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济南老城项目市场及产品定位报告市场篇定位模型PARTⅠ宗地剖析PARTⅡ大势所趋PARTⅢ西城观察PARTⅣ杀出重围PARTⅠ宗地剖析1地块初判宗地剖析项目区位宗地北至清河街（正对面为区政府）；南至水鸣街，东至经十路，属于长清老城区核心位置。周边生活配套设施齐全，交通便利，长清宾馆为老城区目前唯一营业的大型宾馆，且将高起点规划重建，地块价值突出。老城区核心长清区政府宗地剖析宗地现状除清河路为主干道外，宗地其余三面均动线不足。目前地块尚未拆迁，有部分居民用房，同时长清宾馆依旧营业中。未拆迁的长清宾馆水鸣街清河路对面的长清区政府地块中未拆迁的居民平房地块四周现状宗地剖析项目规划2.51公顷，其中规划道路用地面积约0.18公顷，可规划建设用地面积约2.33公顷。地上容积率不大于3.0，地下容积率不大于1.2，建筑密度不大于18%，绿地率不小于35%，停车率不小于100%。地块分为两个部分地块A：公建1.34公顷，其中规划道路用地面积约0.35公顷，可规划建设用地面积约0.99公顷。地上容积率不大于3.4，地下容积率不大于1.4，建筑密度不大于22%，绿地率不小于30%，每百平方米建筑面积须配建停车位不小于1.0个；地块B：居住宗地剖析宗地初判地块形状及大小宗地占地较小，其中居住用地仅38亩，且地块为长方形，可利用资源较少。容积率地块最高给予容积率为3，以0.5的别墅规划和3的高层规划比较，两种形态的售价要达到6倍，经济收益才能平衡。无论从地块属性、经济收益、还是周边环境，已经确定本项目未来开发形态为小高层或高层的普通住宅地块价值：体现在片区发展情况未来竞争对手：小高层、高层项目地块位置老城区核心位置，周边生活交通配套均与老城共享地块价值体现在片区的发展情况宗地剖析2片区在整个城市地位东拓中疏北跨南控西部新城西进济南城市规划以发展高新技术、冶炼、化工、出口加工、国际信息、空港型工业为主。人口发展规模控制在60万至70万人，城市建设用地70平方公里左右。南部山区将着力发展生态、观光旅游及农业；该城区为消费者心目中的理想高尚住宅区目前，开发济南经济开发区、大学科技园和长清主城区等已成为省城“西进”的主旋律。老城保留商业服务中心的职能，加强古城保护，以体现泉城历史文化风貌为特色•城市改造给房地产带来巨大的发展空间•目前西部新城进入了全面建设阶段，各部分产业已经初具规模。★西部新城区定位为省会济南的西辅城。全区总面积1178平方公里,辖九镇二乡，613个行政村，约53万人口。由五部分组成：长清城区、大学科技园、经济开发区、农业高新区、五峰山风景区。以规划目标为指导，目前西部新城区进入了全面建设阶段，各部分产业已经初具规模。片区规划西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主，形成现代化新城区。但按照规划，作为长清片区的中心，西部新城区将以高校科技园为核心，引领济南西部大发展。3片区现状及价值分析片区现状西部城区目前形成规模的为发展园博园、大学城为核心的大学科技园和以旧城改造为主的长清老城区这两大片区。长清老城区大学科技园济南市区经十路延长段（国道220）约30公里约7公里功能：长清城区，以建成功能齐全的政务区、居住区、服务区为目标，进一步完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境。面积及人口：规划面积达45平方公里，现已形成15平方公里、10万人的规模。全面实施了道路绿化、美化、亮化、净化工程，新增绿化面积6万平方米，城区绿化覆盖率达38.6%，人均占有公共绿地超过12平方米。现状：旧城改造是全市最大的旧城改造工程，总面积1.6平方公里,拆迁面积44万平方米,建设面积110万平方米,总投资5.2亿元,一期工程顺利推进。老城区目前旧城改造工程巨大，力求建立一个完善的西部城市功能。但由于距离济南市区较远，且济南路况较差，车时要1小时以上，同时济南人有”住东不住西“的情节，市区人口难以导入，目前老城区还是局限于本地居民为主。面积：大学科技园区自2003年7月份开始建设，规划用地面积43.11平方公里，中心区规划用地13平方公里，建筑面积695万平方米，主要承担了文化娱乐、体育医疗、商业金融、行政办公和居住等功能。功能定位：规划是山东省高级人才培养基地、科学研究和信息交流中心、学研产一体化发展、环境生态化、运转信息化的城市新区，建成后将是整个西部片区经济、文化、教育、科研中心。规划前景：大学科技园总投资约400亿元，全部建成后将成为一个能容纳12所高校，24万在校生，具有40万人口，国内一流的文化产业园区。现状：目前已有9所高校入住大学科技园，分别是：山东师范大学、山东工艺美院、山东艺术学院、山东轻工业学院、山东中医药大学、山东交通学院、中华女子学院山东分院、山东劳动职业技术学院、山东工会干部学院。9所高校总用地面积15000亩，总规划建筑面积360万平方米。现在园区内在校师生总数已达13.5万人。大学科技园园博园的开放和大学城模式的开发理念及周边较好的自然资源，使得区域跳脱出长清区概念。近两年开发的一系列高品质住宅，特别是低密度物业，吸引了较多市区投资客的眼光。比较老城区大学城优势：各种生活配套完善供地少，核心地块价值优势突出交通相对便利劣势：城区趋于饱和，虽有一定规模改造工程，但发展空间还是有限。居住环境差，同众多北方县城一样，存在规划乱的情况，同时缺乏大型现代化居住小区。优势：规划起点高，储备土地多，有较大的发展空间政府导向力度强，是市政府发展西部城区的核心自然资源优越劣势：目前周边配套匮乏过分依赖政府力度，近两年发展速度已有所放缓，后期是否能如预期一样，风险较高。长清两大城区比较各有优劣，吸引不同的目标客户在宏观战略及目前区域高速发展现状看，长清区与济南市区联系日益紧密，将承担济南西部辅城的重任•城市西进的主旋律；起点高、规划新•大学开发模式的高速发展，及园博园带动的土地升值•恒大、中建、北京建工等大型开发商进军长清市场，带动新一轮开发热潮•长清旧城上百万的改造工程，现代化城市的完善。•预计将修建直达大学城的轻轨，大大改善区域交通12345长清区片区价值定位长清区将逐渐成为济南西部投资开发的新热土PARTⅡ大势所趋市场成交09年前三季度济南商品房住宅市场成交228.4万方，同比增长142.2%，并远超08年全年成交量141.6万方。但从六月份开始，每月成交量开始出现明显的环比下降趋势。住宅商品均价走势09年济南整体住宅商品房价格基本呈现稳步上扬格局，特别是近三个月，虽然成交量逐月萎缩。但成交均价却持续走强，9月份济南中部地区均价已突破9050元/平方米，整体均价达7109元/平方米前三季度济南的房地产市场，可谓季季不同，如果要寻找一个关键词来描述宏观市场总结但结合宏观经济开始复苏，”保八“目标的无可置疑，国家调控预期加强，据年底结束的各种楼市优惠政策是否还能延续，价格持续高位走强远远超出购房者心里底线而导致的“量缩”行情新的一波调整或将出现一季度二季度三季度进入3季度由于具有楼市风向标的销售面积出现逐月的环比下滑，是“拐点”初现还是阶段盘整，成为人们热议的话题。“回暖”“井喷”“拐点”OR“盘整”PARTⅢ西城观察以老城区为基础，依托大学城向东部拓进。两板块发展老城区大学城老城区发展成熟，配套相对较完善，随着承载能力逐渐趋于饱和，主要发展旧城改造项目；大学城板块依托大学城的进驻和园博园的开放，以其独特的自然资源成为新兴发展区域，目前区域配套尚不完善。7KM1老城区板块现状老城区板块本案老城区发展成熟，是本地居民习惯性购房的首选地，鉴于其发展空间较小，目前市场供应多为小型项目，零星分布，目前供应较少。依托老城区，零星分布市场供应少，居住氛围浓，是当地居民购房的首选；城区规划向东发展，逐步与大学城靠拢。恒大地块原汽配城地块未开工地块港基滨河华庭地址：经十西路与重汽黄河路交界处西北角建筑形态：小高层、高层开发商：山东港基建设集团占地面积：6万㎡建筑面积：9.76万㎡总户数：685户开盘日期：2008年12月销售均价：开盘时3300元/平方米，目前3600元/平方米主力户型：87-93㎡的两房，113-137㎡的三房热销户型：87-93㎡两房，113-130㎡的三房滞销户型：130-137㎡的三房距离城中心有1KM的距离，商业配套有一定距离；项目规划较好（外立面、建筑形态、规划排布），有一定的规模，同时南侧有滨河公园水景资源，项目品质有较好；户型较小，总价低，伴随整体房地产市场火爆，去化速度快。本案共有8栋房源，自去年末开盘到现在已推出四栋，基本去化完毕，现准备推出剩下四栋，剩余约350套房源。长兴苑该案处于老城区向东拓展的发展方向，后期规划好小区周边有几个已入驻小区，生活氛围趋于成熟；整个社区规划较大，有规模优势；后期供应量大，建议跟踪关注地址：凤凰路以西，龙泉街南北两侧建筑形态：多层、小高层开发商：济南长兴房地产有限公司占地面积：20万㎡建筑面积：30万㎡总户数：2000户开盘日期：二期2009年7月销售均价：3600元/平方米（小高层顶层）主力户型：80-103㎡的两房，135-140的㎡的三房2009年7月本项目开出第二期共4栋小高层约200套房源，目前已基本去化完毕，项目三期是位于马路对面的一块土地，目前尚未开发，预计明年入市，该地块占地约10万㎡，规划为22栋小高层。未来三期一、二期地址：东临峰山路，南面龙泉西街，西接孝堂山路，北邻中川西街建筑形态：多层、小高层、高层开发商：济南楚天置业有限公司占地面积：100万㎡建筑面积：184万㎡总户数：15000户开盘日期：一期预计明年上市销售均价：未定主力户型：未定逸和城长清最大的旧城改造项目，体量庞大，大手笔规划；位于老城区位置，地址位置好，自建配套齐全，预计未来售价较高；该案分期开发，开发周期预计10年左右，首期明年年中入市后市供应庞大，冲击本地市场供应，建议关注；该案是长清最大的旧城改造项目，分期开发，除建设住宅外，并规划建有逸和财富广场、逸和国际大酒店、逸和酒店式公寓等商业配套，同时根据总体情况布局逸和城的教育、医疗、卫生、商业、金融、邮电等配套设施。地址：大学路和莲台山路交叉口西南角建筑形态：多层、小高层开发商：济南楚天置业有限公司占地面积：2.5万㎡建筑面积：6万㎡总户数：450户开盘日期：2007年11月销售均价：3050元/平方米（多层6F），2500元/平方米（多层7楼阁楼）主力户型：60-70㎡的一房，128-130㎡的二房140-155㎡的三房楚天书香门第项目社区较小，外立面落后，品质较低；户型设置不合理，一房不能满足需要，两房与三房面积设置过大，造成总价高，去化周期长。该案目前进入清盘阶段，只剩三、四套多层六楼与七层阁楼房源，均为150平米以上三房老城区板块小结老城区房地产开发总体规划向东发展与大学城靠拢；老城区房地产市场发展由于受地块大小限制，目前在售项目规模普遍较小，无大社区规划，品质较低；旧城改造已经提上日程，未来老城区的新建商品房将激增，在建的逸和城将是本项目的竞争队友之一；目前老城区供应的项目以多层、小高层为主，伴有少量的高层，随着土地资源的稀缺和潜在客户对项目品质的要求，小高层、高层房源将成为市场供应的主流。区域内小户型房型去化较好，90㎡左右两房，110-130㎡的三房，去化较好，主要原因是合理的控制总价，大房型总价较高去化缓慢。目前板块内普通住宅的售价在3500-3600元/㎡区域购房客户主要以本区域客户为主，外来导入客户难度较大2大学城板块现状大学城板块依托大学城，基础设施的跟进，园博园的开放，改善内部环境，区域知名度提高，外来人口开始导入，吸引老城区自住客户和部分济南市区投资性客户；由于其独特的自然资源，区域产品定位以别墅等高档物业为主，普通住宅较少。园博园北京建工地块未开工地块鲁商常春藤大学城首屈一指大项目，知名开发商大手笔规划；自然环境好，项目品质较高；目前生活配套有待进一步增强；主力户型较小，有利控制总价，吸引老城区年轻一族自住购房；区域大规模的开发，可以想象的升值