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海南之心整合营销推广方案没有赶上海南疯狂二个月，对于新埠岛而言应该是幸运的经过二三月份的冷静，让我们把握海南2010的走势开启新埠岛的机会第一章：市场分析海口别墅市场地图第二章：项目分析1、地段A、地域特质B、板块特质C、宗地周边2、项目A、整体规划B、示范区C、一期产品第三章：客户分析购买动因和需求差异第四章：整合营销1、品牌价值2、营销战略3、年度营销目标4、营销执行策略第五章：广告推广MENU第一章：市场分析海口与三亚互选，海口可以度假，可以生活，海口因国际旅游岛战略进入发展加速度，是中心城市，置业成长上升空间较大。新埠岛整岛开发，一个项目支撑一个版块，在海口只有产品竞争，而无项目竞争。——让我们看看海口的别墅市场上次提案我们达成共识：海口市整体住宅供求一览单位：㎡83,086156,295263,252233,315312,466313,706110,195389,29796,532240,1560500001000001500002000002500003000003500004000002009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月供应面积成交面积数据来源：新浪地产虽然2月成交面积环比下挫近35%，但今年以来新增供应面积不足，后市以待观察。海口别墅市场供求一览73,71512,797025,9174,47920,350032,358010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002009年11月2009年12月2010年1月2010年2月供应成交单位：㎡数据来源：新浪地产海口别墅11月份集中上市，后几个月市场新增供应短缺，而需求稳步增加，总的来看抗风险性更强5057958555891029458761281568521466802000400060008000100001200014000160002009年11月2009年12月2010年1月2010年2月普通住宅别墅单位：元数据来源：新浪地产海口市场普通住宅和别墅均呈稳步上升，别墅价格上扬更快海口普通住宅、别墅成交均价通观前5个月的数据，发现海口楼市属稳步增长，并没有大起大落，尤其是别墅市场更是供不应求。版块项目名称产品类型价格优势卖点存量推广形象海甸岛宝安•江南城联排306m2、独栋联排22000元/m2，独栋2000万/套大盘、成熟社区、江南园林风格、现房共20套“纳海之外藏圆于心惟有江南”“一线海景江南别墅”东海岸鲁能*海蓝椰风联排169~220m2、独栋350m2联排19000/m2，独栋31000/m2大品牌、复合型大盘、成熟社区、一线海景联排余三套，后面还有十几套，独栋1套现房；四期产品待定“长岛式海生活”“东海岸中央别墅区“”天赋之墅独栋臻享”西海岸西海岸高尔夫温泉别墅三期联排、独栋四期全联排100~200m2独栋2000万以上四期联排3万/m2假日海滩对面，高尔夫景观，温泉四期是一线海景三期剩独栋余6套，四期联排6月入市“运动享受西海岸”柏斯观海台1号公寓，联排320m2，独栋330~580m2联排650~800万，独栋1000万以上成熟社区、一线海景尾盘，各余三、四套热带海滨地产与生态公园地产的完美融合夏威夷海岸公寓、独栋600m2以上独栋1600万以上夏威夷风情、一线海景少量“从夏威夷刮来的海岸度假风””海居生活的终极高度“西雅图丽湾联排209m2，独栋414m2联排567万，独栋1110万西海岸珍贵一线海景，高档成熟社区联排一个样板间，独栋四套“丽湾天成•王族豪邸”盈滨半岛鲁能·海蓝福源联170~200m2，独栋270~360m2联排13500~14000独栋19000/m211平方公里南加洲风情纯别墅复合型大盘首期联排无，独栋40多套，后期都是别墅，时间待定“海上的香格里拉”东山镇东山湖畔十联排106~127m2独栋200~300m2联排110~160万独栋约3万/m2高尔夫渡假别墅、湖景、温泉入户、一期联排余十几套，独栋为二期、约年底开高尔夫地产旗舰海口在售别墅对比版块项目名称产品类型价格规模定位入市时间海甸岛田德·海泉湾独栋180~270m2，赠送半地下室、小院，公寓待定总占地约110亩，一期独栋54套、12层公寓6栋地中海风情的美学建筑四、五月内部认购西海岸富力*盈溪谷联排250m2、花园洋房花园洋房1万3，联排待定17万平米温泉湖畔，西班牙庄园花园洋房3月底，联排6月美锦·熙海公寓、独栋别墅300~12000m2公寓2.9万（精装），独栋待定总建面:175,184㎡，独栋:39栋毛坯热带滨海度假别墅为二期年底入市阳光西海岸二期独栋400m2、公寓，三期全独栋400~700m2二期独栋4万以上，三期待定二期独栋22套，三期待定“热带海岛生活典范”“影响世界的西海岸”公寓在售，二期独栋5月份入市，三期待定滨江版块海口·鸿洲江山别墅、联排别墅、独栋别墅待定整体开发周期8~10年，一期1365亩大型高端综合性复合型度假旅游地产“2009年海口市十大重点建设项目”待定海口待售别墅项目一览海口别墅产品供应相对稀少，西海岸是热点无大盘，盈滨半岛和滨江板块有大盘潜力股，市中心、海甸岛板块，几乎为零。本案起步区小别墅产品，低层、低密，是性价比很高的市场稀缺产品。就新埠岛整体看也是潜力股，但起步区是现在就可以出手的蓝筹股。国际旅游岛政策出台，海南楼市去年年底今年年初创造奇迹，特别是三亚，价格透支，二三月的回落是市场正常的；中国楼市是政策市场，两会以后，抑制投资需求的政策如何发酵，四、五月的走势决定是全年楼市方向。支撑海南楼市主要是投资需求，政策敏感极高；两会后博鳌国际旅游论坛给海南再次加温，再次刺激海南楼市，四五月海南热或将再现热潮；海口别墅是稀缺的，很多人拿钱还没买到房子。小结第二章：产品分析从外到内，深度解读产品，挖掘项目卖点……区域价值1、地域特质：海南之心在海口。海口在海南的中心城市地位，因国际旅游岛建设而增强。海南首府，宜居、宜业、宜学、宜游的品位之城；海陆空交通枢纽，中国连接东南亚的桥头堡，城际高铁让海口到三亚仅需80分钟；国际旅游岛先行实验区，旅游体制创新示范市，生态文明示范市；政治经济、科教文化、休闲娱乐、商贸物流、金融保险、医疗保健等现代服务业中心；北部湾、泛珠三角和10+1东盟自贸区经济中心。海口价值地位提升，也意味着项目价值上扬，在整个海南更具竞争力和投资性，海口也无疑成为海南中高端理性投资置业的天堂。如果你看好海南，实力雄厚，三亚、海口都该买；如果初试海南，海口应该是首选。2、板块特质：海口之心新埠岛。新埠岛位居海口城市T型发展轴交汇点，肩负“中强”大任，市中心稀缺地位不可复制。市政府迁西海岸，省政府居中心城区，国贸属中心商务区，海口城市格局不是CBD、省政府、市政府地位之争；按照市政府规划“中强、西拓、东优、南控”，新埠岛位居海口T型发展轴交汇点，肩负海口“中强”大任，完善、提升海口市中心城市功能的核心地位不可替代。海口是海南的中枢，新埠岛离海口中心最近处女地。西海岸太热，机会少成本高；盈滨半岛太远，滨江组团不太熟，海口之心新埠岛应该是你国际旅游岛的第一站。3、宗地周边：繁华都心左右逢源新埠岛与中心城区、中心商务区、海甸岛等城市核心板块一水之隔，享有成熟市中心的便利和发展前景。新埠岛整岛开发前景无限，起步区繁华都心，左右逢源，不用等，既可以把握现在，也可以拥有未来。不仅可以享受海口中心城市的成熟配套和潜力，随着岛内交通改善，新埠岛更是环岛度假的理想栖息地、出发地。可以度假、可以生活、可以商务。项目价值1、整体规划一岛一城，环岛度假栖息地，泛游艇岛居水城，是国际旅游岛概念的实践。新埠岛，位居海南第一大河南渡江入海口，东临滔滔南渡江，西绕旖旎横沟河，北对浩淼琼州海峡，海南岛上之岛，岛内河湾交互。市中心的“世外桃源”，具备国际旅游岛“复合功能”，是一座原生岛城。国际旅游岛的理想就是海南之心的理想，不拷贝，坚持本土原创，坚持原生自然，承载新亚洲海岛休闲文明之使命。【开发定位】在海口城市发展过程中，新埠岛被定位为“旅游度假、休闲娱乐、生态健康、高档居住”为主题功能的高档滨海综合发展片区。以此为依托，新埠岛项目开发定位为“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新城镇。【功能规划】五星级商务酒店及度假酒店、游艇俱乐部、水岸商业街区、国际康体疗养中心、运动中心、18洞高尔夫球场、品牌学校等休闲度假配套设施及高档低层住宅、高层海景公寓等居住产品。【公共旅游】18洞高尔夫球场、河口康体运动功能区、渔人码头度假区、外滩方埕旅游度假区、绿林风情运河水岸商业区起步区埠北迎宾港。2、起步区是新埠岛核心功能区、标志区，与海甸岛一桥相连，未来比海甸岛更现代、更国际、更时尚、更休闲，游江，玩海，居岛，逛街，能看海，也能出海，亦度假，亦生活。海口旅游度假城市新名片。【起步区定位】以海口城市发展目标为依托，以提升城市功能为原则，以为岛内居民和岛外游客提供宜人的高品位休闲娱乐场所为目的，最终打造成为海口的旅游度假城市新名片。【起步区地位】新埠岛核心位置，紧临海新大桥，与成熟的海甸岛一桥之隔，起步区南侧即为未来东西向城市交通干线——福海大道，可快速到达东海岸，左右逢源，其巨大商业和居住价值将直接拉动整岛的开发建设。【起步区功能】包括五星级商务度假酒店、游艇俱乐部、冰雪乐园、民俗文化展馆、水岸商业街区、高档居住示范区，强调多功能、多业态互动体验，将未来全岛生活面貌和生活品质全面展现，成为整岛生活场景的浓缩。项目已于2007年11月28日正式启动，今年完工。区域价值项目价值【地域特质】海南之心在海口，国际旅游岛第一站。【板块特质】海口之心新埠岛，海口T型发展轴交汇点，肩负“中强”大任。【宗地周边】繁华都心，左右逢源，不用等，可以把握现在，也可以拥有未来。【整岛】环岛度假栖息地，泛游艇岛居水城，国际旅游岛实践示范。【起步区】新埠岛核心功能区、标志区，海口旅游度假新名片【产品】原创新亚洲游艇别墅低层，低密，高性价比。海南之心价值第三章：客户分析海南楼市第二居所，投资需求是主流客户，这种类型的客户最关注地段和总价，其次是产品，单价决定档次，总价决定购买，新埠岛起步区面对中高端客户。地段：海景、前景、交通、配套总价：公寓还是别墅，大户型还是小户型，根据经济能力，不仅看单价更看总价。产品：使用功能和空间设计是基础，从竞争角度客户心理标准不断提升。海口增值潜力大：三亚是高端主场，三亚一线海景单价已经两三万以上，海口则一两万之间，是中高端置业的理想选择，海口门槛低，潜力更大。市中心稀缺资源：新埠岛在海口市中心，海景不占优，“市中心+江+海+岛+城”的稀缺资源价值不可再生，有绝对投资优势。总价低置业成本低：示范区小别墅主流，200多万起，院景、联排、双拼到独栋，总价决定购买力，客户层级逐步上升。院景别墅联排别墅双拼别墅独栋别墅面积149.7-183.9平米229.2-233.2平米282.3平米406.7平米数量134451410价格买点共享院落，亲切邻里氛围，2层低密度，空间紧凑，200多万起，总价低，投资成本小，风险小三联排，2层低密度，滨水，前庭后院，总价适中，舒适宜居，数量有限双拼，2层低密度，景观资源较联排更优，别墅感更强，总价适中，舒适宜居，稀缺环境景观资源最优，更宽阔水域，适宜家庭度假和居住或企业会所，数量少，稀缺起步区产品的差异示范区是未来的镇中心，核心功能配套区，距海甸岛最近，占据新埠岛最好的位置；海口因国际旅游岛城市价值提升，示范区是新埠岛的起点，后劲更大，机会难得；4万平米，203套，二层低密度小别墅，200多万起，市场稀有。最具成长性的城市，最具发展力的中心板块，最受欢迎的低层、低密、高性价比、原创新亚洲游艇别墅，2010投资置业海南的第一选择。第四章：整合营销品牌价值系统品牌命名：海南之心品牌战略：国际旅游岛第一站，国际旅游岛实践与示范工程开发理念：新亚洲海岛休闲文明项目定位：环岛度假栖息地泛游艇岛居水城生活方式：海岛玩家新境界产品概念：原创新亚洲游