搜索
2009年11月谨呈：高新区控股集团东拓置业高新区七地块商业项目沟通报告城市新区商业领航2基础思路技术路线核心问题目标与约束条件3挖掘项目商业价值，实现成功招商开发目标界定目标不同区位、不同物业类型、不同操作模式下，如何挖掘七地块商业价值，提升整个项目开发价值？如何实现项目成功招商？约束条件七大地块中目前部分已经规划完成，存在规划调整的难度七地块均处于不成熟区域，商圈支撑力不足4基础思路技术路线目标与约束条件核心问题5各类商业面临核心问题区域土地一级开发如何通过产业发展带动区域发展？如何打造区域内商业中心？在合理规划前提下，如何成功招商？综合体综合体适合何种发展模式？商业带动？商业配套服务？如何通过各物业关联性提升综合体综合价值？如何操作大型商家定制？主力店如何招商？如何确定合理规模和业态？项目采取何种操作模式？如何确定自持与租售比例？如何通过商圈消费人群及商圈成熟度确定租售价格？住宅底商如何通过住宅底商开发，提升项目综合价值（包括配套价值、收益价值及附加值）？地块约束条件下，如何确定合理的商业规划？如何挖掘地下商业价值？核心问题6基础思路核心问题目标与约束条件技术路线7各类项目操作技术路线住宅底商综合体商业土地一级开发8技术路线一：住宅底商操作模式界定客户目标分析宗地条件确定项目限制条件及核心问题现金流？利润最大化？项目商业调研商圈调研现有商圈规模、业态、档次、消费客群、辐射半径未来商圈规划发展规模确定商圈市场空间消费者市场调查商户调研结构性深度访谈项目周边人口规模、消费水平及消费习惯调研有目的组织调研商业项目调研在售楼盘供应潜在土地供应分析未来市场竞争情况，及对项目启示（产品、规划、客户方面等）市场需求调研供需对比确定住宅底商形式沿街底商？内街？会所商业？商业规模及服务范围社区商业？区域商业？商业业态及主力户型开发模式及相应客群出租？出售？项目营销诉求点项目定位（概念定位、功能定位、形象定位及客户定位）产品设计建议及定价项目定位（概念定位、功能定位、形象定位及客户定位）92009年1-9月济南商业市场供应与消化量4.36.15.64.95.955.354.13.10.240.620.761.070.940.730.960.941.090.91012345672009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.10商业供应量/万平米商业消化量/万平米在售商业市场2009年1-10月济南商业供应49.3万平米，月均供应4.93万平2009年1-10月济南商业消化总量8.26万平米，月均消化0.826万平米10在售住宅市场2009年1-10月份济南东部与济南市住宅消化套数统计261450859816266912931319111582588072513412404293046913049297726231964159805001000150020002500300035004000450050002009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.10东部消化套数济南市消化套数2009年1-10月济南消化住宅24302套，其中东部住宅消化10487套，占济南住宅消化总量的43.15%济南东部房地产市场火爆，东部人口迁移现象显著11土地供应市场2009年1-9月份济南东部居住和商服用地供应总量为99.40万平米，占济南市土地供应总量的25%；2009年1-9月份济南东部居住和商服用地成交总量为68.20万平米，占济南市土地成交总量的22.70%2009年1-9月份济南各区土地成交量统计（万平米）中部,14.64,4.87%北区,4.18,1.39%东区,68.20,22.70%西区,213.37,71.03%2009年1-9月份济南各区土地供应量统计（万平米）东部,99.40,25%北部,32.85,8%西部,197.94,52%南部,0.77,0%中部,60.67,15%济南东部土地供应与成交量较大，未来东部市场竞争激烈12济南市城市化发展经历了三大跳，老城商圈—大观园商圈—泉城路商圈—新城中心商圈济南东部规划及全运会的刺激下，高新区商业快速发展。商圈演变济南商圈发展经历三级跳，目前东部城区已经成为商业发展热土13济南七大商圈涵盖西部、北部和南部，东部新城缺乏商圈带动商圈格局？商圈地理位置商圈地位核心商业租金(元/m2/天)消费群来源泉城路西到黑虎泉北路，东至趵突泉北路，北接泉城路，南临文化西路济南古老的、最繁华的、唯一的市级商业中心购物中心、大型超市、品牌店4-40全市市民、外地游客、客户群范围广泛西市场西到中山公园，东至顺和高架桥，北接经二路，南临经七路西部商业中心及小商品专业市场中心购物中心、大型超市、大型小商品批发市场2.5-8西部槐荫区、天桥区居民，消费者购买力相对较低经四路东起顺河高架，西达纬三路，南接经七路，北到经二路没落的传统商圈，可视为泉城路商圈向西的延伸百货、地下商场2-8主要来自天桥区和市中区；追求时尚，对价格又较为敏感的青年和对价格较敏感的中年人花园路东起二环东路，西至大明湖东路，南到山大北路东北部商业中心批发市场、大型超市、专业店、品牌店2-35历城、历下区居民北园西起三孔桥、东至历黄路，南接经一路、北临清河北路家居建材专业商业中心，专业市场聚集地家居、建材类专业市场1.1-7.4整个市区和周边地市英雄山东起体育场，西达英雄山路，南接赤霞广场路，北到经十路迅速崛起的南部商业中心文化用品、体育用品、家居、服饰2.5-8.5主要南部山区消费者，辐射济南整个城区、周边省市泺口南起无影山路，北至泺安路济南服装专业商业中心服装2-5.5济南市区及周边的经营商户、中低档消费者14高新区运营商业物业以社区底商为主，经营模式单一，经营状况一般区域规模（㎡）主要业态经营状况租金水平备注工业南路13000住宿、餐饮、娱乐很好1.0—1.5财富中心1000餐饮一般2黄金时代—雅居园10000超市、便利店、金融好1.2—1.8含明月大酒店8000㎡新东方花园3000超市、餐饮差1不含未营业部分炼油厂宿舍4000超市好1.5合计运营面积31000高新区业态比例图4%18%13%5%5%5%8%4%5%2%4%3%24%住宿餐饮便利店洗衣店银行服装营业厅药店美发中介娱乐摄影其它业态：主要为餐饮、便利店、住宿、洗衣店、银行等，以及少量的洗浴、足浴、服装、中介等。消费人群：高新区办公人群、周边小区、村庄居民，以及出差人群，层次差距较大。性质：社区商业模式，消费容量不足、消费模式单一。社区商业供应量比较大，但是经营状况不容乐观。东部商业现状15高新区商业物业分析高新区在建商业物业状况高新区在建商业物业分布表区域规模（㎡）供应时间备注盛世花城4000008年下半年面市2万集中商业，其余为两层底商，单铺约400㎡莱茵小镇3000008年5月份沿街商铺黄金时代三期6000沿街一层商铺新东方花园2000指未营业部分沿街商铺未营业部分合计7800016高新区商业物业分析高新区潜在商业物业状况高新区潜在商业物业分布表鑫苑国际城市花园沿工业南路和开拓路两层商铺，单铺80—200㎡，合计8366.4㎡中齐未来城占地60501平方米，建筑面积约10万平方米，建设住宅，会配以部分社区商业海信项目占地88065万平方米，建筑面积约25万平方米，住宅用地性质，规划未确定，会配以部分社区商业浪潮项目规划尚未确定，预计配以部分社区商业海尔绿城商业部分可能将以裙楼的形式出现，定位应为社区商业2007—G33号地位于历下区贤文路西侧，经十东路北侧，占地50594平方米，地上容积率4.2，地下容积率2.8，商服性质，40年使用期，由山东省鲁商置业有限公司和山东银座汽车有限公司取得。可能用于鲁商汽车项目17东部人口以传统产业（钢铁、炼油、电力等）企业在岗职工、高新技术企业人员、高档住宅小区居民为主，收入较高，消费能力较强，为商业项目提供了消费支撑力高新区及其方圆3公里地区内，人口以传统产业（钢铁、炼油、电力等）企业在岗职工、高新技术企业人员、高档住宅小区居民为主，三部分人口各占26%、22%和20%；其次是原住居民（即旧城改造的原城郊村民），占10%；金融保险商贸类企业人员、政府官员、大学和职校师生及其他人员，各占3-6%高新区人口构成22%6%3%5%10%3%26%20%5%高新企业人员金融保险商贸企业人员外来经商人员政府官员原住居民大学及职校师生传统产业企业在岗职工高档住宅小区居民其他人员在人口年龄结构上，东部是济南人口年龄结构最轻的一个区；就人口收入和消费水平而言，该区域人口高于天桥区、槐荫区，在济南市处于中上水平，如果考虑到盛世花城、鑫苑国际城市花园、海信慧园等目前在售和在建项目入驻人口，可以预见高新区人均学历、收入及消费水平将居济南市前列。人口特点18住宅市场东部住宅市场销售火暴，东部新城已经成为人口迁移的重点区域商业市场东部商业市场竞争激烈土地市场土地潜在供应量较大，未来房地产市场发展迅速小结商圈东部缺乏商圈，为东部商业的发展提供较大的发展空间人口特征东部呈现人口年轻化、高学历、高收入特点，为商业市场提供强劲消费支撑东部商业发展时机成熟激烈的市场竞争为东部商业市场发展提出挑战、19龙园高新区商圈奥体中心商圈龙园项目住宅底商评估齐鲁软件园龙园住宅底商属于正在崛起的高新区商圈，距离未来发展潜力较大的奥体中心商圈较近，未来发展潜力巨大龙园项目住宅总建面约32万平米属于中等规模社区，住宅沿街底商可作为辐射项目周边客群的社区底商，规模在项目规模的2%-10%之间。项目距离齐鲁软件园较近，目前软件业生活配套设施不完备，项目沿街底商主要用于服务龙园项目居民以及软件园内工作人员为主龙园住宅底商规模及业态是此住宅项目操作之难点所在可通过对高新区现状商圈发展情况、未来发展潜力以及软件园工作人员年龄、收入状况、消费习惯等进行综合调研基础上确定。在实现价值最大化的基础上，尽量减少对住宅的影响，也是项目必须考虑的问题在规划设计上，可考虑通过减少内街数量、合理设置餐饮等多烟气污染业态的位置、娱乐等噪音较大业态的位置等方法，规避住宅底商对住宅居住品质的影响。20涵玉翠岭住宅底商评估涵玉翠岭项目总建面约31万平米，属于中等规模楼盘涵玉翠岭临旅游路，交通便利，未来随着奥体商圈的发展，将逐渐发展为奥体商圈的辐射范围涵玉翠岭距离小汉峪和港沟村较近，鉴于其交通便利性，未来将发展为服务项目小区以及小汉峪村和港沟村的社区底商。涵玉翠岭高新区商圈奥体商圈项目周边人流较少是涵玉翠岭项目操作之难点可考虑将住宅底商销售与招商置于住宅之后进行。根据住宅开发销售情况，小区吸引的关注情况，适时对住宅底商进行推广销售。后期招商过程中，可考虑让利招商统一银座等对周边业态带动作用较强的店铺，以便于成功招商。21正丰路项目总建面约26万平米，属于中等规模楼盘位于高新区商圈辐射范围内，未来将发展为高新区商圈的一部分正丰路住宅项目周边交通发达、交通带动作用较大是本项目最大特点项目周边居住氛围较浓，底商适合做服务项目本身和周边社区的社区商业正丰路住宅底商评估根据项目周边客群特点进行项目规模和业态定位是项目住宅底商操作之关键问题正丰路项目周边交通发达，未来市场前景广阔，考虑项目服务于项目及周边社区，进行适当的规模和业态定位，避免与周边社区商业恶性竞争是项目成功操作之关键。正丰路项目高新区商圈22住宅底商操作关键点：多种方法结合，减小住宅底商规模误差由于商圈规模测定、项目周边人群消费力的测定等都存在一定的误差，住宅底商规模测定也存在一定误差可考虑多种计算方法相结合方式进行印证考虑定量计算与定性分析（项目周边客户需求调查等）相结合方式，加以佐证住宅底商业态要考虑与住宅的关系对项目所在商圈及周边竞争项目系统分析确定住宅底商服务范围及业态后，要考虑其住宅底