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金华新宇置业有限公司2010年1月9日新婺城农贸广场项目定位方案新婺城农贸广场第一部分:商业发展轨迹第二部分:金华市概况第三部分:市调结果的相关数据分析第四部分:项目综合分析第五部分:项目定位建议第六部分:项目营销策略（略）第七部分：录目第一部分商业发展轨迹商业模式的历史演变二十世纪八十年代二十世纪九十年代二十一世纪1980-19891990-19992000-2009-1、金华商业地产模式的演变一、金华商业房地产发展分析二十世纪八十年代二十世纪九十年代二十一世纪1980-19891990-19992000-2009-第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店二十世纪八十年代二十世纪九十年代二十一世纪1980-19891990-19992000-2009-第二代商业是指超市和百货二十世纪八十年代二十世纪九十年代二十一世纪1980-19891990-19992000-2009-第三代商业是指购物中心，即SHOPPINGMALL二十世纪八十年代二十世纪九十年代二十一世纪1980-19891990-19992000-2008-第四代商业是指STREETMALL也称LIFESTYLECENTER,即生活体验中心第四代商业模式是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，创造值得消费者回忆的活动，并注重与商品的互动。这是一个娱乐的时代，娱乐即是消费，消费即是娱乐。可以看出，金华商业地产从本世纪以来得到了较快的发展，呈现出本质的变化，完成了第二代传统商业模式向国际型商业模式的转变。并且在中国各大城市迅速形成。第一代商业—商铺第二代商业—百货、超市第三代商业—SHOPPINGMALL第四代商业—生活体验中心政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化发展。从而拉动了城市商业地产的发展。商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。宏观经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求。商业地产2、快速发展的金华商业地产3、金华农贸市场发展趋势单一化多元化鸡鸭鱼肉、蔬菜瓜果传统农贸市场综合农贸市场农副产品、热炒现卖、五金杂品、服装百货、水果卤菜、生面蛋糕、浴室理发、木工装潢、电器修理、棋牌电玩等第二部分金华市概况一、金华扫描浙江省辖市，位于省境中部偏西，金华市设婺城、金东2个市辖区，辖武义、浦江、磐安3个县，代管兰溪、义乌、东阳、永康4个县级市。辖40个街道、74个镇、37个乡，272个社区、93个居民区、4826个行政村。1、地域概况婺城新区及周边扫描根据金华市委市政府“一中心两翼两三角”的战略构想，浙江金华婺城区行政中心西移白龙桥镇。新区与金华市工业园区接轨，与金华市区宾虹路、城市二环线相连，距金华市区5公里。新区定位为：工业新区、高教新区、人居生态新居。它将建设成为产业特色明显、基础设施完善、功能配套齐全、人居环境优美的现代化生态园林式的滨江新区。浙江金华婺城新区规划总面积89平方公里，辖域白龙桥镇、乾西乡，工业园区规划面积为22.7平方公里。其中：临江分区面积6.7平方公里，主导产业为医药、工量具、高分子聚合物等；洞溪分区面积15平方公里，主要以生产经营汽配、塑料、机械行业为主；后童1平方华里的科技孵化区，以高新技术产业为主。行政中心规划12平方公里，主要集商、贸、住等为主。高教新区规划5平方公里。婺城新区简况乡镇进出口年度计划本月止累计本月止累计进出口累计完成年度计划%1-8月份出口去年同期增减%1-8月份进口去年同期增减%婺城新城区25,500.0010,024.9814,985.65-33.10%760.502,467.52-69.18%10,785.4842.30%其中白龙桥17,000.007,574.4610,155.95-25.42%476.78679.83-29.87%8,051.2447.36%乾西6,000.001,446.903,705.59-60.95%259.851,746.58-85.12%1,706.7528.45%新狮2,500.001,003.611,124.11-10.72%23.8741.11-41.93%1,027.4941.10%金西开发区11,050.004785.504753.800.67%58.021,578.02-96.32%4,843.5343.83%其中汤溪5,000.002,818.742,590.138.83%55.22104.86-47.34%2,873.9657.48%罗埠6,000.001,962.052,155.42-8.97%2.801,473.17-99.81%1,964.8632.75%洋埠50.004.708.25-42.98%0.000.004.709.41%罗店1,900.001,153.181,092.795.53%28.670.2213008.96%1,181.8562.20%竹马30.009.7210.36-6.15%0.108.429.8232.73%雅畈600.00321.32324.73-1.05%6.190.00327.5154.58%安地0.000.000.000.000.00琅琊20.0010.3310.221.04%0.911.11-17.70%11.2456.20%蒋堂2,100.00820.041,103.50-25.69%14.7717.40-15.10%834.8139.75%长山500.000.0034.65-100.00%1.003.43-70.92%1.000.20%城东街道800.00284.08233.7221.55%58.49131.70-55.58%342.5842.82%城中街道7,500.003,262.414,198.85-22.30%212.66104.92102.69%3,475.0846.33%城西街道4,200.001,896.221,924.68-1.48%26.39182.83-85.57%1,922.6145.78%城北街道7,200.003,358.323,972.79-15.47%29.3944.13-33.41%3,387.7147.05%其它300.001,155.51148.73676.92%4.911.45238.83%1,160.41386.80%合计61,700.0027,081.6132,794.48-17.42%1,201.994,541.14-73.53%28,283.6145.84%除，沙畈、塔石、岭上、莘畈、箬阳等没有出口数据婺城新城区2009年1月-8月数据兰溪位于浙江省中西部，金衢盆地北缘，是浙江省中西部重要的工业和旅游城市，全市总面积1313.56平方公里，总人口66万。兰溪历史悠久，自唐咸亨五年（674年）建县，至今已有1300多年历史，兰溪地处衢江、金华江和兰江的交汇点，水陆交通便利，商业繁茂，素有“三江之汇，七省通衢”之美誉。兰溪民风淳朴，风光秀丽，既富文物古迹，又多风景名胜，拥有全国重点文保单位诸葛八卦村、全国洞府泉流航游之冠地下长河、东方莎士比亚李渔纪念地芥子园、中国兰花之乡——兰花村等一大批旅游景区。是浙江省南线的重要旅游城市。境内有“三江两山双洲八大景”。载入《中国名胜大词典》的有六洞山、白露山、兰荫山，其中六洞山因具涌雪、紫霞、白云、呵呵、无底、漏斗六洞而被誉为江南一绝，现为浙江省级旅游风景区，洞巅有栖真古刹，藏有明代永乐刻本《北藏经》6367卷。兰溪的美景陶醉了历代文人墨客，陆游、杨万里、萨都刺、刘伯温、王守仁、朱尊、郁达夫、周三畏、戴叔伦、秋瑾等都在兰溪留下了许多烩炙人口的名诗佳篇。浙江省级景旅游度假区——兰溪旅游度假区已开始启动，在不久的将来，兰溪将成为浙江省风景旅游胜地。兰溪简况兰溪经济总体上保持快速增长的态势，实现地区生产总值(GDP)126.6亿元，增长16.5%，增速比上年提高3个百分点，列金华各县市首位；规模以上工业产值、销售、利润增幅均居金华各县市首位。去年，兰溪市深入实施“强工兴市”战略，强化园区建设，大力推进招商引资、项目落地、自主创新、品牌建设和节能减排等重点工作，经济运行呈现六大亮点。一是工业生产高速增长，企业效益稳步提高。工业增加值75.04亿元,增长26.2%，增速比上年提高8个百分点。其中，规模以上工业累计产值292.8亿元，同比增长46.2%，增幅连续12个月列金华各县市首位，高于金华市平均增幅19个百分点，总量稳居金华市前三强；实现销售收入290.27亿元，利税总额25.39亿元，利润12.33亿元，同比分别增长44.7%、47.3%、56%。从行业看，七大主导行业全面较快增长。冶金行业增长迅速，产值、收入、利润总额均居各行业之首，主要原因是冶金行业产业结构进一步优化，华铝公司通过技改延伸了产业链，推出了附加值高的铝合金锭产品，加上原料氧化铝价格较去年同期大幅下降，效益大幅回升；电力、热力的生产和供应业、医药、水泥、机械业四大行业快速增长，整体效益好转，利润增幅超过20%；纺织行业和化工行业也整体较快增长，实现工业总产值分别为48.9亿元、13.44亿元，同比分别增长24.1%、34.4%。二是剔除电厂因素，限额以上固定资产投资快速增长，特别是制造业投资快速增长，经济增长后劲强劲。全年全社会固定资产投资51.53亿元，同比增长20.5%，其中限额以上固定资产投资完成48.3亿元，同比增长25.4%，其中制造业完成投资18.32亿元，同比增长28.4%。兰溪经济从制造业投资分布情况看，“一区四园”集聚效益体现，完成制造业投资11.53亿元，占全市制造业的62.9%，其中经济开发区制造业完成投资8.23亿元，占全市制造业投资的44.9%，充分发挥了经济建设主战场的作用；从投资分布行业看，纺织行业投资增长最快，完成投资7.91亿元，同比增长34.3%，这主要是兰溪建设“中国织造名城”，积极引导，纺织行业的投入不断加大。同时，房地产扭转连续两年的下降趋势，完成投资7.96亿元，同比增长59.1%。三是消费品市场平稳发展。去年消费品市场继续保持较好的增长势头，全市社会消费品零售总额43.69亿元，同比增长15.6%。其中，批发零售贸易业37.8亿元，增长16.1%；餐饮业5.2亿元，增长13.1%；其它0.66亿元，增长10.9%。四是财政收入快速增长，金融运行平稳。1～12月份全市财政预算总收入13.83亿元，增长32.9%。其中，地方财政收入6.92亿元，增长27.7%；地方财政支出7.84亿元，增长21.5%。全市金融机构人民币各项存款余额103.59亿元，比年初增长13.3%；各项贷款余额96.42亿元，比年初增长10.1%。五是外贸出口较快增长。虽然去年在人民币不断升值和出口退税政策等不利因素影响下，外向型企业生产受到较大影响，但企业积极应对，提高产品附加值和科技含量，出口目的地多样化，将影响降到最低。去年，全市外贸进出口总额3.3亿美元，增长25%。其中，外贸出口3.03亿美元，增长19.6%，外贸出口首次突破3亿元大关。六是居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入14365元，增长9.1%；农村居民人均纯收入5807元，增长11.5%。农村居民人均纯收入增长快，主要原因是农产品价格大幅上升，来料加工业的发展则是提高家庭经营第二产业现金收入的主要途径。2、城市气候特征金华属中亚热带季风气候。总的特点是四季分明，年温适中，热量丰富，雨量丰富，干湿两季明显。春季气温回升快，但气温变化不定，春末夏初雨水集中，时有冰雹大风；夏季长而炎热，且雨热同步上升，常有干旱；秋季凉爽，空气湿润，时间短；冬季晴冷干燥，大气层结稳定。年度总的光热水条件优越，但时空分布不均匀。盆地小气候多样，有一定垂直差异。由于光温水要素分布不均，灾害性天气也较频繁，冬季冻害、大雪，春秋低温阴雨，梅汛期洪涝，盛夏高温、伏秋干旱等，是金华的主要气候灾害。3、城市主要水域市域内江河分属钱塘江、瓯江、曹娥江4大水系，流域