洪雅某项目商业定位报告

洪雅某项目商业定位报告报告结构第一部分项目问题分析第二部分市场分析研究第三部分项目规划与定位第四部分项目亮点设计第一部分项目问题分析城市层面洪雅位于成都、乐山、雅安三角地带，是内地四线城市，经济发展相对滞后，无强势产业。区域层面项目位于中心城市边缘，所在区域现阶段发展缓慢，道路交通不便。项目层面商业体量大，具备强势景观资源。项目属性=内地四线城市主城边缘强势景观资源大规模商业项目属性界定从消费和投资选择上，本项目处于主城区边缘，消费者心理距离较远，不是洪雅人消费的理想地点，仅靠社区内的生活配套性消费无法支撑本项目2.5万㎡的商业体量，不明朗的商业前景使得招商和销售陷入困境；项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的地块。按照常规发展，商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系，市场实现不会有较大突破；若陷入来自中正街、城隍街等商圈的同质竞争，将会给本项目的持续经营和市场销售带来较大压力，难以实现项目目标；消费和投资选择上价值提升竞争R1：非期望结果——按常规发展的可能结果从经营和销售上：使本项目成为消费者新的热点选择，同时，以良好的经营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使项目成为洪雅的热点商业项目从价格体系上：突破洪雅县现有的商业租金和价格体系从竞争上：避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力经营和销售租金和价格体系竞争R2：期望结果——我们的期望目标期望突破洪雅县现有的商业租金和价格体系R1R2避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力处于主城区边缘，消费者心理距离较远，无法支撑本项目2.5万㎡的商业体量商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系陷入来自传统商圈的同质竞争，给本项目的持续经营和市场销售带来困难使本项目成为消费者、商家和投资者新的热点选择，商业顺利实现招商、销售和经营经营和销售租金和价格体系竞争C：矛盾或冲突（complication）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突Q：提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题1.本项目需要怎样的市场占位和发展方向，才能保证本项目2.5万㎡体量的商业存活？2.本项目怎样才能形成商业的核心竞争力，保证商业的可持续经营，提升商业价值？第二部分市场分析研究区位城隍街商圈中正街商圈雅风小区鑫顺街商圈本案洪雅县主要商圈老城区以政府为中心的传统商业圈，以中正街为核心，向相临城隍商业街和鑫顺商业步行街、南街辐射。商圈的业态分布商圈名称主力业态中正街以二、三线男女服装品牌为主城隍商业街以服装为主鑫顺商业步行街一楼主营男女装服饰，二楼经营美容院、茶楼、网吧等休闲业态雅风小区以餐饮为主洪雅商业以传统临街商铺形态为主，现阶段仅有少量小型两层集中商业；集中商业物业极少。1、日常购物常去的地方中正街、雅康世纪广场、雅风小区2、购买服饰常去的地方中正街、城隍街、鑫顺街3、朋友聚会、聚餐常去的地方雅风小区、城隍街、北街当地人消费习惯本项目距离市级商业中心路程约1.1公里，无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争，劣势较大。城市商业发展现状三个缺乏点缺乏一个城市商业中心缺乏代表城市的会客厅项目缺乏一个城市的地标性项目1.要为洪雅打造城市会客厅2.提升周边商业价值，形成洪雅城市新商业中心3.形成洪雅的地表项目区位交通体量&竞争本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小洪雅呈单核发展，在一定时期内很难形成新的城市核心项目不在城市的主要发展方向上项目不处于城市商业规划中的商业区无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的中正街的商业体量竞争本项目周边的路网并不发达，道路状况也较差，影响了其交通通达性本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口适合本项目商业的发展方向是：城市休闲商业中心相对城市核心区独立的区域未来大规模的居住人口本项目2.5万平米的商业体量本项目发展方向城市休闲商业中心为实现本项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与传统核心商圈的竞争，打造差异化的城市休闲商业中心如何通过创新的模式来实现本项目的差异化竞争，富于竞争力？与城市核心区商业差异化核心区商业的补缺者主动中心化立足本区域、辐射全城案例分析耍都的全名叫“耍都文化广场”，是成都一个很有名的集美食、娱乐、休闲于一体的地方，建筑古色古香，很有特色，而且交通便利，离武侯祠和锦里都很近。好友相聚或是开怀畅饮，或是享受麻辣诱惑，耍都都是一个相当不错的地方。而且一个“耍”字更是道出了成都人那种从容自在的形神之色。成都耍都是成都休闲生活的典型代表耍都就是一个用建筑围起来的坝子，里面有耍的有吃的。吃的有很多花样，烧烤、火锅、中餐、干锅、夜啤酒，当然，酒吧、咖啡厅、茶馆是肯定少不了的，里面也有很多娱乐场所，酒吧、慢摇吧、KTV等等。总之，耍都就是成都生活的一个浓缩，代表了成都人的生活方式。案例分析通过案例启示，找到了本项目的成功之道——以“耍都模式”来打造“洪雅都市生活另一极”相对独立于核心城区之外，自成体系，形成独有的特色与城市联系紧密，是城市核心区的一部分与城市的关系对公共交通的依赖较弱对公共交通和生活配套依赖性强，要求高对公共交通的依赖与核心区商业差异化，以独有的商业功能和特色吸引消费者大规模、商业聚集、一站式购物、公共交通便利核心竞争要素满足对生活要求更高的人、实现生活方式的转换体现传统型商业生活方式生活方式远离都市喧嚣、享受健康的休闲生活城市的繁华、热闹形象定位主要满足餐饮、休闲、娱乐需求，以及部分就近消费需求主要满足各类购物需求功能定位非传统、差异化的休闲商业中心传统的城市核心区商业整体定位——都市休闲主义“耍都模式”传统商业差异化我们希望让“洪雅耍都”成为这样一个地方，许多人来到这里并不是为了传统意义上的一顿饭,而是把这当成休闲放松的绝佳场所......第三部分项目规划与定位主题定位从市场的需求，以及文化的核心内容中，选择最佳的文化为载体，展现项目的生命力以临江瓦渡为引，以码头文化为中心，将洪雅当地的文化融入其中展示码头本身的商业和文化价值复苏百年商贾云集的历史场面核心定位青衣江畔集城市休闲娱乐餐饮文化历史为一体一个城市的历史文化展厅一个洪雅人娱乐休闲俱为一体新商业中心洪雅码头●临江耍都这里将是洪雅的城市新名片这里将成为洪雅的城市会客厅功能定位三益三力宜商、宜娱、宜游张力、活力、魅力引擎功能文化、观光核心功能娱乐、餐饮、休闲辅助功能购物、儿童、婚庆项目商业功能业态划分社区商业客群分析商业经营者一些大型的商业企业及小型商铺的商业经营者，需要有固定的经营场所，他们在选择经营场所的时候，除选择租赁外，还会选择购买商铺进行经营，这样可以拥有永久的经营场所，便于经营管理，同时，在总体收益上降低了经营成本，同时，物业自身的升值空间也将给经营者带来不菲的收益。商业投资客在目前住宅市场受到调控影响之下，住宅受限购、限贷等政策限制，而黄金、股票等投资渠道走势又趋弱，而钱放在银行又跑不过日益高涨的CPI，使得资金贬值。在此情况之下，有一定闲置资金，又缺乏投资渠道的客户，具有投资潜力的商业地产将成为他们的重要选择，为资金提供保值及升值的空间。酒店投资客普通的市民，有一定的积蓄，在满足生活的条件下，有一部分闲钱进行投资，银行的利率低于CPI涨幅，货币必然贬值，黄金其升值型不强，其空间大大低于房地产，股票受国际经济形势拖累，能够不亏就已经是较好的情况，在钱不多，又无投资渠道的情况下，小面积低总价的酒店类物业将成为他们的选择。重视投资客户的存在特点优点缺点项目目标策略选取直接销售开发商把商铺直接销售给业主开发商回款快、流程简单、操作方便销售实现难度大时尚街铺带租约销售开发商找到商铺租户，并带此租约与商铺业主签定买卖合约提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险操作较繁琐保证销售价值大面积商业返租销售投资者在与发展商签订商铺销售合同后发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助操作、手续最为繁琐酒店公寓销售方式选择招商先行是重点！招商是市场形成最为关键的一环，如何让更多的商户入驻经营，以此良性循环逐渐带动市场氛围的形成，商铺越多，产品越全，服务越应全面优化，市场就越有竞争力。打造都市休闲商业——“耍都模式”业态选择举措关键举措二：以主力商家聚集人气引进具有很强吸引力的大型超市以及专业店引进有吸引力的大型餐饮、休闲、娱乐商家关键举措一：与城市核心区商业差异化的功能餐饮所占比例最高拥有较高比例的休闲、娱乐社区所占比例较低本项目商业功能比例建议功能业态餐饮休闲娱乐社区配套46%42%12%定位复合型餐饮，包含各档次类型。中餐所占比例最高，以川菜和当地特色为主以中高档茶楼、健身康体、特产购物为主体，包含酒吧、咖啡、美容、洗浴等一系列休闲娱乐设施包含住户基本的生活配套需求，以小型超市、干洗店、取款机、个人护理为主本项目各商业功能的相互关系餐饮社区休闲娱乐共享人流锁定周边客户实现自我中心化作为周边住宅区的配套项目利润实现的关键项目吸引力的核心打造项目的文化和特色定义项目档次建立项目的标志性餐饮业态定位：美食胜地，最休闲、最时尚、吃货集中营别人是吃饱肚子，我们吃的是享受！建议引进当地著名商家入驻，可给与适当补贴，以此吸引人气，增加项目知名度。餐饮业态建议：餐饮业态规划种类面积特征㎡建筑面积㎡备注宴会酒楼150015001家本地知名餐饮200-30015003-5家川菜8008001家火锅/干锅800-100016002家西餐6006001家休闲餐饮500500不少于1家食品小吃100以下80010-20家合计730046%备注：未包含4500平米酒店客房部分的商业面积，酒店裙楼2-3层划分为酒店使用。休闲娱乐业态定位：从现在开始，让我们一起享受生活！突出休闲、体验，各年龄段全民娱乐洪雅当地特产商店：洪雅当地特产丰富，但缺少集中采购点，项目购物区将开设洪雅当地土特产商店，既满足了当地人的日常需求，又能满足旅游客群的采购需求。藤椒油高庙白酒藤椒雅连钵钵鸡旺儿汤洪雅绿茶休闲娱乐业态建议：休闲娱乐业态规划种类面积特征㎡建筑面积㎡备注量贩KTV200020001家茶楼300-40012003-4家水吧1503002家网咖500-8005001家足浴、SPA等500-100020001-2家酒吧500-8005001-2家当地特产商店75-1253003家合计680042%社区生活配套定位：体现生活品质的配套服务还有细节，至关重要，你终究是跟别人不一样的！社区生活业态建议：社区生活业态规划种类面积特征㎡建筑面积㎡备注便利店150200不少于2家五金店1001001家蛋糕店1003001-2家果蔬店2002001家干洗150200不少于2家美容美发100150不少于1家美甲、穿耳1001501-2家银行2002001家快餐店50-1003004-5家药店1001001家合计190012%备注：酒店裙楼1层划分为社区商业使用。酒店业态定位：非凡的设计理念与富丽堂皇的装潢更是让人备受尊贵！突出酒店特色——婚庆主题酒店1、如今人们生活水平不断提高，90后成为结婚市场的主要人群，他们大多希望自己的婚礼独具风格，质高价优，作为洪雅首家婚礼主题酒店，完全符合主流结婚人群的心理与要求。2、婚礼主题酒店以股权的方式与婚庆、摄影、旅游、家居等公司合作，形成婚庆一条龙服务，一方面减少新人准备婚礼的时间精力，另一方面覆盖婚庆产业链的上下游，掌握大量的婚庆资源，更具有盈利优势。第四部分项目亮点设计打造都市休闲商业——“耍都模式”亮点营造举措关键举措二：通过建筑装饰符号语言、营销活动等，营造都市休闲生活文化倡导从容、优雅的都市休闲生活以铺装、构件、装饰、小品来营造丰富、有趣的文化氛围关键举措一：打造体现文化码头休闲都市生活的建筑和小品景观大量的开放空间作为驻