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“高铁新城项目”产品线说明可持续发展的城市级开发商——泛华集团2011年01月18日目录二、高铁对城市发展的影响分析三、项目开发运作思路四、泛华优势及合作伙伴一、泛华集团和泛华基金公司简介五、案例分析泛华集团简介和发展战略泛华集团是原建设部直属企业，是为探索城市建设和建筑业改革，并为实践城市建设、工程总承包和建设项目全过程管理而设立的现代化企业。2009年泛华集团荣膺“中国城市建设60年十大贡献企业”及“2009中国城市化进程十大典范企业”的荣誉称号泛华成熟的城市发展创新模式已经在实践中广泛应用，现已在黑龙江海林市，吉林省辽源市，辽宁省铁岭市、河南漯河市、新乡市、云南大理市、新疆吐鲁番市等地成功实施，获得当地政府高度赞扬。发展战略：城市建设发展商建设领域系统服务商泛华基金简介和竞争优势泛华基金是一家泛华集团发起成立的专业化私募股权基金管理机构，主要负责针对中国城市开发建设项目发起私募股权基金并负责募集,投资和日常运营管理,并作为泛华集团最重要的外部金融平台全面参与泛华集团的优质城市开发建设项目。基金一期规模为50亿元人民币。主要投向于中国境内处于高速城市化进程中城市的土地整理、基础设施建设、城市特许经营权及城市建设相关产业，帮助地方政府解决城市发展过程中存在的资金难题。泛华投资基金管理公司负责基金的募集工作，目前签约金额约50亿，已成功完成一期资金募集工作竞争优势比开发商更加了解基金管理业务和投资者需求比混合型基金更专注于房地产行业泛华投资基金管理业务依托泛会集团是独特的商业模式，在项目选择和基金退出安排等方面优势明显基金结构设计可以避免利益冲突问题。4泛华人民币基金概要基金名称泛华城市发展建设基金（有限合伙）基金类型有限合伙制基金规模50亿元人民币基金存续期5+2年，设立期限为5年，基金管理人有权根据具体情况延长2年的存续期投资领域中国境内的处于高速城市化进程的城市的土地整理、基础设施建设、城市特许经营权及城市建设相关产业的股权投资基金管理费基金总规模的2%/年利益分配基金投资人获得投资收益部分的80%，基金管理人获得投资收益部分的20%投资回报预计内部回报率超过25%，基金回报不低于5倍基金管理公司泛华投资基金管理有限公司基金托管银行广东发展银行北京分行基金最低认缴出资1000万元人民币，可以500万元的整数倍为单位递增目录二、高铁对城市发展的影响分析三、项目开发运作思路四、泛华优势及合作伙伴一、泛华集团和泛华基金公司简介五、案例分析根据《中国中长期高速铁路网发展规化》，到2015年，我国将建立省会城市及中大城市间的快速客运通道，建成“四纵四横”铁路快速通道以及三个城际快速客运系统，建设客运专线1.2万km以上，构成我国高速铁路的基本框架。届时，中国将形成以北京为中心，到绝大部分省会城市的１小时至8小时交通圈。“四纵”客运专线北京—济南—上海北京—秦皇岛—沈阳—哈尔滨北京—武汉—广州—深圳杭州—宁波—福州—深圳背景分析：中国迎来高铁时代“四横”客运专线徐州—郑州—兰州杭州—南昌—长沙青岛—石家庄—太原南京—武汉—重庆—成都高铁车站的建立带动周边基础设施的完善，吸引产业、人口的进入，会使车站周边成为商务办公、商业的中心，带动车站片区成为城市的一个新区由于有大量乘客的流动，高铁车站周边会建立完善的、立体的交通体系，一般包括高速公路、地铁、公交等交通设施，与城市中心有非常好的通达性。基础设施产业高铁主要服务于客运，它的开通及周边配套设施的完善会使区域人口快速增长，周边商务、商业等配套设施会提供大量第三产业的工作岗位。人口由于区域价值的提升，高铁车站周边的土地价值至少提高20%，房地产交易价格、交易量都会相应上涨，物业升值潜力大房地产10年左右的建设成熟发展期高铁和周边完善的基础设施会吸引大量第三产业类企业的入驻，带动相关商业、酒店和休闲娱乐设施的发展高铁新城对城市发展影响的理论分析高铁对城市发展影响的理论分析ROD理论空间发展理论TOD理论“3个发展区”的结构模型空间发展理论国内外空间发展理论与经验表明，枢纽地区应该是城市的新型功能混合区在现代公交系统支撑下，21世纪铁路综合交通枢纽应该是对全市开放的交通运输和服务枢纽。随着现代交通系统的转型与发展，在新的交通换乘方式与空间组织理念下，站场周围的环境优良，城市公共活动功能和便捷的交通集散方式相辅相成，和谐发展火车站及其周边地区不再是单一的交通集散空间，而是整合交通服务、商业、商务、文娱、会展、信息服务的城市新型功能混合区，并可以成为一种新型的社会文化经济交流地高铁对城市发展影响的理论分析“3个发展区”的结构模型图3-1发展区与高速铁路站点的相互关系（Schutz，1998）第一圈层为核心地区，距离车站约5-10min距离，主要发展高等级的商务办公功能，建筑密度和建筑高度都非常高第二圈层为影响地区，距离车站约10~15min距离，也主要集中商务办公及配套功能，同时补充公共设施建设，建筑密度和高度相对较高第三圈层为外围的影响地区，会引起相应功能的变化，但整体影响不明显高铁对城市发展影响的理论分析TOD理论图3-2基于TOD的区域发展模型TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向”的开发模式，他强调的是一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，各个城市组团间紧凑型开发的有机协调模式。高铁对城市发展影响的理论分析核心区：交通枢纽、商业、商务、贸易、办公设施等城市公共设施布置在核心区域，服务半径在800m范围以内拓展区：居住和公共服务用地相混合，同时对外与对内服务，服务半径为1500m左右影响区：半径1500m以外的区域，布置对外服务功能以及为主体功能配套的功能车站酒店旅馆产品展示金融办公商业服务信息服务居住市场商业服务金融办公文化娱乐商住混合金融办公金融办公体育活动金融办公教育科研其他影响区拓展区核心区车站酒店旅馆产品展示金融办公商业服务信息服务居住市场商业服务金融办公文化娱乐商住混合车站酒店旅馆产品展示金融办公商业服务信息服务居住市场商业服务金融办公文化娱乐商住混合金融办公金融办公体育活动金融办公教育科研其他影响区拓展区核心区依据TOD理论，枢纽地区周边应以综合交通枢纽为核心，混合各种功能，呈圈层布局结构。高铁对城市发展影响的理论分析开发强度随着圈层向外逐渐减小拥有适合步行的安全便捷的环境，核心建筑都应设置在步行可达的公交站点范围内采用地上地下一体化的网络式城市开发模式TOD理论规划枢纽周边地区的原则强调混合用地和建筑的综合功能，包括商务、商业、公共服务居住、娱乐的混合依托于交通枢纽及地铁、轻轨站点的高强度、紧凑、圈层式的城市布局高铁对城市发展影响的理论分析与TOD模式相比，我国高铁建设的城市化ROD（RailOrientedDevelopment）模式是以高铁枢纽及与之发生关联的城市交通枢纽带动城市边缘地区的高密度开发模式与TOD模式相似，ROD模式同样强调在区域层面上组织紧凑的、有公交系统支撑的城镇发展模式，在枢纽站点周围适于步行的范围内布置混合性质的用地，并提供多种价格、密度的居住类型和多元的商业模式，可以引导城市的集约化发展，节约土地和能源ROD理论第三圈层第二圈层核心圈客运枢纽本身以及其周边的换乘设施，并伴随有一些必要的零售商业、餐饮、咨询等，主要为乘客服务办公、酒店、金融、会展、信息咨询、商业等功能，直接服务于城市间的商务交流与合作偏向于城市生活，在商业、娱乐之外，可搭配一些居住与无污染工业，以保证城市地区的人气。高铁对城市发展影响的理论分析高铁对发达国家城市发展的影响对城市经济的影响加速构建核心城市经济圈速度的提高，时间的缩短，核心城市之间密切的联系对于城市、国家的发展具有巨大的推动作用，相隔较近的几个大城市迅速发展，日趋扩大必将形成产业相互依靠的经济圈，高速铁路的到来更是加速了这一进程城市之间结构的调整日本东海道新干线连接着日本的三大都市圈，新干线开通后，都市圈之间的人口和资本流动更加便捷。由于名古屋都市圈的吸引力要弱于东京和大阪都市圈，略呈现衰退趋势，而东京和大阪等城市的实力更为突出减小地域间的贫富差距加速资源的配置、信息技术交流、均衡经济发展，有利于缩小发达地区与落后地区之间经济差距。1982年后，日本全面进行高速铁路由东向西建设后，明显出现了东部地区的产业向中西部发展的趋势加快城市产业经济的发展以美国弗罗里达州为例，高速铁路在规划和建设的8年多时间里，创造了7.8万个全职岗位以及2.8亿美元的工资收入，在接下来的39年多时间的运营和再投资，创造17.5万个全职岗位和6.04亿美元的工资收入调整产业结构1975年新干线从大阪进一步延伸到九州后，其沿线地带的工业布局迅速发生变化，汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢铁、石化等产业，促进了日本产业结构的调整高铁对发达国家城市发展的影响大大缓解城市环境问题高速铁路的发展，因可以实现电气化，排放出的废气物相比汽车、普通火车极少，大大缓解城市环境问题，改善了生态环境节点式带状经济区高速铁路的发展，必将在沿线主要城市设置站点，形成磁铁效应，物质资源、人力资源均有向其涌动的趋势，城市结构也将出现带状发展趋势，从而形成高速铁路沿线的节点式带状经济区加速形成大城市连绵带高速铁路穿越大型城市，将沿线路加速城市范围的扩大，相近的两个城市之间的时间距离缩短，物理距离也将拉近，进而沿线的大城市共同形成大城市连绵带对空间结构的影响对城市环境的影响有利于加强京津唐环渤海经济圈和沪宁杭长江三角洲经济圈的信息技术交流、资源交换促进京津冀都市圈、长江三角洲的“一小时”经济圈建设，形成城市连绵区，促进经济长足发展促进东部城市的物质资源向西部转移，有利于减小中西部城市之间的发展不平衡现象带动铁路沿线城市的发展，同时整合旅游资源1243高速铁路对中国城市发展的影响2006年十一五期间，京沪高速铁路立项，标志着中国大范围建设高速铁路时代的来临不同城市之间迅速到达，节省时间，全面提高效率，有助于提高国家综合城市建设发展能力，加速后工业化时代的进程，对城市之间的发展不平衡也将会产生巨大的调控作用以京沪高速铁路为例，分析高速铁路对中国城市发展的影响但是这样的作用，必须经过漫漫长路的孕育，才能逐步得以显现，不可操之过急京沪高铁目录二、高铁对城市发展的影响分析三、项目开发运作思路四、泛华优势及合作伙伴一、泛华集团和泛华基金公司简介五、案例分析建设高铁新城是一个巨系统，需要树立具有系统功能导向型的建设发展观，通过制度安排和规划引导控制，针对城市的资源禀赋和城市的竞争力，形成和谐的“投入－－产出”模式。比较优势差异性竞争热土现象洼地效应后发优势城市经济体制度效率与主体活力聚集、辐射、综合服务城市规划控制引导城市要素－－人口、产业。。。资源聚集城市竞争力城市竞争力＝资源X资源配置能力高铁新城开发运作思路制度创新金融创新规划先行控制引导城市化产业＋生态＋新城和谐城市供给标准需求城市规划系统集成城市投融资体系完善实施路径实施路径城市可持续发展发现需求创造需求高铁新城发展创新路径——以系统的规划展示城市未来并发现、创造城市需求，引领城市产业发展，以产业发展拉动金融创新，最终促进城市价值提升，实现和谐城市价值。高铁新城开发运作思路城市规划体系城市投融资城市开发建设城市价值城市战略规划城市产业规划城市空间规划城市土地规划城市环境规划重大项目规划。。。投融资项目主体重大项目孵化特许经营权政府资源信用增级。。。城市开发时序基础设施建设产业项目建设PPP模式城市功能建设。。。宜居宜业生态新城城市功能齐全产业集聚空间布局合理资源配置高效可持续成长规划城市信用城市效率城市功能城市高铁新城价值实现路径——针对高铁城市开发建设进行系统的开发建设时序管理，把建设