海口琼珠海岸生态度假村项目提案

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。琼珠海岸生态度假村项目策划提案本报告是严格保密的。2住宅市场营销现状项目/年份20002001200220032004施工面积(m2)11651151705100176341334268844792170竣工面积(m2)3128085541964106868122801059558销售面积(m2)3814235365265543559212361328480空置面积(m2)4281346936875709305572541052270销售面积/竣工面积1.220.971.351.131.25销售面积/施工面积0.330.310.310.270.28空置面积/竣工面积1.371.251.390.690.99空置面积/销售面积1.121.291.030.600.79固定资产投资(亿元)77.1885.2493.57103.4119.282000-04年施工面积总和12852682㎡2000-04年竣工面积总和3149528㎡2000-04年销售面积总和3722020㎡本报告是严格保密的。3房层住宅施工面积：500.99万平方米比同期增长23%住宅新开工面积：143.57万平方米比同期增长5.5%房屋住宅销售面积108.84万平方米比同期增长43.3%从上面表格中我们可以得出以下结论：从销售面积来看，从2004年开始，销量增长较快，说明需求在增长，从空置面积来看，从2004年开始，空置面积迅猛增长，增长了88。83%从施工面积和竣工面积来看，施工面积远远大于竣工面积，12852682-3149528=9703154平米说明供大于求本报告是严格保密的。4海口楼盘汇总区域收集的楼盘数总占地面积（m2)总建筑面积(m2)容积率均值绿化率均值销售率均值价格均值(元/m2)龙华区431248648.32794075.22.2451.34%41.41%3126.94美兰区27739277.21025487.81.3941.59%16.38%3057.42秀英区7551133.0532831.00.9750.13%56.93%3583.45琼山区288178.067611.00.77/28.90%2340.00合计792627236.54420005////总平均值//1.6847.57%38.49%3154.10海口楼盘供需状况本报告是严格保密的。5从上图中可以看出:目前海口在售楼盘有4420005平米,其中有63.2%,2794075.2平米的楼盘集中在龙华区2794075.21025487.8532831.067611.0050000010000001500000200000025000003000000单位（平方米）龙华区美兰区秀英区琼山区各区建筑面积比较本报告是严格保密的。6各均价建筑面积均价建筑面积（元/平米）（平方米）2000以下108096.72001-29992180986.33000-39991295648.04000以上582613.0按均价分类建筑面积比较108096.7,3%2180986.3,52%1295648.0,31%582613.0,14%2000以下2001-29993000-39994000以上本报告是严格保密的。7如果把房屋档次分为低:2000中:2001-2999高:3000-3999极:4000以上总结:以海口每年的销售量为1328480平米来衡量海口的房地产住宅供应情况:供大于求,且结构有些失调.我们可以看出:低档房只占3%中档房占52%高档房有:1295648平米,占31%本报告是严格保密的。8区域均价搜集数据（个）龙华区13.62160美兰区10.85114琼山区4.8112秀英区11.7727总均价12.11313由于此表中房租全部为小区住宅租金,没有民房的资料,所以此租金不能准确反应海口市的需求状况但从房租的供应情况来看:龙华区和美兰区的需求最旺.从房租看需求:本报告是严格保密的。9８０平米以下4054套80到120平米4401套120到160平米4939套160到200平米1743套200平米以上1153套共记16290套,其中160平米以上的户型2896套,占总量的17.2%海口市楼盘户型供应情况：本报告是严格保密的。10指标/年份20012002200320042005人均可支配收入（元）7755.008002.918347.048981.419399.24同比增长率3.20%4.30%7.60%5.00%海口人均可支配收入及其增长率3.20%4.30%7.60%5.00%0.002000.004000.006000.008000.0010000.00单位（元）0.000.020.040.060.080.100.120.140.160.18人均可支配收入（左轴）7755.008002.918347.048981.419399.24增长率（右轴）3.20%4.30%7.60%5.00%20012002200320042005海口房价收入比:本报告是严格保密的。11指标/年份200320042005住宅价格（元/㎡）1987.732215.052470.88同比增长率11.00%12.00%海口住宅价格及其增长率11.00%12.00%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.00单位（元/平米）0.100.110.110.110.110.110.120.120.120.12住宅价格（左轴）1987.732215.052470.88同比增长率（右轴）11.00%12.00%200320042005本报告是严格保密的。12指标/年份200320042005房价/收入7.948.228.76海口房价收入比8.227.948.767.407.607.808.008.208.408.608.809.00200320042005注：数据来源于海口市统计局，一户家庭人口数用3代替，以上房价为住宅的价格；2005年的“人均可支配收入”和“住宅价格”数据根据2005年1-7月的相关数据进行预测。本报告是严格保密的。13我们从这里可以看出:海口的房价收入比还是较合理,远远低于其他城市,特别是过热城市,从房价来看,海口的房地产还是较为健康的,只要降低供应量或加大需求,海口的房价还有很大上升的空间.本报告是严格保密的。14豪宅的理解稀缺性、唯一性、尊贵、神秘。1、中国前100名富人平均年龄46岁，美国前100名富人平均年龄65岁。2、美国1%最富有的人拥有全国财产的40%，80%的人拥有财富60%；美国贫富差距是24倍；而中国20%的富人拥有55.5%的财富，20%的穷人拥有1.5%的财富，中国的贫富悬殊34倍；中国财富分配的集中性，高于发达国家的水平。3、中国目前豪宅的业主在不断的迁徙。4、豪宅就是金字塔间的极少一部分，其价格比普通家庭的年收入在60倍以上，即一套豪宅的售价约是普通住宅的6-10倍。本报告是严格保密的。15（1）步行指数：“步行社区”以成为国际城市发展的一个新趋势，人们开始重新追求生活的社区内部、社区之间生活与工作场所、以及休闲娱乐场所之间的步行或非机动车联系。（2）商务指数：强调投资保值的功能。（3）人文指数：集中体现在街区价值上，一个安全的具有公共生活活力和趣味的街道，应该包括优良的教育配套，适宜行人的密度，浓郁的生活气息，并充满交流感。（4）自然指数：自然景观，空气指标和安静指数的综合。豪宅的三大指数：步行指数，商务指数，人文指数，自然指数本报告是严格保密的。16（1）地段；（2）郊区豪宅依赖于自然指数，城市豪宅偏重于便利指数和人文指数；（3）城市中的自然环境较容易受到污染，就适用性而言，便利指数大于人文指数大于自然指数；豪宅含义本报告是严格保密的。17（1）先于市场而波动，市场以豪宅为风向标；（2）国内一个普遍的特征是：一入住就降价，入住两年一般降20%-30%；（3）豪宅的静态收益率5.5%-9%（深圳），8%-12%（上海）。（4）国内豪宅承担这样的职责，其二手楼价为片区标定了新盘价格的上限。（5）价值引领销售：视野最开阔，最具空间感的高层户型被最先卖掉，尽管这些户型单价和总价超高。无论将优势单位与劣势单位的价差拉得多大都不过分，它们本来就不是同一类产品，并各自服务不同的客户群。豪宅表现本报告是严格保密的。18（1）地段价值指数和产品价值指数构成了完整的住宅价值指标体系。（2）产品价值指数分：硬件指数和奢侈指数。A.硬件指数：容积率、梯户比、户均面积、户型面局、园林、立面效果、会所、通行指标。B.奢侈指数：单元户均人数、人均面积和单元空间面积等。（3）户均面积均大于普通住宅50%。（4）产品指数越高，户均居住人数越少，从一个侧面表现出高端客户的超前消费意识。城市豪宅的产品指标本报告是严格保密的。19目标客户岛外投资、度假者岛外养老者（东北、北京、上海）岛外富豪、岛内新富阶层重点客户群核心客户群游离客户群本报告是严格保密的。20核心目标客户分析—岛外富豪特征描述家庭资产超过800万元年龄45-65岁，企业高层、私营业主、明星、有灰色收入的政府官员、喜欢海南的气候，常常来海口出差、旅游、度假。日常活动（A）喜欢一个不被人打扰，安静的环境；平时以休闲的活动为主；兴趣（I）与同阶层人交往；喜欢高雅运动，如GOLF等；观点（O）追求度假休闲生活；注重生活品质、物业管理的服务；注重产品的独特性使用功能以及符合自身身份；注重健康；注重安全、私密性保护；本报告是严格保密的。21核心目标客户分析---岛外养老者特征描述家庭资产超过300万元年龄50-65岁，家庭人口较多，企业高层、高级公务员、私营业主、个体工商者、专业技术人员喜欢海南的气候，在海口有固定的联系人（亲朋好友等）。日常活动（A）生活较简单；基本上没有应酬，有时与朋友、家人出外散步、下棋；兴趣（I）与同龄人交流，喜欢老年人的群体活动阅读报刊、书籍；观点（O）追求社区生活，重视邻里；注重周边环境的安静性及景观性；注重产品实用性和趣味性；注重健康；注重物业管理的服务品质；本报告是严格保密的。22核心目标客户分析—本岛新富阶层特征描述家庭年收入20万元以上年龄35－50岁，家庭人口3-5人，大型企业高层、私营业主、专业人士本科以上学历，上岛5年以上，工作稳定积极，自我意识强烈。已经拥有1-2处住房，再次置业追求尊贵和地位的彰显，有炫耀的心理。日常活动（A）工作较充实；社交应酬较多，经常与朋友、客户在外喝酒、吃饭；兴趣（I）阅读报刊、书籍；旅游与居家休闲活动观点（O）追求自我价值和品位的实现；追求社区生活，重视邻里；注重生活品质；注重产品的高素质以及符合自身身份和社会潮流；注重健康、品味、生态园林、子女教育；注重物业管理的服务品质；本报告是严格保密的。23购买人群结构25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上高中以下学历大专及本科硕士以上其他35岁以上，大专以上的省外新富阶层购房者已形成了消费主力，买房欲望强烈。一线海景、万绿园最能打动他们，购房考虑的因素依次是景观、价格、户型、配套、交通等。本报告是严格保密的。24本地市场分析A、在真正的海南人心里，有钱的概念是：买自己的地，建自己的房。购买高档商品房是不经济和实用的，在海口工作的富人们把很大部分购房资金带回文昌、琼海等出生地购地建房，光宗耀祖。B、外来定居者是本地购买群体的中流砥柱，购买欲望强，购买力相对薄弱。本报告是严格保密的。25岛外市场分析作为全国唯一的热带海岛，海南拥有独特的地理资源，是旅游度假的首选之地，海南的房地产业也因此受益。在提倡健康生活的今天，海南洁净的空气为渴望健康的人们提供了良好的栖息场地。海南房价偏低为外地购房者提供了良好契机，候鸟式的生活、海南养老成为时尚。据统计，海口外省购房者以东北、西北及华东沿海较多，遍及全国所有城市及地区，有强大的市场开发潜力。本报告是严格保密的。26购买目的0102030405060办公第二居所投资居住本报告是严格保密的