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我只愿面朝大海，春暖花开！三湘东填海区项目产品户型定位案户型规划推导……分析点:深圳典型高端住宅区分析对片区潜在竞争项目进行分析三级市场的成交和需求分析本项目自身条件的研究客户群体研究目的:最终推导出面积比例和面积建议意向基本面积区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正面积比例推导过程分析过程:通过同质片区基本同类项目进行整体分析;考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;选取03-06年，同质片区的共19个典型项目进行分析;目的要求:由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库1:样本容量时间跨度筛选标准21319个3年深圳关内高端住宅项目片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖同质片区03-06年已/在/近期销售项目分析……选取案例四大片区:蛇口华侨城红树林香蜜湖以及本项目所在的片区片区/项目03年已售项目04年已售项目05年已售项目06年发售项目蛇口片区兰溪谷半岛城邦1期花园城3期2号华侨城片区红树东方天鹅堡2期红树林片区中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在)浅水湾(在)香蜜湖片区水榭花都2期国际公馆1期熙园香域中央国际公馆2期水榭花都3期本片区天骄华庭海月3期后海花半里(在)东海湾豪园(10月)1.03-06年面积和比例统计03年04年05年06年项目二房三房四房五房复式水榭花都2期——121-130㎡占25%171-203㎡占75%————中旅国际公馆1期94㎡占4%116-164㎡占50%165-185㎡占39%——185㎡以上占7%熙园——125－161㎡占41.8％177-203㎡占32.9%215-330㎡占9%209-244㎡16.3%(跃)红树东方——103-125㎡占29%155-220㎡占69%——267-276㎡占1.2%天骄华庭43㎡占17%120㎡占23%150㎡占53%225㎡占6%320㎡占2%中信红树湾1期91-98㎡占15.4%154-173㎡占35%164-266㎡占44%主力160-170㎡，202-208㎡——270—379㎡占5.6%兰溪谷1期——123－133㎡占17％140－180㎡占25％——190—320㎡占8%香域中央——130－160㎡占18％167－209㎡占52％190－220㎡占27％230-260㎡占20％招商海月3期——114-128㎡占42%136-152㎡占45%210㎡占11%230㎡占2%水榭花都3期——147-166㎡占22％190-204㎡占71％——270-308㎡占6％中旅国际公馆2期——105-127㎡占51%153-187㎡占49%——主力120-127㎡主力150-160㎡天鹅堡2期2区——150㎡以上占10%160－180㎡占70%——占20%中信红树湾2期——144-193㎡占38%176-255㎡占57%主力220-250㎡——289-458㎡占5%花园城3期2号地50-70㎡占15%98—120㎡占35%主力110㎡140-170㎡，占45%主力160-170㎡——210㎡占5%半岛城邦1期77-87㎡占21%101-136㎡占41%主力122-136㎡147—218㎡占35%主力147-164㎡220㎡260㎡占3%——御景东方——119㎡占17%149-235㎡占83%主力149-151㎡186-197㎡225-235㎡————后海花半里70－75㎡占24%81－124㎡占76%主力110-124㎡——————浅水湾————157-280㎡占100%主力160-190㎡————东海湾豪园项目——90-100㎡占35%140-160㎡占60%——200㎡以上占5%通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，五房比例明显较大。由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。中信红树湾1期半岛城邦1期约15％2期现象一：参考项目一期有，二期均没有。半岛城邦1期两房北向无海景，均价约8300元/㎡，整体均价约11000元/㎡；后海花半里，高层两房均价约9100元/㎡，小高层三房均价约11500元/㎡;现象二：现象三：0％关于两房现象四：与项目所在片区同质片区，03-06年推出的高档项目，设2房的项目仅有1/3，且供应的2房总量仅为4.42％。关于两房结论：综合以上现象可以发现：高档次住宅项目，普遍不设置两房，即便设置两房，该户型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置；一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均取消了一期中的两房以提升项目的整体档次；两房在项目中的单价由于位置、总价的关系，普遍低于大户型；片区中容积率偏低，规模较大的项目，普遍都不设置两房单位。35%55%10%27%54%19%36%59%5%32%57%11%34%58%8%0%10%20%30%40%50%60%03年04年05年06年1－5月07年三房四房五房03-06年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势；五房（含复式）比例则呈略上升趋势。据此线性趋势预测，07年本项目可以参考主力房型比例为三房约为34％左右，四房约为58％左右，五房约为8％左右;2.整体三房、四房供应比例分析（新）03年下旬至今，各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势;我们的研究将从这些区间中研究03-06年面积区间的畅销段;3.各户型基本面积区间分析单位03年04年05年06年1-5月(㎡)上限130220360173266326193255384136280378下限1031502199513623010515323681140254弹性区间277014178130968810214855140124户型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含复式含复式含复式含复式四房03年04年05年06年120-130㎡154-173㎡、114-128㎡、89-93㎡145-165㎡110-125㎡170-200㎡136-152㎡，160-170㎡，202-208㎡150-180㎡，190-204㎡，220-250㎡140-170㎡，190-220㎡三房选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目三房户型区间设置在110－125㎡、130-150㎡之间；四房户型区间设置在170㎡－185㎡、200㎡－220㎡之间；五房户型区间设置在250-320㎡之间；结论：4.03-06各户型畅销区间分析五房含复式230-280㎡227-276㎡、267-334㎡268-320㎡初步推导户型面积和比例结论一:说明:以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例;三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170㎡-185㎡200㎡-220㎡250-320㎡面积比例32-36％55-61％5-11％意向基本面积区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正面积比例分析过程:通过同质片区潜在竞争项目进行分析;选取06年-07年的共4个项目进行分析;目的要求:规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型由潜在项目的竞争分析对初步推导的面积比例进行修正;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库推导过程2:选取案例来自蛇口以及本项目所在片区同质片区07年潜在竞争项目分析……片区/项目06-07年发售项目蛇口片区半岛城邦2期本片区宝能项目皇庭项目海月4期本案半岛城邦2期海月4期宝能项目皇庭项目1.07年潜在竞争项目面积和比例统计项目一房二房三房四房五房含复式招商海月4期40-50㎡(1房公寓)---110－120㎡160-165㎡225㎡-320㎡约500套17%约85套---25%约125套50%约250套8%约40套宝能项目-----75-85㎡100-135㎡140-187㎡225-270㎡约1013套-----15%约151套48%约466套32%约334套5%约53套半岛城邦2期-------125-160㎡180-250㎡300㎡约900套-------40%约360套50%约440套10%约90套皇庭项目-------120-130㎡140-150--约322套-------60%约193套40%约129套--合计约2735套约85套约151套约1144套约1153套约183套合计比例3％6％42％42％7％三房四房是主力户型，五房均不超过10％二房三房四房五房含复式区间75-85㎡-----110-120㎡120-140㎡140-160㎡160-185㎡250-300比例6％42％42％7％潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一主力户型区间和比例统计分析原则:为合理规避竞争，修正比例.三房在110-120㎡之间存在竞争,建议适当缩减三房的比例;四房170-220㎡为非直接竞争区间,建议保持目前比例;五房含复式以上竞争空白点,建议本项目比例适当增大;二房三房四房五房含复式区间----------110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡比例----------32-36％55-61％5-11％第一次修正面积比例结论二:三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡面积比例30-34％55-61％7-13％通过潜在竞争修正套数比例03－06年可参考项目分析得出本项目初步户型配比三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡套数比例30-34％55-61％7-13％三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170㎡-185㎡200㎡-220㎡250-320㎡套数比例32-36％55-61％5-11％结论一结论二意向基本面积区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统