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*在公司利润最大化的基础之上热销，最快时间回笼资金，收回投资，达到项目最合理的利润。*树立公司品牌，使公司跨入品牌公司行列。*如果列车行驶在错误的轨道上，那到达的每一站都是错误的。选择行动结果选择什么？1.选择适合我们地块的产品3.选择适合我们项目的整合营销策略……2.选择适合的专业地产运营团队提报目的1.充分了解目前淮安市房地产情况2.选择和确定适合我们地块的产品3.选择适合我们项目的整合营销策略4.项目前期各项准备工作的实施计划提报开始一、城市解析篇二、市场分析篇三、具体项目篇四、客户分析篇报告框架三、产品设计篇第一大部分市场分析第二大部分产品建议一、项目概况篇二、项目定位篇四、园林景观篇五、配套设施篇六、开发销售篇一、城市解析篇城市背景城市经济发展规划城市区位一、城市区位淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东邻盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西靠宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河区、清浦区、淮阴区、开发区、楚州区5区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。淮安市区位高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。水运航空交通：京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。距黄海海岸线仅100多公里，通达亿吨大港--连云港港港和大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。随着苏北国际机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间。交通便利，能迅速到达各大城市交通条件上海南京淮安高速公路网铁路交通网飞机航线网二、城市背景文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。名人故里：大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来，都诞生在这片神奇的土地上。美食之乡：我国四大传统菜系之一淮扬菜的重要发祥地，连续5届淮扬菜美食文化节，展示和弘扬了博大精深的中国淮扬菜美食文化。人文厚实、风采宜人的淮上明珠。运河之都：明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市”，作为河道治理中心、漕运指挥中心、漕船制造中心、漕粮储备中心、淮北盐运集散中心，奠定了“运河之都”的历史地位。城市历史淮安自建县起，至今已有2200年历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。风景怡人，历史悠久的文化名城。风景名胜三、城市经济数据来源：各市政府工作报告和统计局淮安自03年以来虽然GDP总量保持增长，但其经济总量在江苏城市中处于落后地位与江苏其他城市比较来看，淮安整体经济实力差距明显，在全省经济中处于下游位置，与苏中城市还有一定距离。2009年城镇居民人均可支配收入看，淮安位于全省倒数第二，居民收入较低，消费能力较差。城市经济排名城市2009年GDP（亿元）1苏州74002无锡50003南京41704南通28735常州25196徐州22207盐城19238扬州18059泰州165010镇江158011淮安103012连云港93513宿迁810排名城市2009年城镇居民人均可支配收入(元)1苏州263202南京255043无锡250274常州237605镇江212406扬州195007南通194688泰州191439徐州1876910盐城1766411连云港1695812淮安1564613宿迁12230固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大历年淮安固定资产投资统计229.6275.69330.73353.74427.22563.2554.54%55.03%58.85%54.34%55.85%61.49%01002003004005006002003年2004年2005年2006年2007年2008年50.00%52.00%54.00%56.00%58.00%60.00%62.00%64.00%固定资产投资(亿元)固定资产占GDP比重（%）淮安固定资产投资增速达到30%左右，投资增幅较大，固定资产投资占GDP比重逐年上升；淮安房地产投资经历了近五年的快速增长，投资额也较5年前增长了近4倍，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。淮安历年房地产投资21.5434.5943.3666.35102.15138.4913131924250204060801001201401602003年2004年2005年2006年2007年2008年051015202530房地产投资（亿）占固定资产投资比重（%）城市经济淮安市产业结构调整图0%20%40%60%80%100%200320042005200620072008第三产业第二产业第一产业淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。目前，金融、证券等产业落后，白领阶层缺失。第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分。城市产业结构不断优化，二、三产业发展迅速，同时加快城市化进程，产业工人、个体工商户比重较大数据来源：淮安统计局城市经济09年GDP突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US4000-8,000US0-800US启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系8,000-20,000US淮安经济总量保持持续上涨态势，2009年克服了全球经济危机影响，GDP首次超千亿，达1121.8亿，同比增长14.2%，增幅居全省第一位；2009年淮安人均GDP达到2743美元，处于800-4000美元之间。根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均GDP水平决定了淮安市房地产市场已经处于快速发展阶段。城市经济2004-2009年淮安市GDP总量及增幅501562651765916103019.0012.1815.8417.5119.7412.440200400600800100012002004200520062007200820090510152025淮安GDP（亿）增幅（%）2004-2009年人均GDP及增幅9559106451222014330170581920518.1611.3614.817.2719.0412.5905000100001500020000250002004200520062007200820091012141618202224262830人均GDP（元）增幅（%）1、淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后，未来发展空间较大。2、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。3、二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化。4、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。5、淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展。6、今年3月淮安成功加入泛长三角板块，为经济发展又加了一个强有力的助推器。7、今年下半年苏北国际机场的启用，更加稳固了淮安的苏北核心城地位。1、淮安近年来人均可支配收入稳步增长，缩小了与周边城市的差距。2、09年居民储蓄额激增，未来消费潜力较大。3、淮安城市化进入高速发展期，但同其他城市相比城市化水平还较低。城市经济与房地产四、发展规划主城区开发区老城区城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：预计今年主城区人口达100万人，中期（2015年）110万人，远期（2020年）120万人。淮安城市的特点：“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城城市规划城市发展方向：城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区，中远期主要向南发展。对区域房地产的影响：清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。东部新区的发展规划将进一步提升区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为房产开发、销售形成强有力的支持。城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起城市规划与地产城区东扩、中心南移，水渡口成为重点发展区域。水渡口广场本案概述：为贯彻淮安市“三淮一体”，“城区东扩，中心东移”的总体布置。水渡口区拟建成淮安市以商贸金融为主，同时兼具行政、信息、商业、文化、休闲娱乐、居住的中心区。水渡口是淮安市政府着力打造的中央商务区，将汇集淮安人民银行、淮安公安局、淮安交通局、淮安邮电局、淮安电视台、淮安财政局、淮安会展中心、淮安影剧院等几十家行政企事业单位、星级酒店和大型Shoppingmall。中央商务区集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，将形成中高档次、多功能的商业中心，依托钵池山公园、古黄河，将成为淮安城市重要功能区。意义：政府的这一举措，将有力地促进项目所在地的区域发展，逐渐完善的区域生活配套设施，逐渐提高的区域市场认知度，将进一步促进周边房地产项目销售，为区域内房地产开发企业提供良好的开发机会。水渡口板块一、城市解析篇二、市场分析篇三、具体项目篇四、客户分析篇报告框架三、产品设计篇第一大部分市场分析第二大部分产品建议一、项目概况篇二、项目定位篇四、园林景观篇五、配套设施篇六、开发销售篇二、市场分析篇土地市场住宅市场市场总述一、土地市场从2007年到2010年上半年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程。2009年，淮安土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗，出让土地面积683万平米，土地出让均价1651元/㎡，土地出让楼面地价为745元/㎡；2010年1-5月份，经营性用地成交36宗，出让土地面积172.79万平米，土地出让楼面地价为939元