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浩然国际住宅项目之简案－－呼和浩特深圳中原物业顾问有限公司二OO六年四月简案目录•市场浅析•项目简析•客户群定位•项目定位•产品定位•营销策略UPPERCLASS上层·上品·上游上层建筑·领秀城市生活上品建筑·专业之手·挚诚之心·世界之观上游之城·仅献给与224人中原点评：主要以项目地段、生活配套、规划设计、产品本身等为卖点，所有优势都罗列呈现，但没有宣传重点，没有真正体现UPPERCLASS的核心卖点，没有体现什么才是真正的UPPERCLASS。一、学府康都开发商：呼和浩特市仁和房地产开发有限责任公司项目位置：大学西路人民路交叉道口（大唐药业原址）二、东达城市广场开发商：呼和浩特市东达蒙古王置业有限公司联系项目位置:赛罕区呼伦贝尔南路、健康街、地质局北街三路地利财富·国际荣耀东达·锦江酒店公寓内蒙古国贸中心东达·国际商城东达·国际公寓国贸私人商务俱乐部中原点评：以酒店式公寓投资为主，结合锦江酒店和国贸中心，体现私人俱乐部的尊贵，以及名牌物管提升物业价值。但是项目定位不明确、国贸和商城定位重复混淆；酒店和酒式公寓投资重复，没有什么特色。三、中山勋章开发商：内蒙古龙海房地产开发有限公司项目位置：呼和浩特中山东路与呼伦南路交汇处波士名人国际首席商务公馆绝对尊贵/绝对私密/绝对自主/绝对安全中原点评：主要是投资性小户型3.6M一层半空间，带精装修送名牌家电，项目处处宣传BOSS国际名人私有概念，住宅、SOHO、SOLO、STUDIO、成长型公司，把所有目前流行的概念都罗列其中，没有重点，勋章尊贵的私人会所却没有实质性的附着体，空虚。NEWHOPE缔造城市的·生活梦想“城市经典、终极置业、优质物业、创新居住空间、国际化花园社区”中原点评：本项目规模大，70多万平方米的社区；产品多样化，有多层、小高层、花园洋房、别墅等；这么大的项目却没有一个主题，产品形式多样化却没有一个明显的规划分区，宣传口号虚无飘渺。四、新希望家园开发商：四川新希望集团锦官置业项目位置：赛罕区政府北侧城市新中心·首席私人会馆公馆，一种传承百年的居住理想公馆生活，首现青城中原点评：本项目以地段、建筑规划、主题园林等为主要宣传重点；以”稀缺、尊贵、社交、私密、舒适“等公馆生活体现项目的形象特点。其宣传不合实际，什么是公馆生活？怎样实现公馆生活？……五、九合国际开发商：内蒙古九合置业发展有限公司项目位置：呼和浩特市赛罕区南二环路兴昭乌达路交叉口西南角航天小区、富恒大厦、怡园小区、创业公寓以及其他项目处于中低档次，规划设计很普通，没有特色，在此无可提之处。市场浅析•从以上几个比较有代表性的项目来看，目前呼和浩特市的房地产开发特点总结为：1）盘楼素质普遍较差，个别楼盘与其他楼盘好似两个时代的作品。2）由于房地产的总体水平较低，主要产品以解决基本居住为主要目的的开发层次，没有上升对生活品质的体现。3）产品形式单一，缺乏精品住宅以及高档产品，中小户型产品不饱和。4）小区规划停留在传统的产品开发和以项目自身的卖点为要点；5）目前新建楼盘主要集中在主城区，郊区大盘时代出现盟芽，未来竞争主要集中在中心区；6）客户群主要以本地为主，对周边城市的辐射吸引能力薄弱。结论：呼和浩特市房地产目前处于刚刚起步阶段，市场发展很不成熟，高端产品市场空白，宣传手法没有重点，成罗列型，打造的一些概念更是空洞无物。外地有实力的开发商逐渐进入呼市房地产市场，会影响未来房地产的格局和走向，势必对本土的开发商带来一定的冲击。至于本项目所在的片区，学府康都、广达城市广场以及中山勋章算是本市目前最高档的产品，均价在5000元/㎡左右，销售情况很好，但销售差不多接近尾声。本项目的面市时机，在内蒙古房地产开发市场中高档项目是一个空白，在本市及本片区更是处于一个市场空白，做好本项目的开发，打造本项目的理念，将是一个创新的市场格局，将成为呼市房地产发展一个时代的改变者和市场场的领跑者。本案项目简析项目概况本项目位于呼伦贝尔路和中山东路交汇处，介于新城宾馆与中山勋章之间，10分钟步行至中山路商业圈，所在区域属于呼市中心区的一级辐射地段，学校、医院、公园以及宾馆等配套完善，是高尚住宅聚集区域，具有浓厚的生活气息，所在地段可以左右逢源，兼具所长。随着城市中心东移，凭借其独特的区位、优美的自然环境和高尚的“国际化”配套，本项目更是成为不可得的稀缺项目。本项目占地面积19588㎡，建筑面积约120000㎡，容积率6.2左右，地下二层，地上首三层为整层商场，四层为技术转换层，建会所和物业管理服务中心，其余部分做绿化。地上五至二十五层为七栋中高档住宅，五层顶空地部分做空中花园。住宅部分（五至二十七层）75000㎡商业部分（地上三层）45000㎡会所（第四层转换层）2000㎡物业管理（第四层转换层）200㎡车库地下二层项目SWOT分析项目优势（S）住宅片区成熟、国际生活配套地块方正、规模居中车流量大吸引人群项目劣势（W）项目一面临街，噪音和灰尘房地产大规模开发，整个市场竞争属于旧城改造项目，回迁户对销售产生一定的影响项目机会（O）高尚片区，有利于提高项目的附加值本项目户型创新实用，制造机会点营销理念超前，有利于提升项目品位项目威胁（T）市场供应量大，对本项目形成强势攻击目前本片区主要以现楼销售，对本项目产生价格挑战本项目属远期楼花，形成风险压力客户群分析•以本地客户为主，政府官员，私企老板，外企高管等；•同时辐射周边城市如包头、鄂尔多斯、乌兰察布等煤矿、稀土矿主，以及外来经商者；•外地投资客，如温州、山西炒房团•蒙古人崇尚自然、追求天地山川共融的境界；个性粗犷豪放，虽然他们生活传统，但是心胸广阔，并易于接受外来的理念。•中原建议：迎合蒙古人的天性，本案引入国际化的生活概念，打造国际化的品位生活。项目定位•本产品定位为呼市最高档产品，打造精品住宅，造就呼市地产典范。•形象定位为珠穆朗玛峰上的旗云，成为内蒙古房地产开发的最高度和发展的风向标•物业功能定位为CCI（citycenterintegration)城市核心区域综合体主题形象定位源于世界趋势，成长于本土土壤之中国•呼和浩特•CCI国际社区产品定位户型配比•由于对市场没有一个周详的市场调查和分析，基于目前市场上主要以110-180户型为主，兼以小户投资型公寓。•中原建议：本项目以115-135㎡阔厅三房为主，80-100㎡两房为辅，并以顶层复式提高项目形象。并适当考虑朝向不佳的40-60㎡小户型。户型建筑面积（㎡）户型比例二房二厅80-10035%三房二厅115-13550%复式160-2805%小户公寓40-6010%此处改成封闭式内阳台,或者直接变为步入式凸窗入户花园封闭,改成玻璃花房4.2M的客厅开间不能满足北方人的居住习惯，中原建议：将厅扩宽至4.8M，户型修改建议隔层露台在北方城市不适宜建议增加储藏室和嵌入式衣帽间营销策略营销的真正成功，在于对市场的战略性思考【营销策略】营销思路建筑成就生活，生活层次成就领域层次。我们的营销战略是实现一种高领域的生活层次，一种国际、品位的生活方式，满足一种精神上的渴望。以XX文化为主题的社区生活，让客户产生理性需求，结合项目感性生活最终达成认同，实现一种XX生活。心灵诱惑（文化形象）引诱（建筑生活）共鸣（体验尊贵生活）认同（实现上层生活）我们的目标——在内蒙古地产市场中造就非凡的影响力提升项目价值和品质销售速度与利润平衡提升项目品牌知名度奠定胜局叫座叫好出色的营销从市场入手过硬的产品精良的团队目标实现各位同仁，你们认为我们的目标该如何实现？你们说的没错，浩然国际项目能否成功全靠在座的各位，让我们共同努力吧！期待与贵司携用共创辉煌期待与贵司携手共创辉煌THANKS