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济南馆驿街项目市场调研与投资可行性分析初步报告引言－项目背景概述馆驿街是历代官方驿站所在地，一其历史久远、商贾云集、民风淳扑闻名于济南馆驿街小区便因此而得名。该项目位于济南市纬一路以东，顺和街以西，经二路以北，馆驿街以南，西距济南市政府约500米，南距济南繁华商业街经四路及济南人民商场300米，东临趵突泉公园、大明湖公园、泉城广场等著名旅游景点，是济南中心商务区的重要组成部分。第一部分济南简介济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心。济南是国家批准的副省级城市，现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积8227平方公里，常住总人口569.0万人，其中非农业人口222.2万人。济南位于山东省的中西部，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，南面与列入“世界自然文化遗产”清单的泰山毗邻，北与被称为“中华民族母亲河”的黄河相依。济南属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温14摄氏度，年平均降水量650-700毫米。济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，故被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。中国实行改革开放政策以来，济南市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。第二部分宏观分析一、宏观经济济南2005年国内生产总值达1876.5亿元，比去年增长15.6%。人均国内生产总值突破31604元,同比增长14.2%。居民人民币存款余额1024.4亿元，同比增长17.7%。全年在岗职工平均工资16472元，比去年增长15.8%。消费价格总水平下降0.9%。城镇居民人均可支配收入12310元，同比增长14%。城市恩格尔系数33%。2005年年末城镇登记失业率3.86%，比去年略微上升了0.05%。2006年1-8月份我市城市居民人均工薪收入为9050.1元，同比增长15.9％，占可支配收入的90％。总结：近两年济南宏观经济保持高速增长，居民收入增加，银行存款增加，物价指数平稳。居民消费转向房产、汽车等大额消费品。这为房地产业的发展提供了有利保障。附：济南近几年国内生产总值对照表：单位：亿元1066.2120013561583.71876.5020040060080010001200140016001800200020012002200320042005分析：2002年国内生产总值同比增长11.2%。2003年国内生产总值同比增长11.6%。2004年国内生产总值同比增长14.4%。2005年计划国内生产总值同比增长15.7%。二、宏观房地产市场分析商品住房价格增幅趋降2005年上半年，济南市商品住房2612元/平方米，同比增长0.2%，回落19个百分点。在国家为稳定房价新出台的一系列调控措施制约下，济南市前5个月商品住房累计平均价格均未超过去年的2574元/平方米，呈现出罕见的、相对稳定的负增长态势。直到6月底，房价才微增0.2%，仅比去年同期增加了4元/平方米。商品住房2612260805年6月04年6月15001750200022502500275030003250350003.6月8月10月12月2月4月04.6月8月10月12月2月4月05.6月元/平方米年累计平均价格每月平均价格进入2006年上半年，从整体价格水平来看，本季度新增楼盘中，普通住宅的整体开盘均价为4663元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上上态势，此外别墅的整体开盘均价为5616元/平方米，属于城市中的经济性别墅。二手住房价格明显走高05年上半年，济南市二手住房均价2239元/平方米，同比增长25.4%，提高16.8个百分点，增幅明显过大。去年4月份，二手住房价格增幅曾开始减缓，上半年同比增长仅8.6%，年底也不过以13.8%的比率报收，增幅同比回落8.5个百分点。但今年以来，由于宏观调控力度不断加大，尤其是去年自6月1日起执行征收营业税等相关新政策，使不少前期购买的高价位高品质的投机、投资性商品住房迫不及待地涌进二手房市场，买卖双方争搭“优惠政策末班车”的人迅速增加，并由此引起了二手住房成交结构的反常变化，即一方面较高价位的成交量大幅增加，另一方面较低价位的成交量则大幅下降。所以，这段时间二手住房均价走高不足为奇。二手住房178522394月04年6月05年6月10001250150017502000225025002750300003.6月8月10月12月2月4月04.6月8月10月12月2月4月05.6月元/平方米年累计平均价格每月平均价格二手住房（含市郊）均价趋势图中高档商品住房套型销售出现缺口05年上半年，济南市销售的商品住房除150平方米以上的大套型同比有增长外，其余都出现不同程度的下降，其中110～130平方米套型的下降缺口过大，达到-37.8%，明显有失均衡。步入2006年后，从供应产品来看，本季度新增楼盘仍以普通住宅为主，主力面积在120-150平方米，并有两个市区的别墅项目在本季度集中上市。建筑形式上，普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不大，可见继国家颁布严控土地政策后，其政策效力日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层。977369889471142140123602505007501000125015001750200050㎡以下50～7070～9090～110110～130130～150150㎡以上05年上半年销售件数04年上半年销售件数商品住房套型面积销售件数对比图物业形态比例图别墅21%高层26%小高层21%多层32%投机、投资性购房明显减少从市场现状看，自调控新政出台以来，济南市投机、投资性购房明显减少。原有的投机、投资性房产能抢去年在6月1日前出售的相对来说毕竟是少数，大部分只能把原准备短期转手的住房转向长期出租。其中，自然也包括房产中介商。高价位、大户型住房销量快速增长2005年济南市商品住房1500—2000元/平方米价位的销量最高，这种状况与去年相同。但是，1000—1500元/平方米价位的销量却出现了负增长，该现象主要与低价位住房市场供应量减少有关。相反，3000至5000元/平方米区间的销量却出现了成倍增长。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米价位的销量增长达3至5倍以上。在高价位住房销量快速增长的同时，大户型住房的销量也呈快速增长态势。2005年全年130平方米以上的大户型共计销售4947件，同比增长102.5%；所占商品住房销售总件数的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的销量增长最快，为上年同期的2.3倍。在2006年新增楼盘中，普通住宅的均价达到4500元/平方米以上，显示出了上上态势。高层住房销量一路走高济南市高层、小高层住房2005年全年销售5823件，同比增长96.8%，增幅高于多层住房74.5个百分点。尤其是高层住房的销量同比增长3.7倍，与济南市商品住房中价位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房销量增长密切相关。由此可见，一方面，随着人民生活水平的不断提高，高层住房正快速得到中高收入群体的认同；另一方面，正是由于高层、小高层这类高价位住房销量的高速增长，促使其成为拉升我市商品住房平均价格的重要因素之一。2006年以来，由于政策效力日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层，因此高层住房的去化率不容忽视。总结：济南房地产市场随着04、05年国家政策的不断出台，当地房地产市场的不断调整，目前，06年房地产市场正进入供需平衡，价格平稳小幅上扬的良好态势。随着济南经济的不断发展，小高层、高层住房正快速得到中高收入群体的认同，这类高价位住房带动了济南房地产市场的价格，同时也带动了中高档楼盘销量的高速增长。三、土地市场分析1、济南二季度土地市场概述二季度土地市场活跃，土地供应量较大，挂牌出让成为主要出让方式，总共公告15宗土地，公告土地面积2122.792亩。成交土地10宗，成交土地面积1913.22亩，成交金额为18.85亿元。2006年延续了以往的国家宏观调控，加强土地市场调控成为了国家调节房地产市场的一个重要杠杆。刚出台的九部委意见强调了要加大对闲置土地的处置力度。此外，国土资源部今年5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，规定从5月31日起，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也要进一步控制。2、济南二季度土地供应情况供应时间4月份公告土地9宗，占二季度总供应宗数的60%，土地供应面积达113.85万平方米，占二季度土地供应面积的80.5%。5月份仅有1宗土地公告，土地供应面积为11.08万平方米。6月份土地有5宗土地进行了公告，土地供应面积约为16.59万平方米，占二季度土地供应量的11.7%。按供应宗数按供应面积供应区域从区域上看，历下区和历城区分别有5宗和4宗在二季度进行了公告，占据总供应量的绝大多数，其中历城区的土地供应规模较大。其次为槐荫区，有3宗土地进行了公告。高新区、天桥区和市中区分别有1宗土地进行了公告。槐荫区、高新区、天桥区、市中区，土地供应量所占二季度的比例总计不到10%，供应量较少。土地来源以旧城改造和新城建设结合供应。按供应宗数按供应面积3、土地出让方式二季度所公告的土地出让方式全部为挂牌。无论区域和土地用途，均采用挂牌的形式进行公告，招标和拍卖的形式没有出现。按行政区域历城区用地类型丰富，包括公共设施用地、住宅、配套公建及非配套公建、及工业仓储用地，其中住宅、配套公建及非配套公建供应量高达57.7万平方米，公共设施用地及工业仓储用地也超过20万平方米。除槐荫区有0.3万平方米的公共设施用地供应之外，其余区域主要用地性质为住宅、配套公建及非配套公建及纯居住用地。住宅、配套公建及非配套公建用地天桥区土地供应约为61.5万平方米，历下区约86.4万平方米。从区域来看，住宅、配套公建及非配套公建用地属于各个区域的供应主要用地性质，房地产开发仍以住宅开发为主。4、土地成交情况按成交规模二季度土地成交主要集中在5月份，土地成交高达9宗，平均每宗成交面积为13万平方米，4月份无土地成交但公告土地较多，，使得5月份土地成交较多。按成交时间该季度公开挂牌出让的土地中，成交面积浮动范围较大，其中地块规模在10万平方米以下的土地占到出让总量（数量）的70%，可见以小地块供应为主，规模性土地供应较少。成交土地技术指标二季度成交土地的容积率主要集中在1.5-2.0之间，所占比例为45%，容积率2.0以上的比例为33%，而低于1.5的容积率低密度住宅用地较少。从而可以看出，成交土地用地强度较大，建筑形式以小高层、高层为主。成交价格二季度成交总价18.85亿元，整体土地单价为98.5万元/亩，平均楼面地价为1080.3元/平方米（不包括工业用地），其中价格最高的当属历下区和平路地块，出现了414万元/亩的天价。不同性质土地成交价格二季度居住用地成交1262.72亩，根据位置不同，价格在666.6-414.5万元/亩之间，本季度居住用地最低成交价出现在历城区一宗规模较大的地块上，而最高价是位于历下区绝版地段的和平路地块。位于槐荫区的一宗公共设施用地（商业）成交单价也高达333万元/亩，与惯例相符，工业用地成交价最低。不同区域土地成交价格（注：仅分析居住用地）从上图可以明显看出，受土地所处地段和周边环境发展的影响，二季度成交土地中，历城区土地价格最低，依次往上是槐荫区、高新区，历下区出让地块地段优势明显，成交价格也是最高的。二季度成交的土地当中以居住用地为主，成交居住用地及其配套公建7宗，土地面积约84.18万平方米，达到78.25%，其次为工业用地，成交2宗约23.1万平方米。公共设施商业用地仅有1宗成交，约0.3万平方米。企业来源从中标企业来看，本地中小开发