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写在前面：感谢发展商为我们所提供本次研究与策略创作的机会，这使我们尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。从某种意义上而言，我们的策略与创意实践是城市开发性质的，同时也是一项市场引领性与创造性的工作。正因为此，将使我们更丰富的提取项目核心价值而为营销创造先机。项目整体发展思路公元二零一零年陆月№开发理念推演其一：品牌植入。中都置业初入信阳市场，立意可持续发展之路。之于本项目而言，承载的不仅仅是项目品牌的完美开发，延伸意义上是中都置业的品牌渗透力和影响力。其二：概念认知。市场纷繁杂芜，竞争理念不能以一概之。本项目立意独树一帜而倡导一种居住主张，“回归”是一个毋庸置疑的概念。其三：产品优化。21世纪的居住是开放的、文化的、生态的、舒适的、安全的，“细节享受、人文内涵、回归自然”是未来产品设计的主流趋势，在我们的居住概念处理好人与自然协调共生的基础上，人与人之间居住心理的联系成为一个值得发掘的命题。其四：利润至上。成本决定利润是定律，而营销决定成本更是房地产的规则，在变革营销理念的同时，围绕的总是如何实现利润价值的最大化。量体裁衣、因地制宜，整合营销不应该是仅仅停留于理论层面，它最大的价值在于规避风险、群矢市场、持续受益。№宗地条件分析地块方位不规整，且不处于城市发展的主流方向；宗地水平方位凹陷，与干道存在一定程度的高差；沿信应路纵深方向无城市发展规划，横向多为相貌参差的破败建筑；周边生活配套与市政休闲配套设施亟待完善；地块沿途时有大型货车通过，噪音和粉尘污染相对严重；大众消费群体对地块所在区域并无太多认知，客观印象不佳；区域人口密度较低，地块辐射范围有局限。№开发设计思路中国住宅概念发展之于本项目开发启示1.【花园住宅】之私享花园概念1898年，英国人霍华德出版一本名为《明日的花园城市》的著作，由此，花园城市与花园住宅成为城市建筑师与城市居民努力追求的理想。100年来，花园城市运动在中国产生了积极的影响，2000年高楼林立的深圳取得我国首个花园城市称号说明花园城市本土化发展具有的多种模式，但让多数城市居民家庭拥有一个私享花园仍然是未来家园追求的目标。1.【花园住宅】之私享花园概念上世纪末中国建筑界开始探讨一个主题——《给每家一个花园》。深圳建筑设计院院长许安之教授是这一主张的积极倡导与推动者。他提出：应该有一个由花园住宅组成的花园城市，应给每个家一个花园，不仅仅是低层住宅，更应解决城市高层住宅的花园问题。由此，关于花园住宅向两个方向发展探索，其一为2000年中国的TOWNHOUSER年；其二为高层住宅的花园运动。成都青年建筑师陈家纲先生的爱舍尔花园应是这方面的先导。其对高层住宅私家花园的设计是一次大胆而有意义的突破，由此形成西部地区独特的住宅结构——高层住宅家家拥有一个花园。并使高层住宅设计获得质的突破，摆脱地面的束缚，实现真正的空中花园。№开发设计思路中国住宅概念发展之于本项目开发启示№开发设计思路中国住宅概念发展之于本项目开发启示2.【休闲住宅】之享受概念随着人口与居住密度的提高及其经济能力的提升，在追求居住环境的同时，人们开始主动寻求运动健身与休闲度假相结合的居住方式。“主动式居住”方式的掀起，享受生活的场景化与价值化体验、享受居住概念与精神愉悦、享受本真气息和自然生态等，渐渐演变为都市居民的理想居住标准。№开发设计思路中国住宅概念发展之于本项目开发启示3.【聚居住宅】之邻里概念从对个体“人”的关注向群体“家”的关注之转变，从注重个人私密与尊重到关注家庭交流的转变，是未来居住发展的一个新趋势。随着现代社会人与人隔膜的不断加深，家庭对社会邻里的依赖性增强，共有空间设计理念将得到最大扩展，同时会所面积扩大和功能的转化，使会所不再是豪华奢侈的代名词，逐渐成为社会公共休闲的共享空间——睦邻友居、人文回落。№开发设计思路中国住宅概念发展之于本项目开发应用1.新享受主义1994年，美国学者RobihS.Sharma在他的著作《非常生活》中首次提出这一概念：“我们全都有完美生活的潜能，我们都有。过一种充满愉悦享受、自我成就感和天赐福气的生活的潜能”。从此，更完美、更愉悦、更享乐地生活，成为一种生活价值取向。№开发设计思路中国住宅概念发展之于本项目开发应用2.主动式居住1997年由美国学者RobinD.Wart在他的著作《主动式居住》里提出以居住“主动度”为评价标准的“价值衡量体系”，并首先应用在小区居住舒适度的评价上。简单地说，就是你的生活主动度越大，你就越自由；你的生活主动度越大，你享受幸福的空间就越大。中产阶层的“安家”新观念，即为近距离地、全方位地享受最大限度的自主生活。№开发设计思路中国住宅概念发展之于本项目开发应用3.左邻右舍2006年，中国建筑学会副理事长窦以德先生提出：“限制交往的建筑形态是违背人性的，居住真正的安全感来源于良好的邻里交流和邻里关系。”现代建筑的人性关怀，更多在于对单个家庭的居住思考，缺乏有效建立睦邻友居的途径。而良好的社区邻里交流，可以加强社区品牌的认同感和凝聚力。延伸来说，居住模式在外在空间基础上所表现的亲和力，更利于建筑与景观的融合在一起，从而创造丰富的过渡空间，从私密、半私密再到公共，形成多层次的人际交往空间，从而获得高质量的生活场所。№开发产品优化总体规划分析南北方向建筑，易造成户型空间的不规则、不对称，降低居住美感和舒适度；端头部分采光和通风效果较差；项目整体外在形象和建筑美感丧失；整体围合，易造成整体居住的压抑感和紧迫感，并削弱项目档次。№开发产品优化总体规划分析处于项目核心价值区域，产品规划过于大众化，不能有效支撑项目形象、拉升项目品质、优化项目产品线。区域产品顶层规划0.5层，不但减少了面积产出，同时大大增加了销售的难度。№开发产品优化总体规划建议C1.C2.D3.D4.F1.F2更改为6层标准多层。A1.A2.J2更改为12层小高层。G1.G2.H1.H2.H3更改为18层高层。№开发产品优化总体规划建议B1更改为两栋12层小高层。K1.E3更改为三栋18层高层。更改为四栋4层花园洋房。№开发产品优化建筑风格建议区域市场项目建筑立面和造型多以简欧、现代、新古典等风格为主，本案立意走市场差异化路线，而在建筑风格上则更需要体现出特有的视觉识别性。结合调研分析与项目开发思路，建议本案采用中式徽派建筑风格的表现。建筑造型上取中国传统大气、含蓄、简洁、方正等特点，凸显建筑内蕴的磅礴之气和中庸之美。建筑立面上运用中式灰白色调，表现一种内敛、稳重又不失情调的静谧之美。建筑细节上采用中国民族图案如雕花、漏窗、太极、飞檐等加以点缀，摒弃中式古典建筑繁琐、冗杂的配饰，简化外在处理形式，有机结合现代居住与传统居住的民族性，时尚中蕴含中国式的美感。№开发产品优化建筑风格建议有层次但不繁复；有细节但不多余；有造型但不复杂；有气势但不表面；有幽静但不媚俗；有生活但不单调。№开发产品优化建筑风格建议沁园，半亩荷塘，葱绿小径，瓦砾有趣，人生的枝繁叶茂却抵不过生活的静谧和谐，至此，何论红尘俗事？№开发产品优化建筑风格建议№开发产品优化建筑景观建议主景观带：以水系为主，辅以景观步道、廊桥等。次景观带：以人造坡地、精美灌木为主，辅以亭台、楼榭等。主景观带及景观节点主要休闲活动广场和嬉戏区次景观节点及宅间绿化№开发产品优化建筑景观建议№开发产品优化建筑景观建议绿色生存，为生活换一层新鲜色彩！因为人类是从大自然中来的，所以，只有当人真正返回大自然中时，才能找到心灵的慰藉。№开发产品优化户型设计建议1.主力户型面积控制在110-128㎡之间，以322房型为主；2.去掉一房和复式户型；3.两房面积控制在85-90㎡之间；4.四房面积控制在130-147㎡之间；5.具体户型配比如下：标准范围㎡85-90105-110110-128130-147所占比例15%30%50%5%户型结构221321322422№开发产品优化户型设计建议6.两房可局部引入错层或夹层产品；7.三房可考虑部分阳光房；8.部分四房可实现入户花园概念；9.注重阳台功能的应用，实现多个功能阳台共同出现；10.强调主卧室的尊贵性和便捷化，如步入式衣帽间或步入式书房的应用；11.所有户型实现全明；12.注重过渡空间，减少室内交通面积。№开发产品优化配套设施建议1.幼儿园：300㎡左右，可容纳100个生源，引入品牌育儿机构，后期可租可售；2.物业服务：中都置业可组建自有物业公司，打造配套品牌的同时，为后续可持续发展奠定基础；3.底商：沿鸡公山大街和信应路分布一层底商，满足区内生活配套。幼儿园、物业配套建筑营销中心配套底商№开发节奏思考1.开发策略弹性调整：制定分期分区开发策略，根据市场和产品需求的变化，适时调整项目发展策略，指引产品开发；2.首期强势启动策略：高标准开盘，展示发展商实力，促进客户购买信心；3.配套设施分期：合理安排配套设施的开发时序，对应推出项目亮点，为各期物业加分；4.产品可持续：在分期开发中，保持规划、园林、户型等方面不断的更新与发展，以适应区域市场的发展需求；5.实施分区管理：在分期开发的同时，引入分期独立的管理体系，提升并展示项目的软性素质。№开发节奏思考分期划分依据：1.分区与分期规模相对应；2.景观资源均衡分配；3.顺应自然地形走势、道路划分；4.保持沿街面的完整性；5.分区的区域相对独立、完整成区。Aa区Bb区Cc区№开发节奏思考各期价值综合评定：期别Aa区Bb区Cc区景观价值条件一般最佳较好外部干扰两面公路噪音较大信应路有噪音污染基本无干扰开发条件视线开阔土地平整地势有高差，需回填地势有起伏变化，局部需回填交通条件交通便利较为便利条件较弱社区氛围外部氛围强，内部分为弱良好较弱综合评价Aa区Bb区Cc区№开发节奏思考Aa区Bb区Cc区首期开发区域。1.Aa区相对条件最好，且两面临路，人流有保障、人气为依托；2.项目首期需要引导市场、最大化形象展示面；3.产品线丰富，可操作性强，风险性较小；4.次景观带及景观节点分布，感染力强。№开发节奏思考Aa区多层/花园洋房/小高层Bb区多层/花园洋房/小高层/高层开发时序思考：1.通过各分期的衔接，实现项目价值的逐步释放，平开高走；2.顺序：AaBbCc3.首期产品基本属于市场主流，且有明星产品交叉，易打开市场；二期产品线丰富，易拉升项目价值，顺势消化；三期产品档次较高，在前两期开发状态良好的前提下，借势实现利润最大化。№项目案名演绎《移居》明•王铎栖托东湖上，茅堂近北城。古今余冷泪，兵火剩残生。抚竹沁园好，吹箫铁岸清。扶危诸志在，肯自味洲蘅。沁，从水心声，沁水,出上党谷远羊头山,东南入河，为地名。——《说文解字》其为动，清芳浸人心腹，宋代林洪《冷泉亭》诗曰：“一泓清可沁诗脾。”园，所以树果也。——《说文解字》原指别墅游息之所，现指供人憩息、游乐、观赏的场所。如：园日涉以成趣。沁园，观其字，而知其美。曲径通幽，禅屋草木，择景重情，情景合一，庭园深深，相映成趣。№项目案名演绎《沁园诵》无名氏沁园有情，千古依然美人殊色，代代相诵居士高踪何处寻，居然城市有山林。——《游狮子林》清•王赓一迳抱幽山，居然城市间。——《沧浪亭》宋•苏舜钦暮春三月，江南草长，杂花生树，群莺乱飞——《与陈伯之书》南北朝•丘迟№项目案名演绎1、案名简洁，一目了然，易识易记。2、望文生义，容易产生美好的联想，提升项目在客户心中的美誉度。3、容易建立市场形象，诠释精神内涵，在后期的传播中能够更好的把握和提升。4、以传统为内核，以细节特色为基础，容易在市场上脱颖而出。5、沁园，生长于信阳这座风景秀美、山河绮丽的城市，在大环境上十分接近江南，在民居特色上沿袭徽派建筑风格，与本地传统并不冲突，反能给市场带来一股清新之风，在众多建筑风格的概念牌里很容易区别开，成为最直观最容易打动人心的亮点。6、沁园，独以珍稀园宅的形象出世，一方面可以形成自己独特的卖点，另一方面可以进一步提升自身的价值，形成强大的竞争力。7、沁园，在细节上依托典型的徽派建筑元素，誓做本地最纯粹的江南院落，将特色价值推向极致。№项目标志识别№项目标志识别№项目备