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济源市场及项目建议报告郑州金盛川房地产营销顾问有限公司2012年01月09日报告思路市场大势分析济源宏观环境分析济源房地产市场分析项目SWOT分析项目规划建议全国房地产市场动态全国660个城市共计6540万套住宅空置据国家电网智能化的统计，全国660个城市有6540万套住宅是空的。这间接说明现在这么多的房子，其实很多在炒家的手上。另外，前几年的房地产调控之所以会变成“空调”，是因为地方政府太依赖土地财政。一旦开征房产税，就可以替代土地出让金成为政府税收的主要来源，这很可能逼出空置房源涌向市场。【金盛川简评】逐步实现房价合理回归，将是明年房地产市场的主基调，房屋的空置率是衡量房价泡沫化程度的关键指标，因此消耗房地产市场上的库存将是政府挤压房地产泡沫的重要手段，在“稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐”的政策基调下，明年肯定是实体经济发展的“机遇年”。地方经济将会发展方向将会进一步接受引导。住建部与各地签订保障房建设目标责任书12月22日，在北京举行的全国性住房保障工作座谈会上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书。这意味着2012年的保障房建设任务将由此正式分解到各地。来自全国各省、自治区、直辖市和计划单列市所有主管保障房建设工作的负责人与住房和城乡建设部签署一份名为“2012年住房保障目标责任书”的文件，这份责任书详细列明各地2012年所要兴建的各类保障房具体数量。这些数字如果完不成，责任书将拥有从约谈到行政处分，乃至降级、免职等严厉处罚的权力。按计划，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房，今年开工建设的保障房已超过1000万套。住建部表示，提早确定明年的任务，一是为了早做准备，二是明年开工和竣工并重，压力会更大。住建部副部长齐骥表示，从工程建设角度来说，“明年对保障性安居工程建设的资金投入和施工力量的组织都要比今年大。”【金盛川简评】政府加大保障房建设力度，采取分配任务，职责到人的措施，完不成任务甚至采取降级、免职等处罚手段，这是政府整顿房地产市场的一个重要政策，足以显示出政府稳定房价、挤压房地产泡沫、引导房地产健康发展的决心和魄力，可以预计2012政府对房地产市场调控力度不会松动。高价地王近乎绝迹重点城市地价明显下降今年土地市场成交量低迷，前几年频频出现的高价“地王现象”近乎绝迹。数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的最高总价较前两年明显下降，单价新“地王”消失。与2010年相比，仅深圳、重庆两市的地块成交最高总价仍有增长，其余城市最高总价同比下降14%-88%。在13个城市中，单幅地块最高总价超过50亿元的仅有重庆、深圳，地块最高总价分别约为65.36亿元和64.39亿元。而2010年单幅地块最高总价超过50亿元的城市多达7个，地块最高总价更是达到121.41亿元。均价方面，除深圳、天津、武汉、苏州外，其余监测城市均呈现下降趋势。其中，北京今年成交土地的最高均价较去年下降36.76%，上海下降59.53%，广州下降43.31%，重庆下降70.82%，杭州下降45.96%。【金盛川简评】2011年高价“地王”近乎绝迹的原因，首先是房企资金链紧张。房企融资极为艰难，信贷持续收紧、房地产信托叫停、住宅销售放缓等融资及回款渠道全面收窄。在此背景下，总价“地王”因其资金及开发模式要求高，因此出现的几率大幅降低；其次，成交地块的位置较偏也是价格下降的原因之一；各地出现综合评标、限地价，竞配建等土地出让制度的改革是拉低成交价格的另一原因。财政部：2012年将扩大住房公积金贷款规模财政部部长谢旭人在12月25日举行的全国财政工作会议上强调，2012年，要把改善民生摆在财政工作更加突出的位置，确保在改善民生上取得新成效。将创新财政支持方式，通过投资补助、贷款贴息、资本金注入等方式，吸引银行贷款、社会资金参与保障性安居工程建设;扩大住房公积金贷款规模和试点范围，重点支持公共租赁住房建设;鼓励通过发行企业债券筹集资金用于保障性安居工程建设。【金盛川简评】2011年，面对经济社会发展的复杂局面，我国的财政政策在保持“积极”这一主基调不变的基础上，财政支出大幅向民生倾斜，出台了一系列惠民的政策与措施。公积金贷款要比商业贷款在还款方面有优势，扩大住房公积金贷款规模和试点范围，能使更多的工薪阶层能够减轻置业压力。京沪广深楼市或跨入“拼跌时代”2012年1月1日上海成交84套商品房;1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套;1月3日，上海市商品房成交97套。与前几年的元旦假期情况相比，2012年上海楼市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天没有成交数据，不过在随后两天，上海楼市就出现井喷，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期间商品房日成交量约500套，2009年元旦期间日成交量也有350套。北京地区2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)网签总量为335套，与2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅网签总量为323套，同比下跌66%;二手住宅网签总量为12套，同比下跌84%。深圳楼市表现较平稳。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，与2010年同期的的160套相比基本持平。成交均价从2010年每平方米16469元上涨到2012年的每平方米20849元。业内人士分析，元旦期间深圳楼市成交均价上涨，一方面可能与成交结构有关，另一方面也说明深圳楼市实质性松动还未开始，目前的在售新盘也以“暗降”优惠方式为主。【金盛川简评】元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚,北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为促销不给力，各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。2012年楼市调控不会放松，只有房价继续回落才有望带动成交量回暖。在未来供应量增加的预期下，开发商面临更严峻形势，楼市可能进入“拼跌时代”。央行三次加息房奴每月多还数百元五年期以上的房贷，合同日期在2011年2月9日之前的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的，利率上升0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点;2011年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%，上涨幅度接近10%。按照20年期30万元额度的贷款计算，元旦起每月房贷的月供增加了115.82元。对于大部分2009年之前办理的房贷，很多借款人还享受到基准利率打七折的贷款优惠，按照目前5年期贷款7.05%的利率计算，优惠过后的利率是4.935%，而目前5年期的定期存款利率是5.5%。因此对于这部分房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，同样没有必要提前还贷。2012年：房产税改革何去何从？继续推进房产税改革试点刚刚结束的中央经济工作会议明确，2012年要继续推进“房产税改革试点”。但有业内人士认为，房产税改革试点近一年以来，上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。对此，财政部财政科学研究所所长贾康表示，不能从当年税收多少和房价是否急速下跌来判断两地试点成效。房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。【金盛川简评】推进房产税改革是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制在住房消费上的奢靡，为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节，同时也具有对社会财富再分配的作用，还可抑制房地产投机。未来市场预判2012年中国经济发展战略重大转向——“去房地产化”2012年中国经济发展战略重大转向是其中国经济的“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖。2012年中国经济发展的“去房地产化”，一是表现为政府房地产宏观调控政策坚定性及降低房价目标的明确性。可以说，这两者融为一体，其目标就是要让国内房地产房价水平回归到合理；二是表现为政府将出台一系列政策去除房地产赚钱效应，让整个住房市场的性质发生根本性变化；三是表现调整实体经济发展的基础性。【金盛川简评】对绝大多数城市而言，房地产是经济发展的重要支柱产业，有的地域房地产发展受到阻碍，整个城市的发展就会停滞不前。目前政府决心整中国顿房地产市场，引导房地产市场合理健康发展。目前楼市冷淡，一些城市经济发展必然会受到严重影响，但政府调控力度不会减轻，“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖也就会成为一种可能。新国八条限购政策已经过了10个月的运行，投资需求被遏制，一部分刚性需求被拒之门外，还有一部分刚需不开发企业之间暗自博弈，时间在检验着楼市以前的旺季现在变成“望季”，让我们再次看到了市场观望气氛的浓厚，僵局迹象越来越明显，为了赢得市场份额和缓和过冬，“拼跌”已成为市场竞争的重要手段;土地市场也逐渐冷清起来，开发商不敢高价拿地，地王也逐淡出视野。消耗现有库存将是国家一个重要的调控手段，也是挤压房地产泡沫的关键点；政府对楼市的调控力度不会放松，预计2012年中国经济发展战略重大转向是中国经济的“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖。由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。楼市陷入寒冬，本案应紧跟市场，做出合理的战略调整，赢得市场先机。政策小结济源宏观环境分析城市历史——10年完成“撤县建市”，升格“省辖市”，实现两级跳1988年，撤县建市；1997年，升格省辖市；2003年，被列为河南中原城市群率先崛起的9个城市之一；2005年，全省首批五个城乡一体化试点城市之一。省委省政府对济源寄予厚望，体制支持是济源发展的独特机遇！济源是河南省十八个省辖市之一，是一座新兴的工业旅游城市。济源市共有11个镇、5个街道办事处、50个居委会、484个村委会。全市总面积1931平方公里，总人口约68万。位于豫西北、晋东南交汇处，北依太行，与山西省晋城市毗邻；南临黄河，与洛阳市隔河相望；西踞王屋，与山西省运城市接壤；东临华北平原，与焦作市相连，自古有“豫西北门户”之称远景规划涉及到济源的有焦作－沁阳－济源、济源－洛阳吉利区－洛阳两条线。最终形成以郑州为中心、洛阳为副中心，以京广、陇海为主轴、连接城市群地区的“十”字加半环线网络构架。城市属性——济源是资源旅游城市，省级历史文化名城，是豫西北门户，是能源基地和煤炭化工基地。启示——济源城市地位突出，发展备受国家重视，其巨大的发展潜力必然推动着房地产市场的快速发展，城市发展前景看好，本项目应利用城市固有优势，全力塑造项目自身的核心竞争力，将成为项目吸引客户置业的关键所在。济源城市旅游——济源还是一座全国篮球城市、绿色山水城市、旅游休闲城市。篮球城黄河小浪底愚公移山王屋山风景区九里沟五龙口风景区济渎庙风景区世纪广场启示——济源篮球城、旅游资源和清洁的市区环境，使其有口皆碑，城市影响力逐年提升，吸引大量的人流物流，推动其经济的快速发展。本案应在城市特色基础上，打造新亮点，一鸣惊人！以篮球城为依托，国际国内篮球赛事高潮迭起，中美男篮对抗赛、中克男篮挑战赛、中立男篮对抗赛、全国CBA甲级联赛等重大比赛电视直播，“全国篮球城市”品牌进一步叫响全国，有力提升了济源对外形象。黄河小浪底旅游风景区和愚公移山的故事也让济源名声在外。城市地形特征——地势西高东低，山区约占全市总土地面积的62.1％济源市地处黄淮海平原西端与山西高原交接处，即处于我国地形第一阶梯与第二阶梯的交接处，北部和西部为太行山和王屋山，南部和东南部为黄土丘陵。全市山地、丘陵、平原等地貌类型齐全，总的地势形态是西北高、东南低。