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1深业上城项目案例分享深圳深业上城项目案例考察分享2深业上城项目案例分享3深业上城项目案例分享项目定位——时代地标·CBD生态综合体(总面积120万平米）项目特色——东西两侧各300多米的廊桥连接两座城市公园，形成千米生态景观长廊城市“取景框”——48米高的辅楼宴会厅特色商业街，集中商业(MALL)+品牌街(STREET)+体验小镇(TOWN)商务公寓精装地上停车场打破交通体系后重建，每层每种业态功能的可达性极大增强两栋超高层写字楼，引入文华东方酒店销售状态——商务公寓（在售）价格：12万元/平米（440/470平层公寓毛坯）；8-9万元/平米（精装360平及以下户型）开盘时间：2013年9月；开盘价格：7-8万元/平米；去化：现去化率达76%，预计回款已超百亿【案例要点】4深业上城项目案例分享目录2营销管理1项目概况3规划设计解析5深业上城项目案例分享项目概况6深业上城项目案例分享绝对NO.1的城市核心地段！占据深圳城市资源聚集地！拥有最便捷的交通路网!项目区位：核心地段，项目位于皇岗路、彩田路与笋岗西路围合区域，紧邻福田CBD，占据稀缺公园资源7深业上城项目案例分享纽约中央公园深圳中心公园笔架山公园莲花山公园城市生态廊道深圳中心公园——规划为游憩、康体、文化为一体的大型绿廊、生态型城市公园福田CBD华强北商圈深圳中心公园塘朗山、银湖山项目区位：CBD生态中轴，坐拥四山一公园，占据稀缺生态资源，高层可以俯瞰深圳湾海景8深业上城项目案例分享总建面约120万m2商务公寓建面17万m2总部办公用房高塔18.8万m2，390米高低塔14.4万m2LOFT10万m2酒店5万m2商业（计容）13.5万m2容积率6.80楼座2栋超高层，62/49层总户数商务公寓628套停车位1400绿化覆盖率45％主力户型106-360m2一到四房入市时间2013年9月，首批推106-456平米1-5房商务公寓共100套，7-8万/平楼面价约7万元/㎡项目概况：深业上城项目总建面超百万，业态复合，为大型城市综合体项目9深业上城项目案例分享224.5米，62层390米290米政府办公酒店SOHOLOFT项目概况：项目临近两座公园，将城市综合体价值与公园价值有机结合，创立城市地标10深业上城项目案例分享史无前例地在项目和两座山体公园间架设了专属的人行天桥，让业主不必出小区、不必忍受车水马龙的干扰就可以享受到深圳市中心仅有的两座山体市政公园生态资源。这一点，无论是世界第一豪宅——海德公园旁的海德公园一号还是纽约中央公园旁的ONE57都是无法做到的。住在这里，随时都能享受到与城市稀缺生态资源的零距离接触。只需几步，通过专属的人行天桥就能与家人共享生态生活。项目概况：架设私享天桥，联通两座山体公园，做到了足不出户即逛公园11深业上城项目案例分享•意大利Varenna橱柜•厨具：嘉格纳、西门子•卫浴：汉斯格雅、唯宝•龙头花洒：当代、高仪公寓精装：万元精装，集合世界超五星级品牌12深业上城项目案例分享位置：高塔的顶部15层部分。这家酒店已经拥有60多年历史，源自香港，是与柏悦、四季齐名的世界顶级奢华酒店，以严格的选址、精致的设施、细致的服务著称，全球仅44家，全部设在国际大都会的中心地段，比如在伦敦海德公园、纽约中央公园等。文华东方酒店是西方贵族品尝下午茶的常去之处，苏菲玛索、张曼玉等都是他的粉丝。签约情况：2013年8月19日正式签约，将于2017年底开业，拥有190间客房，标间70平，大于文华东方在其他城市的平均客房面积。合作方及团队：项目引入文华东方酒店，为世界三大顶级奢华酒店，预计2017年开业13深业上城项目案例分享合作方及团队：项目引入国际大师团队鼎力加盟，合力打造深圳市新的地标14深业上城项目案例分享合作方及团队：项目引入国际大师团队鼎力加盟，合力打造深圳市新的地标15深业上城项目案例分享深业置地有限公司常务副总经理郝继霖与深业上城官方网站设计师朱力行共同介绍深业上城官方网站深业上城品牌艺术顾问，知名艺术家黄炳培(又名“又一山人”)介绍深业上城极具艺术感的官方网站操盘手：香港商业地产教父级操盘手郝继霖先生全程操盘，保证了项目整体品质的实现16深业上城项目案例分享“第一太平戴维斯”（Savills）联手深业物管合作管理，致力于为业主营造尊贵、绿色、时尚的生活氛围。全城唯一双空中会所引领圈层“尚上生活”178m天际会所，全城唯一双空中会所海拔178m，位于49层，横跨A\B两座；提供恒温泳池、健身、宴会餐饮、休闲娱乐等尊贵服务；深业物业+第一太平戴维斯——铂金物管,尊贵礼遇尊贵——国际超星级酒店式白金管家礼宾服务采用一对一形式专属服务，同时分级，授权管理业主信息，最大程度保障私密性绿色——善用环保资源，倡导绿色生活太阳能、充电桩使用、节能降耗、垃圾分类、废物回收再生等。时尚——云上生活建立数字化服务平台，实现科技创新服务模式。如通过微信公众平台或手机APP，为业主提供便利的物业基础服务。物业服务：项目引入第一太平洋戴维斯合作进行物业管理，打造五星级酒店式优质服务体验17深业上城项目案例分享营销管理18深业上城项目案例分享1、销售动线解析19深业上城项目案例分享营销中心绿带绿带公交站工地现场无道路指引周边遮挡严重除北区高层外无昭示性符合营销策略对实际成交影响较小私密性与体验感营销中心：项目周边遮挡严重，且无道路指引，整体如封似闭，保持私密性（神秘感）20深业上城项目案例分享营销中心：现状照片第一印象：销售动线与施工动线冲突，且销售动线在进入售楼处之前无限制。21深业上城项目案例分享营销中心：销售中心实景图片（来自官网）实际感受：在进入售楼处之后，彻底颠覆外围印象。主要原因为项目进入尾盘销售阶段，且销售中心运营时间较长。此图为深业上城官网保存的售楼处开放之初的实景照片，鉴于对项目整体品质的感受，相信图上展示即为当时售楼处的实际效果。22深业上城项目案例分享一层：停车场+销售驻点二层：接待中心三层：展示、样板间（3套）四层：小会场直梯+消防梯营销中心：功能示意23深业上城项目案例分享营销中心：二层接待中心接待中心：左图所示为接待中心电动门，从外面看基本不会发现里面还会有空间，私密性极佳。右图为接待中心实景。24深业上城项目案例分享1234567营销中心3楼入口影音室模型区大户型样板房小户型样板房交楼标准样板房洽谈区营销中心2楼营销中心：三层营销动线25深业上城项目案例分享营销中心动线：1——2由入口至影音室三层展示中心：入口设置电动门，进入后为休息等待区，起到一定的客户缓冲作用。（深业上城展示中心各功能区必须保证同一时间仅接待一组客户）26深业上城项目案例分享营销中心动线：1——2由入口至影音室通道：灯光缓缓亮起，鸟鸣、山风由浅入深，令体验客户有一个整理心情、调和情绪的时间，逐渐静下去。27深业上城项目案例分享营销中心动线：2影音室影音室：区域沙盘在ipad控制下慢慢抬起，介绍区域；之后客户会戴上3D眼睛，电控关灯后，大屏幕播放3D宣传片。28深业上城项目案例分享营销中心动线：入口及影音室官网效果图品牌展示3D播放效果29深业上城项目案例分享营销中心动线：模型区项目沙盘：项目沙盘处于独立空间内，沙盘品质优，恰当的传达了项目与周边及各功能、业态之间的关系。30深业上城项目案例分享营销中心动线：模型区商业沙盘：该沙盘处于独立空间内，保证沙盘区针对性介绍及各组客户的私密性。31深业上城项目案例分享营销中心动线：模型区商业沙盘：沙盘可整体抬高，各功能间联系明确，内部动线清晰。32深业上城项目案例分享营销中心动线：模型区商业沙盘：沙盘一端设有台阶，可整体俯瞰整个沙盘。33深业上城项目案例分享营销中心动线：样板区34深业上城项目案例分享营销中心动线：写字楼实体参观动线售楼处至写字楼实体通道：通道包装设计后效果，配饰不多，空间开敞不显逼仄35深业上城项目案例分享营销中心动线：写字楼实体参观动线外部实际照片通道外围：外围施工现场，包装后即为上一页通道内效果。36深业上城项目案例分享营销中心动线：写字楼实体参观休息区37深业上城项目案例分享营销中心动线：写字楼实景38深业上城项目案例分享营销中心动线：写字楼实景39深业上城项目案例分享营销中心动线：商务公寓部分精装地上车位精装车库：项目所处地质条件，开挖地下成本高昂，1-3层为精装车库，降低成本的同时，保证了公寓部分的景观及采光40深业上城项目案例分享营销中心动线：商务公寓入口部分展示公寓入口1：影壁保证私密性及尊崇感，松树提升了整体品味，去除立柱后的玻璃空间更通透41深业上城项目案例分享营销中心动线：商务公寓入口部分展示42深业上城项目案例分享营销中心动线：商务公寓大堂公寓大堂：设置影壁，做一定的空间处理，降低了较差景观面的影响43深业上城项目案例分享营销中心动线：商务公寓大堂公寓大堂电梯厅：楼层分区间乘坐专门电梯，且各有专属电梯厅，最大程度的保证了业主的私密性44深业上城项目案例分享营销中心动线：商务公寓入口及大堂公寓大堂2：另外一栋公寓大堂做了水景，保证两栋公寓大堂各具特色45深业上城项目案例分享营销中心动线：商务公寓车库上部景观建设46深业上城项目案例分享营销中心动线：商务公寓立面47深业上城项目案例分享2、客户接待48深业上城项目案例分享如果你是去踩盘的，而不是客户，将是以下局面：1、进入营销中心前，保安：“有预约吗？”哪怕是路过的客户也是要预约！2、在1层等候，对不起，前面有几组客户，要等到出来一组后才能进去3、当知道你不是来买房的，而是来参观学习的。前来参观，去不了2层，只能直接参观样板间，而且不能独自参观，需有相关人员带领！4、参观也不能乱跑，固定路线，固定顺序，甚至每个样板间的滞留时间也不能太长（减少同其他客户的摩擦时间）5、3层同样设有沙盘讲解，而且不只一个沙盘，不同组客户被带到不同的沙盘独立讲解6、真正的客户会被带到VIP室详谈，踩盘的就拿拿楼书走人7、2层非客户禁止进入（政府领导视察除外)客户接待：原则——尊贵、安静、独立49深业上城项目案例分享1、流线设置：连贯曲折环闭，按照大户型、小户型、交楼标准的顺序设置2、客户引导：尽量减少不同组客户、客户与非客户间的空间重叠，提升宽松感3、沙盘：多沙盘，做到每座沙盘只为一组客户进行讲解4、设有休息区、VIP室，路线为环线封闭，参过结束后自然回到电梯间5、2、3层间无法自行走动，须经由电梯，电梯由专人负责管理（非销售员）6、软装材料：大量使用木质、竹制、金属、石材等天然材料，提升环境的品质感7、精装点：厨具、卫浴较先进，地面、墙面、电气、门等较普通客户接待：三层样板区打造描述50深业上城项目案例分享一个营销中心，3600平米，6000万步上二层且听风吟全石材等候厅开发商代理商二对一品牌厅（日立电视）品牌厅（深业）操盘大哥郝继霖原木墙3D影视片石门综合体模型仿真客厅建筑设计理念三层客户接待：二层流线解析51深业上城项目案例分享客户预约预约跟进及确认客户身份识别现场接待客户回访客户预约中心客户维护系统客户接待流程客户维护平台注：即深业名源系统注：需设计相应平台客户接待：深业Upperhills高端客户接待系统52深业上城项目案例分享采取“预约优先制+身份验证”客户接待制度：特权客户按预约时间段营销中心样板房未预约客户当天预约后按照预约时间前来身份验证新预约老客户预约同行踩盘无需身份验证、无需预约无需身份验证、按预约时间段在同行踩盘日（周二），按预约时间段客户接待：深业Upperhills预约流程及规定53深业上城项目案例分享需出示可体现客户高端身份信息的相关证明，包括：个人所在公司、企业名片客户所居住豪宅高端小区门禁卡、停车卡、一卡通等银行VIP金卡客户高端会所会员卡客户高尔夫球会会员卡其它若客户无法提供任何相关可体现高端身份的物件，则机动处理，可采取验资的方式：验资100万客户接待：深业Upperhills客户身份验证方式54深业上城项目案例分享流程区域节点职能1.迎宾接待迎宾大道口引导来访行人和车