泰州高教园区项目方案比对分析(最终)

AURORA光合理想泰州高教园区项目规划方案比对分析二零一二年五月本地块产品策略回顾策略要求：大盘首期，安全第一，市场反响最重要。在考虑去化速度的基础上兼顾项目品质形象。原规划产品线选择出发点：1、洋房为客群喜好度较高产品，价格较高，建设周期短。因此原策略——在容积率可控的前提下最大化洋房类产品。（可拔高至11层，11层类产品往洋房方向发展）2、高层客户接受度相对较低，价格低，得房率低，建设周期长，未来竞争大。因此原策略——在容积率可控的前提下最小化高层产品（特别是18层以上产品）3、别墅市场去化速度较慢，且本案容积率较高，别墅实现度有限，同时此产品对土地占有较大因此原策略——首期暂不考虑别墅产品原策略社区特点：均衡型社区以市场最安全，定价空间大且相对稀缺的产品为主后续产品线发展过程中，平衡各方战略和要求：1、别墅为必备产品，增加一定数量的别墅2、增加别墅后，纯粹以6~18层产品为主导的社区，实现难度大，增加高层产品。产品线平衡后特点：相对均衡性社区本地块原规划实现项目数值百分比占地面积155186——建筑面积359578——地上建筑面积279317100%其中高层（含18层）16267958.2%小高层5776520.7%多层3247511.6%联排157775.6%沿街商业用房64852.3%物业管理用房15720.6%生泵房2160.1%配电房、燃气调压站15070.5%公厕1600.1%社区用房4820.2%社区卫生2000.1%地下建筑面积80261.3——容积率1.8——24~33层18层11层6层联排高层（18层以上，不含18层）控制在50%左右。相对均衡型社区项目数值百分比占地面积155186——建筑面积334086——地上建筑面积253825100%其中高层18011971%小高层00%多层5054019%双拼125444.9%沿街商业用房64852.6%物业管理用房15720.6%生泵房2160.1%配电房、燃气调压站15070.6%公厕1600.1%社区用房4820.2%社区卫生2000.1%地下建筑面积80261.3——容积率1.64——本地块新规划30~33层6层双拼新产品线选择出发点：1、提高别墅产品的品质，降低别墅产品的容积率，提高别墅产品的占地。因由此出发点，带来的结果：1、增加高层的数量，增加10%~15%。2、总容积率降低至1.64，若容积率实现1.8，高层的数量可能占比超过75%，甚至80%。3、社区产品两极化明显，以针对刚需的高层产品与树立城市高品质的双拼产品两极化社区方案二：容积率1.64高层+洋房+别墅特点：1、当前容积率高层比例为70%，若提高容积率，高层可能达到80%，为绝对主导。2、树立高品质的别墅产品两极化社区方案一：容积率1.8高层+小高层+洋房+别墅特点：高层（18层以上，不含18层）控制在50%左右相对均衡型社区两方案比对分析——维度一：竞争分析本案主竞争对手-鹏兴领誉本案方案二的产品线与鹏兴领誉基本一致，未来将面临绝大多数的同类产品竞争。鹏兴产品的优势在于：1、有较大的产品赠送面积特别是高层产品（得房率高）。2、地价较低（楼面地价不到1500元/㎡），高层为刚需产品，有较大价格空间（就此点而言，建议本案容积率重点考虑1.8，以降低楼面地价）方案二，本案的高层若占比达到80%，将与之正面竞争。鹏欣领誉高层主导型社区两方案比对分析——维度一：竞争分析鹏兴领誉高层户型本案高层户型本案11层户型在本案高层不占优势的情况下，若本案采用方案一，本案可通过一梯两户的11层产品与鹏兴领誉得两梯四户的高层形成差异竞争。两方案比对分析——维度二：经济效益草算销售均价高层：6500元/㎡、小高层：7000元/㎡、洋房：7800元/㎡联排：11000元/㎡、商业：12000元㎡经济指标总建面：35.95万㎡楼面地价：2022.79元/㎡销售收入212111.09直接成本139405.62总投资151492.08税前利润46831.79税后利润35123.84销售净利率16.56%总投资回报率23.19%销售毛利率22.08%销售均价高层：6500元/平米、洋房：7800元/平米双拼：18000元/平米、商业：12000元/平米经济指标总建面：33.4万㎡楼面地价：2225.94元/㎡销售收入200797.69直接成本135074.30总投资146357.20税前利润41388.64税后利润31041.48销售净利率15.46%总投资回报率21.21%销售毛利率20.611%基础数据及相关市场分析第一章当前地块解读原方案总体规划指标项目数值百分比占地面积155186——建筑面积359578——地上建筑面积279317100%其中高层16267958.2%小高层5776520.7%多层3247511.6%联排157775.6%沿街商业用房64852.3%物业管理用房15720.6%生泵房2160.1%配电房、燃气调压站15070.5%公厕1600.1%社区用房4820.2%社区卫生2000.1%地下建筑面积80261.3——容积率1.8——当前方案总体规划指标项目数值百分比占地面积155186——建筑面积334086——地上建筑面积253825100%其中高层18011971%小高层00%多层5054019%联排125444.9%沿街商业用房64852.6%物业管理用房15720.6%生泵房2160.1%配电房、燃气调压站15070.6%公厕1600.1%社区用房4820.2%社区卫生2000.1%地下建筑面积80261.3——容积率1.64——之于本体，项目要解决的问题：1、当前总体规划取消小高层产品，高层面积增多带来的市场消化情况？规划调整别墅容积率降低，增加占地面积之于本体，项目要解决的问题：2、当前方案容积率为1.64，原方案容积率为1.8，经济效益如何？原方案——容积率1.8当前方案——容积率1.64第二章竞争市场分析客群物业偏好类型联排或叠加高层多层花园洋房小高层多层花园洋房小高层高层联排或叠加物业类型的偏好：多层＞洋房＞小高层＞高层＞别墅泰州人普遍表现出对于多层和花园洋房物业的喜好，对于高层物业有一定抗性，同时如果考虑小区的各项综合指标，如小区品质、地段、周边配套等因素之后，对于小高层也有较好的接受度。存在的误区：当地不少项目将16~18层界定为小高层产品（与销售沟通得知），而非本案设计的一梯两户偏向洋房的小高层产品选择户型面积的范围141-160111-13081-11061-80161-200200以上131-14061-8081-110111-130131-140141-160161-200200以上一、城市对小高层产品认知从部分项目对外的推广话术不难看处，泰州当地对小高层的界定较为模糊一、城市对小高层产品认知1、高层产品户型面积以80-100平米两居和100-140平米三居为主，存在部分50平米以下一居和140平米以上的舒适型四居产品。2、泰州在售小高层产品户型面积通常以85~100平米两居和110~150平米三居为主，存在部分150平米以上的舒适型四居产品在户型面积上，小高层产品在保证基本功能的前提下，比高层产品略有所放大，但大体上基本无异小高层项目户型配比情况高层项目户型配比情况一、城市对小高层产品认知（小高层与高层/多层户型对比）小高层项目户型配比情况多层项目户型配比情况1、多层产品户型面积集中以90-110平米两居、120-150平米三居、140~170的四居为主2、泰州在售小高层产品户型面积通常以85~100平米两居和110~150平米三居为主，存在部分150平米以上的舒适型四居产品市场中多层产品户型面积有放大趋势，目前已有部分项目多层两居户型做到120平米一、城市对小高层产品认知（小高层与高层/多层户型对比）项目名称建筑面积产品类型多层价格小高层价格价差比金水湾11.3万㎡1.48904075801460元/㎡项目名称建筑面积容积率高层价格小高层价格价差比花园半岛38万㎡1.285600㎡6000元/㎡400元/㎡小高层与高层的价差比并不是十分突出（因为当地的小高层普遍在18层上下）；小高层与多层价差在1000~1500元/㎡之间一、城市对小高层产品认知（小高层与高层/多层价格对比）泰州市场各板块特点鲜明，本案主面临板块内部竞争（城东板块）二、在售项目竞争分析——板块划分本案中心城区北部城区东部城区南部城区西部城区城南区：在售项目有限，区域发展水平较低，且未来供应以高端高层产品为主，与本案竞争关系有限。城东区：在售项目较为集中，受政府规划影响，未来该区域价值将有提升城西区：区域供应有限，且未来发展有限，与本案无竞争关系。城中区：区域内在售项目以高层为主，且价格位于泰州城区较高水平，与本案竞争关系有限城北区：在售项目较为分散，且受环境影响，未来该区域发展有限，与本案竞争关系有限二、在售项目竞争分析——存量分析项目名称住宅建筑面积产品类型总供应套数已销售套数（5月28日统计）去化率在售存量美好上郡341659.13小高层、高层2939264389.93%约3万㎡金通桂园67406.3别墅、多层、小高/高层40422054.46%约3万㎡御景公寓6652.52高层791924.05%约0.5万㎡凤城国际158382.31高层1297127798.46%约0.3万㎡世纪新城34612.62小高层、高层4487015.63%约3万㎡京都花园21020.94高层、小高层14911073.83%约0.5万㎡同悦容园47337.64别墅40439698.02%约0.1万㎡世茂河滨花园243161.41多层小高层别墅1673116169.40%约7万㎡同济家园141773.08多层、小高层124977061.65%约6万㎡东润第一城175276.26多层小高层别墅1434127388.77%约2万㎡锦绣华城25792.17多层小高层别墅26420979.17%约0.5万㎡上海大花园143624.69多层124186770%约4.5万㎡依然维持高强度竞争，在售存量达百万㎡二、在售项目竞争分析——存量分析项目名称住宅建筑面积产品类型总供应套数已销售套数（5月28日统计）去化率在售存量莱茵东郡72136.36小高层别墅34225875.4%约1.8万㎡伊云湾102606.16多层小高层别墅89858965.59%约3.5万㎡万泰国际花园29813.17多层、高层、别墅22314765.92%约1万㎡美好易居城232480.26高层、小高层200876438.05%约15万㎡金水湾93587.72多层、小高/高层、别墅74165588.39%约1.2万㎡左岸名都135032.37多层、小高层116698484.39%约2.1万㎡华润国际社区107431.4高层91158263.89%约4万㎡水岸豪庭169204.1多层、小高层、高层1592137886.56%约2.3万㎡城市之光82593.11多层74861381.95%约1.5万㎡西堤阳光108588.77多层、小高层104488484.67%约1.7万㎡上河嘉园28535.47多层25819374.81%约0.7万㎡天达佳园81787.59多层76074097.37%约0.2万㎡凤城丽都61534.37多层、高层、别墅54116229.94%约4.5万㎡华润国际社区东润第一城上海大花园荣御蓝湾同济家园美好易居城鹏欣领誉万泰国际花园翰林雅居莱茵东郡阳光国宾一号三、周界在售项目竞争分析——1、概述本案鹏欣领誉地块1-B地块位置东至七里河、南至兴泰南路、西至规划春景路、北至规划育才路地块编号[2011]17-3号容积率≤2.20≥2.00总面积46066㎡（69.10亩）竞得单位泰州市鹏欣房地产开发有限公司出让面积46066㎡（69.10亩）用途城镇住宅70年成交时间2012.1.18出让方式挂牌成交价14400万元出让底价14310万元鹏欣领誉地块1-A地块位置东至规划育才路、南至规划育才路、西至规划春景路、北至