洪泽银座项目营销思路2

淮安洪泽银座·豪景国际营销思路To：洪泽银座From：南京德鸿Date：2012.05.07项目位置-豪景国际（更用名）项目位置：洪泽县城中心位置，益寿路南侧、人民路东侧，共2幢19层豪景国际售楼处项目位置-豪景国际（更用名）项目位置：洪泽县城中心位置，益寿路南侧、人民路东侧，共2幢19层豪景国际售楼处项目指标-豪景国际（更用名）单体工程东西长51.24m，南北宽16.74m2栋地上18+1层，地下一层。框架剪力墙结构屋檐高度56.7m建筑用地面积：3614m2建筑占地面积：2007.5m2总建筑面积31313.4m2，另：地下室3000m2住宅面积：27631.96m2商业面积：3595.58m2建筑密度55.55%容积率：8.66一层、二层为商业网点，层高3.9m；3.5m；3层-18层住宅，层高2.9m项目效果-豪景国际（更用名）共2幢19层，两梯两户，其中1-2层为沿街商铺，3-17层为平层住宅；18-19为跃层空中别墅项目户型-豪景国际（更用名）项目户型-豪景国际（更用名）项目户型-豪景国际（更用名）主力面积-豪景国际（更用名）幢号套内建筑面积套内使用面积每幢套数户型小计1#133㎡110㎡90三房二厅二卫共192套；其中180套平层住宅，12套空中跃层别墅234㎡196㎡6四房二厅四卫（跃层）2#133㎡110㎡90三房二厅二卫234㎡196㎡6四房二厅四卫（跃层）1、大户型设计（影响指数*****）户型设计单一，2幢楼都是大户型，主力户型面积133㎡-234㎡。而在洪泽市场上热销的主力面积一般为95㎡-105㎡的三房两厅一卫和105-115㎡三房两厅两卫。大户型本身就是项目拉锯战的销售弱项，其项目初期规划的这两幢统一大户型房源更加造成了销售上的滞销压力。难点分析-豪景国际（更用名）2、客群定位（影响指数****）此大户型房源主要客群应该为投资改善型客户根据前面分析的洪泽市场上的热销户型与豪景国际户型相比较。豪景国际不占任何可比性，其客群定位应该与主流客群错位，避开正面竞争。投资改善型的客户一般为具有一定经济实力基础或投资意向的生意经营者及中小型企业家或大型企业高管。难点分析-豪景国际（更用名）3、开发商的品牌力和可信度（影响指数****）过于低调的品牌表白使客户不能全身心投入决策即使没有条件也要创造条件上！——没有专业的“高调”市场推广，没有环环相扣的信任支撑，不温不火的势态只会引来更多的客户流失。难点分析-豪景国际（更用名）4、项目整体形象包装和推广（影响指数*****）从项目的围挡大牌到项目的卖点提炼，从项目的坏境包装到售楼处的选址定位，从客户的接待到销售的引导，都需要改改改——外围坏境的脏乱差给客户的第一映像大打折扣；售楼处的设计无正式推广logo案名、项目围挡形象画面不突出、售楼处选址不太明显且没有直接性引导标识等等都是该项目的形象死角。试想当每一处都减掉一分，那么客户对项目还会有几分认同感？难点分析-豪景国际（更用名）5、无样板区（影响指数****）营销更多是锦上添花，项目最大的突破是“做出完美的样板区”，用实景产品征服客户，让客户所买物超所值！从立面用材到产品设计，从生态科技到完美样板房再到5星级管家服务，处处营造出高品质产品的诱惑力，暗示产品无限价值；必须用实际告诉客户：你买到的，就是这样的产品！难点分析-豪景国际（更用名）难点分析-豪景国际（更用名）6、没有专业的销售团队（影响指数*****）专业的销售团队是达成目标重要的王牌之一达成目标的重要三要素：完美的产品包装、完美的推广策划、完美的销售服务；最终把开发商利益最大化到极点。弱化和改善项目难点，扭转现行劣势，为销售做整合提升a、给项目重新设定推广案名及logo、VI；b、重新提炼及整合项目核心卖点；c、项目内外整体形象包装；d、整合客群定位，突出重点推广；e、设立样板房及看房通道；f、引进专业销售服务团队；g、合理的价格策略引导；H、全程个性化点对点营销策略推广。营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI豪景国际独享峰景左右繁华案名说明：本案名是在原来的案名基础上的延伸，原来的案名“豪景苑”欠缺豪气和力度，无城中核心地段的优越霸气感，同时也缺少logo和推广语，专业感不强；“豪景国际”延续了一贯的城市核心风格，同时保持原有的初衷意义，加以独享峰景，左右繁华作为推广语，朗朗上口，重点突显了地段为王的强势卖点。营销整合-豪景国际（更用名）营销整合-豪景国际（更用名）案名logo释义：白色代表醇正，金黄色代表高度，黑色象征稳重，以稳定三角定方圆，寓意项目的核心地段优势，加以钻石搭配，倍显绝世珍贵，无可复制的典藏概念。a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VIb、重新提炼及整合项目核心卖点核心卖点：□地段、地段、地段还是地段。□洪泽城中唯一标杆性品质空中大宅。□准现房交付，即刻完美呈现。步行5分钟全线直达城中生态休闲大公园，大型苏果、五星电器、城中步行街一站式购物广场；多家银行、名校环绕周边；空中俯瞰洪泽湖水光帆影，一揽湖城全景风貌，坐享繁华与宁静的空间切换。营销整合-豪景国际（更用名）b、重新提炼及整合项目核心卖点1、城中核心地段，一揽全城风貌2、便捷交通，万千网络，四通八达3、顶级名校，多重选择，林立周边4、完美城市商业配套，繁华尽享其中5、名湖阔景，全视角尽收眼底6、灵动空间，自由舒展随意人生7、星级物业，金牌服务有保障8、最高民用建筑抗震标准，全框剪结构，倾力铸造品质大宅项目卖点：营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）c、项目内外整体形象包装营销整合-豪景国际（更用名）d、整合客群定位，突出重点推广以企业团购名义开展点面结合的地毯式营销，对重点乡镇生意经营户下乡走销、团购。营销整合-豪景国际（更用名）e、设立样板房及看房通道营销整合-豪景国际（更用名）完美的样板房设计，以另一种视角给客户肯定的诠释：你所看到的就是你所买到的。e、设立样板房及看房通道营销整合-豪景国际（更用名）e、设立样板房及看房通道营销整合-豪景国际（更用名）f、引进专业销售服务团队营销整合-豪景国际（更用名）专业的销售服务模式——经过专业化的培训后持证上岗，统一着装和服务标准，配合个性化的营销策略，始终坚持利益最大化为目标己任。g、合理的价格策略引导1、低开高走，物超所值低价入市2、采用短平快销售策略快速引爆人气营销整合-豪景国际（更用名）3、特价房策略：最低48万抢驻城中大四房4、利用豪景国际的前期持续火爆营销，为二期打下优质的价格提升基础H、全程个性化点对点营销策略推广营销整合-豪景国际（更用名）举办富有特色的节点促销活动，新老客户互动省钱营销计划。如果是首次开盘后联合媒体招募或邀请签约的准业主及新意向客户参加“银座杯·低碳有我-自行车环湖游”活动，通过新老客户的互动参与，全面提升品牌及项目的正面知名度，引导持续热销，提高销售率。银座·豪景国际样板区公开时，以“寻找豪景国际最可爱的人”为由头，通过评选出最可爱的女人，最可爱的男人，最可爱的儿童，最可爱的老人，最可爱的一家人等进行评定颁奖，所选可爱之人，均可通过生活场景的画面拍摄，展现项目所倡导的城市与生活关联的美好，同时用作后续推广。左边是生活，右边是城市买三房变四房四房变六房可能吗？稀缺城中大宅抄底发售中——城中公园旁，50万抢购阔景大四房低总价/免月供收官豪宅限量珍藏（阶段性营销主题）本营销思路从项目的实质出发，提出自身的操作难点，从营销角度上剖析项目的存在的不做和缺陷，重塑形象进行整合推广。为了能达到我们预期的推广目标和利益最大化，在这里特别建议售楼处最好作重新选址。特建议如下：总结说明1、售楼处选址推荐方案：健康路与人民路交叉口（如下图所示）；2、备选方案：租赁人民广场门面（如下图所示）总结说明（本案）豪景国际原售楼处（自建）推荐新售楼处（人民广场租赁）备选售楼处谢谢！