泰达上青城项目商业部分概念规划方案

泰达·上青城项目商业部分概念规划方案成都嘉宝商业物业经营管理有限公司二0一一年三月第2页【第二部分】项目商业概念规划【第一部分】项目的认识和观点【目录】【第三部分】项目其他建议【第四部分】合作建议【第五部分】蓝光商业简介第3页一、项目的认识和观点1、区位概述青城山位于成都平原西北方向都江堰市境内，扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。距成都56公里，经高速路25分钟可到达成都。全市幅员面积1208平方公里，人口约60万，城市人口约20万，建成区面积20余平方公里。旅游名胜区优势突出世界文化双遗保护区中国优秀旅游城市中国历史文化名城国家级生态示范区中国人居环境范例奖天然氧吧、长寿之乡第4页一、项目的认识和观点2、区域交通成都郫县温江都江堰青城机场九黄线上青城1121道路网络交通便利一条成青快速通道一条成灌高速动脉两条城际主要公路一条城际快铁轨道共同构成项目区域便捷的交通动线网络。第5页一、项目的认识和观点3、区域概况(一)城市规划作为世界文化遗产，都江堰-青城山的景观风貌与城市都继承“山、水、田、林、堰、城”的自然人文遗产，以山为依衬，以水为脉络，以田为基底，以路为骨架，形成“山城共融、五河十岸、两环三轴、一城三片”的总体城市设计框架，突出“显山、亮水、秀城、融绿”的整体景观风貌效果。打造国际化浪漫的“山水田园风光”的都江堰，形成“全域都江堰旅游城市”都江堰城市区域属性都江堰旅游发展优势定位是岷江都江堰水文化；青城山旅游发展定位是自然人文风光与中国式养生之源。第6页一、项目的认识和观点资源优势突出、高端住宅密集、产业经济带动青城山凭借优越的山水自然资源、人文资源、气候资源、旅游资源等优势，为众多开发商所青睐，周边形成高端住宅居住群、产业经济发展群、旅游资源发展群等功能区。年游客量近1000万人次。3、区域概况(二)中国青城天下青城假日青城四季青城碧水青城青城雅舍青城阳光广居民生翠朗园青城皓庭青城山水高山流水青城高尔夫山庄新丽江锦绣青城中铁二局置信力讯项目汇成上善栖东软项目365宅院青城庄园香颂湖碧水青城蜀秀青城第7页一、项目的认识和观点商业配套滞后、季节效应明显、假日经济明显近年来掀起青城山地产开发热，各类度假酒店、小憩公寓、度假别墅开发如火如荼。但从整体来看区域商业呈现明显的滞后性，很难满足游客消费和留客作用；夏秋和春冬、平常和假日效应十分明显。3、区域概况(三)第8页一、项目的认识和观点自然风光青城天下幽山青水绿风光绮奇峰叠嶂、幽谷深潭、古洞苍岩纵横其间山上林木茂盛，终年青翠，夏无酷暑，冬少严寒，雨量多，湿度大，常为云雾笼罩，满山林木葱茏，四季青翠，道观亭阁多藏于绿荫丛林之中，或隐或现，意境幽深。有日出、云海、圣灯“三大自然奇观”，以其自然景观和人文景观的幽古清雅博得“青城天下幽”的美称。4、文化梳理(一)第9页一、项目的认识和观点道教文化神州五名山中华道教发源地青城山是中国道教的发源地，天师道的祖山、祖庭属于道教名山。建福宫，始建于唐代，规模颇大。被称为“第五洞天”，道教创始人张道陵曾在此修炼并羽化；青城道家气功闻名遐迩。4、文化梳理(二)第10页一、项目的认识和观点养身文化始源于道家传统文化之精华4、文化梳理(三)养生文化是中华传统文化的精华。《尚书》把“寿”列为“五福之首”。道教继承此传统，成为热爱生命，最求长生的宗教。“能制长生，则福天地”,道家养生学在此发扬光大。它首重调养心神，强调健全的人格和心理修炼，提倡精神文明和道德自律。近来，青城山道家养生文化一直得到政府的重视，备受世人瞩目。第11页一、项目的认识和观点山水文化+道教文化+养生文化形成独具优势的特色旅游胜地，构成青城山人居舒适性和商业独特性。5、文化商业脉络餐饮文化养生文化休闲文化酒文化道教文化蜀绣文化文化与商业第12页一、项目的认识和观点餐饮文化5、文化商业脉络成都美食源远流长，川菜始于秦汉，历史悠久，被列为中国四大菜系之一。现今，在国际国内享有较高知名度。成都小吃种类繁多，风味俱全。青城山更是将道教文化与成都美食文化相结合创造出被誉称为“青城四绝”的“道家泡菜”、“白果炖鸡”等特色餐饮。文化阐述商业脉络大型中餐成都名小吃休闲餐饮养生餐饮西式餐饮苏系餐饮第13页一、项目的认识和观点休闲文化5、文化商业脉络老庄《逍遥游》所主张知快知慢、张弛有序成为成都人的生存智慧，也是休闲的真谛，正因为懂得休闲，才孕育出巴蜀之地灿烂的历史文化，实至名归休闲之都，成都休闲首在青城。茶文化始源于蜀，青城山有茶庙会，成都茶馆是休闲文化的重要组成部分，青城山将茶与悟道相结合，形成“青城四绝”之“茅亭贡茶”。文化阐述商业脉络大型茶社特色茶座水疗SPA酒吧咖啡吧温泉第14页一、项目的认识和观点酒文化5、文化商业脉络天府之国多佳酿、巴蜀自古飘酒香。成都酿酒文化至少有3000多年历史。有世界上最早的白酒酒坊。巴蜀大地是中华酒文化集大成区域，文明遐迩的水井坊、泸州老窖、五粮液、剑南春、郎酒等更是享誉中外。青城四绝之“洞天乳酒”为四绝之首，具有1200余年历史，通过道家传统方略酿造，经过道家文化千年浸润，成为养生名酒。文化阐述商业脉络品酒坊名酒专卖红酒精品坊川酒文化展示养生酒制作展示第15页一、项目的认识和观点蜀绣文化6、文化商业脉络“蜀绣”为中华四大名绣之一，“蜀锦”被视为贡中珍品，现产量为全国第一。2006年5月20日，“蜀绣”经国务院批准列入第一批国家级非物质文化遗产名录。古代商业经济发展线——南方丝绸之路的发源于成都。文化阐述商业脉络蜀绣、蜀锦专卖蜀绣展示蜀绣文化展示蜀绣制作展示第16页一、项目的认识和观点道教与养生文化6、文化商业脉络文化阐述商业脉络养生馆道教纪念品太极表演养生乐堂易学展览易学与命理延年益寿，乃至长生不老、长生不死，是人类自我意识苏醒以来世代相传的一种理想和追求。“夫万物以人为贵，人以生为宝”。正因为道教把人的生命看得宝贵，所以主张人应当竭力爱护生命，集汉民族不死信仰和养生术大成的道教，确信“我命由我不由天”，一直在执着地追求不死之道。道教所行的养生术很多，有外丹、内丹、服气、胎息、吐纳、服食、辟谷、存思、导引、按摩、房中等被海内外医家和养生学家所公认。第17页一、项目的认识和观点商业体量总建面约23000㎡6、项目基本概况区位概况青城山门户：青城山前山门，快铁总站旁交通概况2条主干线+1条城际快铁物业形态川西民居风格，商业步行街+四合院+教堂+滨水商业街;1F+2F物业分布2临街带+3内街+2广场+1滨水区第18页一、项目的认识和观点7、项目商业思考ABCD青城山需要什么样的商业什么样的商业形象能体现青城山文化特色什么样的商业业态能在旅游经济明显区域良续经营什么样的商业业态能匹配项目的商业物业条件？第19页项目所要求的商业价值品牌价值综合效应经济价值文化价值符合青城山门户的整体商业品牌形象彰显四川以及西南地区旅游本土文化特色满足旅游客群的便捷性和度假人群的舒适性消费需求，实现良性经营和超高经济效益项目思考纵观国内外旅游目的地，单单只是满足作为旅游商业功能的理念越来越落后。必定附加展现本土的精神风貌、发展历史、人文积淀的其他功能，我们认为长乐坊所要求的体现的商业价值如下：7、项目商业思考一、项目的认识和观点第20页根据旅游商业特性和项目所属区域，项目商业区归纳现代时尚、本土特色元素，打造一个充满强磁效应的商业特区，成为青城山——都江堰一大商业亮点和旅游消费目的地：集养生休闲、特色购物与文化展示功能于一体的特色商业街(区)文化展示养生休闲特色购物商业定位二、项目概念规划1、总体定位第21页二、项目概念规划2、主题定位长乐坊时尚养生生活街区它是一个文化中心，拥有着“万年青城”和“千年道教”文化精髓；它是一个养生中心，浸染着道教养生精华；它是一个会客中心，扼守着青城山门户；它是一个生活中心，承担着居民和游客的高品位的精致生活需求；它是一个时尚中心，汇聚着“耍都”的现代潮流时尚精品；它是一个美食中心，汇集中华养生特色美食于一体；它是一个休闲娱乐中心，承载着休闲、商务为一体的高档休闲娱乐；第22页二、项目概念规划3、品质定位根据周边商业现状与周边居住人群，结合文化旅游商业项目特色，我们建议：本项目定位于中高端商业将有利于项目商业的长足发展。承受旅游的假日经济效应迎合周边别墅区域居民的消费需求吸引旅游游客的消费支撑项目整体物业价值带动项目其他区域的发展第23页一、项目的认识和观点4、目标客群核心成都泛成都成都外项目立足四川，辐射西南，联结国内、国外旅游游客核心辐射：大成都地区次级辐射：川渝经济圈以至整个西部地区商务群体：周边办公、酒店入驻群体居住群体：周边高端住宅居民其他群体：成都及其他区域高收入旅游、会展经济群体旅游游客：都江堰、青城山年近1000万的游客第24页二、项目概念规划5、商业规划商业规划的原则因本项目已完成项目总平及建筑施工图并开始建设，我司认为：在遵循商业规律的基础上结合既成商业动线、体块布局及物业条件等商业落位条件的基础上，提出以下几点业态规划原则：规划原则B商业品牌的提升性：通过特色和优质商业品牌，提升项目商业品牌。AEDC物业价值的提升性：强化优势区域的商业价值、提升弱势区域的商业价值，以促进项目整体物业价值。物业条件的匹配性：商业业态的规划匹配物业条件的特殊性。功能组合的和谐性：1、适合于旅游区商业属性；2、延续青城山商业文化脉络；3、满足项目自身及周边人群的日常消费；业态之间的互补性、促进性；商业环境的舒适性：将青城山文化特色融于商业氛围，不仅仅创造一个高质量、高品位、高效益、高情趣的商业环境，更是创造、引领一种全新的人文“长乐坊”商业模式。舒适性应体现到商业区的各个角落，包括商业经营区、公共场所、商业氛围。第25页二、项目概念规划5、商业规划五纵四横田字格状动线2:商业主通道动线1:商业主动脉动线3:商业展示线动线4:商业连通线动线5:商业边沿线寻找动静和商业价值脉络第26页二、项目概念规划5、商业规划动线2:商业主通道动线1:商业主动脉动线3:商业展示线动线4:商业连通线动线5:商业边沿线1核心节点:1/2/3主要节点:1/2/3/4/5次要节点:1/2/3/4/51113212345123456寻找人流汇聚点和商业价值第27页二、项目概念规划5、商业规划项目商业价值评价商业总体量：22946㎡黄金区白银区草根区第28页二、项目概念规划5、商业规划A:原味青城B:体验青城D:夜色青城C:文化青城E:悠悠青城F:养生青城G:服务青城项目商业分区A2A1BCDEFG第29页二、项目概念规划5、商业规划分区及业态描述——A:原味青城以项目主入口广场导入人流，以养生餐饮、特色文化餐饮为主要业态：1、体现青城山养生文化；2、体现其他特色文化餐饮。主入口A1处设置国际品牌休闲餐饮，如：STARBUCKS和KFC等；A2处引入其他地区品牌休闲餐饮，如：一茶一座等；A3临街转角处引入本土特色品牌餐饮，如：石翠、食画、子非等。A2A1A3第30页二、项目概念规划5、商业规划分区及业态描述——A:原味青城第31页二、项目概念规划5、商业规划分区及业态描述——B:体验青城以主要人流节点3、2和次要人流节点3将主动脉上人流强势向纵深引入。配合能强烈体现青城山及成都特色的体验式、情景式商业拉动人气，使人流最大程度向内移动。设置青城山特产、成都特产小商品、时尚购物、手工制作、工艺品及文化体验式类业态。第32页二、项目概念规划5、商业规划分区及业态描述——B:体验青城第33页二、项目概念规划5、商业规划分区及业态描述——C:文化青城本区域因靠近停车场，人流相对较为弱势，故需要自身品牌性和业态独特性较强且能创造较高物业品牌价值的商业作支撑。设置川酒展示/专卖、蜀绣展示/专卖、道教文化展示/纪念品专卖类业态。第34页二、项目概念