社区。个案分析－东高国际花园（销售进度）东高国际花园已于今年动工，地上36万平方米，地下4万平方米超大型停车场。建筑层数为18至26层，共计19栋楼。预计2008年6月开盘，目前在排号阶段。东高国际花园对于区域价值的影响力研判东高国际花园在前期充分利用唯一、稀缺的纯高层社区造势，得到了市场的认可，提升了整个楼盘的价值。同时带动了区域内高端形影对于高层建筑的容纳。纯高层的建筑形式是体现项目最大的价值。置地华庭本项目自身原因已不可能再为区域发展提供助力开发时间较早，区域增长影响力受时间发展限制高新区增长助力需求根据“十一五”规划本，高新区将以招商引资为重点。所以高新区需要在现有的基础上需要拥有能够提高区域形象，以及区域价值的项目带动高新区的增长。建业森林半岛老城区高新区本项目火车站核心商业圈京珠高速公路107国道本项目位于高新区建业·森林半岛，置地华庭，翡翠城形成的高品质区域内，同时坐落市区主干道乐山大道旁。本项目沿乐山大道可直达核心商业圈，市中心。向北连接市委市政府新址。地块区位沿乐山大道以东为开源大道可直达京珠高速入口。乐山大道以北直接进入国家重要干道107国道。优越的地理位置是项目发展的重要优势，也是区域发展的核心所在。项目自身特点分析项目的发展方向对产品进行升级第二次浪潮的代表项目翡翠国际第一次浪潮的代表项目置地华庭推动区域发展的项目建业森林半岛共性：以住宅为主，体量大、密度高，满足人们居住的基本需求作为升级产品应该是享受型、景观型，同时具有丰富建筑形态，从配套到品质、细节都体现区域标杆的气质结论本项目是一个带动整个区域发展的城市增长级项目项目的形象定位是什么？？HOPSCA模式的建筑体现1．纯高层低密度强调社区环境与居住空间的有机结合，将国际前瞻性理念与天中居住文化有机链接、糅合，缔造天中首个”高舒适、低密度”国际社区样板通过高层建筑实现低密度2．薄板·通透普通建筑进深约14米，建议项目采用薄板设计，室内空间大面宽，短进深（进深在10-12米间），最大化增加室内通风采光效果。3．S型反围合布局点状布局，整体宛如S型。通过反围合手法，既避免了楼宇之间的相互对视，又使建筑分布富于层次，提供了比传统住宅更为更为开阔的室内视野，以及更为自由的社区生活空间4．坡地+水景景观打造独特跌宕起伏的坡地园林与建筑风景。第二部分开发思路及规划建议开发思路的基准点用最小的投入换取最大的回报跳出建业森林半岛的既有形象，整个产品进行区隔价值最大化原则成为一个城市增长级项目一个城市增长级项目必须由居住和商业的支持，目前项目周边没有大量的居住人群，因此商业价值不是本项目的主要发展方向。借助森林半岛的生活配套以及周边的市政配套和其他公建，住宅开发成为本项目的主要价值体现项目的开发思路项目地块森林半岛首期作为奠定社区精品大盘形象重要节点，一次性开发量不宜过大，建议采用市场上首期供应量的平均值，结合项目总建筑面积，建议项目首期启动规模控制在7万方左右项目名称占地总建面分期启动规模销售周期年均消化量森林半岛398亩23万㎡5期4万㎡在售二期5年4万㎡置地华庭60亩16万㎡3期8万㎡已售完2.5年5万㎡翡翠国际100亩15万㎡3期5万㎡在售三期2年4万㎡御龙居-------4万㎡2期2万㎡在售二期2年2万㎡西湖城市花园120亩13万㎡2期10万㎡在售一期1年3万㎡项目首期启动规模建议首期开发分析研判结合市场情况、项目自身条件分析，可以看出，如果项目走常规开发模式，首期启动只启动住宅的话，按市场单个楼盘每年最大销化量6万㎡计算，项目70多万方的总量，销售周期将超过10年，项目风险无疑将非常巨大，而且对整体形象都将产生较大负面影响。如果项目不走常规的开发模式，那么，项目首期开发的方向在哪里？？？深圳万科城区位与交通特点项目处于城乡结合部的工业园区内；区域内交通正在逐步改善；区域有良好的产业基础支撑；政策导向下大力发展基础配套设施；市政广场政府所有。迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显不足。区位：龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处；该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地。拥有人口11万人，面积达30多平方公里。拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多家企业；未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。交通：西边梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在20分钟内到达市中心；乘公交车334、335、339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟；2006年竣工的地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经过该项目。案例分析项目首期开发的方向在哪里？？？通过市场及案例分析，如果项目要快速销售、小步快跑，最基本的方向是放宽客户面。不仅要把握住驻马店的高端购房群，同时要吸引中层及年轻的购房群体。目前市场主力户型为90-135㎡三房产品，由于有总价的压力，面积段往上走面积可能行性不大，因为我们的方向是，往下压缩面积区间，做一定量的小户型公寓产品。而公寓销售需要配套支撑，因此建议优势配套提前展示，酒店、公寓、商业、高尚住宅同步启动。常规模式住宅√商业×公寓×酒店×写字体×建议启动模式住宅√商业√公寓√酒店√写字体×总结：首期开发建议是丽思卡尔顿酒店简介丽思·卡尔顿，是万豪酒店集团的全资子公司，是万豪集团最高端的酒店品牌，从19世纪创建以来，一直遵从着经典的风格，成为名门、政要下榻的必选酒店。我司与卡尔顿酒店有良好合作基础，对操作本项目有直接优势。引进卡尔顿酒店，项目可以提供250--300套酒店客房，酒店以租赁方式进来入，负责装修以及经营管理。另外，项目除了酒店部分房源，则以酒店式公寓物业出售，由酒店统一经营管理。森林半岛淮河大道启动期物业规划建议星级酒店及商务公寓商业后续启动地块住宅商业部分商业发展框架特性及重难点分析项目规划概念项目定位概念第一部分项目特性及重难点分析项目区位本项目特性及重难点分析城市新区板块“核心标杆”项目整体特性“总体规模大”总经济技术指标控制简表规划现状总建筑面积（平方米）861764735034容积率3.83.8绿地率？？建筑密度？？建筑高度？？建筑层数？？影响范围广占地范围大不是简单的独立的物业区域城市生态体系的变局本项目特性及重难点分析“城市标杆—形象高端”项目整体特性成本利润平衡整体营运体系构筑创意与规划建筑设计统一资源整合项目运作要求高本项目特性及重难点分析项目整体特性催生特色化、高档化消费倾向本项目特性及重难点分析“新市政板块”城市招商引资形象重责新城市增长级新城市精英生活示范区项目整体特性“毗邻”建业森林半岛电力局家属院高速路家属院.......借势共融关系共同形成组团本项目特性及重难点分析项目商业特性·总结提炼影响范围广整体运作要求高催生特色化、高档消费倾向重塑商业秩序政府政策影响强新的城市增长级本项目特性及重难点分析本项目重难点提炼重难点提炼本项目特性梳理“找平衡”整体规模大中高档化倾向在规模与客群支持间寻求平衡重新论证规模或者放大客群范围准确把握整体平衡点重难点提炼本项目特性梳理“整体换血”市政及项目整体改造，改变项目旧有环境，消除原有不利影响项目整体重塑改变客群结构，全面提升客群档次由消费人群至经营客群“整体换血”如何实现有效把握重难点提炼本项目特性梳理“引入产业”节点商业带动行业发展整体行业带动产业形成产业集聚实现价值提升什么产业如何控制重难点提炼本项目特性梳理“控制核心业态”核心业态点状分布，形成商业节点商业节点带动相关行业发展，并形成集聚效应核心业态由点连而成线，交织形成商业片区什么业态点、线、面的联系处理概念推论·可能的主题方向本项目定位概念商贸高端消费高端新城生活体验创意体验产业接待展示共性需求商业秩序重塑室外体验shoppingmall驻马店形象标杆城市客厅创意商业街区定位概念初步建议方向本项目定位概念中国·驻马店·新城市增长级·城市客厅定位概念诠释·关键词本项目定位概念客厅展示接待层级：第一层级：区域级——面向城市其他区域第二层级：城市级——面向其他城市第三层级：国家级——面对海外