搜索
三亚梅山项目可行性分析报告目录一、全国旅游地产格局二、海南旅游地产格局三、三亚旅游发展潜力分析四、本项目总体发展规划五、盈利模式探讨及启动区规划六、投资收益分析•中国已是全球最大的国内旅游市场之一，中国旅游业将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。随着人均GDP跨越3000美元，旅游消费需求将大幅提升，进入爆发性增长期。20世纪90年代初，旅游业已成为全球最大的产业，总收入超过了石油和军火工业。•目前在世界旅游业的排名中，中国已经从1978年的40名之后，跃升至世界第4位。是全球最大的国内旅游市场之一，出境旅游人次，继续位居亚洲第一。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国仍保持了安全的旅游目的形象，中国旅游业并将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。中国旅游业发展现状•一个国家人均GDP达到3000-5000美元时，将进入旅游消费的爆发性增长期，目前，中国旅游市场规模是在人均GDP达到2456美元的条件下形成的，随着人均GDP向3000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生显著的变化，旅游消费需求将大幅提升。•基于国民经济持续健康发展、旅游业在全球增长最快、大众化旅游猛增，以及国家经济强大、基础设施的大幅改善，中国旅游业目前正处于快速发展的关键时期。目前，中国人均国内旅游次数仅有1次，韩国已经达到9次之多，远低于中等发达国家水平。预计2011年后中国人均出游将达2次以上，在交通、铁路、公路等相关基础设施建设应配套发展，确便体支撑条件跟得上，充分适应旅游业快速发展的需求。中国旅游业在未来相当长的一个时期内将处在黄金发展阶段中国旅游业发展情况分析•2007年,全年共接待入境游客1320万人次,实现国际旅游外汇收入339.49亿美元；•2008年入境旅游人数13003万人次，比上年下降1.4%。其中，外国人2433万人次，下降6.8%；香港、澳门和台湾同胞10570万人次，下降0.1%。在入境旅游者中，过夜旅游者5305万人次，下降3.1%。国际旅游外汇收入408亿美元，下降2.6%。国内居民出境人数达4584万人次，增长11.9%。其中因私出境4013万人次，增长14.9%，占出境人数的87.5%。国内出游人数达17.1亿人次，增长6.3%；国内旅游收入8749亿元，增长12.6%。•可以看到受到金融危机的影响，08年入境游客出现了小幅下滑，但是国内出游人数还有小幅上涨，虽然就目前而言，旅游业受到影响，但是长远国内旅游业的黄金局面难以撼动。124942132000130030139400161000171000020000400006000080000100000120000140000160000180000200620072008全年接待入境游客人次（千人次）国内出游人数（千人次）08年虽然受到国际金融危机的影响，入境游人数小幅下滑，但是出境游人数仍出现上升，可见中国旅游业的发展拥有强有力的后盾支撑，前景乐观2006年～2008年中国旅游外汇收入情况分析表中国旅游业发展情况分析•根据07年以来的旅游统计数据表明，我国旅游业已经进入更加快速发展的新阶段，旅游市场持续增长，特别是国内旅游和入境过夜旅游将快速发展。•但08年受到国际恶劣情形的影响，收入出现了小幅的下跌，旅游业是受经济影响极大的行业，08年旅游外汇收入的下滑是受到08年的金融危机冲击，但中国的旅游业长远上来看是健康的。33949004190000408000015.90%23.50%-2.62%050000010000001500000200000025000003000000350000040000004500000200620072008-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%国际旅游外汇收入（万美元）旅游外汇收入增长率（％）中国旅游业长远看，将健康发展趋势一：中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速，数量急剧扩大•所谓超富裕人士，是指所持金融资产超过三千万美元者。2006年亚太地区约有17.5万名超富裕人士，这一人数将以每年12%的幅度递增。在中国有4935名属于超富裕人士，他们拥有的资产超过了3000万美元493555276190693377658697974110910122191368502000400060008000100001200014000160002006200720082009201020112012201320142015在中国的34.5万名富裕人士中，有4935名属于超富裕人士，他们拥有的资产超过了3000万美元。资料来源：美林与凯捷研究报告以亚太地区超富裕阶层平均年增长率计算，中国超富裕阶层2012年将超过万人。资料来源：波士顿咨询公司全球财富报告•波士顿咨询公司2007年10月30日发布的全球财富报告显示，中国内地拥有百万美元金融资产的家庭数量已从2001年的12.4万上升到2006年底的31万，跃居全球第五，仅次于美国、日本、英国和德国；预计2011年可达到60.9万户23.40%8.60%0%5%10%15%20%25%中国国际2001~2006年中国财富总量年均复合增长率远高于全球平均水平到2011年中国百万美元资产家庭总数有望达到60.9万户3160.901020304050607020062011影响中国旅游行业的两大趋势财富阶层自90年中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移•夏季滨海休闲度假和冬季山地健身运动成为国际旅游度假的两大趋势度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%*数据来源：RECREATIONALPROPERTYINTHEUNITEDSTATES，ARDA,1995(1-4)，参考资料[3]长三角北京+东北海南近年，东部南部沿海等旅游城市吸引大规模国内居民前来旅游，海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地影响中国旅游行业的两大趋势受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是海滨高端度假物业的强大支持，这为本项目未来的发展提供足够的客源1980~2020中国人均GDP（美元）05001000150020002500300035004000450050001980198519901994199519961997199819992000200120022003200420052006国内深圳上海珠三角长三角中等规模以上城市洲际旅游开始出现出现到周边国家旅游的热潮旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺开始出现旅游需求发展特征在度假地置业在度假地投资、置业购买休闲度假产品本地置业置业特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段3000US$5000-US$300US$1000US$按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为1：8或1：9，，我国目前仅达到了1：2.35，潜力很大世界旅游组织认为，人均GDP达到1000美元，人们对旅游的要求开始从传统的旅游观光转向度假休闲产品当人均GDP达到3000美元以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业1980~2006年数据来源：国家统计局、2020年人均GDP预测机构：社科院社会经济研究所影响中国旅游行业的两大趋势趋势二：银行利率的持续降低、人民升值预期等因素引发资本流动性过剩，证券和房地产成为民间最重要的投资产品；房地产作为财富工具而存在10万亿14万亿17万亿03年04年05年06年07年03年到05年居民储蓄余额加速增加人均储蓄率全球第一05年到07年居民储蓄余额增速减缓“储蓄搬家”逐渐显现07年5月起居民储蓄余额出现滑坡最高缩水幅度2.5%储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象资本流动性过剩的三大推手：－全球性流动性过剩－长期贸易顺差－人民币升值压力流动性过剩的本质：市场上的钱太多，找不到足够的投资渠道；由于经济提速，实际利率水平长时间处于较低状态，民间“投资潮”逐渐显现证券市场和房地产市场成为民间最重要的投资市场资本流动性过剩带来市场心态的变化，房地产从居住资料逐渐成为投资产品；房地产作为高端客户的财富工具而存在－固定资产的商品房成为高端消费者的投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力－对于有经济实力又善于理财的社会中坚力量，商品房向来而目前更是居住资料与财富工具的统一体影响中国旅游行业的两大趋势总结•中国旅游业目前已经成为国家经济发展的一个重要支柱，在国际上拥有良好的口碑，在未来一段较长的时期内，将是旅游业发展的黄金时期•旅游业是受宏观经济影响较大的一个行业，08年受到金融危机的影响，中国的旅游行业像其他行业一样，没有在这场百年一遇的危机中幸免，出现了下滑趋势，但是随着经济的复兴，旅游业将迎来新一轮的高峰•本项目拥有优势的海景以及自然资源，将乘着经济回暖的浪潮，以及旅游业发展的又一轮高峰，取得良好的成绩•财富阶层的不断壮大以及投资倾向的转变，再契合项目自身的资源特色，无疑是大方向的利好报告目录一、全国旅游地产格局二、海南旅游地产格局三、三亚旅游发展潜力分析四、本项目总体发展规划五、盈利模式探讨及启动区规划六、投资收益分析海南旅游业发展情况分析•08年旅游业保持较快发展势头。坚定不移地将旅游业作为现代服务业的“龙头”来培育和大力发展，以推进国际旅游岛建设为契机，进一步加强旅游促销活动，加大旅游配套设施建设，吃、住、行、游、购、娱等旅游六大要素逐步协调配套，促进了旅游业持续稳定较快发展。全年接待旅游过夜人数2060万人次，比上年增长11.6%。其中，接待国内旅游者1962.07万人次，增长10.8%；接待入境旅游者97.93万人次，下降5.5%。旅游总收入192.33亿元，增长12.2%。其中，国内旅游收入165.01亿元，增长10.3%；境外旅游收入27.32亿元，增长4.4%。旅游饭店客房开房率59.18%，提高1.9个百分点。年末全省共有星级宾馆260家，其中，五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆117家。•从数据上可以看出虽然在国际国内经济形势不景气的背景下，海南的旅游收入仍然有12.2%的增长，可见海南作为旅游胜地的地位已经在大范围内得到肯定，前景看好。1605.021845.512060141.43171.37192.3315.0%21.2%11.6%12.2%050010001500200025002006200720080%5%10%15%20%25%接待旅游过夜人数（万人次）旅游总收入（亿元）过夜增长率收入增长率在经济不景气形势下，海南旅游业的收入仍然有较大的增幅，预示海南旅游业的潜力巨大海南目前申请建立国际旅游岛综合试验区，总体目标是把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地国际旅游岛概念•国际旅游岛是以岛屿参与世界经济发展分工合作中形成的，根据其发展条件和比较优势，选择旅游产业作为其主要的产业，并依托此产业功能体系产生强大的国际客源聚集能力，而形成的岛屿经济文化发展形态。国际旅游岛发展的两个其本条件•一是旅游业主导，即旅游业成本岛的支柱产业或主导产业；•二是国际化，即在旅游产业领域内，实现旅游服务自由、国际化，具有超国界吸引力，客源市场广泛且面向世界各地。近期目标中期目标远期目标设立海南国际旅游岛的总体发展目标把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的购物天堂、度假天堂。经过5年时间的努力，大力推进海洋旅游、度假旅游、入境旅游基地建设，提高海南旅游在亚洲、欧洲特别是韩国、日本和俄罗斯等市场的认知度向全球营销海南，不断提高海南旅游的国际知名度和美誉度，打响“中国热带海岛，东方度假天堂”的品牌，用10至15年的时间，为建成海南国际旅游岛综合试验区打下坚实基础经过