沿海绿色家园顺义项目研究计划书

page1沿海绿色家园顺义项目研究计划书ID:PS04030A2006年4月1零点研究咨询集团北京零点前进策略咨询有限责任公司项目编号：PS06035Apage2本计划书为北京零点前进策略咨询有限责任公司受沿海绿色家园有限公司华北地区委托而特别设计，其设计版权为零点公司所有，未经版权人同意，本计划书不得提供给版权人之同业机构。本公司承诺在处理与客户和调查对象之间的职业关系中接受ESOMAR规则的约束。呈送：沿海绿色家园有限公司华北地区联系人：龚子浩先生地址：朝阳区西坝河南路1号金泰大厦18层电话：[phone]传真：[phone]手机：[phone]EMAIL:[e-mail]特别说明呈送人:北京零点前进策略咨询有限责任公司联系人：林岚小姐地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层电话：[phone]传真：[phone]手机：[phone]EMAIL：[e-mail]3计划书目录三部分内容研究2最终报价及研究工具3项目经验4项目背景1公司简介5page4项目背景沿海绿色家园有限公司华北地区拟在北京顺义开发一处地产项目，初步规划开发16万平米的住宅，主要为10层左右板楼及部分塔楼；1万多平米的商业设施，包括底商及商街；1万平米左右的公寓。公司规划是否可行？各项目是否有需求？应该如何定位等等？都是目前急需解决的问题。经过与沿海集团相关人员的沟通，本次研究分为三个部分：一、顺义居民对健康住宅的需求；二、公寓项目的可行性研究；三、小区的商业规划设计；以下将对三个部分分别设计，由于时间匆促，以下仅是简单的计划书。page5计划书目录三部分内容研究2最终报价及研究工具3项目经验4项目背景1公司简介5page61、顺义居民对健康住宅的需求2、公寓项目的可行性研究3、小区的商业规划设计目录page7A.项目研究目的B.项目内容、方法C.项目调研方法D.项目进度安排及预算目录page8A.项目研究目的page9项目研究目的本部分主要希望达成以下目的：1、顺义居民对健康住宅的理解和态度如何？2、顺义居民是否接受健康住宅的概念，有没有需求？3、顺义居民对健康住宅的核心关注要素是哪些？4、愿意购买健康住宅的人群有什么特点？5、项目设计应注入哪些健康元素？page10B.项目内容、方法page11项目启动及二手资料查询消费者研究策略建议本部分研究分为三个阶段page12项目启动项目启动阶段需要就项目目标、内容和方法达成共识，完成各模块问题的分解，并收集有关健康住宅的国家标准及相关资料。项目启动模块方法•项目启动会•明确项目目标、项目结构•各模块关键问题分解•相关资料的收集整理内容预期结果•项目负责人建立项目组，并根据项目研究内容进行模块化分工•项目小组成员对各模块关键问题进行分解，制定行动计划与详细时间节点•项目组成员能够准确理解项目模块内容、项目结构、项目计划•项目组成员分头收集、购买相关的资料、数据page13项目启动及二手资料查询消费者研究策略建议本部分研究分为三个阶段page14消费者研究研究内容研究手段•顺义居民对健康住宅的知晓情况•顺义居民对健康住宅的理解•世界卫生组织健康住宅标准，《健康住宅建设技术要点》等有关文件中规定的各项内容顺义居民是否接受•顺义居民对健康住宅的需求是什么•顺义居民最关注的健康住宅的核心要素是哪些•定量问卷•案头研究通过定量问卷调查，对顺义居民是否了解健康住宅，以及对健康住宅的接受度及需求进行调研。page15项目启动及二手资料查询消费者研究策略建议本部分研究分为三个阶段page16策略研究研究内容研究手段•沿海项目健康住宅的核心卖点•沿海项目健康住宅设计的关键要素•接受健康住宅概念的核心人群•未来购买健康住宅的核心人群的特点•性别•年龄•职业•收入•生活形态•期望的产品类型等•定量问卷•案头研究通过定量问卷研究结果，结合二手资料收集的信息，提炼健康住宅的核心卖点，明确顺义未来购买健康住宅人群的核心人群及主要特征。page17C.项目研究方法page18研究方法一：二手资料检索零点数据库调研第一手数据专业研究机构国内外400个行业协会国内外行业出版物国内外300多家重点网站国家政府出版物（统计数据、年鉴、报告）国内外600多种报刊、杂志零点合作伙伴（同行、政府、企业）零点在研究项目中二手资料的来源渠道数据来源本项目二手资料检索主要是项目周边商业业态及法律法规对拟设定商业业态的有关规定，政府规划等。page19•访问对象：•在顺义区居住一年以上者。受访者年龄在18-65周岁；近两年已购买3500元/平米以上住宅或未来三年内有购买中高档住宅的意愿；当地中高收入者，知道健康住宅的概念。•配额分配•已购房客户400人，拟购房客户100人。•抽样方式：采用拦截方法进行•在初步选定的几个区域内，比如中高档小区、主要写字楼、机关事业单位、中高档商场门口拦截，采用等距抽样的方法，每隔10人抽取一名受访者，对出入的人员进行访问，过滤掉非小区居民、非写字楼人员、非机关事业单位员工。如遭到拒访，则以下一个样本代替，对于不知道健康住宅概念的人员记录过滤量。•访问方式：•访问将由经零点公司专业人员培训的零点公司访员中心的访员持问卷进行。问卷采用访员读录法（访员读出问卷及选项，调查对象回答，访员记录），整项访问约持续25分钟左右。访问完毕给付调查对象纪念品一份。•数据处理：•调查问卷将在EPIDATA软件下录入电脑，使用SPSS11.5专用软件包进行统计分析，显着性检验P值取0.05。在统计分析中预期将使用频数分析、交叉分析、均值分析等分析方法。误差估计在95％的置信度下进行。研究方法二：定量问卷访问（500个样本）page20方法二：定量调查流程零点公司在项目执行的各个阶段将与客户保持密切沟通，重要文件将由客户签字确认后执行。所有执行过程，对客户开放、透明，并欢迎客户参与。定量问卷设计试调查/问卷修改实地访问准备及印刷访员培训实地访问复核编码录入统计分析报告撰写报告审核、排版移交客户page21STEP1STEP5STEP4STEP3STEP2零点质量控制九项措施（非抽样误差的消除）试访问：在正式访问开始前，项目经理将对问卷的逻辑、语言、选择项等问题进行检验和测试；访员培训：招募的访员接受过零点的基础培训，同时将接受与本项目相关的项目培训；模拟访问：项目培训时每个访员要进行模拟访问，对访员及访问过程中出现的问题提前给予指出与纠正;即时解答：项目经理和专职督导现场或者电话负责解答在访问过程中出现的任何问题;陪访制度：现场督导将选择部分访问员进行陪访，并负责调现场督导查对象的确认、配额的检查、访问指导等工作;page22STEP6STEP9STEP8STEP7零点质量控制九项措施（非抽样误差的消除）问卷三审制：访问员必须每天交回当日访问的问卷，由专职督导对全部问卷进行卷面审核，不合格者及时返工；当日或第二日由项目经理进行问卷二审；编码之后由督导进行问卷三审，确保问卷的有效性和完整性;问卷复核：零点公司的访问质量控制程序中，兼职督导进行现场复核，专职督导按照复核比例，随机抽取每个访问员的问卷，按照受访者留下的电话和地址进行电话和入户复核，公司独立复核负责人对复核工作进行检查，随机抽取5~10%的问卷进行复查。录入自动查错：零点公司的录入系统软件经过编程，具有自动逻辑差错功能，对于不合格数据拒绝录入分析查错：全部数据录入之后，技术人员或者项目经理将进行全面的逻辑查错，剔除不合格问卷；page23D.项目时间安排及预算page24项目起始于双方签约并收到委托人预付款之次一个工作日，项目结束以报告提交为标志。具体工作日程安排如下：项目时间计划周项目启动会最终陈述会整个项目预期时间为25个工作日（不包括周末和法定节假日）二手资料检索报告撰写数据分析54321项目总体设计最终报告提交、陈述问卷复核、录入、查错访员培训、问卷印刷问卷提纲设计确认项目启动会0报告修改问卷执行page25研究预算工作内容单价（RMB）合计（RMB）项目设计费用2450元×1人×2天4，900问卷设计10000元10，000访员培训、问卷印刷5000元5，000问卷执行180元×500份90，000问卷复核、录入20元×500份10，000数据分析15000元15，000资深分析师报告撰写费用30000元30，000合计164，900元项目签约之次日，预付项目总金额的60％，项目报告提交之后5日内无异议，付清所有余款。该项目包括在北京的所有差旅费用及报告装订印刷费用。page261、顺义居民对健康住宅的需求2、公寓项目的可行性研究3、小区的商业规划设计目录page27A.项目研究目的B.项目内容、方法C.项目调研方法D.项目进度安排及预算目录page28A.项目研究目的page29项目研究目的本部分主要希望达成以下目的：1、顺义对公寓是否有潜在需求？2、需求的规模有多大？3、目前市场可能存在的竞争项目有哪些？竞争情况如何？4、如果建设公寓项目，是高档纯公寓还是酒店式公寓？5、公寓产品投放市场的最佳时间安排page30B.项目内容、方法page31项目启动及二手资料查询项目需求研究竞争状况研究本部分研究分为四个阶段策略建议page32项目启动项目启动阶段需要就项目目标、内容和方法达成共识，完成各模块问题的分解，并收集有关资料。项目启动模块方法•项目启动会•明确项目目标、项目结构•各模块关键问题分解•相关资料的收集整理内容预期结果•项目负责人建立项目组，并根据项目研究内容进行模块化分工•项目小组成员对各模块关键问题进行分解，制定行动计划与详细时间节点•项目组成员能够准确理解项目模块内容、项目结构、项目计划•项目组成员分头收集、购买相关的资料、数据page33本部分研究分为四个阶段项目启动及二手资料查询项目需求研究竞争状况研究策略建议page34项目需求研究研究内容研究手段•顺义现有韩资企业外籍员工人数及住宿状况•韩资企业对公寓的需求状况及需求类型和要求•其他外资企业对公寓的需求•中高收入人群投资公寓的意向及愿意投资的公寓类型•未来顺义区域功能定位可能引发的需求•外企后勤负责人深度访谈•外企员工深度访谈（包括外资、中资）•城建部门负责人深访•案头研究通过对顺义外资企业中负责外籍员工住宿安排的负责人员的深度访谈，及有投资公寓意向的高收入群体的深度访谈，了解他们的需求状况及类型，结合未来区域对功能及产业的规划，探讨未来需求的潜力。page35本部分研究分为四个阶段项目启动及二手资料查询项目需求研究竞争状况研究策略建议page36竞争状况研究研究内容研究手段•顺义及周边小范围内现有公寓的分布情况•顺义及周边小范围内现有公寓的主要入住人员及入住率情况•顺义及周边小范围内外国人聚集的主要酒店外国人入住的情况及职业分布•顺义在建及未来一两年内拟建的公寓项目。•顺义区城建部门相关人员深访•外国人聚集的酒店相关管理人员深访•案头研究通过深度访谈，结合二手资料收集的信息，了解顺义及周边地区公寓及可替代的酒店的分布状况及入住状况等信息，分析竞争状况。page37周边主要指西边及南边几个邻近区域。page38本部分研究分为四个阶段项目启动及二手资料查询项目需求研究竞争状况研究策略建议page39策略研究研究内容研究手段•公寓项目是否需要建造的建议•公寓项目的建造规模建议•建造的项目类型•公寓项目主要面向的人群定位•公寓项目建造的单位面积、房型等产品要素•投入市场的时间段建议•深度访谈•案头研究•项目小组内部讨论•零点资源库综合前面的研究，考虑到顺义公寓市场目前的需求和竞争状况及未来区域功能定位对需求的影响，确定公寓项目的可行性及类型定位和入市时间。page40C.项目研究方法简介page41研究方法一：二手资料检索零点数据库调研第一手数据专业研究机构国内外400个行业协会国内外行业出版物国内外300多家重点网站国家政府出版物（统计