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别墅市场主流需求面积较小，项目容积率1.0~1.2，纯别墅规划难以实现；住宅及酒店地块限高15m，难以通过高层物业容积率互调实现别墅高低容积率品质空间；酒店层高规范3.3m，工业地块层高规范4~8m，适合大面积户型，但酒店及工业地块均无产权，主流居住客群普遍存在抗性；解决思路：项目主要产品矛盾：项目规划上结合基地地形及用地属性层级化分区规划，a.相同属性用地容积率互调，保证高端社区树立项目形象；b.酒店及工业等无产权地块差异化市场定位，以企业会所功能规划；c.利用工业地块层高优势，规划创新型企业办公及接待产品；户型上以大进深产品为主，3~4F规划以消化容积率；项目产品问题点梳理别墅产品定位与高容积率的矛盾是本案的主要问题点用地分析住宅地块工业地块酒店地块项目南临芦青湖，北靠大山，整体景观环境良好，未来交通规划便利；项目用地整体地势较为平坦，工业地块和住宅地块局部有缓坡，最高高差约10m左右；指标限制紧张，如何在现有规范中保证经济效益的情况下打造高品质社区是项目规划重要突破点。山体集中式酒店高尚住宅区：紧邻城市次干道，交通较为便利；整体地形较为平整，北面有山体景观资源，私密性较优。（用地面积：9.4万㎡，建筑面积：10.4万㎡，容积率：1.0~1.1）功能规划建议结合项目定位、各用地指标及特性包括外部资源的利用，酒店等公共服务配套主要考虑对外交通及形象展示需要，居住区则考虑相对的私密需要按层级排布。酒店地块：城市主次干道围合，交通最为便利；南部面水，整体形象展示面最好。适宜打造公共配套和主题景观提升整体形象。（用地面积：7.2万㎡，建筑面积：7.9万㎡，容积率：1.1）企业会所区：紧邻城市主干道，交通便利；西北部有山坡，南部有水环绕，景观资源最优。可打造高端产品。用地面积：4.6万㎡，建筑面积：5.5万㎡，容积率：1.2）空墅项目形态规划综合考虑各功能需求，充分结合地形强调观景及与环境的融合，此外公共建筑需考虑对外形象展示需要。形态规划建议5F*3m3F4F*3.3m4F*3m8~12F4F*4m高层：工业地块无15m限高，背山面水，景观资源丰富，打造高端标杆式住宅。此处布置高层不会对项目内其它住宅的湖景资源造成阻挡。洋房：布置于交通干道旁，作为过渡区，以保证地块内别墅的私密性。项目制高点城市交通线主出入口次出入口交通规划建议项目交通规划强调各功能区的联系的同时保证相对的独立性，避免相互干扰，并结合地形变化及景观规划一体化打造。社区主动线双拼联排洋房高层独栋集中酒店入口广场各功能区产品示意住宅区企业会所区第二部分独栋双拼联排公共配套、幼儿园洋房住宅区地势较高，视野开阔，私密性甚佳，布置高端独栋豪宅；承接独栋，保证产品组合的连续性；整体景观资源不如双拼和独栋地块，私密性比洋房区略高，布置联排别墅作为过渡区；交通干道旁，布置洋房，以确保地块内别墅的私密性；背阴一面，日照条件较差；处于三个地块交汇处，布置幼儿园可服务三个地块；定位：低密度地块，集合独栋豪宅、双拼、联排和洋房为一体的高端多层次菁英住宅区；规划形态：结合地形，通过景观打造隔离各组团，强调产品规划层级性，保证独栋别墅景观及居住私密性最优。独栋别墅独栋别墅是别墅建筑的终极形式，独门独院，上下左右前后都属于独立空间，是私密性非常强的独立式住宅，给人以无上的尊荣之感，符合此地块的高端定位。可重点打造私人庭院，通过层级丰富的水景、花草、亭台楼阁布局，提高项目品质；利用地下室和露台等赠送面积提升附加值。双拼别墅此类产品形式上虽为双拼别墅，实际上可视为独栋别墅。它由两栋独栋以某些辅助结构相连，受限于产品面积及地块指标，独栋产品面宽较窄，进深较长，设计为四层之后，单体建筑视觉上略显突兀，改成类独栋，两栋建筑拼合在一起，以弥补此不足，提升视觉效果。可解决独栋别墅报批问题。户型基本偏舒适型，开间比联排稍大，舒适度更高。超大私家车库奢华挑高层，可配备影音室、健身房、酒窖等。舒适阳光露台下沉式阳光庭院300m2——400m2双拼别墅地下一层平面图一层平面图三层平面图四层平面图二层平面图联排别墅为提升项目品质，也可采用类独栋形式：•类独栋联排一：可确保每栋都能有前后左右的私人空间，基本能够保证每户都有天有地；•类独栋联排二：立面上增强了独栋别墅的特征，整体气势恢宏。为最大程度地消耗容积率，丰富产品组合，还可将联排别墅打造成合院形式，形态上具有古老法式庄园的庄重感；不过整体私密性相对较差，东西两边的户型朝向非南北走向。类独栋联排一类独栋联排二合院•地下室120㎡左右，•单车位•洗衣房•活动室及会客厅•储藏室260~300m2联排别墅地下一层平面图•首层面积100㎡左右，•餐厨区•奢阔挑高客厅和餐厅一层平面图满足基本功能需求，通过地下室补充娱乐健身等休闲功能；二层平面图三层平面图四层平面图联排别墅：面积为260m2——300m2。满足基本功能需求，通过地下室补充娱乐健身等休闲功能。花园洋房为满足多客层需求和消耗容积率，打造部分洋房；整体塑造成新古典式的端庄高贵气质；利用层层退台形式让每户都有花园庭院，提升洋房品质；采用情景花园洋房式设计，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台；首层：160㎡4室2厅2卫，私家花园+阳光房+地下室洋房地下，部分作为停车场，部分规划给一层住户作为地下室使用，增加产品卖点。露台私家花园二层地下室一层地下室二层平面图一层平面图洋房户型建议二层-五层：面积控制在140-160㎡，层层退台，赠送南向大露台。独栋集中式酒店联排空中别墅、平层独栋联排双拼企业会所区北侧地块景观资源相对较弱，结合集中式酒店打造内部主题景观以提升项目整体形象；南侧地块交通便利，景观资源相对北侧较优，集中布置高端独栋产品；地势最高，视野最好，可与北侧住宅地块的独栋承接。缓坡地带，视野仅次于独栋区域，布置双拼别墅；定位：低密度地块，集合高端住宿、商务接待、休闲娱乐为一体的高端旅游度假中心；规划形态：酒店以半围合广场形式打造，强调建筑群的整体组合及变化，园区内引入水系结合南面水岸景观打造高端观景空间。地势平坦，湖景资源最佳；企业会所定位产品形式产品面积（㎡）套数建筑面积（㎡）酒店地块联排300-40011038750独栋500-6004024987工业地块联排300-4008429400双拼400-500209000独栋500-80085240总计————148政府关系主导型会议功能主导型交际功能主导型短期接待主导型度假居住主导型商务会所开发模式交际功能主导型：小型商务会谈、小型会议、圈内人士交际、私人聚会；短期接待主导型：短期商业会晤、外地企业人员在厦停留，度假居住主导型：度假居住、私人聚会、奖励居住可被企业或个人独自拥有的，同时具备休闲居住功能和商务沟通功能空间的用于商务会晤、各类会议以及各种形式交流的场所集中式酒店以半围合式简欧风格的建筑单体结合欧式风情广场为主，注重欧洲风情打造及内部空间休闲氛围的营造。集社区标杆会所、特色餐饮、SPA、酒吧、商务中心、网球场、图书馆、健身房、瑜伽室等生活配套商业为一体的综合休闲商业中心。1200㎡企业会所一层平面图地下一层平面图结合交际型企业会所定位，户型功能上应结合休闲娱乐考虑商务交际需要，如舞会空间，小型会议室，多形式的洽谈室等空间，以满足不同的商务交际需要；四位停车库三层平面图四层平面图3~4F以住宿接待功能为主，结合户型定位，均以卧室套间形式规划，并层级化规划，大小套间均衡布置，满足不同的接待客户需要；650㎡企业会所一层平面图地下一层平面图三层平面图四层平面图工业地块——空中别墅和平层大宅由于指标限制，打造两栋高层产品以消耗部分容积率。平层大宅具有较大的空间，可以把住宅和私人商务功能、私人社交功能进一步结合；高层和别墅如果共享一块绿化水景，别墅由于最高4层，其景观效果必然不如大平层。可打造一条水系景观分隔高层和别墅产品。空中会所空中别墅：面积为300m2——400m2，层高4.5m，奢阔尺度，全方位观景，具有传统别墅所无法比拟的视野；奇数层平面图偶数层平面图利用工业地块层高规范，打造市场高竞争力办公产品，高利用率的空间划分，创新无所不能；大平层形态示意——6米层高，创新办公市场新高度300㎡大平层，空中顶级豪宅全阳向办公空间，坐拥绝佳湖景；项目景观建议景观风格定位景观规划景观建议第四部分欧式古典园林风格市场现有现代景观风格过于同质化；定位高端的项目形象；景观资源一般，需结合内部打造。景观风格定位独栋别墅区的绿化强调独立性的享受，注重空间的私有与开放，封闭部分给人以隐蔽、宁静、安全的感受，便于休憩；开敞部分能增加人们交往的生活气息。独栋别墅组团点缀精致的欧式景观雕塑，增添人文气息。双拼别墅组团双拼别墅规划在平地区与坡地区，强调别墅私密性与院落感的同时，要注重组团中绿带的常绿浓密，形成良好环境与小气候，与外界有所区别。联排别墅组团联排别墅区注重一定的私密性，小区内景观偏向于别墅庭院景观的细腻，营造小区域的精致景观。联排别墅强调一定的院落氛围，作为与道路的区隔，也提供私人活动空间，提升产品品质。洋房区域景观以社区景观打造为主，组合竖向景观设计，强调较为亲切的景观氛围，从而塑造有情景故事的洋房社区；花园洋房组团结合洋房露台，打造竖向景观空间，与社区景观一同营造立体景观空间，凸显社区前庭后院的归属感。组团内规划分为高层商业写字楼，高层景观主要以体现仪式感与大气的几何图形的灌木绿化为主；高层组团利用水系将高层与联排别墅隔离，保证相对独立性与私密性。项目立面建议高层立面建议洋房立面建议别墅立面建议第五部分对立面的要求1234充分体现建筑的品质感适合形成项目整体气势和形象符合个性化的美学观点和文化品位认知度高，市场接受度高新古典建筑风格经过市场和众多项目验证的新古典建筑立面：整体感较强，具有传统的历史痕迹感，又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条，能够很好的体现社区的整体形象及气势感；建筑立面简洁大气，品质感较强；施工技法成熟，成本控制灵活。——树立高端住宅形象标杆形象建议外墙可采用石材钢挂装饰，提升项目形象；细节上运用圆拱、简单细腻的线条、雕花来装饰，贴近自然脉动。体现古老、雄伟的历史气息。——呈现庄严、雄伟新古典别墅——体现高贵典雅新古典洋房简欧风格洋房建筑形体稳重，典雅大方，外墙可采用部分石材钢挂装饰，细节处理上运用雕花、线条，制作工艺精致考究。项目徽章专属尊荣结合项目豪宅标识徽章，将标识元素融入到建筑立面设计细节中，体现豪宅特色，给予业主专属感与尊荣感。项目配套建议会所建议物管服务建议第六部分1标杆会所，项目形象的另一展示面2社区智能化，全墅式安保享受3星级物管，人性化尊贵服务社区配套要求：完善社区配套设置，有助于高端楼盘形象的提升；多元化科技物管，给予业主对于项目的更多信赖；贴心的切实需求服务，体验不一样的尊贵生活。在社区内部的基础配套完备的条件下，建议优化提升社区配套服务，满足业主更多日常需求及更好的展示社区形象。——完善社区高品质人性化服务社区配套会所规模及形式：建议将2000㎡的会所设置在酒店内部，会所既针对社区服务，同时对外接待展示经营，结合酒店打造，可提升住宅社区的纯粹性，同时也利于会所的日常对外经营；会所配备：商务会客中心：商务接待、会客洽谈空间；设计雪茄吧、红酒厅等；休闲养生中心：休闲SPA、天然氧吧、恒温泳池、健身房、壁球室等运动空间。市场上各大楼盘都配备有会所，已经成为一个标配，结合项目定位，打造精品高端社区，配备高档会所，在完善社区配套的同时还能够提升项目档次。——标杆会所社区配套日常管家服务：家政预约服务干/湿洗衣取送服务上门烹饪、插花等交通安排：飞机票订购和确认房屋代理服务：私家花园维护亲友接送委托租赁空置单元房管理服务等内容商务服务：邮件、传真、打印代理服务报刊杂志订阅服务商务接待活动组织服务——提供“无缝隙”的物业管家服