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博大臻园项目报告2008年3月项目研究思路——三个视角从宏观角度，到微观角度对比考察项目，到思考本项目三个着眼点,逐一深化从理解城市，到理解市场，再理解项目。理解城市•城市区位与交通•城市构成与人口•城市宏观经济分析•城市展望•观点安吉县位于浙江省西北部，是长江三角洲经济区迅速崛起的一个对外开放景区，北靠天目山，面向沪宁杭。全县辖16个乡镇（开发区），人口45万，面积1886平方公里，建县于东汉中平二年，至今已有1800多年历史。安吉生态环境优越，旅游资源丰富，属最佳人居环境。中国大竹海、白茶谷、九龙峡、芙蓉谷等景点，让游客领略独特的自然风光、竹海、奇峰，山林中建有多处避暑山庄和度假村。安吉位于长江三角洲的中心位置,距离上海220公里,杭州市中心65公里,水陆交通变利,11省道和04省道贯穿全境,杭长高速正在建设中.城市构成与人口安吉县全县总面积1886平方公里.其中城镇面积为392平方公里.安吉辖11个镇、5个乡：递铺镇孝丰镇梅溪镇安城镇报福镇天荒坪镇杭垓镇良朋镇章村镇高禹镇鄣吴镇昆铜乡溪龙乡皈山乡上墅乡山川乡,其中城镇人口13.65万。安吉人口比例城镇人口农村人口33%67%02040608010012020032004200520062007GDP(亿元)经济的飞速增长必然带来城市化进程的不断升级，房地产市场前景日益乐观。20022003200420052006200775001272614200146881667520529123456人均收入年份近年来安吉市在岗职工人均收入逐年增加,从02年的7500元至07年的20529元接近翻了三番,购买力在很大程度上增强了。2007年1-11月房地产开发投资额02000400060008000100001200014000160001234567891011月份房地产投资2007年1-11月固定资产投资额0200004000060000800001000001200001234567891011月份固定资产投资2007年，安吉固定资产投资呈强势增长势头07年固定资产投资为551784万元。2007年，安吉房地产开发投资仍然呈持续上涨，。07年房地产投资额达71312万元但在6月和九月出现下滑,受政策影响明显。051015202530123456789101112竣工面积月份随着房屋竣工面积的增加，百姓对于置业的需求将会增加。城市展望安吉未来区域功能定位:以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和休闲度假人居目的地；长三角重要的特色产业制造基地；杭州大都市的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地。安吉远景规划构想：县域地形的“畚箕形”状，决定了县域空间发展框架是：保护“U”型生态空间；强化中部主次中心；共建北部工业强镇；扶持西南特色乡镇。城市化进程：2010年城市化水平为63.42%左右；2020年为73.54%左右。人口规模：近期19万人，远期33万人。城市展望天子湖现代工业区健康产业园递铺镇工业区植物博览园浒溪生态园安吉发展策略:以生态为立县根基，以旅游为发展先导，以工业为核心动力，以城镇为空间载体。核心发展举措为：全力打造“一地四区”。即把安吉打造成长三角先进特色制造业的集聚区、新农村建设的示范区、休闲经济的先行区、山区新型城市化的样板区和创业与人居的优选地。颂唐观点•从以上数据的整理分析，可以看出：安吉经济基础一般，但发展步伐稳健，2003—2007年一直保持较快增长势头。安吉城镇人口生活水平正在飞速提高，这表明安吉房地产市场也将逐步走上正轨。从固定资产以及房地产投资量，可以看出2007年安吉房地产市场有投资过热的迹象，受政府政策影响明显。理解市场•土地市场•房地产市场•竞争个案分析•区域市场小结土地市场––供应列表地块名称、位置用途地块面积（公顷）出让年限（年）起始价格（万元）时间凤凰路延伸段东侧地块住宅3.21居住70220006.2递铺镇昌硕西路南侧，生态路东侧商业,住宅0.111商业40、住宅70100006.4递铺镇云鸿东路南侧商业办公1.584594035006.9递浦镇天荒坪中路西侧（县城商业住宅1.2485商业40、住宅70348006.9县城胜利西路南侧地块商业0.1635614040006.9杭垓镇2号地块（杭垓镇杭垓村）商业住宅0.91427540、7046006.10章村镇浦源商城（一期）地块2号（章村镇章村村）商业住宅0.1040640、706006.10章村镇浦源商城（一期）商业住宅0.0800440、705006.10县城浒溪南侧、天荒坪北路延伸段两侧商业、住宅26.122040、701900406.10县浦原大道南侧（供水公司）商业住宅1.497140、70190006.11县城递铺路东侧（递铺二小）商业住宅0.73097740、7090006.12土地市场––供应列表地块名称、位置用途地块面积（公顷）出让年限（年）起始价格（万元/）时间祥友社区6%留用地块（县城玉馨路东侧，后寨路南侧）商业,住宅0.20202商业40、住宅7026006.12章村浦源商城地块（章村镇章村村）商业,住宅0.5333商业40、住宅7022006.12县城玉馨路西侧，云鸿路南侧商业,住宅0.21253商业40、住宅7027007.1县城凤凰路延伸段东侧，朗里安置小区与凤栖山庄之间住宅0.6601住宅7044007.1县城递铺镇浒溪南路东侧,汀香二期南侧住宅0.5691住宅7030007.1县城穆皇城商住楼地块（穆皇城社区6%留用地）胜利西路北侧，县中医院西侧商业,住宅0.1628商业40、住宅7036007.1阳光三区吉六路南侧地块（递铺镇吉庆桥村）商业、住宅6.2905商业40、住宅70380007.1县开发区原永生竹制品地块（开发区万亩村）住宅1.53757056007.1土地市场––供应列表地块名称、位置用途地块面积（公顷）出让年限（年）起始价格（万元）时间递铺镇天荒坪路西侧，阳光假日酒店北侧商业,住宅0.5283商业40、住宅7060007.1递铺镇天荒坪路东侧，星海盆景园北侧商业住宅0.3839商业40、住宅7030007.1阳光三区吉六路南侧商住住宅6.2905商服40、住宅70380007.2递铺镇迎宾大道东侧，穆王西路南侧商业住宅0.187140、7017007.5递铺镇南北庄村魏家庄住宅2.65377084007.5胜利西路北侧，三里亭南侧商业住宅9.339940、701400007.10浦源路北侧，天目路西侧商业住宅1.186940、70250007.10递浦镇南北庄村百亩洋住宅6.379970390007.10上郎社区苕溪路以东、工农路以南商业住宅0.1508商业40、住宅7050007.10土地市场分析简析：2006年-2007年10月，安吉城区共拍出地块有28块，其中2006年全年为13块，2007年截至到10月就以达到15块。地块都为住宅、商业性质。2006年安吉共拍出土地365013.33平米2007年1月至10月，安吉共拍出土地365335.9平米，1540.9元/平米.成交面积有所上涨,并不没有受到周边城市大幅度投资过热反应,整体市场比较健康.房地产市场––版块划分房地产市场––各版块状况城东区域城东区域配套比较齐全,基本为住宅社区和校区,城东版块项目如:东方嘉苑,东方丽苑,丽景湾小区都已基本售完,在售项目:东方雅苑有少量存余.城西区域城西为安吉的重点发展区域,安吉主要在售项目都在此处.项目有：山水华庭东苑、山水华庭东苑、浦源城、都士枫林、新嘉苑、维都利亚.城南区域城南基本为老住宅小区为主,配套设施不够完善.城北版块城南区域以生态产业园为发展方向，发展成为一个大型以旅游，休闲,商务,居住的健康产业园.目前主要的在售项目有：汇丰水岸人家。城中区域生活配套齐全，商业气氛浓厚，目前在售项目有：云鸿大厦、汇丰商业广场.房地产市场––在售项目分布东方雅苑人民广场本案云鸿大厦水岸人家嘉华苑山水华庭东苑华庭东苑维都利亚浦源城都士枫林个案分析––浦源城占地面积35548m²建筑面积51194m²容积率1.82产品类型住宅、商铺栋数楼层2栋11层、8栋多层年限70年套数390面积90-240㎡价格3700/m²7000(商业)浦源城位于安吉经济开发区，CBD中心，三面商业围和的小区格局。集多层、小高层、高层精装小户型、商业多种建筑形态于一体，与中心广场园林绿化完美结合，构造一幅和谐的居住画面。个案分析––山水华庭占地面积34017m²建筑面积45000m²容积率1.32产品类型住宅、商铺栋数楼层2层会所，商铺，年限70年套数（在售）60面积95-165㎡价格4000/m²山水华庭南苑毗邻行政中心，长途汽车站，凯旋门大酒店与葡京大酒店。小区由沿街商铺、精品公寓、多层住宅与小高层组成。去年开盘4#多层和沿街商铺，商铺售罄多层去化90%。个案分析––东苑占地面积34236m²建筑面积44500m²容积率1.3产品类型住宅、商铺栋数楼层一期4幢多层年限40/70年套数（一期）基本售完面积80-140㎡价格3600/m²山水华庭东苑毗邻行政中心，长途汽车站，凯旋门大酒店与葡京大酒店。小区由沿街商铺、精品公寓、多层住宅与小高层组成。个案分析––嘉华苑占地面积m²建筑面积35万m²容积率–产品类型多层、花园洋房、联排别墅、商住房、栋数楼层2-7层，40#年限70年套数600面积70-150㎡价格4200/m²新嘉园位于县政府北侧，为总建筑面积达35万m²的大型水景社区。前三期建筑面积23万m²。目前，一二期已交付使用。新嘉园三期嘉华苑由叠排、花园洋房、多层公寓组成。其中嘉华苑A组团13#，多层售罄、花园洋房去化90%。B组团销售情况平稳，已去化7%。个案分析––维多利亚占地面积93399m²建筑面积140000m²容积率1.5产品类型住宅、商铺栋数楼层多层、高层及沿街商铺年限70年套数–面积80-140㎡价格/m²华都维多利亚英伦风情典雅建筑，南北向布局、大间距、低密度。西临灵峰北路，南至胜利西路，西北毗邻三里亭市场。北依安吉县政府，生态广场，汽车站。一期建筑面积约38695m²,08年3月26日奠基。个案分析––水岸人家占地面积m²建筑面积7万m²容积率1.17产品类型住宅、商铺栋数楼层多层、排屋年限70年套数400面积–价格–水岸人家位于天目路西侧、灵芝路北侧，递铺港与铜山港双溪交汇，在北侧合流，是县城中心罕有的双水岸大型居住社区。规划有多层和排屋400多户。预计09年年初开盘。个案分析––东方雅苑占地面积37000m²建筑面积50000m²容积率1.3产品类型住宅、商铺栋数楼层3幢多层、小高层住宅、临街商铺年限70年套数64面积㎡价格4000/m²东方雅苑是华都·东方名城的一个组团。项目位于祥溪路312号，安吉文教区中心地段位。现预售9#、11#、13#。08年4月1日开盘，仅售9#。个案分析––商业广场占地面积m²建筑面积6万m²容积率产品类型低层、多层栋数楼层10幢住宅、4幢商铺年限70年套数200（一期）面积90-130㎡价格3500/m²汇丰·人民商业广场位于安吉县城人民路延伸段西侧。06年11月，正式动工。一期总建筑面积21851m²，规划有沿街商铺和10幢住宅楼。已取得预售许可，近期开盘。预测均价3500/m²，个案分析––都市枫林占地面积m²建筑面积2万m²容积率产品类型住宅、商铺栋数楼层花园洋房、单身公寓年限70年套数200面积80-140㎡价格4500/m²汇丰都市枫林2007年12月18日，汇丰·都市枫林项目正式开工，该项目位于安吉县城生态广场南侧，总建筑面积2万多平米，是以花园洋房及单身公寓为主的高档居住区。预计将于2008年4、5月开始销售。房地产市场---价格分析各区域住宅产品价格：安吉在售项目普通住宅均价对比(元/平方米)0100020003000400050006000云鸿大厦浦源城山水华庭南苑山水华庭东苑新嘉园嘉华苑东方雅苑系列1房地产