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淮安·驾校项目专题演示会XXXX年X月XX日宏观经济发展概述房地产市场简介区域竞争楼盘点评项目基地情况介绍产品定位及建议淮安市江苏省省辖市，地处江苏北部平原中心，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境，洪泽湖、白马湖镶嵌其中。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口524万，其中市区建成区面积85平方公里，市区人口85万。地理位置经济发展生产总值（单位：亿元）421.8490.5571.11—7月1—8月1—9月人均GDP（单位：元）11272.31315515259.81—7月1—8月1—9月2007年淮安市经济统计淮安市1—9月份居民收入消费情况累计统计同比增长人均可支配收入(元）全市9010.515.10%城镇居民918817.60%人均消费性支出（元）全市5944.711.90%城镇居民608516.80%市区居民消费价格总指数103.70%—市区商品零售价格总指数101.80%—政策法规出台时间政策内容影响2007年1月建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规范经纪行业。这一政策对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。2007年3月16日通过《物权法》10月1日起执行这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。2007年3—9月央行五次加息自三月份央行第一次上调利率开始，短短7个月时间，先后又4次上调利率。银行利率的大幅度上调，对飞速增长的房地产市场起到了一定的遏制作用，限制了过度的超前消费。2007.9.27央行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％。对于高档住房和投资客来说，这一规定无疑是一剂猛药，给火爆的房地产市场浇了一盆冷水，但这一规定能不能使火热的房产市场冷却下来，主要的要看银行对第二套住宅的界定。2007.9.28国人民银行、银监会27日共同发布通知，要求严格商业用房购房贷款管理。通知明确，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年。这一规定对商业投资客的影响较大。城市规划淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。①一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；②两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；③三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；④四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。楚州区淮阴区开发区清河区淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。经济发展基础薄弱、结构矛盾突出。随着开发区的各项目相继投产，可预见在之后的一段期间经济将有较大提高。城镇居民整体收入还处在较低的水平，人均月收入为1200元/月，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。城市交通较为不便，造成城市的外来人口相对较少，也在一定程度上影响了其经济的快速发展。城市小结房地产开发投资（万元）同比增长全市市区全市市区2006年1-6月26499819447016.38%11.65%2007年1-6月48098435636581.50%83.25%房地产商业营业用房住房其中普通商品住房别墅保障性住房在建施工面积679.5583.84564.76428.194.18132.39其中新开工面积257.236.92208.6186.090.7821.73房地产投资开发情况1～6月份,全市房地产开发资金累计达85.06亿元，来源情况是：上年末结余资金10.92亿元，占12.84%，企业自筹资金27.31亿元，占32.11%，国内银行贷款12.83亿元和非银行金融机构贷款1.13亿元，占16.41%，定金、预收款及个人按揭贷款等其他资金来源32.87亿元，占38.64%，所占份额较大，由此看出房地产开发依赖商品房预售获取的资金依然很大。房地产开发资金来源12.84%32.11%15.08%1.33%38.64%上年末结余资金企业自筹资金国内银行贷款非银行金融机构贷款，定金、预收款及个人按揭贷款等其他资金来源房地产开发资金构成市区（含淮阴区、楚州区）商品房供销分析表时间：2007年1-6月单位：万㎡（除供销比外）商品房商品住房其中办公用房商业营业用房普通商品住房别墅可预售面积166.14132.98130.752.234.8825.6可现售面积5.660.350.35005.31实际预售面积97.6281.8380.41.432.9112.59实际现售面积5.20.290.29004.92供应总量171.8133.33131.12.234.8830.91销售总量102.8282.1280.691.432.9117.51供销比值1.671.621.621.561.681.77商品房供销情况淮安上半年土地供应量加大，共出让住宅、商业性质用地95块，共9510.95亩。分布在70家开发企业手里，平均每个企业拥有土地135.87亩,一个企业拥有最多的土地达850亩，拥有最少的土地2.4亩。其中在总土地面积9510.95亩中，已办理供地手续的有5945.19亩，已经开发使用的有2084.13亩部分各地块交易价格情况（单位：万元）182.2185.68191.285149.495.873.581.6113.9050100150200250南昌路东侧1南昌路东侧2淮海南路西侧北京南路西侧深圳路北侧（韩泰路西侧）福州路与青岛路福建路汕头东路南京路土地出让情况月份销售面积（M2）均价（元/平方米）套数7月201984.562778.3617958月213879.22885.4118319月266517.892969.552382淮安市区（不含楚州级县级市场）房源销售情况清河区清浦区淮阴区经济开发区已成交套数3394556741953081剩余套数13192036813613季度市场供需情况2007年1—6月淮安市区商品房交易价格（元/平方米）29532690287130813178362925522599256326702744268525002700290031003300350037001月2月3月4月5月6月商品房住宅根据开发企业报表，二季度末全市普通商品住房的平均价格是2281元/㎡，同比增长8.21%，比一季度末上涨16.38%；市区普通商品住房的平均价格是2563元/㎡，同比增长1.3%，比一季度末上涨3.22%；县域普通商品住房的平均价格是1785元/㎡，同比增长21.76%，比一季度末上涨20.85%。县域普通商品住房价格增长较快，幅度较大，市区房价发展相对平稳。房地产价格走势淮阴区清河区清浦区经济开发区多层最高价格(元/M2)3559421036422897最低价格(元/M2)3163325828582350均价(元/M2)3261383333002680高层、小高层最高价格(元/M2)3897445044464100最低价格(元/M2)3226327029582800均价(元/M2)350041143650325007年9月淮安市区住宅价格3261383333002680350041143650325025003000350040004500淮阴区清河区清浦区经济开发区多层均价(元/M2)高层、小高层均价(元/M3)各板块房地产价格营销活动时间项目名称活动内容07.8-9上海新城中韩新星选秀活动07.8.12香格里拉贫困助学活动07.9.22大湖城邦汽车文化节冠名活动07.9-10新世纪大厦礼品派送活动07.10.11凯德生活广场大运河文化广场文艺演出活动07.8-10香榭丽花苑礼品派送活动近期部分楼盘营销活动情况：媒体监测9月淮安广告投放媒体次数32,84%6,16%淮海晚报广播电视报淮安日报、淮安晚报、淮安广播电视报为淮安当地具有影响力的主要传播媒体，其次为扬子晚报、现代快报的地方版和新杀入当地的媒体，如：江苏广播电视报、江南时报等。但从权威性和价格来考虑，淮海晚报性价比较高，成为当地广告投放的主要媒体。其次为广播电视报。所以本次统计主要以淮海晚报、广播电视报为主。以9月为监测时间段，广告投放共38次，其中淮海晚报32次，占总数的84％。广播电视报6次，占总数的16％。•区域竞争楼盘点评本案香格里拉3800元/m2旺旺家园3000元/m2香谢丽花苑3600元/m2大湖城邦3200元/m2罗马假日2800元/m2河畔花城3300元/m2东湖望景苑2880元/m2紫荆苑2850元/m2东方凯旋城2800元/m2盛华心港湾售完亿鑫花园2800元/m2世袭雅苑3000元/m2淮安开发区楼盘分布图案名位置物业类型总建面积开盘时间均价销售率备注盛华·心港湾东临济南路、北接深圳路多层64000一期06/9二齐07/62900100%住宅全售出亿鑫花苑深圳路26号多层、小高层30000已开盘280095%户型范围100-148㎡两室60%三室40%东方·凯旋城海口路与福州路交界口多层、小高层90000未开盘预计07/12预计2800/3期开发，一期准备开盘紫荆苑深圳路与韩泰路交汇处多层、小高层70000一期已售完二期07/08285085%户型全面，三室占比重大2/3。多层目前已售完优山华庭珠海路与苏州路交界处多层、小高层13000已开盘预计310035%一幢多层、一幢小高层组成香榭丽花苑海口路27号叠加、双拼、联排15000007/05月开盘叠加3300双拼6000联排30万44%分5期开发。一期最高4层大湖城邦深圳路与淮安路交界叠加、双拼、联排290000一期06/12二期07/01三期10/1806/122800目前5500一、二期100%三期50%前一、二期开盘抢购香格里拉水渡口大道28号（钵池山公园北门）多层、小高层、联排930000第一期在售3300-4300一期85%项目东西版块分两期开发，目前在售是一期西版块。上海新城经济开发区厦门路、翔宇大道交叉口高层、小高层270000未开盘预计年底//价格差异小东湖·望景苑东临济南路、北接珠海路多层、小高层76900第一期在售288080%第一期在售100多套多层，07/05月价格2500-2600河畔花城东临翔宇大道、北接解放东路多层、小高层450000二期08/06月开盘3300100%第一期已售完威海花园威海路118号多层50000已开盘280090%开发区楼盘一览产品分析：开发区产品以多层为主，但存在较多的联排、双拼、叠加。产品类型多样化；位于新规划的开发区，在用地上，土地一般很规整，体量一般也很大；在立面风格上，淮安楼盘总体以后现代风格为主，其中以地中海、欧、法风格居多。众观淮安楼盘，在楼盘主题上存在两个突出的问题；楼盘主题不明确或者楼盘主题概念模糊；小结：淮安整体楼盘市场主力户型为120-130㎡的经济型三室户型，两房在市场整体占有量相对较小,主要作为过渡房和80后年轻一代自住房为主;且两房总价较低，可做投资用房，面积范围在80-95㎡之间。三房在淮安市场属于整体主导地位，主要用作居住用房，面积范围在100-135㎡之间。价格分析：开发区的整体均价在2800-3700元之间，主力户型总价在31.9万-40.7万之间，楼