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泰禾集团XX项目定价建议报告XX区域X年X月X日目录第一部分市场整体格局第二部分竞品销售分析第三部分项目总体概况第四部分项目蓄客情况第五部分定价策略思路第一部分市场整体格局2019/9/61、市场政策分析（近二月）主要就当前的房地产相关政策及行业形势进行分析，并做出市场预判。一、市场整体格局2、市场成交情况（同品类产品项目近一年成交情况）一、市场整体格局成交情况小结：一、市场整体格局3、区域现有存量及待推量（区域内同品类项目）项目名称存量套数存量可售面积合计一、市场整体格局4、区域潜在供应量（区域内同品类项目）分类项目建筑用地面积（万㎡）容积率成交时间备注潜在供应（近期即将入市）楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡合计5、土地市场情况（近3-6个月）主要是项目所处区域（或周边5公里半径范围）本年度土地成交情况，并做出分析。用地图的形式标示出成交土地的位置、竞得企业及成交楼面价格。一、市场整体格局第二部分竞品销售分析2019/9/6南邵板块回龙观板块沙河板块二、竞品销售分析1、竞品分布概况（选择核心竞品项目3-4个）在地图上标示出项目所处板块及临近板块的主要竞品项目。南邵站项目地块公园悦府青秀尚城国风美唐北京风景领秀慧谷保利罗兰香谷8号线竞品业态、成交价格、优劣势分析小结项目名称总占地面积总建面容积率产品情况精装物业费近半年成交均价主力户型主力总价（万㎡）（万㎡）（元/㎡）（㎡）（万/套）二、竞品销售分析2、区域主要竞品情况分类内容分类内容项目位置昌平地铁8、13号线霍营站建筑面积总计70万平方米、住宅20万物业类别普通住宅层高2.8米装修标准毛坯容积率2.5绿化率30%主力面积92平米两居、127平米三居入住时间2012年12月开发企业首开地产物业公司北京天鸿宝地物业管理经营有限公司物业费2.93元/平/月国风美唐|基础信息二、竞品销售分析3、主要项目具体信息（选择核心竞品项目3-4个）两居户型狭长，设计较差；三居户型优势明显户型方正，南北通透主卧、客厅南向厨房与餐厅相连，方便就餐三室两厅一卫，约92㎡南北通透设计入户玄关，保证私密性明厨设计，操作台L型设计三室两厅两卫，约127㎡国风美唐|户型信息二、竞品销售分析3、主要项目具体信息（选取同期销售户型）国风美唐|销售信息31,71030,99430,89730,10030,05831,40832,28033,20733,38134,41532,60634,7631491123121618191176862885050100150200250010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月成交均价（元/㎡）31,71030,99430,89730,10030,05831,40832,28033,20733,38134,41532,60634,763成交金额（万元）4,53729,21339,2824,5185,6856,80359,68056,75926,78511,2672,9351,965成交套数14911231216181911768628852014年11月-2015年10月国风美唐量价走势项目2014年11月至今，项目去化较快，月均去化76套左右；成交均价方面相对平稳，整体成交均价约32000元/㎡。二、竞品销售分析3、主要项目具体信息2019/9/6二、竞品销售分析4、竞品情况分析小结综合上述竞品情况，请总结概括区域内的总体销售形势，供需关系及客户接受程度。第三部分项目总体概况2019/9/6三、项目总体概况1、项目概况（图示表明项目所处位置及周边情况）本案托幼用地商业用地（还建）居然之家东方威尼斯玉璞公园龙湖三、项目总体概况2、项目基本情况概述1）项目区域环境2）项目交通状况3）项目配套情况项目情况小结：三、项目总体概况3、全盘货值回顾合院别墅叠拼联排联排项目总平图启动会货值规划产品业态套数可售面积销售单价总货值合院18241,141.0470,576290,357临水大院206,591.80118,50078,113景观大院154,851.87112,50054,584叠拼（精装）16229,239.2952,625153,872车位12325,3073,075小计81824107,131580,0002019/9/6三、项目总体概况3、全盘货值回顾产品业态套数可售面积销售单价总货值合院18241,141.0474,159305,097临水大院206,591.80121,00079,761景观大院154,851.87128,34562,271叠拼（精装）16229,239.2954,651159,796车位1233,075小计81824107,131610,000最新货值要求合院别墅叠拼联排联排项目总平图三、项目总体概况4、项目全盘毛利润测算项目（单位：万元）营业税测算指标营改增测算指标，土地成本视同价税分离变动及原因分析一、销售收入二、开发成本1、土地成本2、建造成本3、开发间接费3.1资本化利息3.2其他开发间接费三、期间费用1、管理费用2、销售费用3、财务费用四、毛利减：期间费用减：营业税及附加减：土地增值税五、利润总额减：企业所得税六、毛利润七、销售毛利润率取证时间：预计2016年8月30日开盘时间：预计2016年9月25日产品业态：合院，共38套；景观大宅3套可售面积：待定销售均价：合院6.8万元，大宅10万元销售货值：6.7亿元1取证时间：预计2016年9月30日开盘时间：预计2016年10月22日产品业态：叠院产品，共162套可售面积：销售均价：4.9万元可售面积：2.9万㎡销售货值：14.47万元取证时间：预计2016年8月30日、8月25日开盘时间：预计2016年10月17日（加推）产品业态：合院，共52套；景观大宅4套可售面积：待定销售均价：合院6.8万元销售货值：9.2亿元332145取证时间：预计2016年8月30日开盘时间：预计2017年3月18日产品业态：合院，共92套可售面积：销售均价：合院6.8万元销售货值：13.8亿元，叠墅尾房4.47亿元4取证时间：预计2016年8月30日开盘时间：预计2017年9月16日产品业态：临水大宅20套，景观大宅8套；可售面积：销售均价：11万元销售货值：9.8亿元5持销期：2018年产品：剩余尾房去化销售货值：12.69亿元2三、项目总体概况—全周期推盘图1三、项目总体概况—本期推盘图开盘时间：产品业态：可售面积：销售均价：销售货值：注：如本组团/本业态是分批次推盘的，请分批次标注出后续推盘楼栋的推盘信息（做好价格规划），使整体组团/业态的货值与上一P数据保持一致。三、项目总体概况5、本期推盘部分毛利润测算项目（单位：万元）营业税测算指标营改增测算指标，土地成本视同价税分离变动及原因分析一、销售收入二、开发成本1、土地成本2、建造成本3、开发间接费3.1资本化利息3.2其他开发间接费三、期间费用1、管理费用2、销售费用3、财务费用四、毛利减：期间费用减：营业税及附加减：土地增值税五、利润总额减：企业所得税六、毛利润七、销售毛利润率三、项目总体概况2#23F3#20F5#18F4#18F6#18F7#18F8#18F9#1F6、本期推售产品概况在总平图上标示出推盘楼栋位置。楼栋号6#7#合计可售面积132581325826516可售套数7272144楼栋号6#7#总计户型172㎡363672三房两厅197㎡363672四房两厅总计7272144推盘情况明细表第四部分项目蓄客情况2019/9/6四、项目蓄客情况1.客户年龄统计2.客户居住区域统计项目自月日开始接待客户以来，共积累来电客户组，有效来电客户组；接待来访客户组，其中有效来访客户共组。现在从以下几个维度对积累客户进行统计分析：用饼状图示表明分析结果用饼状图示表明分析结果四、项目蓄客情况3.客户工作区域统计4.客户户型需求统计用饼状图示表明分析结果用饼状图示表明分析结果四、项目蓄客情况5.客户置业目的统计6.客户关注因素统计用饼状图示表明分析结果用饼状图示表明分析结果四、项目蓄客情况7.客户总价接受度统计8.客户意向程度统计（ABCD类客户分别的占比）用饼状图示表明分析结果用饼状图示表明分析结果四、项目蓄客情况9.项目蓄客情况小结：第五部分定价策略思路2019/9/6五、定价策略思路1、定价考虑因素政策因素：宏观调控对于临平房产市场影响较大，观望气氛较为浓郁，但是客户仍然对于高品质房源充满期待。产品差异：与区域内现有楼盘相比，本案无论从开发理念、建筑设计、景观设计、物业管理和配套设施方面都有很大优势，产品本身唯一性比较高。品牌交通品质规划自然资源周边配套自身配套学区配套展示条件物业服务本案XX项目★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★XX项目XX项目XX项目XX项目1、定价考虑因素竞品楼盘：目前区域内同类楼盘较少，多以高层建筑为主，主要竞争可能在：XX项目、XX项目、XX项目和XX项目。二手房源无该品类房源，对本案的竞争压力较小。五、定价策略思路五、定价策略思路2、定价总体建议定价总体思路：本次定价考虑的因素有：◆楼栋位置因素◆景观因素◆楼层因素◆户型因素◆边套因素◆特殊差价因素……五、定价策略思路3、定价方案说明◆楼栋位置因素价差关系楼栋号定价系数原则1#0.7西北均沿马路，位置差2#1北面邻路，位置一般3#1.2位置相对居中，有一定归属感4#1.4位置相居中，有归属感…………五、定价策略思路3、定价方案说明◆景观位置因素价差关系楼栋号定价系数原则1#-1单元0.8根据室内观景效果单元周围绿地面积1#-2单元0.92#-1单元12#-2单元1.13#1.2室内观景效果相邻中心花园4#1.3…………五、定价策略思路3、定价方案说明◆周边影响因素价差关系房号定价系数原则1#1层整层0.9园区内人行道、行车道影响地下车库入口影响距离周边影响源的距离2#-2-10413#-1-1011.1……………….…….五、定价策略思路3、定价方案说明◆户型因素价差关系房号定价系数原则172㎡0.9197㎡1…………NO.1NO.3NO.3NO.2主力户型197㎡主力户型197㎡紧凑户型172㎡紧凑户型172㎡五、定价策略思路3、定价方案说明◆其他价差关系……五、定价策略思路4、定价量价关系预估销售均价去化套数去化总金额去化比例综合上述情况，为达较好的去化效果，最终建议本次推盘均价设定为元/㎡。五、定价策略思路5、一房一价表及定价结果分析价格表链接楼栋号1#2#3#4#5#合计套数（套）住宅面积（m2）销售金额（万元）平均单价（元/m2）最低单价（元/m2）最高单价（元/m2）最低总价（万元）最高总价（万元）定价价格结果分析五、定价策略思路5、一房一价表及定价结果分析楼栋号1#2#3#4#5#合计占比500万≥X＜1000万1000万≥X＜2000万2000万≥X＜3000万3000万≥X总计100%定价总价段结果分析五、定价策略思路6、开盘优惠折扣方案序号折扣类别折扣折扣占比综合折扣率试用的范围生效日期失效日期备注说明123456合计表价计算规则：