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济南市县西巷商业项目研究（下）徐家汇徐家汇位于上海市中心城区的西南部，是上海市著名的商业中心之一。它的发展目标是要建成上海的“新宿”、“尖沙咀”，成为一个多功能、外向型、现代化、国际化，高标谆的一流新型城区。徐家汇以其“高、中、低、廉”并举的独特魅力，吸引愈来愈多的客流。同时其周边有龙华旅游城，衡山路欧陆风情街，宜山路建材家具街，及上海天文台、徐家汇天主教堂、徐家汇藏书楼、上海社会科学院等重要文化设施。徐家汇商城的商品档次是多样化的，东方商厦、太平洋百货公司和汇金百货档次较高，六百实业公司以中档为主，汇联商厦多廉价商品，并在双休日推出特价商品。丹东路和漕溪路交汇的十字路口处美罗城（百货、数码、休闲娱乐等）、太平洋数码占据东南区域，东方商厦位于西南区域；太平洋百货位于东北区域；港汇广场在西北区域。加上中兴百货商厦、汇联商厦、汇金百货、百脑汇、第六百货、大千美食林、建国宾馆、华亭宾馆等圈。港汇广场是比较典型的国内流行的自成体系的商业中心，“双塔”是上海第一幢“双塔”建筑结构的高档商务楼宇，两幢商务楼均为51层，高230米，是徐家汇地区目前最高的建筑物，建成后将为徐家汇地区增加建筑面积12.9万平方米甲级商务楼。港汇广场中的商场，建筑面积达130000平方米，集购物，娱乐，休闲，餐饮，观光于一体，内有250个品牌商铺，包括33间特色餐饮，及5000平方米的国际美食广场，15000平方米的'富安百货'，8500平方米的'桥外桥'主题乐园及6500平方米联华超市，3500平方米的名店运动城，永华电影城共11个放映厅，1400个座位，最大的放映厅有350个座位，层高10米左右。整个购物中心有3个（1个圆形，2个长方形）贯通6层的中厅，但两侧长方形中厅被各层之间的联廊连通宽度在2.5米左右。店面退护栏3米左右。垂直交通以扶梯为主，辅以观光电梯。港汇购物广场档次和品牌组合略显混乱，中低到中高档都有。面积使用率在50％左右，整体感觉是一个典型的室内步行街的概念。地下一层与徐家汇地铁站出口连通，业态组合为联华超市、运动城、KFC和部分低档餐饮、品牌店及贯通6层的中厅广场。主要吸引地铁站的人流。1层和普通购物中心模式差不多：室外的美食广场及餐饮区（国内品牌加上日韩特色的餐厅）、珠宝、钟表、眼镜、工艺品、化妆品和少量的品牌服饰店。2层～4层以自主经营的传统百货店模式的富安百货为主，2～3层搭配时尚品牌服饰店，4层搭配经营儿童服饰玩具、家具、电讯产品。5层主要组合为国内特色餐饮和新华书店相结合。6层以永华电影城（与华纳影视合作）为主，组合西餐厅、咖啡厅，电影院自主经营冷饮、快餐。350座位的放映厅，设施中高档，放映效果不错。港汇广场是当前国内购物中心比较流行的模式即：以写字楼、酒店、百货、超市、电影院（或溜冰场、健身中心等休闲场所）、特色餐饮为主力区域，其它传统商业业态环绕搭配经营。恒隆广场恒隆广场包括5万平方米的商铺和66层国际甲级办公楼恒隆广场。购物广场从B1层到5层为商场，被分为商场、健身房、美容院及餐饮等几个部分。云集世界各地的顶级品牌：法国Cartier、德国Escada、意大利Agnona、英国Dunhill、美国BCBG、西班牙Loewe、捷克Moser等诸多国际著名品牌已在此集中亮相。在一层，完全是顶级名牌的走秀场：CHANEL、LOUISVUITTON、CHRISTIANDIOR…LAGERFELD、FENDI、HUGOBOSS……。而且，几乎每一个品牌都把它们在中国的旗舰店设在了恒隆。恒隆广场的布局几尽奢华，不到50％的实用率，玻璃透光顶棚，将近4米的过道，所有不便使用的角落都不使用，据测算，世界商场的人均使用面积为1.2平米，而恒隆广场的竟达到1.5平米。实数国内少见的高级商场。对于济南是否适宜参考还需慎重考虑。外滩三号外滩三号由HouseofThree持有及管理的在世界范围的顶级商业店，它位于外滩一座历史上著名的七层大楼内，是一个汇集了当代时装、艺术、餐饮、文化及音乐之都市生活地标。除了GiorgioArmani和EmporioArmani专卖店外，外滩三号之访客亦可同时体验Jean-Georges法国餐厅、陆唯轩和黄埔会、顶层之新视觉餐厅酒廊、三度音乐沙龙、三号品牌专卖店、伊云水疗和沪申画廊。除了北京、上海中国商业领先城市外，在其它城市里基本上没有其存在所需的商业氛围和条件。4.2广州广州天河城天河城位于广州天河区天河北路及体育东路交汇处，正对体育西路地铁站出口，被视为广州现时最成功的大型现代化购物中心。此项目由广东天贸(集团)股份有限公司投资发展，于1996年开业。天河城是纯商业物业，总建筑面积达130,000平方米，共八层商场由地库一层至地上七层，另有地库二层及三层为停车场可提供900个泊车位。96年开业初期，天河城的天时地理人和均不足，天河区当时仍是刚开发之新区，地铁站仍未通车启用，人流、车流极少，到处是建筑工地，没有商业气氛，当时天河城的300多个铺位出租率不足40%。发展商坚持商铺只租不售，并于97年引入主力租户──著名日资百货吉之岛，承租地库一层全层楼面，达万多平方米，开设广州首家分店，引入销售鲜活食品的「未来超市」概念，引来当时广州零售业界的震撼，并成功吸引大批消费者。同时发展商亦与南大集团合作开办天贸南大百货，共二及三层部份楼面，作为商场另一主力店。随着天河商业区逐渐成熟，加上地铁开通、华南干线及京珠高速公路的建成，现今的天河城位处广州主要交通干道的咽喉位置，是从旧城驱车西往东走环市路必经地点;同时亦是位处周边城县居民如番禺、顺德、珠海进入广州的东大门，吸引市内及市外的消费者到来消费;更是省外──港澳及国外游客到广州的旅游景点之一，成为广州甚具规模的区域性商场，可吸纳不只本区的消费者，甚至是全广州及市外的消费者。天河城的商品组合如下:广州天河城商品及租户组合楼层商品组合租户组合地超市百吉之岛库一层货、小食街一层及二层时装配件、皮具、眼镜、精品首饰、百货(二层)天贸南大百货(二层),Azona,Theme,Jessica,Fornari,Joy&Peace,BalenoAttitude,S&K,Morgan,WeekendWorkshop,Bambini,Fion,Nike,Adidas,Patty,GStar,Miyako,经典故事,淑女屋,CottonShop,Juan,Carol&John’s,ViaSeta,Galaday,IPZone,Only,Feel100,天一良品,Midec,Belle,Betu,Kool,皮匠世家,卡丹路皮具,宝利珠宝金行,美生堂珠宝店,精雕世琢,金公主饰品,东方眼镜,明廊眼镜,先施眼镜,妍丽美容中心,Watson’s三层至五层家居、电子、家电用品、音响器材、工艺品、电视直销JVC,康佳音响,广东俊和电器,宜家居,高尚家具,德国家具,三星电子,祺昌电器,松厦冷气,丽星音响,陶玉轩,宝玉龙商行,音绿乐器,艺业工艺品,OSIM,文曲星六层风味小食、中式酒楼、甜品屋、电子游戏机中心、玩具宴江南酒家,稻香源,友和回转寿司,过桥米线,西关美食，香港避风塘,丹迪当雪糕,龟苓膏大皇,沙爹屋,奇趣屋,天梦宫电子游戏机中心七层美食广场、西餐厅、夜总会美食广场,大豪城夜总会,怡景西餐厅从上述行业及商品组合可看出天河城的行业综合性较强，走大众化中偏低档消费，尤以两间中档百货──天贸南大及吉之岛最具吸引力;饮食及娱乐行业也较齐全及多元化;唯服装品牌的档次有逐渐下降的趋势，如原有的Episode等档次的品牌已撤出天河城。发展商现时的策略以价高者得为主，品牌吸引力为次，整体上难免影响商品组合的档次。现时天河城首层平均租金为每月每平方米人民币800-1,300元，二层平均租金约为每月每平方米人民币600-800元，三层至五层平均租金约为每月每平方米人民币250-500元，六层至七层平均租金约为每月每平方米人民币60-150元。据本公司了解，早期六及七层的特色行业是由发展商联同零售商合作经营，以提成百份比作为租金。现时天河城的租金持续高企，发展商的租金收入十分稳定。商场平面设计方面，每楼层的平面方正，但均有第二走道，形成较多遮蔽的商铺。加上八层高的规律设计，令高层商铺价值减低，出现人流断层的现象。因广州人多年来均习惯于临街购物，3层或以上的楼层除非是有目的性的到访外，否则难于吸引他们到3层或以上作随意式的消费。广州中华广场中华广场位于广州东山区中山三路及较场西路交汇处，为烈士陵园地铁站上盖物业，属广州最具规模的大型购物中心之一，并于2000年4月开业。此购物中心总面积达168,000平方米，共9层商场由地库一层至地上八层。发展商将部份楼面以分契形式出售，但以5年售后反租方案回租小业主已买的铺位，以保持商场整体统一策划及管理。此方式可把已售出商铺的管理权中央集中化，以确保此项目可按发展商前期的规划包括商场主题、定位、档次、行业商户组合等各方面得以付诸实行。同时发展商可于商场发展早期便从销售商铺中收取一笔较可观的收入，相对纯出租物业来说，此方式的回报期较早，且可舒缓开发项目投入大量资金的压力，但对于商场整体的长远发展及规划，则有极大的负面影响。当时中华广场的商铺售价为每平方米港币30,000-100,000元，保证回报率高达10-12%，销售反应理想。但此售后回租的招商策略也存在一定的风险危机，若市场情况未如理想，商铺不能预期租出，或租金水平过低，将令发展商的收入减低，甚至亏损。再者，发展商作为商场策划及管理人的身份只有有限的时间，5年回租期满后，发展商对已出售的商铺不能再有经营的决定权，其行业及商户组合届时将以市场价格及个别小业主的意愿来主导，在大多数的情况下均因为租金利益的大前提而未能配合商场整体形象及商品组合。招商推广方面，中华广场于招商早期引入具号召力的日资百货吉之岛作为主力店，于二层及三层开设逾14,000平方米的广州第二分店，并为每层规划明确的主题，其现有之商品组合如下:广州中华广场的商品及租户组合楼层商品组合租户组合地库一层摩配城电单车配件及维修零售个体户首层名店城顶好饰品,深圳发展银行,中国工商银行,班尼路,Cool,广州日报连锁店,休闲小站,广州金银首饰有限公司,莱宝珠宝,君兰,古色,哥弟,阁兰秀,卡丹达土,爱色彩,卡路.约翰,适时雅集,佛罗伦,卓比,秀色,婷美,百丝,美的鞋,鱼宝专卖店,丝路花雨,圣雅芙,宾度,彩迅冲印,尚豪电视购物,百事飞行鞋二层吉之岛(未来超市+服装世界)吉之岛(未来超市及服装世界)三层俏衣裳,半层吉之岛赛西,虹化妆店中心,点石珠宝,紫色,Emanz,尚品,容易,芭莎衣裳,审美品味,姿蔓婷,百特,东尼,四季风情,佐丹奴,虹出口休闲专卖店,摩登机械修理连锁店,英杰皮具,OceanSpirit,名镜廊,Q博士,儿童廊,水族世界,创意家具,万家好电视直销,李宁牌运动系列,飞行鞋专卖店四层中华数码城祺昌电器商行,广州中唱人音像,天龙,CAV丽音响,奋达音响,南方电讯网络,金中华通讯,诺基亚,TCL,三星Anycall,爱立信,天音通讯,一号通讯,欣泰计算机,泰来计算机,商务通,康柏计算机,广州窗口,槟城美食五层家居世界恒生家俬,国际家俬,高尚家俬,华洋家俬,健威家俬,创艺家具六层凤凰文化城(壹创书城)闲逸书屋,三地书店,广东标准校书店,西红家俬,明济一品家具,水灵阁,陆羽轩茶艺馆,紫霞轩,醉茗堂茶庄,西域风情,西兮,凤凰琴行,,IRENZE,华叶坊,花.COM,搜,蓝宝石,家居饰品,禧盈艺术廊,中兴珠宝,TribalSilverJewell,中国一绝,惜石小屋,宝石标本中心,章易文化舍,龙凤戏服,荣宝轩,销之都音像总汇,声之源,七层美食广场千筋串,面家小吃,品味一号,旺长安,食之味,为食坊,唐之风,江风味,天津包子,来者为美食,瑞士卡多夫,金牌猪手,友禾寿司,环宇美食,金顺风,新标记,上海小笼饱,兰州拉面,东东高丽韩国餐厅,贝来鸟,快口夹,天天豆浆大王,大兴美食,太平沙财记驰名牛腩粉八层电影院从上述商品组合可见，地库一层安排为摩配城销售电单车配件，并提供维修服务，