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×北京天创智业城市规划设计院有限公司×北京天创智业城市规划设计院有限公司×2010年11月01•解读区位02•解读市场•解读资源03•解读资源五五大优势，奠定项目开发基础大优势，奠定项目开发基础区位优越风光秀美市场升级文化厚重稀缺墨玉文化厚重稀缺墨玉解读区位良好的对外区位优势为发展赢良好的对外区位优势为发展赢济南都市圈的发展促进客源的有效流动，扩大围。围。项目临近1赢得机遇赢得机遇客源范104国道和京沪高速公路，旅游可进入性强。解读区位位处泰山西大门，分享中路西位处泰山西大门，分享中路西×泰山西大门是游客上山下山三条道路之一，西门桃花峪景区的建设和停车场的修建可以推断泰山旅游发展正向西门转移，且主要面向休闲旅游市场。共享中路和东路的泰山游客是今后项目地发展方向。×目前，泰山西路的游客量为泰山游客量的8%，今后的发展中，假定泰山西路吸引其它每条路线5%——10%的游客量那么西路游客量将由现在的8%发展到今后的500的游客量，那么西路游客量将由现在的8%发展到今后的25%，不计泰山游客的逐年增加量，以2009年泰山2300万的游客量为例，泰山西门今后的游客量将达到，万×随着泰山游客量的增加，西门游客量也将增加。这对于西门项目的发展意义非常重大。西门项目的发展意义非常重大29%8%10%泰山游客量泰山东路53%泰山中路泰山西路其他西路客源有机会西路客源有机会泰山西门，正在崛起605330405029432525现状010208105趋势东路中路西路其它解读市场市场升级，奠定市场基础市场升级，奠定市场基础××11、、泰山游客进入休闲旅游时代，项目休闲市场基础稳固×2009年，中国人均GDP为6914美元休闲旅游市场稳336914美元，休闲旅游市场稳固。×我们认为：泰山已经升级的休闲旅游市场将是项目今后的重223闲旅游市场将是项目今后的重点目标市场1121固人均GDP达到30003500人均GDP超过2000美元3000美元，迎来体验旅游大时代200025003000人均GDP超过1000美元，迎来观光旅美元，向休闲旅游时代前进100015002000来观光旅游时代50010000解读市场市场升级，奠定市场基础市场升级，奠定市场基础×2、泰安市经济发展，休闲消费成为趋势，奠定本地市35000近年来，泰安经济发展良好，国民生成总值呈现平稳增长态势，人均国民生250003000035000产总值增长迅速。可以推断，泰安市人民消费水平增高，休闲消费将是泰安市150002000025000民的重要消费构成。我们认为，，本地市本地市民的休闲消费需求将构成本项目的重要民的休闲消费需求将构成本项目的重要本地市场本地市场500010000本地市场。本地市场。0场基础27794313752000022659国民生产总值（亿）人均国民生产人均国民生产总值（元）2006200720082009解读资源×项目所在地位于岱岳区，在上位规划中被称为“秀”泰，区域自然景观以山秀、石奇、林翠、水多为突出特点，具有较高的观赏价值。区域内气候宜人，空气质量良好，水质较好，植被茂盛山区森林覆盖率达到80%以上区内的生态盛，山区森林覆盖率达到80%以上，区内的生态环境总体上自然、和谐、幽静，是人们休闲养性的好去处。×项目所在地是泰山自然资源条件最好，却利项目所在地是泰山自然资源条件最好，却利用的最少的区域，且在上位规划中，项目地属于生态旅游区。基于此，项目的开发既要充分利用优美的自然风光，又要协调“秀泰”的发展，实行生态的环境友好的建设模式行生态的，环境友好的建设模式。秀泰泰解读资源资源稀缺，特色凸显资源稀缺，特色凸显项目地拥有900万吨墨玉玉矿。在我国，仅陕西富平县泰安拥有该种玉矿。玉石，有广泛的作用，辟邪护身、保健强身、美化祈福等。墨玉，其色重质腻，纹理细致，漆黑如墨，光洁可爱，负盛名，其硬度为Mohs4o左右，素为治砚、刀工之上佳珍料古人将其与钻石宝石彩石并称为“贵美石”料，古人将其与钻石、宝石、彩石并称为贵美石。鉴于墨玉的稀缺性和珍贵性，我们认为，开发普通的玉加工、墨玉工艺品销售之类的项目是对墨玉资源的极大费。项目要用体验经济的手段来开发墨玉的价值，发展墨体验性项目，提高墨玉的附加价值，实现项目盈利的长久性。在墨玉的销售上可采用“定制销售”、“限量销售”“纪念销售”等手段提高墨玉的价值。县和极珍的墨大浪墨玉久、三大问题，制约项目发展人流稀少问题问题同质基础竞争薄弱文化项目众多，同质竞争严重当前，泰安已发展9个民俗度假村，规模大，功能齐全。我们认文化支撑，进行差异化的发展，以规避同质竞争风险，确保项目的项目名称地点规模项目名称地点规模泰山古镇泰山东麓扫帚峪内，以艾洼村为中心76公顷东部以民俗西部为特色北部以高档建筑以明清锦绣谷粟杭村0.5公顷民俗活动及泰山民俗风情园旅游经济开发区民俗活动及泰山民俗度假村旅游经济开发区是文化主题村金陡山生态民俗园金陡村周末游、乡泰山脚下民俗村邱家店镇埠阳庄村120余亩垂钓中心、果园、同心中心等中心等白马石民俗文化旅游村泰山登山中路红门东两公里处以创意文化泰山大寨民俗村济宁市孟家庄以农业大寨村马蹄峪生态民俗村马蹄峪村6200亩乡村风情为的综合旅游认为，该项目的发展必须寻找到别具特色的文化作为项目的的长久经营。功能功能俗活动和民俗体验色餐饮档居住清为主旅游、休闲、度假、传统文化传承及体验为主大众游客及体验为主弥补了山水缺憾题房产，主要功能突出旅游度假休闲。乡村游、休闲度假祖神庙、民宅民俗展、湖心岛、瓜心亭、茶楼、打谷场、小吃街、购物化为主中国泰山华文教育基地泰山作家创作基地中国民俗文化村寨为主题农家乐为特色、以度假、休闲、娱乐为主体游地现阶段人流稀少，影响项目初期启动现阶段人流稀少，影响项目初期启动现阶段泰山西门人流稀少，初期启动有挑战每个项目的启动都要经过一段时间的预热期。虽然，项地位于泰山西大门，但是，目前泰山西大门游客稀少，项目发展难以借力泰山发展。人流稀少的现状将给项目前期的运发展难以借力泰山发展。人流稀少的现状将给项目前期的运带来挑战。我们认为项目发展必须制造引爆点吸引泰山客源我们认为，项目发展必须制造引爆点，吸引泰山客源，泰山游客在项目地进行延展性消费。如何制造引爆点，分享山客源，是项目地发展必须考虑的核心问题。目地运营运营让项目所在地让享泰项目所在地项目地商业氛围淡薄，商业发展基础弱目前，泰安拥有四个成熟的商业圈，已经满足泰安市市民的商业需求。从城市商业网点布局的角度看，项目地不具备发展城市商圈的条件，因此，该项目不适合开发普通的，仅仅满足于城市商业功能的商业地产，须另辟蹊径研发新的产品引领新的消费模式根据城市辟蹊径，研发新的产品，引领新的消费模式。根据城市商业地产的发展阶段理论，项目发展要集合第四代商业模式游憩化的手段来打造泰安城市商业地产新功能。城城市市商商阶段第一代（雏形）第二代（形成商商业业模模式式代表供销社和小百货百货大楼功能简单购物丰富购物发发展展表表形式小型封闭空间室内封闭空间特点简单商品商品集合成）第三代（发展）第四代（休闲游憩化）购物中心城市休闲生活中心购物主导，多种功能休闲主导，多种功能间室内开放空间室外自然空间商业集合多业集合通过以上的分析研究，我们认为，该项目发展要通过以上的分析研究，我们认为，该项目发展要“秀泰”的定位，充分利用项目地优美的自然风光，“秀泰”的定位，充分利用项目地优美的自然风光，发展，运用活化文化的手法，打造集墨玉文化认知、发展，运用活化文化的手法，打造集墨玉文化认知、展，用，集展，用，集度体验，度体验，从视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉等全方位从视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉等全方位结合的手段，建设城市游憩系统，赋予城市商业新功结合的手段，建设城市游憩系统，赋予城市商业新功点，吸引人流；要用文化注入的方法，点，吸引人流；要用文化注入的方法，快速提高墨玉快速提高墨玉赏价值实价值体验价值等多种方式制造赏价值实价值体验价值等多种方式制造盈利盈利观赏价值、实用价值、体验价值等多种方式制造观赏价值、实用价值、体验价值等多种方式制造盈利盈利潮流之地。致力打造泰安市游憩商业中心，吸引本地潮流之地。致力打造泰安市游憩商业中心，吸引本地为主题的多种休闲产业集聚的为主题的多种休闲产业集聚的旅游引爆点和城市游憩旅游引爆点和城市游憩要依托特色资源要依托特色资源————墨玉，遵循上位规划对泰山西面墨玉，遵循上位规划对泰山西面，迎合升级中的休闲市场需求，借力泰山旅游的蓬勃，迎合升级中的休闲市场需求，借力泰山旅游的蓬勃、墨玉文化轻度体验、墨玉化中度体验、墨玉文化深、墨玉文化轻度体验、墨玉化中度体验、墨玉文化深中深中深位展示墨玉文化的体验性项目。位展示墨玉文化的体验性项目。要用“要用“游憩游憩++商业商业””功能；要用“特色资源功能；要用“特色资源++旅游旅游””的手法制造旅游新亮的手法制造旅游新亮玉的商业价值玉的商业价值；要用；要用产业叠加产业叠加的手法充分挖掘墨玉的的手法充分挖掘墨玉的利模式利模式分享泰客成为泰游客转时尚分享泰客成为泰游客转时尚利模式。利模式。立足分享泰山客源，成为泰山游客玩转时尚立足分享泰山客源，成为泰山游客玩转时尚地市场，引领新的消费模式。最终形成泰安市以墨玉地市场，引领新的消费模式。最终形成泰安市以墨玉憩商业中心憩商业中心。。总体定位：功能定位：高端休闲度假区高端休闲度假区城市功能定位：泰安城市功能定位：泰安RBDRBD旅游功能定位：泰安墨玉文化旅游产业旅游功能定位：泰安墨玉文化旅游产业园园上泰山前的补给站、下泰山后的休憩场上泰山前的补给站、下泰山后的休憩场目标定位：泰山西大门特色休闲项目泰山西大门特色休闲项目泰安首个游憩商业区泰安首个游憩商业区泰安首个游憩商业区泰安首个游憩商业区中国首个墨玉泛博物馆中国首个墨玉泛博物馆中国首个墨玉文化体验基地中国首个墨玉文化体验基地形象定位：西秀西秀驿驿镇镇，，“石上”泰山“石上”泰山西秀——项目位于泰山西部秀区。驿镇——上泰山前的补给站、下泰山后的休憩“石上”有两层含义指墨玉特色资源“石上”——有两层含义，一指墨玉特色资源闲业态聚集之地。泰山旅游市场升级特色造市场定位：泰山本地消费升级特憩场。源二指时尚之意表明项目是时尚休源。二指时尚之意，表明项目是时尚休色打造泰山休闲旅游市场特色打造本地休闲市场主题定位理念石秀小项目地特石•项目地特石•泰山西麓秀•以休闲游镇•从项目外石秀小镇•从项目外石秀小镇镇特色墨玉石特色——墨玉石麓之特色游憩为载体的商业地产项目外观到游憩化手段都以“石”为中心外观到游憩化手段都以石为中心此地块长远来看是建设一个功能齐全的度假小别墅，第二期和三期可考虑居住地产。最终目标是别墅，第二期和三期可考虑居住地产。最终目标是甚至将来打造成为精品景区，成为曲阜、泰安游线要市场将依赖泰山景区的客源，因此此地块可采用要市场将依赖泰山景区的客源，因此此地块可采用城在一期工程阶段，活力主要依靠节庆活动的带动发展。尤其注重开发古城夜间项目，这样可解决到决方案最先考虑依据当地文化。深度挖掘当地文化充分利用附近的特色矿。总结：有特色有主题的古城旅游开发项目小镇，包括住宿酒店、餐饮、商业街、度假是打造旅游目的地，而不是泰山的附带品，是打造旅游目的地，而不是泰山的附带品，线上的重要节点。此项目很长一段时间的主用古建筑风格，成为一个古城开发项目。古用古建筑风格，成为个古城开发项目。古动作用，带动人气，从而带动小镇商业等的到泰山的游客的夜间活动需求。主题化的解化，寻找可利用的。开发特色旅游商品，可三大以为造造闲大建设分期：第一期第二期第三期第一期盛世小镇第二期复兴小镇第三期宜居小镇针对高端人群以北方小镇风格为主体打造高端以泰山特色的民俗文化和墨玉文化结合打造以墨玉文化为引擎点打造高端的休体打造高端住宅地产。结合，打造韵律古镇。造高端的休闲度假区。功能分区图在墨玉休闲产品体系、墨玉在墨玉休闲产品体系、墨玉餐饮产品体系、墨玉景观产品餐饮产品体系、墨玉景观产品体系、墨玉住宿产品体系、墨体系、墨玉住宿产品体系、墨玉工艺品产品体系产品构架之玉工艺品产品体系产品构架