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巽寮湾·市场调查2015年7月15日谢涛目录：第一章——周边竞品分析第二章——巽寮旅游区主流客户分析第三章——二期产品个人简略建议第一章——周边竞品分析合正东部湾万科大辣甲岛碧桂园·十里银滩海宸世家万科双月湾富力湾竞争市场：湾区内区域市场竞争主要竞争对手：金融街·巽寮湾十里银滩合正东部湾金融街巽寮湾华润小径湾中航元屿海第一章——周边竞品分析金融街巽寮湾金融街·巽寮湾：全滨海度假目的地规划金融街项目24平方公里、拥有11公里白金沙滩、16公里的海岸线、60亩红树林、99个洲岛，8个月形海湾，百米内水深不超过2米的天然海水浴场。自然景观多元化，呈现“七山八湾十八景”。惠州巽寮，目前是黄金度假热点区域集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅游度假生活区主推产品一：公寓48--58㎡开间第一章——周边竞品分析金融街巽寮湾主推产品二：公寓65--80㎡一居第一章——周边竞品分析金融街巽寮湾主推产品三：公寓90㎡以上三居第一章——周边竞品分析金融街巽寮湾销售情况：截止6月30日，大约销售300余套销售均价：6100元（精装修，不含家具家电）旺销产品：50㎡一居室综合分析：优势——单价便宜，宣传推广多，多年经营，区域规模成熟，品牌优势明显，早期规划合理，社区舒适度较高；劣势——产品户型设计粗糙，局部面积尺度经济性不强，产品早先规划受到老年公寓的思路的影响，房屋尺寸预留较大，已建成未销售的存货量极大；第一章——周边竞品分析金融街巽寮湾第一章——周边竞品分析中航·元屿海中航·元屿海：全国拓展+渠道深耕临海、亲湖、环山、观岛的高端滨海度假区南中国首个纯度假目的地。深圳东滨海项目中惟一拥有双海岛，最大森林运动公园、最长登山道、最大人工湖泊、最大最具规模国际帆艇运动基地等众多休闲体验场所的项目主推产品一：公寓约55㎡开间第一章——周边竞品分析中航·元屿海主推产品二：公寓87--93㎡两居第一章——周边竞品分析中航·元屿海销售情况：5月底世联代理撤场，开发商自建销售队伍，销售状态一般，目前采用高佣金模式，公寓7‰，别墅1％销售均价：11000元（精装修，不含家具家电）旺销产品：55㎡开间一居室综合分析：优势——宣传推广得力，山、湖、岛、海都可以收纳，项目紧邻已开业的高尔夫球场，南中国首个集国际帆艇运动俱乐部，距离巽寮交通入口较近，人造景观规划设计比较好，产品规避了较大面积产品，适销对路；劣势——产品景观一般，人造沙滩，人工栈道，项目开山建设，成本会比较高，现在主打产品为高回报率返租公寓，但并不属于巽寮区域核心，后期经营管理压力大；第一章——周边竞品分析中航·元屿海第一章——周边竞品分析碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩：全海岸度假规划8000亩海岸开发用地、5公里海岸线整体开发5公里海滩、自然礁石、纯净海、原生山。五星级酒店、高尚私人会所、中西餐厅、恒温泳池、网球场等设施一应俱全，部分酒店还配备能容纳超千人的国际会议中心主推产品一：公寓67—96㎡两居室第一章——周边竞品分析碧桂园十里银滩主推产品二：公寓78--84㎡三居第一章——周边竞品分析碧桂园十里银滩销售情况：旺季每周大约销售500套以上，在沿海线首屈一指，销售投入也首屈一指销售均价：11000元（精装修，不含家具家电）旺销产品：67㎡两居室和78㎡三居室综合分析：优势——宣传推广营销得力，距离深圳比较近，有楼巴每小时发车直达深圳，产品定位直接针对中低端需求，随着深圳的发展，本身也成为深圳刚需的一部分，客群广阔，户型设计非常适合南方客群；劣势——产品景观一般，舒适度也不高，几乎没有沙滩和娱乐的地方，产品设计很多都过小，样板间床铺桌椅都是非标的小尺寸定做，实际居住并不舒适；第一章——周边竞品分析碧桂园十里银滩第一章——周边竞品分析合正东部湾合正东部湾：精致海岸全度假规划项目位于半山位置，三面环山、面朝大海，拥有1公里私家海岸线，2公里海景风光带和公共观光栈道、私家铂金沙滩、350泊位游艇会所、无边际风情游泳池等。观景高层公寓+半山海景联排别墅/顶峰+半山海景独栋别墅/顶峰，整体比例来看，以别墅类物业为主。打造纯正托斯卡纳风格滨海风格小镇。主推产品一：公寓45—64㎡开间一居室第一章——周边竞品分析合正东部湾主推产品二：公寓第一章——周边竞品分析合正东部湾销售情况：销售状况一般。销售均价：11000元（精装修，含家具家电）旺销产品：50㎡左右一居室综合分析：优势——距离深圳比较近，随着深圳的发展，本身受到深圳房价影响较大，购房立返五年租金（7.5%*5=38%），实际折算成交价较低，返还租金可以抵扣首付，最低首付可以达到15%，景观优势明显，地形差较大，观景效果好；劣势——交通不够通畅，前期定位较高，销售不顺利，后期联动推广结款不够及时，联动合作伙伴不愿意主动推进；第一章——周边竞品分析合正东部湾第一章——周边竞品分析万科双月湾万科双月湾：双海湾一线海景3公里海岸线北面是距今有600多年历史的平海古城，南面是中国大陆架上唯一一个的国家级的海龟自然保护区，西南面是国家4A级海滨温泉。家庭深度度假地主推产品：78㎡两居室第一章——周边竞品分析万科双月湾销售情况：项目一期已经销售完成，二期目前每周大约销售60--80套左右销售均价：10000元（精装修，不含家具家电）旺销产品：78㎡两居室综合分析：优势——外海，水质好，视野广阔，大面积的沙滩与海滨浴场，适合连续几日的家庭度假休闲旅游，企业品牌优势明显；劣势——交通距离远，产品量很大，但目前产品线过于单一，现阶段宣传推广较少，前期销售比较理想，现在整体开发速度降低；第一章——周边竞品分析万科双月湾第二章巽寮旅游区客户分析一、现有客群分析投资+度假的深圳中产及白领度假+投资的莞惠深私企业主投资+度假的深广莞惠退休干部外区域投资客第二章巽寮旅游区客户分析居住区域20%17%12%10%8%8%7%5%5%3%3%2%南山区福田区罗湖区广州宝安区惠州（惠东）珠三角其它地区东莞盐田区珠三角以外区域香港龙岗区去年客户二期客户区域深圳为主力客群所在地，外区客群有放大趋势。深圳客户比例：从64%上升至67%东莞广州客户比例：从15%上升至20%，少数楼盘港客增加明显26•深圳客户为绝对主力客户，少量珠三角客户•年龄35-50岁•主要为上中产，家庭年收入20-100万以上•包含知富的新贵阶层，深圳30年改革开放的受益者•离不开都市，但对生活有一定品质和追求，关注精神享受，容易为细节打动，更愿意住在私密和安静的居所核心客户：深圳60~70%重要客户：东莞广州20~30%可拓展客户：珠三角共它区域5～10%全国偶得客户5～10%第二章巽寮旅游区客户分析客户更关心现场包装展示，人流客流多寡，总价是否有竞争力，未来预期收益率高低，未来出租难易程度等。二、客群分类和需求对位第二章巽寮旅游区客户分析A：地缘性——客户来源分类及需求B：目的性——客户产品自我需求诉求C：生活性——客户活动特征需求挖掘第二章巽寮旅游区客户分析区域城市细分客户类型莞深惠城市圈深圳高频次度假客、养老客、喜欢海的客户、跟随朋友圈客户惠州自住客、纯投资客东莞养老度假客、偏好海景客户广佛城市圈佛山养老客、品牌追随的纯投资客广州偏好海景客户、跟随朋友圈客户、品牌追随投资客、珠三角其他中山、珠海低频次度假客、纯投资客香港投资客+养老居住全国其他北京、东北客候鸟型度假客江浙、四川等地投资客、低频次度假客、商务客A：地缘性——客户来源分类及需求第二章巽寮旅游区客户分析B：目的性——客户产品自我需求诉求类型需求产品特征核心客户自住客一房或小两房产品居家自住，看重景观环境和价格优势养生客略大尺度一房产品节假日短期居住重要客户投资客小一房、小两房产品看重升值收益和租金收益养老客大尺度一房产品现在偏投资、养生，日后用于养老自住收藏客临海别墅度假养生兼收藏偶得客户旅游客小一房、小两房产品投资或养生，居住性不强商务客大尺度一房或小两房投资或养生，短期居住第二章巽寮旅游区客户分析C：生活性——客户活动特征需求挖掘1、度假居住对于居室内餐厨要求降低，餐厨空间需求弱化；2、私密空间要求降低，居住空间可以适当减少隔断；3、部分生活功能弱化（如客厅），但套房要求提高，卫浴要求提高；4、观景要求较高，尤其要突出阳台功能，包括阳台的娱乐聚会功能；5、提高灰空间的强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，淡化室内室外的空间感觉，增加与外界接触的尺度和情趣；6、尽可能控制户型进深，提高居住舒适度；7、区域内，宽阔的不封闭入户大堂和架空一层更受欢迎。三、现阶段区域热销产品特征描述第二章巽寮旅游区客户分析A：50㎡以下，总价35万以内的开间一居B：80㎡以下，总价50万以内的小两居1、现阶段市场需求以小一居或小两居室为主，三居室或者100平方米以上产品销售都极为缓慢；2、以目前滨海线产品为例，除了碧桂园十里银滩，产品在户型细化方面做的都不够好，更多是为了提高容积率，增加了产品无效进深，单户面积增加但是销售难度加大；3、多数产品的户型设计对于度假需求考虑仍然不深，产品设计与普通城市公寓设计大致相仿，细节有待挖掘；4、考虑本地气候条件的特殊性，需要提高产品公共走廊的通风性。第三章二期产品个人简略建议产品配比及面积区间建议：第三章二期产品个人简略建议面积区间套数比例面积比例一居室35-45㎡45%35%两居室60-80㎡45%55%顶层复式＜110㎡5%—10%10%以内简易图示建议：一居室面积约33㎡，两居室约65㎡（建筑面积）第三章二期产品个人简略建议图示简易说明：这种方案是借鉴了万科双月湾产品设计并根据客户需求进行合理深化，虽然还不成熟，但是应该说有以下几个地方与常规产品略有不同，现详述如下：1、该设计尽量扩展阳台面积空间，将传统客厅、餐厅（聚会娱乐空间）与阳台结合，最大限度满足度假生活需求2、简易（电磁炉）厨房区域外置在阳台上，最大限度压缩了居室内部空间也避免了卧室内的污染干扰等因素3、该设计能比较好的结合一居室和两居室的户型拼接，有利于产品的布局摆放（也可以将楼栋单侧全部一居室，另一侧完全是两居室）4、该设计可以略微降低户型进深，单户面积合理压缩，销售去化容易5、本项目高度并没有充分利用，但是容积率受总量限制，该设计可以稍微减少楼栋进深，只要增加楼层，提高楼栋高度，并不减少建筑面积，实际上可能反而会增加实际施工面积，也就是客户所得面积提高，实际销售价值也随之提高第三章二期产品个人简略建议第三章二期产品个人简略建议图示备注说明：1、滨海度假产品，现在很多产品的一居室规划是两张床，这是按照城市旅店标间适应城市出差人群设计的，与滨海度假需求不符。故在我的图示建议中，主卧室都是按照设置一张双人大床（1.8×2.1㎡）规格计算。2、一居室主卧室需要考虑大床和简易的学习或办公台，故采用3.8m的居室进深。一居室的聚会人群数量也较少，所以阳台采用2.5m进深，只适合摆放一般的躺椅或圆桌或小沙发，阳台单侧设置电磁炉，空间也够（偏紧凑），如果需要扩展，可以考虑阳台增加500mm进深。3、两居室主卧，因为学习空间理论上可以放置在独立书房（次卧室）内，故只考虑一张大床（1.8×2.1㎡）和简单休闲空间，故进深采用3.4m，如果需要扩展，也可以考虑增加500mm居室进深，这样户型进深达到9m，加上走廊2m宽度，整体楼栋进深会达到20m，更有利于开发企业。4、根据最新规范，阳台面积计算调整很大，对这个产品最终销售结算面积影响较大，但是或可以通过特殊手段予以解决。