莱蒙○龙华红山地铁站项目○前期报告深圳世联地产股份有限公司二零零柒年.玖月份共创辉煌分享成功BuildingourGloriousGroupSharingtheGroup’sSuccess报告背景Background01世联对开发商需求的理解:在确立了项目基本的定位发展方向(属性判断、意义及定位)的前提下,给出的规划设计布局建议是更为高效和高价值的。本报告解决的问题KeyPointsoftheReport02项目发展方向判断(世联如何看待本案?)项目规划设计建议(规划设计如何落地?)由于缺乏相关资料,本报告所示方案建议的前提:1、以政府出示的二线拓展区法定图则为蓝本(2006年版);2、方案所建议的数据指标仅为示意,更为精准的数据需红线图到位;本报告研究的视角BasictoneoftheReport03从项目承载的“区域使命”的角度审视本项目更利于看清楚项目价值和意义。(本项目的开发能为龙华二线拓展区带来什么?)区域价值04基调。城市复制,如何定义2007年后的龙华和龙华二线拓展区?视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角规划定位——具备综合服务功能的城市次中心中部综合组中部综合组团团龙华龙华观澜观澜布吉布吉[龙华定位-政府视角]中部综合服务组团中心深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸物流中心发展走向——城市主轴上,深圳意向的另一代言龙华深圳北角华侨城华强北[龙华定位-民间视角]在深圳城市步入网络式发展的规划思路指导下,龙华与华侨城、华强北围合CBD中心区共同构成了大深圳城市布局下的“黄金三角地带”;成为“深圳北角”(TheNorthPoint)政府意愿——未来城市北中轴线的次中心区类比福田中心区——1998年福田中心区规划就业人口26万人,居住人口7.7万人。2005年,福田中心区成为珠三角地区城市群新的政治、经济、金融、文化和旅游中心。2005年龙华副都心规划人口31万人,规划范围23平方公里2010年,龙华副都心……“未来的城市综合中心”现有主要对外交通干道2006年2010年以后布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速梅龙公路:南起梅林关,北接布龙路,到龙华广场龙大公路:南起已规划未动工的福龙路,连接布龙路,北接东莞大岭山南坪快速干道:西起南头,途经龙华,东到坪地;福龙公路,南起福田地铁4号线:以皇岗口岸为起点,直达龙华新市镇中心地铁4号线轻轨11号线:利用平南铁路和平盐铁路既有通道,连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田,并衔接3号线、4号线、1号线和深圳西部龙华新客站2007年福龙路:南起福田(香环立交),北到二线拓展区连接龙大公路新区大道:南起梅林关,北接现在龙华的人民北路,再向西接现在的上塘路留仙大道:东连民治大道,西接现在的留仙大道[龙华发展的核心动力]交通成为龙华尤其是二线拓展区发展的核心动力——龙华交通从06年起得到实质性改善;2008年以后,龙华将形成蜘蛛网状的陆路交通网络,将港、澳、深及整个珠三角连成一片发展意向——交通导向的区域发展发展意向——我们不妨用“交通导向开发的新城模式”,亦即“TOD(transit-orienteddevelopment)”来定义这样一种城市发展意向。令市民可以通过大公共交通实现与中心城的交流;在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或是数次可以选择不开私家车;设计高质量的街道。友好的步行街应当在视觉上是有趣的,并且是步行成为享受。树木、景观、开场的空间、独立的步行道以及街边停车保护人们免于收到机动车交通的干扰,创造良好的步行区域。长椅为人们提供休息和放松的场所;步行路线设计的需要:短途、连续、直接。步行距离要短、步行线路需要连续、同行路线是直接的。人们行走的路线是“街道”级别,使人流和车流分离;在建筑上寻求最大的可能性。通过建筑的变化营造一个有趣的公共区域;使底层的建筑与步行者的使用结合起来;[简介]:TOD:发源于美国“新都市主义”。以公共交通为导向的开发,属于密度适当偏高的开发,位于主要交通站点周边适宜步行的距离内,通常可以为步行者——也并不排除驾车者——提供居住、就业和购物的机会。光明新城:生态型高新技术产业新城东部新城:生态型现代先进制造业新城体育新城:龙岗中心城体育设施、产业等龙华及龙华二线拓展区:龙华新城深圳副都心TOD新城深圳近期建设规划(2006-2010)中提出的近期重点发展的四大片区视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角风云变幻,新市场环境下,我们应该选择怎样的立意基调?[价格基调]2007年之后,龙华价格迅速攀升,城市价值是金地梅陇镇等二线拓展区项目的价格增长基础,也将成为二线拓展区项目之间拉开价差的关键要素之一均价元/平米2006年初2006年中2006年底6200春华四季园1-12007年初西岸官邸9800第5大道8500泰华君逸9500宏发领域140000西城上筑63007000梅陇镇17500七里香榭18300七里香榭2梅陇镇二期均价15000-16000春华四季园目标15000-155008000春华四季园2-1招商依山郡7000奥林华府8800奥林华府211000龙城国际7500宝安中心区6500碧水龙庭1龙岗中心区龙华坂田地区2007年9月07年,万科第五园开盘销售均价14200万科城四期40000公园大地2期12000星河丹堤26000碧水龙庭2期13000珠江旭景12000宏发领域2期19000-21000[价格基调-对本项目启发]将项目价值的基础建立在城市价值基础上,与城市产生关联。[客户基调]客户(关内客户为主)走向“多元化”、“精英化”发展,将与深圳城市核心区客户构成趋同04年之前04-06年06-07年第一阶段以万科城为代表以春华四季园、星河丹堤为代表第二阶段第三阶段A、关内普通白领C、关内换房客户B、早期置业龙华的换房白领(以万科系客户为代表)D、关内高端客户A、关内普通白领A、关内普通白领(中高端)B、早期置业龙华的换房白领(以万科系客户为代表)C、关内换房客户D、关内高端客户第四阶段09年之后以二线拓展区地铁沿线物业为代表A、关内普通白领(中高端)B、早期置业龙华的换房白领(以万科系客户为代表)C、关内换房客户D、关内高端客户E、商务商旅客户世联地产龙华客户跟踪研究成果,相关数据支持来源于世联地产数据中心F、创意及混合功能需求客户城市价值城市建设发展阶段建设消息发布在建建成通车建成以后城市发展前景启动客户本地居民、少量受价格吸引的白领、投资客户;价格跳跃性增长;城市价值因为预期而提前释放城市建设中……价格上涨,出现单因素驱动乏力的瓶颈价格。发展为真正意义上的综合性城区。客户升级,中高端人群购买,群体的结构和层次丰富,客户质量、档次提升[客户基调]客户多元化趋势预判1:龙华的城市价值将在2008-2009年左右逐步攀向顶峰世联地产:城市价值增值模型[客户基调]客户多元化趋势预判1:预计2009年龙华二线拓展区的城市价值将达到顶峰,客户多元化聚合最为明显的时段200620072008200920102011福田中心区未来剩余的150万建面写字楼预计2010年投入使用地铁4号线2010年全线贯通龙华新客站预计2010年投入使用,并承担武广高速客运线、厦深高速客运线、广深港高速客运线的收发及路过客流港铁用地将随着4号线的建设逐步放量,预计2008/2009年第一块地推出交通成为龙华新城的核心驱动因素,瓶颈打破之后,龙华二线拓展区的客户多元、精英化迅速凸显[客户基调]客户多元化趋势预判2:2007-2008年(项目启动时),主流仍是关内换房客户及首置白领数据来源:世联地产春花四季园、金地梅陇镇项目组54321项目50%-60%10%-20%10%-20%10%[客户基调]客户多元化趋势预判3:鉴于核心取向趋同,2008年后的市场龙华二线拓展区客户构成在来源上范围继续扩大,但来源趋同第1圈层:福田片区;第2圈层:南山片区;第3圈层:罗湖片区第4圈层:龙华镇中心,周边,华为,富士康等;第5圈层:香港客户;客户构成特征描述需求产品换房客户中端客户,以成熟白领为主,包括事业单位的成熟从业人员舒适型换房客户,福田区为主,一般为3口之家,价格承受力强,对社区规模、产品本身及周边环境、配套等要求较高关注大社区、品牌、户型环境110-120平米三房;130-140平米四房;160-165平米大四房高端客户,私营业,老板、生意人等30-45岁,4口以上家庭组员为主,关注子女教育130-140平米四房拥有至少一处房产,或拥有私家车朋友圈子广,喜好喝茶、酒店娱乐目前常住厂里,方便生活、人际和工作顶尖客户,别墅及城市豪宅大平面的需求客户拥有至少一处房产,事业成功、身份象征及城市、资源占有180-220平米户型250以上户型首次置业本地工作白领首付敏感型客户月供能力强,但首付能力弱,基本在20万以内70-75平米两房;90-95平米三房周边镇生意人相对开放,关注社区环境、产品性价比其他区白领较关注居住舒适度及出行方便投资需求深圳客户投资前景、较关注居住舒适度及出行方便100平米以下小户型为主香港客户度假、养老型或投资型[客户基调]客户多元化趋势预判4:2008年后的市场龙华二线拓展区客户构成在类型上多元化发展,核心需求趋同核心需求趋同时,产品结构差异将通过供应比例体现客户类型的多元化促使项目寻求气质属性上的差异[客户基调]客户多元化趋势预判5:,2010年后的龙华二线拓展区城市化进程加快,商业客户构成将与福田中心区发展期趋同起步期发展期快速发展期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型进入城市快速发展期后,龙华片区将以写字楼、酒店、集中商业、大型超市、社区商业街等城市发展期业态为主;客户将与城市中心区类似,以支柱商家、酒店、零售业态等主力客户为主。深圳中心区成熟期:政府、文化配套、公园、会展高级住宅、写字楼、购物中心、星级酒店资料来源:世联研究模型客户“多元化”、“精英化”是趋势;[客户基调-对本项目启发]启动时住宅仍以中高端白领客户为主(90-110平米左右);后续聚集高端、顶尖客户存在可能(180平米以上);商业启动时,客户将与中心区发展期趋同;抢夺同质客户,要针对细分客户形成气质属性差异;[竞争基调-住宅]二线拓展区竞争同质:地铁or城市二线拓展区坂田片区五和片区龙华镇中心地铁4号沿线中小户型物业08年开始放量地铁4号线,轨道交通便捷项目容积率偏高,普遍在4左右为新兴区域,城市感较强凭借轨道交通,吸引关内一置和小二置客户[竞争基调-商业]项目组针对龙华及二线拓展区商业现状进行了专门调查:并对龙华及二线拓展区商业趋势进行了分析判断;商业市场调研商业趋势判断龙华商业发展的现状及趋势龙华商圈:现有三大主力商圈,价格水平存在较大改善空间人民路商圈民治大道沿路商业带:关口商业圈二线拓展区商圈锦绣江南四期商业租金情况:差异较大,人民路旺铺为90-200元/平米,其余为60-100不等租金水平在40-60元/平米之间;潜龙华城现在售价1.9万元/平米;随着福龙路开通,价格会有较大提升家具城18-25元/平米,其他商铺20-80元不等;四季春城售价在1.6-1.7万元/平米,目前销售状况较差•人民路商圈:主要以街铺,集中商场为经营方式;业态遍及服装,电器,餐饮,通讯,建材等生活消费各方面,发展较为成熟,租金水平最高;民治大道沿街商业圈:以大型专业商场,街铺,中小型超市商场为代表;业态主要为建材,家具,灯饰,装饰,租金水平最低;关口商业圈:住宅裙楼或小区临界商业;业态:家居、饮食、休闲美容、中介地铺等生活配套,租金水平一般;二线拓展区商圈(规划、启动中):大型现代商场、集中商业、街铺;凭借高起点规划有望形成以生活商业为主的商业中心