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浙江麒麟岛开发项目建议书项目建议书项目实施计划书项目建议书第一章麒麟岛项目实施背景第二章麒麟岛项目周边环境分析第三章麒麟岛项目定位综述第四章市场分析以及前景预测第五章规划及预算第六章项目效益分析第七章结论第一章项目实施背景中新网2003年6月26日电中国第一部关于无居民海岛管理的国家制度《无居民海岛保护与利用管理规定》（全文附后），近日由国家海洋局、民政部、总参谋部联合发布，并将于7月1日起施行。此次颁布实施的《无居民海岛保护与利用管理规定》共7章36条，首先明确了无居民海岛属于国家所有，国家实行无居民海岛功能区划、保护与利用规划制度，单位和个人利用无居民海岛要履行申请审批程序，国家对领海基点等重要海岛实施保护和整治，加强海岛名称管理等。该规定从其宗旨、适用范围及对象来看，都在中国海洋法律制度上开辟了一个新的领域，是对我国现行海洋制度的补充和完善。该规定的实施，将在调整我国无居民海岛的开发利用秩序，保护海岛生态环境，维护我国主权权益等方面发挥积极作用。前不久，浙江省宁波市又通过了《宁波市无居民海岛管理条例》，这也是目前中国首部无人海岛地方性法规。据了解，广东等地也正在拟订私人开发无人海岛的有关细则，今年底有望出台。在此大的政策趋势下，我们买下位于东海海域隶属浙江的一个开发无人定居海岛的50年投资开发权，命名为麒麟岛。并致力于投资把麒麟岛建成一个高尚旅游度假区。第二章项目环境分析§1.麒麟岛项目自然环境分析§2.麒麟岛项目社会经济环境分析§3.旅游发展宏观环境§1.麒麟岛项目自然环境分析麒麟岛屹立于东海之中,与宁波隔海相望。它形似海上一颗璀璨的明珠，委婉曲折、风光旖旎，多礁石、沙滩、泥涂，其中沙滩面积747亩。秀山岛山青水秀，在沿海众多岛屿中，它是一座极富个性的海岛，不仅海滨自然风光秀丽多姿，而且人文史迹也较为丰富，历史传说丰富多彩，旅游资源十分丰富。麒麟岛拥有九子、三礁、吽唬等沙滩，这些沙滩首尾相连，形成的天然“五里金沙”，呈月牙型。沙滩沙质金黄细腻，入海坡度平缓，海水清澈湛蓝。其中吽唬沙滩最为出色，该沙滩全长600米，宽100米，朝向偏东。在秀山岛的四周沿岸分布着众多奇特的礁石，它们形态各异，栩栩如生。有的像鹰嘴石，有的似骆驼，有的似蛤蟆，有的像醒狮归岸；更有似蛟龙入海，似老鼠穿洋；有些则礁石重叠，有些则壁立深渊，显示出大自然的神奇造化；这些奇礁异石成为一种良好的旅游观赏资源。每逢月夜，天高气爽万籁俱寂，唯有大海的波涛哗哗作响，为麒麟海岛创造了一种特殊的旅游氛围。§2.麒麟岛项目经济环境分析在海外，名流富豪拥有自己的私家小岛早已成为一种高尚的生活方式，甚至一些地方，在海岛资源已被开发殆尽的情况下，需要建人工海岛来满足需求。多少国人对美国的夏威夷的火奴鲁鲁，迈阿密的棕榈滩痴心不已。希望可以在自己有空的时候去这些地方休闲，度假。既可以放松工作绷紧的神经，又可以获得享受。随着中国的改革开放的不断深入，经济获得巨大发展，人民的生活水平飞速提高。特别是以上海，江苏，浙江为主体的长江三角洲地区，已经成为中国经济最发达的地区之一。上海是中国的商业和经济中心，浙江是中国私营经济最发达的地区，这里聚集了中国最多最富有的人。在长三角，随著一大批新富豪的崛起，他们也开始希望能像金庸小说中的黄药师一样，拥有一个自己的桃花岛，远离都市的喧嚣，过一过世外桃源的生活。因此，有关“私人海岛”的话题一直以来都是人们谈论的热点。人们希望拥有自己的宁静。§3.旅游发展宏观环境对于一个城市而言，旅游这张城市名片对其社会经济的发展致关重要。一张好的城市旅游名片，会提升城市的知名度、美誉度。正如：东方明珠之于上海，苏州园林之于苏州，西湖之于杭州。第三章麒麟岛项目定位综述3.1项目面向对象麒麟岛的项目定位是建立一个高尚度假区，面向长三角地区的富豪定建豪华别墅。现在DELL的直销模式很有市场。我们的开发模式就是按照的顾客的需求定做别墅，公寓。岛屿面积30平方公里左右，根据岛上的秀丽环境和地形以及建筑密度的要求，建造30套别墅，组成一个麒麟岛“岛主俱乐部”，挑选30位有意到三门岛置业的名流富豪，建立一个封闭式的会员制俱乐部，由麒麟岛为这30位会员量身定做一百栋各具特色的别墅。3.2别墅设计理念建设21世纪的生活园区，力求在总体空间布局、室内外环境、别墅类型、区域配套设施上有一定的起前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。诗意的栖居----健康向上的生活哲学：规划方案注重对现代高尚休闲、娱乐、居住理念体现，以人为本，与自然充分融合是规划布局的首要出发点。努力创造阳光、空气、河流、森林等自然景观，建设一处适于人类诗意性居住的空间。每户平均占地大于1亩，保证享有较大的私家花园。在我们的麒麟岛别墅群里面居住。不仅可以享受到欧式建筑，配以中式园林，唱响中西合璧的精彩乐章，而且别墅会配备住宅智能化系统，集多种功能于一身，带给您五星级酒店般享受。特别重要的是，在海岛上居住可以远离喧嚣的城市，可以在宁静的夜晚轻靠在窗户边倾听细浪拍岸，小强合奏。望野外如水的月光，怎么一个醉人了得？3.3麒麟岛配套设施建设因为是别墅区，就必然要有配套的生活区设施。比如往来于大陆与麒麟岛间的船的停靠码头，商场，医院，公路等等基础设施外加一个依山傍海的主题公园，里面有一系列的游乐设施。麒麟岛拥有九子、三礁、吽唬等沙滩，这些沙滩首尾相连，形成的天然“五里金沙”，呈月牙型。沙滩沙质金黄细腻，入海坡度平缓，海水清澈湛蓝。其中吽唬沙滩最为出色，该沙滩全长600米，宽100米，朝向偏东。所以要把麒麟岛的天然优势充分利用起来，建造一个天然沙滩浴场。3.4麒麟岛项目总体规划综上所述，麒麟岛开发的目标就是把麒麟岛建成一个集休闲‚娱乐于一体的高级富豪度假区。这里将是中国最有钱的企业家，体育明星，歌星的假期集合地。第四章市场分析以及前景预测§1.市场分析§2.前景预测§1.市场分析4.1.1麒麟岛所处中国广阔的东海海域，背靠太平洋，面向大陆，正对长三角。和宁波隔海相望，和附近的国际化大都市上海的距离也不过是几十公里，乘船个把小时就可以到达，对于有私人游艇的富豪们来说往来于上海与麒麟岛之间就更加方便了。由上不难看出麒麟岛有着得天独厚的地理优势，是块不可多得的旅游休闲开发宝地。4.1.2在现在化生活节奏越赖越快的今天，厌倦了城市的钢筋水泥丛林的人们寻求休闲、放松、求知和探索的旅游需求日益增加。综合分析目前旅游消费趋向可表现为：休闲度假旅游产品将成为未来旅游业的发展趋势，特别是特色生态休闲旅游产品将大受欢迎。看来，在“私人游艇”、“私人飞机”之后，我们离“私人海岛”的时代也已经越来越近了。也许用不了多久，在内地的名流富豪中间就会出现这种景象：上午还在办公大楼里主持会议，下午已经在私家小岛上悠然垂钓了。§2.前景预测这个项目将向全球发布广告，届时将不只是国内富豪争相申请订购别墅，更有外国富豪蜂拥而至。因为全球化浪潮席卷地球村，中国越来越多地参与到国际经济活动中来，当然有越来越多的外国人到中国从事商业和经济活动，当中大多数便是富豪级的人物。试想象一下，你要是俱乐部成员，和比尔•盖茨，巴尔默，卡耐基和李嘉诚一起住在麒麟岛上会是怎样一种感受？因而我们大胆的预测，这个项目一经推向社会，必将大获社会特别是上层富豪阶层的欢迎！因为这个项目是迎合他们的口味符合他们的需求推出的。而且我们的“岛主俱乐部”的入会门槛将会不断被抬升，注册定做别墅的顾客将远远超过30家！价格不是影响顶级人士和看不见的富豪购买的主要因素，真正吻合并引导富豪个性生活方式的新一代高端产品方能快速成为市场领先者。居住本身是一种文化，并且一直在进步着。当人们对居住生活的要求达到一定程度时，从产品价值上升到文化价值，从物质层面上升到精神层面，人们始终追求更高的生活品质。在中国别墅当中，文化的东西挖掘得太少，怎么样将新的居住理念引用到别墅上，突出自己的文化，对别墅开发商来说是一个挑战。所以我们的麒麟岛将加大对居住文化的投入，以吸引更多的对生活艺术追求的人氏。财富公馆倡导的“财富＋生活＋生意＝中国富豪生活方式”于国内尚属首创，是经过对国内外诸如纽约长岛、法国地中海、香港半山、上海紫园檀宫等长达两年的调研和对几十个富豪生活方式的摸底锤炼而成。而具有“皇宫、城堡、御花园”独贵气质的大规模顶级别墅社区，纯粹的法式宫殿建筑、法式宫廷园林、法式室内设计、法式会所城堡、法式理性美……更是全国罕见的全法式建筑造型及空间雕塑。麒麟岛将创造属于自己的有迎合广大住户口味的风格，在设计上将使住户加如部分的设计，这将吸引很多人的兴趣，做为成功人氏，没有比自己建造自己的家更能满足欲望的了。基于广阔的市场和麒麟岛的天然优势和我们的设计理念，麒麟岛的市场前景将非常广阔。第五章规划及预算岛屿的租用费用，根据相关规定在30万元左右。麒麟到的建设将投资甚重。基建成本：陆地价乘以2！从陆地将电力和淡水引进海岛，修建200吨级人工码头，安装程控电话，安装有线电视。吃水成本：1公里100万！维持身家性命的两大基本要素：空气和淡水。一般的海岛只占前者，而淡水，往往水贵如油。而在陆地上建造一幢超豪华的别墅的土地成本约为３００万元，建筑成本约为１６０万元，加上建筑设计、园林绿化、装饰装修、物业管理、安保配套、管理税金等三十幢别墅的建造成本在2亿元人民币。资金的筹措2.资金筹措项目开发实行股份制，项目资金有两种来源：政府和私营企业。以项目开发出资额来计算所占股份。以后经营管理的收益也根据股份来进行分红。另外也可以企业法人的方式向银行或有关基金进行融资（一）政府部门政府提供低价土地。及配套的基础设施，供电和通讯设施。另外政府财政支持应是其主要出资形式（二）私营企业私营企业可以直接用资金出资也可以用固定资产，项目开发物资。工程建设企业可用工程建设来出资第六章项目效益分析首期利润：每幢8百万，总价值四2亿4千万（不包括三十幢另加的别墅）。每年的物业管理费用为三百万。第七章结论开发项目建设条件、市场条件、经济效益等方面的综合分析显示，本项目与现在的国家政策相符，有广阔的市场前景和可观的利润。引导了新时代的富豪的生活方式，同时带动了浙江省海岛开发和利用的浪潮也带动了相关产业的发展。综合经济、环境和社会效益等因素，本项目是可行的，投资回报是可观的项目计划书一.项目组织机构二.项目范围管理三.项目进度管理四.项目人力资源管理五.项目质量管理六.项目风险管理第一章项目组织机构1.1项目总负责：“麒麟岛”项目委员会1.2“麒麟岛”项目委员会机构图1.3“麒麟岛”委员会职能部门职能介绍1.4项目执行指挥部组织机构图1.5项目组织沟通图1.6项目干系人结构图1.2项目委员会组织结构图（一）工程承包人“麒麟岛”项目委员会项目顾问委员会项目委员会主席政府部门项目投资者项目相关群众顾问咨询专家特聘质量检测组项目监督委员会项目委员会协调小组1.2项目委员会组织结构图（二）“麒麟岛”项目委员会协调部外联部技术支持部人力资源部后勤部组织部财务部会计科出纳科监督审计科信息科调研科专家咨询科新闻科公关科行政宣传科采购科库存管理科食宿供给科1.3“麒麟岛”委员会职能部门职能介绍（一）项目总负责：项目第一责任人，统领全局，重大问题决策，本项目总负责人为“麒麟岛”项目委员会。财务部：有效地对成本进行控制和监督，以确保在预算的成本内完成科考任务，落实资金来源与项目日常资金流动与监测。1.会计科：有效地对成本进行控制和监督，以确保在预算的成本内完成科考任务，落实资金来源与项目日常资金流动与监测。2.出纳科：负责项目开发过程中的资金出纳工作和银行的有关联系业务3.审计监督科：对项目开发中的有关工程建设等进行审计监督，确保资金的合理有效的应用组织部：组织和监管各类日常活动，项目审批，科考人员培训，后勤工作安排，紧急情况处理。人力资源部：对部门负责人进行选拔、管理、考核与激励。1.3“麒麟岛”委员会职能部门职能介绍（二）外联部：主要负责一切外交和公关活动，树立公众形象，筹集资金和捐助设备，发布新闻